Тип сделки продажа

Содержание

Разновидности продаж

Тип сделки продажа

Всего существует четыре основных вида продаж, которые между собой кардинально отличаются. Прежде, чем осваивать техники и методы продаж, предлагаю рассмотреть их виды, а в последующих статьях мы рассмотрим оптимальные техники для каждого отдельно взятого вида. Итак, продажи бывают:

  • Активные
  • Пассивные
  • Прямые
  • Непрямые

Активные продажи – один из самых сложных видов, при этом дающий одни из лучших результатов. Активные продажи включает в себя поиск клиентов, отработку холодных продаж (т.е.

тех, кто не заинтересован в заключение с вами сделки), формирование клиентской базы и активную отработку этой базы.

Одним из главных отличий активных продаж от остальных, является то, что максимум инициативы и действий для совершения сделки исходит от продавца (минимум, 90%) и максимум 10% инициативы и действий, исходит от покупателя. Давайте рассмотрим пример  активной продажи, не вникая в методы и технику.

Пример активной продажи.

Предположим, я продаю рекламные площади в одном из журналов, который тиражируется в моем городе. Основной упор я сделаю на организации, т.к. среди них будет больший спрос на публикацию рекламы на более дорогих рекламных площадках.

Изучив организации и узнав, кто у них принимает решения по выделению средств на рекламу, я проанализирую предложения конкурентов и выясню, с кем еще сотрудничают интересующие меня предприятия. На основании полученной информации, я составляю коммерческое предложение.

Затем, прозванию ответственных лиц (далее клиентов) и уточняю, интересует ли их увеличение клиентской базы, предлагая им выгоды моих услуг. Убедив клиента, я предлагаю встретиться и обсудить детали сотрудничества, в удобное для него время.

Одновременно формирую две базы, первую – кто стал моим клиентом, вторую – с кем еще необходимо поработать.

Спустя какое-то время, я прозваниваю первую базу, предлагая новые продукты и преимущества, предусмотренные программой лояльности для постоянных или оптовых покупателей и вторую базу, повторно предлагая свои услуги, при этом уточняя, что их конкуренты уже активно увеличивают свои продажи благодаря рекламе. Также не лишним будет, клиентом «второй базы», предложить более лояльные условия и добиться, чтобы они тоже приобрели у меня продукт.

Сейчас мы поверхностно рассмотрели пример активной продажи, вскоре выйдет статья о техниках для активных продаж, где мы рассмотрим все техники и секреты, которые необходимо применять в активных продажах.

Пассивные продажи – это вид продаж не требующий активных действий от продавцов. Больше инициативы и действий исходит от клиента. Примером пассивной продажи, может служить гастроном или продуктовый супермаркет, интернет магазин и т.д.

Основное отличие от активных продаж заключается в том, что пассивные продажи ориентированы на горячих клиентов (тех, кто уже заинтересован в приобретение товара), которые обратились к нам,  чтобы уточнить интересующие их вопросы и совершить покупку.

Тем не менее, в пассивных продажах, также есть техники и методы, используемые для увеличения эффективности продаж, и соответственно прибыли.

Прямые продажи  — разновидность продаж, направленная на прямых потребителей. Ярким примером прямых продаж служат продажи в торговом зале, выезд к клиенту, для проведения продажи, выставки и презентации. Основное отличие прямых продаж заключается в том, что в прямых продажах, сотрудники компании напрямую контактируют с клиентами без посредников.

Непрямые продажи – вид продаж, встречающийся в большинстве компаний.

Непрямыми продажами может являться продажа товаров и услуг через дилеров, франчайзинг – предоставление своего оборудования и торговой марки другим компаниям, реклама и мерчандайзинг  (стандарты выкладки, презентации и ассортимента  товаров) также является непрямым видом  продажи. При непрямом виде продаж, мы продаем товар или проводим мероприятие для увеличения продаж, не связываясь при этом напрямую с покупателями.

Рассмотрев основные виды продаж, многие из вас зададутся вопросом, какой же из них лучше? Можете не утруждать себя поисками ответа, т.к.  на него не ответил никто из маркетологов.

Множество крупнейших организаций, используют все четыре вида продаж одновременно и каждый из видов, приносит солидный доход при грамотном применение. Также хочется отметить, что у каждой из разновидности продаж есть свои преимущества и недостатки.

К примеру, пассивные продажи, могут позволить только достаточно известные и хорошо зарекомендовавшие себя предприятия, непрямые продажи потребуют вложение солидных средств, для успешного развития своего направления.

Активные продажи хороши тем, что можно сэкономить на офисе и вложениях на рекламу, т.к. продавцы сами ищут клиента и 70% переговоров проводится на территории клиента.

Те из читателей, кто читал статьи о видах продажи ранее, может возразить, что во многих источниках есть упоминания о видах продаж, которые здесь не рассмотрены.

Я соглашусь с такой точкой зрения и могу ответить, что остальные виды можно отнести к одному из четырех перечисленных, поэтому не вижу смысла делать пятьдесят классификаций, чтобы запутаться самому и запутать тех, кто изучает данный материал. Также хочется отметить, что редко один из видов продаж на практике представлен в эксклюзивном экземпляре.

Активные продажи, часто могут быть с элементами прямых продаж, а пассивные продажи с элементами активных. Как подобрать оптимальный для вас и эффективный вид продаж, вы сможете узнать из следующих статей.

Источник: https://bolshe-prodaj.com/texniki-prodazh/vidy-prodazh.html

Виды продаж и их особенности |

Тип сделки продажа

Вопросы, рассмотренные в материале:

  • Какие существуют виды продаж в условиях разных рынков
  • Что входит в основные виды продаж
  • Из каких этапов состоит классическая схема продаж
  • Почему так важна воронка продаж

Как известно, любой бизнес строится на обороте товаров или услуг, то есть на реализации. Соответственно, успех каждой компании зависит от того, какие выбраны техники и виды продаж. Это логично и закономерно, потому что от числа успешных сделок зависит величина прибыли. В нашей статье мы подробнее разберем данную тему.

Виды рынков продаж

Главные вопросы, ответы на которые должны быть у владельца любого бизнеса:

  • Кто будет покупателем?
  • Как вести торговлю?

Ответ на первый вопрос подразумевает выбор рынка сбыта: B2B, B2C, B2G.

Рынок является территорией взаимодействия продавца и покупателя. Если речь идет про B2B, то в качестве клиента здесь выступают другие организации. На рынке B2C осуществляется розничная торговля, где потребителями являются физические лица (кроме индивидуальных предпринимателей). Покупателем на площадке B2G выступает государство. Рассмотрим все эти виды торговли более детально.

1.B2B-продажи

B2B-рынок – это промышленный рынок, который подразумевает все виды оптовых продаж товаров другим компаниям с целью их последующей реализации. Причем сам продукт может как оставаться в первоначальном виде, так и подвергаться изменениям.

На рынке B2B встречаются следующие виды покупателей:

  1. Розничные торговые точки, которые занимаются перепродажей вашего товара без изменения его вида и свойств.
  2. Более мелкие оптовики – приобретают продукт для реализации в розничных магазинах. Здесь допустимы незначительные изменения товара, если продавец, то есть вы, дали на это свое согласие.
  3. Производители – приобретают у вас продукцию, которая нужна им в виде сырья или средств производства.

На рынке B2B вашими потребителями будут только юридические лица, за исключением ИП.

Оптовая торговля имеет принципиальные отличия в сравнении с розничной.

Первое из них состоит в способе принятия решения о сделке. Здесь оно принимается чаще всего группой лиц, которая называется центром закупок. Он играет ключевую роль в оптовой торговле.

Чтобы повысить число успешных сделок, каждый оптовик должен разбираться в структуре и принципах работы центра закупок и знать роли его участников:

  • Информатор – находит и анализирует сведения о товарах и поставщиках.
  • Инициатор – делает запрос на определенный продукт.
  • Влиятель – оказывает влияние на решение о приобретении у конкретного поставщика.
  • Покупатель – выносит итоговое решение.
  • Пользователь – конечный потребитель вашего товара.

Как эти знания могут пригодиться в торговле на B2B-рынке?

Например, вы хотите продать партию краски для волос в парикмахерскую. С вами связывается информатор, чтобы узнать подробности о продукте и условиях покупки. Вы стараетесь повлиять на него, чтобы он совершил сделку.

Но ваши усилия будут напрасны, потому что информатор не принимает решений, а лишь узнает нужные ему сведения.

В данной ситуации не следует пытаться воздействовать ни на колориста парикмахерской, который выступает пользователем, ни на администратора (инициатора), потому что влиятелем, который примет решение, будет руководитель салона.

Второе отличие – число сделок и величина товарооборота. Некоторые оптовики получают меньше пяти заказов за весь год, но их объем настолько значителен, что обеспечивает компанию прибылью.

Третье отличие – в данном виде торговли чаще всего продают не только товар, но и дополнительные услуги.

Например:

  1. Доставка.
  2. Установка (если товар приобретен как средство производства).
  3. Помощь в распределении.
  4. Хранение.
  5. Реклама.
  6. Оформление кредита.

Организация, которая оказывает весь спектр таких услуг, называется предприятием полного цикла.

Выделяют несколько видов оптовой торговли:

  • Торговля от производителя – производитель предлагает товар для его последующей реализации.
  • Продажа через посредников – посредником между изготовителем и покупателем выступает агент, который реализует продукт без права собственности на него.
  • Торговля крупными партиями товара через дистрибьютора – дистрибьютор, как и агент, является посредником между производителем и потребителем, но с правом собственности.

По способу доставки выделяют два вида оптового сбыта продукции:

  1. Транзитная торговля – реализация товара без транспортировки на склад покупателя.
  2. Торговля со своего склада.

В B2B-продажах есть свои методы:

  • Посредством каталогов.
  • Интернет-торговля.
  • Личные продажи.
  • Торговля через распространение пробников продукта.
  • Рассылка писем.

2. B2C-продажи

B2C – это розничная торговля, с которой знаком любой человек.

Тем не менее, на рынке B2C есть ряд особенностей:

  • Мелкие партии товара приобретаются большим количеством потребителей.
  • Покупатель розничных продуктов является конечным пользователем.
  • Товары редко нуждаются в дополнительных услугах.
  • В розничной торговле мерчандайзинг играет ключевую роль.
  • Личным продажам на B2C-рынке отводится 70 % из общего числа сделок.

Существует два вида розничных продаж – в магазинах и вне их, но 90 % такой продукции реализуется именно в магазинах.

На современном рынке представлены несколько вариантов торговых площадок:

  • Фирменный магазин.
  • Специализированный магазин схожих видов товара.
  • Торговый центр.
  • Интернет-магазин.
  • Рынок.

Чтобы правильно подобрать форму магазина, нужно обратить внимание на следующее:

  1. Стоимость товара, который вы будете реализовывать. Например, элитная дорогостоящая косметика не может продаваться в ларьке на рынке.
  2. Объем и вид обслуживания. Если вы предлагаете продукт с сопутствующими услугами, то не стоит этого делать в интернет-магазине, на рынке или в торговом центре.
  3. Широта и емкость ассортимента. Если у вас представлен широкий ассортимент товаров, то имеет смысл открыть специализированный магазин или интернет-площадку.
  4. Потребители. Состоятельный клиент не будет тратить свое время на посещение рынка или торгового центра.

Внемагазинная торговля принимает такие факторы, как:

  • Прямые продажи – вид реализации товаров и услуг, подразумевающий прямое взаимодействие продавца и потребителя. Это могут быть личные встречи или общение на расстоянии.
  • Торговля через каталоги.
  • Реализация товаров в интернет-магазинах.

Внемагазинная торговля включает в себя продажи на разнос, сбыт по телефону, интернет-торговлю, реализацию товаров по каталогам.

Взаимодействие на рынке B2C осуществляется по следующим методам:

  1. Реализация товара в магазине.
  2. Мерчандайзинг.
  3. Каталоги.
  4. Самообслуживание.
  5. Индивидуальный заказ.
  6. Интернет-торговля.

3. B2G-продажи

Многие относят B2G-продажи к промышленной торговле, однако подобную деятельность с государством стоит рассмотреть отдельно. В первую очередь хочется отметить, что такое направление вряд ли сможет осилить начинающий предприниматель без опыта в данной области.

Продавцы рынка B2G работают с государственными заказами.

Главные особенности данного вида торговли:

  • Осуществляется в несколько этапов.
  • Предложения продавцов проходят тендерную форму отбора. Далее рассмотрим это подробнее.
  • Предполагает долгосрочное партнерство между компанией и государством.
  • Характеризуется крупными заказами.

Удивительно, но государство является потребителем практически всех видов изделий: от продуктов питания до военной техники. Работая с госзаказами, вы обеспечите себя постоянным и значительным товарооборотом. Но заполучить такого клиента весьма непросто: сначала нужно выиграть тендер.

Государственный тендер – это специальный конкурс, проводимый представителями государственной власти, на котором выбирается наиболее подходящий стране поставщик продукции.

Участники тендера проходят несколько этапов.

  1. Регистрируются на официальном сайте Единой информационной системы.
  2. Выбирают вид тендера, в котором хотят принимать участие. Их различают два: открытый и закрытый. Если в открытом тендере могут участвовать все желающие производители и поставщики, то попасть в закрытый можно только по приглашению.
  3. Знакомятся с условиями и критериями отбора. На данном этапе предстоит узнать, какие документы необходимы для участия, а также изучить бриф (техническое здание заказчика, которое нужно выполнить).
  4. Формируют заявление и знакомятся со сроками его подачи и отзыва. При составлении документа необходимо заполнить все данные верно, в противном случае вы не сможете перейти к следующему этапу. Подавать заявление нужно в течение указанного периода, иначе оно не будет принято. То же касается и отзыва: отозвать документ можно лишь в установленный срок.
  5. Презентуют свое предложение заказчику (в случае, если заявка одобрена) и получают результаты тендера.

Чаще всего государство сотрудничает с крупными организациями. Мелким производителям нужно предложить уникальный продукт, чтобы выиграть тендер.

Если ваш товар не уникален, стоит обратить внимание на заказы муниципальных органов.

Единственный метод B2G-торговли – проведение тендеров.

Чтобы достичь успеха на B2G-рынке, нужно уметь:

  • находить неудовлетворенные потребности государства;
  • искать нужных заказчиков, быть коммуникабельным;
  • сопровождать контракты;
  • контролировать оформление сделки и процесс оплаты.

4. Интернет-продажи

Интернет-торговля заслуживает отдельного внимания, так как имеет ряд специфических черт, которые нужно учитывать. В современном мире она становится все масштабнее.

Данный вид продаж обладает рядом преимуществ:

  • не нужно арендовать или покупать помещение под офис;
  • экономит финансовые затраты в сравнении с классической торговлей;
  • есть возможность индивидуального подхода при взаимодействии с клиентом;
  • ускоряет процесс покупки товара;
  • является дополнительным источником доходов.

Интернет-торговля может быть как розничной, так и оптовой.

На данный момент в Сети больше распространен розничный вариант. Чаще всего онлайн-заказы оформляются на небольшие партии продукции.

Этому есть вполне логичное объяснение.

Заказывая в Интернете, вы сможете увидеть товар только при получении. Если вы не останетесь довольны качеством своей покупки, то придется оформлять возврат, что требует дополнительного времени. К некоторым продавцам можно попасть на склад и посмотреть на продукцию вживую, но тогда это уже не будет считаться настоящей интернет-торговлей с характерными для нее преимуществами.

На данном рынке нет возможности выстраивать доверительные отношения между сбытовиком и потребителем, а реализация высокотехнологичных товаров в онлайн-магазинах практически нереальна.

Розничная интернет-торговля прочно вошла в нашу жизнь и давно не является чем-то удивительным. Многие магазины, представленные в торговых точках, имеют свой сайт, где можно совершить покупку онлайн. Это удобно и выгодно и продавцу, и потребителю.

Выгода клиента в том, что, приобретая в Интернете, можно:

  • сэкономить время;
  • получить товар на дом и не думать самому, как его доставить;
  • учесть дополнительные скидки;
  • не ограничиваться по сроку принятия решения о покупке.

Выгода продавца в том, что, занимаясь данным видом продаж товаров, можно:

  • сэкономить на аренде помещения под торговую точку;
  • обойтись без консультантов и продавцов;
  • мониторить спрос на разные позиции.

На данный момент есть несколько видов интернет-торговли: реализация товаров в интернет-магазинах, на досках объявлений, в социальных сетях, на аукционах.

Источник: https://practicum-group.com/blogs/vidy-prodazh/

Виды сделок в гражданском праве: таблица, понятие, описание

Тип сделки продажа

Виды сделок в гражданском праве весьма разнообразны и широко используются в повседневной жизни. Главные условия их заключения — правомерность и добровольность. К сделкам причисляются дарение, завещание или отказ от него, признание задолженности, приобретение, сбыт или передача собственности и многие другие волевые акты. Подробнее о разновидностях сделок читайте в нашей статье.

Виды сделок в гражданском праве: обзор

Гражданская сделка: понятие

Сделкой признается деятельность граждан и организаций, вызывающая, изменяющая или завершающая обязательства и права. Суть ее заключается в волеизъявлении субъекта, намеренного достичь установленной цели. Понятие, виды, формы, нормативное регулирование сделок отражено в параграфе 1 ГК РФ (ст. 153-165.1). Характеристиками сделок выступают:

  • изъявление собственной воли, в результате чего она воспринимается другими сторонами;
  • правовая цель (кауза) выступает основанием сделки, конечным результатом;
  • мотив указывает на потребность гражданина, определяет фундамент формирования цели;
  • правомерность обозначает, что сделка выступает формой юридического факта (которым закон обусловливает появление, изменение или завершение правоотношения). Он вызывает последствия, желаемые лицами и обозначенные законом.

Сделка может содержать в себе одно или более изъявлений воли, вызывающих достигаемый сторонами результат.

Классификация сделок

В юридической практике присутствует многообразие сделок, классифицируемых, исходя из нюансов их осуществления.

Классификация сделок

По числу сторон

Выделяют сделки:

  • односторонние — достаточно изъявления намерения одной стороны. Сюда относятся выдача доверенности, чека или платежки, завещание, отречение от наследства и так далее;
  • двусторонние содержат встречное или совпадающее намерение 2 сторон, преследующих свои цели. Например, приобретение и продажа собственности (даже, если одна сторона представлена несколькими субъектами).

ВНИМАНИЕ! Договором называются сделки с количеством сторон, равным двум или более.

  • многосторонние основаны на изъявлении воли свыше, чем 2 участников. Например, оформление договорных отношений между несколькими фирмами о строительстве общего объекта.

Несмотря на то, что число односторонних сделок в юридической практике довольно ограничено, применяется их классификация на:

  • правопорождающие способствуют появлению правоотношений (завещание, оферта, принятие наследства);
  • правоизменяющие, когда исполняются субъективные права и обязательства участниками сделки (принятие задолженности кредитором, изъятие им вещи, передача собственности для выполнения обязанностей);
  • правопрекращающие влекут завершение правоотношений (отречение от имущественного права).

По встречным обязательствам

Сделки классифицируются на:

  • возмездные — одна сторона предоставляет другой блага за выполнение установленных действий. Встречное обязательство проявляется перечислением средств, передачей собственности, предоставлением услуг и так далее.
  • безвозмездные — одна сторона совершает действие для другой без ответного обретения блага (например, дарение).

ВНИМАНИЕ! Возмездными признаются только двусторонние и многосторонние сделки.

По моменту заключения

Сделки, классифицируются на:

  • консенсуальные — признаются действующими с достижения согласия между участниками. К этой категории относятся аренда, приобретение и продажа собственности и так далее;
  • реальные — одного согласия между сторонами не хватает, дополнительно требуются передача вещи или осуществление какой-либо деятельности. В эту группу входят договоры содержания, перемещения грузов и так далее.

Некоторые сделки причисляют и к первым, и ко вторым. Например, договор дарения — реальный вид, обещание дара — консенсуальный.

По очевидности правовой цели

Исходя из очевидности цели, достигнуть которую намерены субъекты, выделяют сделки:

  • казуальные — основание четко определено. Например, договор купли-продажи, в котором точно отражено, на какую собственность человек желает приобрести право владения или какая продается, в связи с чем у торговца реализуется право требования денежных средств;Договор купли-продажи автомобиля относится к казуальным сделкам с четко определенным объектом
  • абстрактные — цель не очевидна, ее достижение (не достижение) не обусловливает действительность сделки, например, оформление ценных бумаг.

По характеру отношений между сторонами

Исходя из уровня доверительности, существуют сделки:

  • фидуциарные — основаны на доверии между сторонами. Сюда причисляют договора поручения, пожизненного содержания с иждивением и так далее.

ВНИМАНИЕ! Если уровень доверия утерян, любой из участников вправе отречься от выполнения сделки без озвучивания причин. Например, в договоре поручения стороне допустимо прекратить правоотношения без обозначения мотивов;

По способу заключения

По методу закрепления сторонами выражения их воли, выделяют сделки:

  • вербальные — устное;
  • литеральные — письменное закрепление правоотношений.

По связи с внешними обстоятельствами

Исходя из нюансов правового действия, сделки выделяют:

  • условные — появление или завершение правоотношений зависит от события, при этом неизвестно, возникнет ли оно. Условием выступают происшествия, деятельность непосредственно сторон или иных лиц, организаций. Должна присутствовать неопределенность в появлении обстоятельства при оформлении сделки, однако при этом учитывается его реальная осуществимость. Допустимы условия, разрешенные законодательством РФ.
  • безусловные — стандартные, совершаются без условий.

Условные сделки делятся на выполняемые под условием:

  • отлагательным (суспензивным), то есть появление прав и обязательств зависит от возникновения события. Например, один человек продает другому велосипед с оговоркой, что имущественное право он получит при дополнительном приобретении самоката;
  • отменительным (резолютивным) — завершение правоотношений обусловлено появлением события. Например, гражданин сдает жилплощадь лицу на год, но при этом информирует, что, если в этот период вернется из другого города дочь, сделка прекращается.

По виду правовых последствий

Сделки классифицируют на:

  • обязательственные — подразумевают осуществление деятельности одной стороной в отношении иной. Например, публичное обещание поощрения.
  • распорядительные — характеризуются завершением, изменением, перенесением права. Например, передача имущественного права, зачет задолженности.

По наличию риска

В зависимости от присутствия риска, выделяют сделки:

  • алеаторные (рисковые) — выгода подразумевается только для одной стороны. Это рисковый договор, осуществление которого зависит от обстоятельств. При этом стороны о них не знают в момент оформления сделки. Сюда относятся лотереи, тотализаторы, азартные игры, страхование и так далее.

ВНИМАНИЕ! Заключение таких сделок допустимо только при соблюдении законодательства РФ (ст. 1063 ГК РФ, ФЗ № 138 от 11.11.03 года).

  • неалеаторные — не подразумевают риски.

Статья 1063. Проведение лотерей, тотализаторов и иных игр государством и муниципальными образованиями или по их разрешению (ФЗ № 14)

По сроку

Исходя из момента возникновения или завершения прав и обязательств, различают сделки:

  • бессрочные — не обозначается время начала или окончания правоотношений. Сделка характеризуется немедленным действием;
  • срочные — момент начала или завершения правоотношений указан.

Срочные сделки бывают:

  • с отлагательным сроком — время, которое стороны обозначили как появление обязательств и прав;
  • с отменительным сроком — момент завершения правоотношений.

Возможно присутствие в сделке одновременно 2 сроков. Например, договор аренды жилплощади на лето, оформленный в марте, приобретет силу 1.06 и завершится 31.08. 01.06 выступает отлагательным сроком, 31.08 — отменительным.

Форма сделок

Изъявление воли граждан для достижения правовой цели возможно несколькими способами. Формы сделок обозначены в ст. 158 ГК РФ.

Статья 158. Форма сделок (ФЗ № 51)

Письменная

Оформление документа о волеизъявлении граждан, осуществляющих сделку, сопровождается их подписью. По желанию человека его может представлять и совершать за него действия доверенное лицо. Право на это подтверждается у нотариуса. Письменные формы классифицируются, исходя из нюансов сделки.

Таблица. Виды письменных сделок

ФормыОписание
НотариальныеТребуют подтверждения нотариуса. Часто связаны с операциями с собственностью. По решению граждан допустимо нотариальное заверение любой сделки, даже, если это не предполагается законом. Несоблюдение такой формы при ее обязательности влечет объявление сделки недействительной
ПростыеОсуществляются между предприятиями и гражданами, или между физ. лицами на сумму сверх 10 000 руб. Возможны простые сделки между людьми, несмотря на сумму, в обозначенных законом ситуациях. Заверение нотариусом или государственными инстанциями не требуется. Иногда такая форма выступает обязательной: при имущественной продаже или покупке, договоре о залоге, поручительстве и так далее

Двусторонние и многосторонние сделки вправе осуществляться общим документом, заверенным сторонами, или при взаимном обмене бумагами.

Устная

Демонстрация воли производится сторонами посредством устной речи. Законом обозначено, что сделка, для которой не утверждено письменное изъявление воли, может осуществляться «на словах».

Примером выступает приобретение вещи в магазине, услуги в салоне и так далее, при этом осуществление сделок может подтверждаться документально, например, выдачей чека при покупке.

 Устная сделка вправе осуществляться посредством конклюдентных действий (обнаруживающих намерение человека ее осуществить). Например, вводя монету в товарный автомат, гражданин демонстрирует волю на приобретение вещи.

В форме молчания

Гражданским правом обозначено, что осуществить сделку посредством молчания возможно в ситуациях, утвержденных законом или по договоренности между сторонами. В этом случае оно приобретает правообразующую силу. Например, правоотношения по договору аренды жилплощади возможно продлить молчанием после завершения оговоренного периода в документе.

Условия действительности

Сделка объявляется действительной при признании события, которым закон обусловливает появление, изменение, завершение правоотношения (юридического факта), влекущего правовую цель. Основания для объявления ничтожности правоотношений приведены в параграфе 2 ГК.

Параграф 2 ГК РФ

К условиям, свидетельствующим о действительности сделки, относятся:

  • соответствие законодательным нормам;
  • право- и дееспособность лиц;
  • соблюдение надлежащей формы соглашения;
  • добровольность — наличие реального желания заключать сделку, отсутствие заблуждений и принуждений.

Государственная регистрация сделок

Преимущественно процедура применима при операциях, совершаемых с собственностью. В ситуациях, предполагающих обязательную государственную регистрацию, правовые последствия сделки считаются действующими только после непосредственного факта регистрации.

Ранее игнорирование процедуры, положенной по закону, выступало основанием для объявления недействительности правоотношений. Однако сейчас отсутствие госрегистрации означает, что сделка не осуществлена, но не ничтожна. При проведении обязательной процедуры правовые последствия акта вступят в действие.

Сделка, заключаемая субъектами, представляет собой добровольное волеизъявление, позволяющее достичь правовой цели. В одних случаях намерение выражается письменно, в других — устно, а иногда и в форме молчания. Для объявления сделки действительной важно придерживаться норм законодательства, учитывать вид совершаемой операции, соблюдать порядок ее оформления и заключения.

Источник: https://yr-expert.com/vidy-sdelok-v-grazhdanskom-prave/

Типы сделок: цепочка, альтернативная и свободная сделка купли-продажи квартир

Тип сделки продажа

Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70% являются альтернативными.

Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье.

Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.

Есть также и другие названия для различных видов договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости в риелторском сленге:

  • Прямая (ее еще называют чистая либо свободная) продажа.
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры («альтернатива»).
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», связанных в одну сделку).

Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Данный тип подразумевает следующее: продавец недвижимого объекта получает деньги за нее и при этом не собирается покупать себе другое жилье. То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.

При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что владелец продает свое жилье и приобретает себе взамен новое жилье на деньги, полученные от продажи квартиры.

Причем осуществляется эта процедура одновременно. То есть сделка на два объекта заключается один день.

Разумеется, два договора купли-продажи (ДКП) следует подписывать одновременно, точно так же как и регистрировать документы на эти квартиры.

В большинстве случаев это считается единственным способом поменять свое жилье на более подходящий вариант. Все дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору мены жилья встречается крайне редко, потому что для этого должны максимально совпасть интересы обеих сторон. А это маловероятно.

Следовательно, в альтернативном виде сделке при купле-продаже жилья будут участвовать не менее трех сторон это:

  • Покупатель квартиры.
  • Продавец недвижимости, который также выступает в качестве покупателя «альтернативного» варианта.
  • Продавец «альтернативой» квартиры.

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с имуществом будет немного сложнее в плане организации в отличие от «прямой (или чистой) продажи». К тому же он потребует больше времени, и имеет целый ряд рисков. Но, тем не менее, подобный вариант обмена жилья через куплю-продажу является наиболее распространённым.

Продажа квартир цепочкой

«Цепочка квартир» – это сделка, на основании которой продается не один «альтернативный объект недвижимости», а два и более. Собственники каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают в качестве покупателей новой в «цепочке» квартиры.

К тому же вовсе не необязательно эти объекты выстраивать в последовательном порядке. Например, продавая четырехкомнатную квартиру, ее владелец выбрал взамен ее две однокомнатные квартиры и одну двухкомнатную квартиру с доплатой. Таким образом выстроилась «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной приобретают сразу три «альтернативные» квартиры.

Разумеется, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше участвуют лиц, и тем труднее выстроить весь процесс сделки. К тому же на ее подготовку потребуется значительно больше времени и есть большой риск ее срыва.

Если в момент подготовки сделки выпадет хотя бы одно звено «цепочки», то сорвется вся сделка. А это значит, что придется начинать все заново. На деле, «цепочки», состоящие из 4 объектов можно встретить крайне редко.

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А вот уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут повлечь за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.

Специфические риски альтернативной сделки

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям.

В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант.

Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Даже при грамотно согласованной альтернативной сделке может присутствовать так называемый «риск частичной регистрации».

Простыми словами, это регистрация исключительно части документов из всего пакета на две либо более квартир.

Все дело в том, что, с юридической точки зрения, все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой абсолютно никаким образом не связаны.

То есть, они являются юридически независимыми. Соответственно, у регистратора формально нет никаких оснований зарегистрировать их «одним пакетом».

И потребовать от регистратора прекращения регистрации одного договора в случае приостановления регистрации другого – бесполезна.

В итоге одна из сторон, участвующих в сделке, может лишиться квартиры либо денег. Как избежать такого варианта событий?

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами.

В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится.

Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя.

Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается.

Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра.

Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов.

К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек.

Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом.

Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно. Это ошибка.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/alternativnaya-prodazha-kvartir-osobennosti-sdelki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.