Свободная и альтернативная продажа квартиры

Содержание

Типы сделок: цепочка, альтернативная и свободная сделка купли-продажи квартир

Свободная и альтернативная продажа квартиры

Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70% являются альтернативными.

Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье.

Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.

Есть также и другие названия для различных видов договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости в риелторском сленге:

  • Прямая (ее еще называют чистая либо свободная) продажа.
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры («альтернатива»).
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», связанных в одну сделку).

Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Данный тип подразумевает следующее: продавец недвижимого объекта получает деньги за нее и при этом не собирается покупать себе другое жилье. То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.

При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что владелец продает свое жилье и приобретает себе взамен новое жилье на деньги, полученные от продажи квартиры.

Причем осуществляется эта процедура одновременно. То есть сделка на два объекта заключается один день.

Разумеется, два договора купли-продажи (ДКП) следует подписывать одновременно, точно так же как и регистрировать документы на эти квартиры.

В большинстве случаев это считается единственным способом поменять свое жилье на более подходящий вариант. Все дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору мены жилья встречается крайне редко, потому что для этого должны максимально совпасть интересы обеих сторон. А это маловероятно.

Следовательно, в альтернативном виде сделке при купле-продаже жилья будут участвовать не менее трех сторон это:

  • Покупатель квартиры.
  • Продавец недвижимости, который также выступает в качестве покупателя «альтернативного» варианта.
  • Продавец «альтернативой» квартиры.

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с имуществом будет немного сложнее в плане организации в отличие от «прямой (или чистой) продажи». К тому же он потребует больше времени, и имеет целый ряд рисков. Но, тем не менее, подобный вариант обмена жилья через куплю-продажу является наиболее распространённым.

Продажа квартир цепочкой

«Цепочка квартир» – это сделка, на основании которой продается не один «альтернативный объект недвижимости», а два и более. Собственники каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают в качестве покупателей новой в «цепочке» квартиры.

К тому же вовсе не необязательно эти объекты выстраивать в последовательном порядке. Например, продавая четырехкомнатную квартиру, ее владелец выбрал взамен ее две однокомнатные квартиры и одну двухкомнатную квартиру с доплатой. Таким образом выстроилась «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной приобретают сразу три «альтернативные» квартиры.

Разумеется, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше участвуют лиц, и тем труднее выстроить весь процесс сделки. К тому же на ее подготовку потребуется значительно больше времени и есть большой риск ее срыва.

Если в момент подготовки сделки выпадет хотя бы одно звено «цепочки», то сорвется вся сделка. А это значит, что придется начинать все заново. На деле, «цепочки», состоящие из 4 объектов можно встретить крайне редко.

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А вот уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут повлечь за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.

Специфические риски альтернативной сделки

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям.

В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант.

Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Даже при грамотно согласованной альтернативной сделке может присутствовать так называемый «риск частичной регистрации».

Простыми словами, это регистрация исключительно части документов из всего пакета на две либо более квартир.

Все дело в том, что, с юридической точки зрения, все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой абсолютно никаким образом не связаны.

То есть, они являются юридически независимыми. Соответственно, у регистратора формально нет никаких оснований зарегистрировать их «одним пакетом».

И потребовать от регистратора прекращения регистрации одного договора в случае приостановления регистрации другого – бесполезна.

В итоге одна из сторон, участвующих в сделке, может лишиться квартиры либо денег. Как избежать такого варианта событий?

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами.

В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится.

Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя.

Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается.

Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра.

Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов.

К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек.

Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом.

Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно. Это ошибка.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/alternativnaya-prodazha-kvartir-osobennosti-sdelki

Как провести альтернативную сделку?

Свободная и альтернативная продажа квартиры

Предположим, что ты захотел радикально улучшить свои жилищные условия. Например, повезло с полимерами: накопил пару миллионов рублей или повысили зарплату, и теперь банки наперебой предлагают ипотеку. Чтобы хватило на первоначальный взнос, нужно продать за деньги старую квартиру.

Но есть разумное опасение, что пока ты ищешь себе новое жильё, у банка отзовут лицензию и деньги испарятся, или грянет очередной кризис. Да и вообще не хочется жить на улице у любимой тёщи до переезда.

Чтобы уменьшить риски, используй альтернативную сделку – одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.

И как это сделать?

Находишь покупателя на свою квартиру, берёшь у него аванс. Быстренько (за неделю-две) ищешь себе вариант на замену, тоже авансируешь и начинаешь готовить договоры купли-продажи (ДКП). Тут традиционно есть два путЯ:

Способ №1. В договорах прописываешь статью 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием». И указываешь, что регистрация этого ДКП может быть проведена только при условии регистрации другого ДКП. После этого молишься всем богам, чтобы пакет документов по двум квартирам попал к одному регистратору, и он не оказался альтернативно одарённым.

Эта история обязательна, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники.

Для сделки придётся получать согласие органов опеки, которые внимательно следят, чтобы жилищные условия детей не ухудшились.

Просто выселить малых на улицу не выйдет, нужно обязательно купить взамен что-то равноценное. Так что имей это ввиду, если собираешься уменьшать ипотеку материнским капиталом или приватизировать жильё на детей.

Способ №2. Платишь конторе-регистратору и они сами сдают второй договор в Росреестр после регистрации первого. В Москве в среднем за это берут около 10-12 т.р. за квартиру. То есть, если в сделке две квартиры, то придётся отдать 20-24 т.р. По устоявшейся практике за эти услуги платит покупатель.

Выбирать контору нужно довольно тщательно. У меня критерии простые: понятный договор, где прописаны условия, сроки, порядок сдачи и получения документов, адекватное общение при составлении договора. Ну и штук десять-пятнадцать совместно проведённых сделок.

Этот способ крайне желателен, если продаёшь квартиру в области и покупаешь в МСК. Ибо есть шансы, что пакет документов пропотеряют разделят. Мне тут рассказали жуткую историю, как Росреестр в МО слал запрос по своей квартире Росреестру в Москве, а оттуда отвечали в течение 30 дней.

Какой бы вариант ни выбрал, в любом случае в один день подписываешь два договора – один по продаже старой квартиры, другой по покупке новой.

В чём минусы?

Во-первых, альтернатив в цепочке может быть чуть больше, чем до фига. Кто-то покупает у тебя, ты покупаешь у другого, другой покупает у следующего и т.д.

Соответственно, чем больше участников, тем больше вероятность, что всё сорвётся. К кому-то может прийти покупатель с наличкой, кто-то может просто психануть передумать.

Мой свежий личный рекорд: три квартиры, дом и участок земли в одной сделке. С опекой и двумя ипотеками.

Во-вторых, проверять приходится все квартиры и все договоры. Если кто-то из контрагентов где-то облажается, то не зарегистрируют всю цепочку.

В-третьих, придётся таскать деньги наличкой и раскладывать по банковским ячейкам.

Безналичный аккредитив не подойдёт – за все квартиры частично или полностью платит первый покупатель, соответственно он и будет в платёжном поручении.

Схема переводов с аккредитива покупателя на аккредитив другого покупателя банками пока не поддерживается. Если сделки нотариальные и нотариус адекватный, то можно заплатить через нотариальный же депозит.

В-четвертых, сроки переезда очень долгие. Если все пойдут друг другу навстречу, то последнюю квартиру в цепочке освобождают неделю-другую. Потом ещё дней 5-10 освобождают предпоследнюю и дальше по цепочке. Соответственно покупатель первой квартиры ждёт переезда кучу времени.

Какие выводы?

1. Альтернативная сделка – это такой вид сделки, при котором происходит одновременная регистрация перехода прав собственности на несколько объектов недвижимости.

2. Чтобы все сделки зарегистрировали одновременно или в нужной последовательности, можно прописать в договоре ст. 157 ГК РФ (обязательно при несовершеннолетних собственниках) или нанять контору-регистратора.

3. Такой способ решения квартирного вопроса, конечно, долгий и довольно затратный, но при должном знании матчасти вполне себе осуществимый.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями – мои соц.сети: ВК,

[моё] Длиннопост Недвижимость Покупка недвижимости Текст

Немного расскажу о том, с чем я сталкиваюсь при сопровождении сделок с недвижимостью и какие скелеты периодически вываливаются из шкафов. Зачем надо сделки сопровождать, я уже рассказывал тут https://www.pgpartners.ru/blog/99 и тут https://www.pgpartners.ru/blog/118, поэтому просто покажу пару примеров из недавнего.

Кейс первый – кто лучше: слепой или психически нездоровый продавец?

Проверяем буквально месяц назад один дом с участком, сам по себе объект (цена, параметры, расположение) очень нашему доверителю нравится. Показы проводит дочь, объект оформлен на маму.

Маму пока никто не видел (но на этой стадии ничего страшного, это абсолютно нормально). Попросили правоустанавливающие документы, начинаем проверку.

Везде все более-менее нормально, сам объект не под обременениями, у продавца (мамы) есть мелкие какие-то суды по взысканию коммуналки, но исполнительных производств нет.

Других проблем тоже не вижу, кроме одной, которая рискует стать просто гигантской бомбой замедленного действия (я бы даже сказал. М.О.А.Б. – мать всех бомб). В одном из районных судов города Москвы заявлен административный иск от прокурора с категорией «О прекращении действия права на управление транспортными средствами (п. 2 ч. 1 ст.

28 Федерального закона от 10.12.1999 № 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»)». Дело еще только рассматривается, заседание назначено где-то через пару недель.

Начинаю смотреть, что это такое.

Выясняется, что основание для этого – «выявленное в результате обязательного медицинского освидетельствования наличие медицинских противопоказаний или ранее не выявлявшихся медицинских ограничений к управлению транспортными средствами в зависимости от их категорий, назначения и конструктивных характеристик».

То есть у человека что-то со здоровьем не так. Ну ок, пока это просто повод посмотреть более подробно, какие могут быть основания для этого. Мало ли, может у человека ноги нет, ну или руки.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_provesti_alternativnuyu_sdelku_6789823

Как продавать квартиры с «альтернативой» на «мёртвом» рынке недвижимости

Свободная и альтернативная продажа квартиры

Новости и публикации

18.09.15

Продажа квартиры на падающем или стоящем рынке недвижимости – всегда трудная задача. Особенно, если эта квартира с «альтернативой». Покупателей мало, и, в основном, они не хотят ждать, когда Вы подберете себе что-то взамен Вашей квартиры, тем более, если есть достаточное предложение «свободных» квартир.

Да, я понимаю, что сейчас на рынке недвижимости не совсем ординарная ситуация, и покупатели часто сталкиваются с тем, что выбирать особо не из чего (очень много продавцов сняли с продажи свои квартиры, так как не хотят продавать на ценовом дне).

И всё равно, конкуренция среди продавцов сейчас выше. А значит, среди аналогичных квартир с одинаковой ценой «свободная» продажа всегда выиграет у «альтернативной».

Так что же делать тем, кто продает квартиру с тем, чтобы купить другую взамен?

Например, снизить цену

С одной стороны – это хорошо, ведь, если упала цена на Вашу квартиру, то значит и цена на ту квартиру, которую Вы хотите купить, тоже упала. Но, зачастую, именно продавец свободной квартиры может снижать цену сильнее, ведь ему покупать взамен ничего не нужно.

А можно как-нибудь обойтись без снижения цены?

Можно, но только если Ваша квартира обладает какими-то уникальными преимуществами, которых нет у других, конкурентных с Вашей, квартир. А значит, нужно не лениться, а провести детальный анализ конкурирующих предложений.

Подобный анализ вообще-то нужно проводить при продаже квартиры на любом рынке. Но, если на «живом» рынке отсутствие такого исследования немного затянет продажу или не даст возможность продать квартиру по максимальной цене, то на стоящем или падающем рынке – это может существенно повлиять на саму возможность продажи квартиры.

А значит, не ленимся и:

  • Обзваниваем все конкурирующие квартиры
  • Выясняем всё о продаваемой квартире: ёё характеристики, нюансы самой продажи
  • Квартиры, которые являются самыми сильными Вашими конкурентами – смотрим лично
  • Составляем карту конкуренции и проводим анализ

Что же делать, если Ваша квартира не обладает явными уникальными преимуществами?

Тогда можно подумать о том, чтобы сделать квартиру «свободной».

Я не говорю об обмане покупателя, которым бывает грешат некоторые «риэлторы»: берем аванс за квартиру, как за «свободную» или «с подобранной альтернативой», а потом оказывается, что и квартира не «свободная» и никакой подобранной «альтернативы» нет. А я говорю о реальном «освобождении» квартиры, которое мы практикуем в нашей компании.

Сразу оговорюсь, что описанная ниже схема имеет определенные риски, поэтому желательно, чтобы её реализацию осуществлял опытный риэлтор. Если же Вы хотите провести ее самостоятельно, то внимательно отнеситесь ко всему, описанному ниже.

Как же это сделать? Нам опять поможет анализ. Только теперь будем анализировать собственную ситуацию. Что такое «свободная» квартира? В идеале — это квартира, в которой никто не живет, и никто не прописан. Значит, нам нужно разобраться: где будут жить после продажи, проживающие в ней люди, и куда их выписывать.

Снятие с регистрационного учета по месту жительства

Прикиньте, куда Вы можете сняться с учета на какую-нибудь площадь: к родителям, друзьям, в другую квартиру, загородный дом и т.п.

Если ничего подобного нет, то, как крайний вариант, можно выписаться в «никуда», правда такая выписка может отпугнуть некоторых покупателей, хотя реально в большинстве случаев ничего страшного в ней нет (бывают, конечно, случаи, когда опасения покупателей обоснованы, но для их описания нужна отдельная статья). В общем, лучше всего, когда есть куда выписаться.

Физическое освобождение квартиры

Обычно это тоже довольно проблематично. Хорошо когда есть квартира родителей, загородный дом или что-то другое, где можно месяц пожить. А если ничего этого нет? А даже если и есть, то куда деть мебель и вещи? На это тоже есть ответ.

  1. На месяц можно снять квартиру
  2. Вещи можно хранить в складском боксе.

Но есть проблема, на это придется потратиться:

  • Съем квартиры
  • Упаковка мебели
  • Аренда контейнера
  • ополнительные услуги транспортной компании

Да, и оговорюсь: снимать складской контейнер и квартиру нужно не сразу же, как начали продавать свою квартиру, а после совершения сделки.

Причем, в большинстве случаев, с покупателем можно будет договориться о том, чтобы он дал несколько дней на вывоз вещей после получения документов с регистрации.

Обычно для «свободной» квартиры этот срок составляет 1-2 дня, но думаю, что можно будет договориться и на неделю-две.

В среднем на все подобные мероприятия уходит порядка 100 – 150 тысяч. Но есть и хорошая новость.

 Чаще всего «свободные» квартиры немного дороже, чем квартиры с «альтернативой», а значит, эти траты полностью или частично смогут быть компенсированы в результате меньшего снижения цены при продаже.

Поэтому основные Ваши траты будут в виде неудобств при проживании в съемном жилье, а также в нервах, потраченных в период, когда Ваша квартира продана, а другая еще не приобретена.

Чтобы этих нервов было потрачено как можно меньше, обязательно перед «освобождением» квартиры нужно провести еще один анализ.

Анализ «альтернатив»

Делается он следующим образом.

1. Начните поиск квартиры для себя. Обычно квартиру начинают искать после того, как найден покупатель на свое жильё. Но не в этом случае.

Если мы хотим «освободить» свою квартиру, то нам нужно быть абсолютно уверенными в том, что мы быстро сможем купить что-то себе взамен.

Быстро – это значит, что сделка по покупке должна состояться максимум через неделю после того, как Вы сможете забрать деньги за свою квартиру.

2. Выбирайте не одну, а две-три квартиры. Даже после того, как Вы сделаете свою квартиру «свободной» всё равно понадобится время для поиска покупателя. А значит, если вдруг за это время будет продана выбранная Вами квартира, у Вас в запасе должна быть другая.

3. Авансы за выбранные квартиры вносить не надо!

4. Важно! Выбранные квартиры должны реально быть «свободными».

Если Вы в течение пары недель смогли найти для себя несколько приемлемых вариантов, тогда можно начинать продавать свою квартиру как «свободную».

Если же с поиском возникли проблемы или если Вы смогли найти только одну, достойную Вас, квартиру, тогда ни в коем случае не нужно в эту процедуру влезать.

Иначе Вы рискуете, продав собственное жилье, остаться с деньгами, за которые ничего не сможете купить.

Небольшая ремарка. Когда будете выбирать для себя квартиры, не отбрасывайте объявления с «несвободными» квартирами. Обязательно их обзвоните и узнайте какую «альтернативу» хотят себе купить продавцы. Возможно, они хотят купить квартиру, похожую на Вашу. А значит, если Вам понравится их квартира, а им Ваша, можно делать мену!

Ну и немного о нюансах продажи

1. Обязательно в процессе поиска покупателя на свою уже «свободную» квартиру, следите за подобранными альтернативами. Если какую-либо из них продали или сняли с продажи, тут же ищите себе замену.

Вы всегда должны иметь возможность внести аванс за две-три квартиры.
2. После внесения предоплаты за Вашу квартиру, на следующий день или максимум через день авансируйте одну из выбранных Вами квартир.

И на всякий случай, не теряйте из виду другие.

3. Сделку по приобретению квартиры для себя, старайтесь назначить не позже чем через неделю, после того, как сможете забрать деньги за свою квартиру. Идеально, на следующий же день. Кстати, можно договориться об оформлении покупки в том же банке, в котором оформлялась продажа, чтобы не заниматься перевозкой наличных.

4. Если Вашу квартиру покупают без ипотечного кредита, то срок между подписанием договора купли-продажи квартиры и моментом получения денег за нее составляет около двух недель.

Это будет самое нервное для Вас время, ведь не дай Бог, за эти две недели произойдет что-то, что сорвет покупку выбранной Вами квартиры.

Поэтому рекомендую в такой ситуации ускорить регистрацию перехода права собственности.

Сделать это можно, если оформить сделку у нотариуса, который подаст документы в регистрирующий орган при помощи электронно-цифровой подписи. Да, на это придется потратить определенные средства, так как нотариальное удостоверение сделки обычно обходится намного дороже, чем простая письменная форма. Но возможность сократить срок регистрации до 3 рабочих дней иногда того стоит.

И, напоследок..

Ещё раз хочу отметить, что процесс продажи «альтернативной» квартиры через разрыв сделки, возможен не во всех ситуациях, требует больших трудозатрат и профессионального опыта. Для риэлторов он несет в себе повышенные обязательства: не оставить клиента с деньгами без купленной квартиры.

Но опыт нашей компании показывает, что эти дополнительные «неудобства» вполне оправданы, так как за счёт таких мероприятий можно продавать «альтернативные» квартиры на «мёртвом» рынке.

А значит, в текущей ситуации, когда покупатели стали возвращаться на рынок недвижимости, самое время воспользоваться этими инструментами, и выполнить поставленную перед Вами жилищную задачу.

Константин БарсуковГенеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Подпишитесь на нас в Telegram

Источник: http://www.relait.ru/news_362.html

Альтернативная продажа квартиры — что это, риски, что нужно знать до сделки

Свободная и альтернативная продажа квартиры

Последние изменения: Август 2020

Недостаточность финансовых ресурсов на покупку нового жилья без добавления вырученных денежных средств за продаваемое старое жилое помещение приводит к зависимости при совершении ряда сделок.

На языке риелторов ряд взаимозависимых операций – альтернативная продажа квартиры, что это и означает объединение нескольких самостоятельных договоров в цепочку.

Выпадение одного из звеньев приводит к разрыву всей цепи.

Определение и сущность альтернативной продажи

Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей.

Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия.

Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:

  1. Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
  2. Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
  3. Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.

В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует.

По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:

  • целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
  • возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
  • проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.

Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.

Алгоритм действий при альтернативной сделке

В трёхсторонней сделке для конечных покупателя и продавца – крайних «звеньев цепи» ситуация аналогична «чистой» продаже. Особенности данного вида реализации заключаются для среднего звена, для которого рекомендуется следующий пошаговый алгоритм действий:

  1. Поиск продавцов и покупателей. Поскольку процедура лимитирована во времени, то целесообразно воспользоваться услугами посредников – риелторов или агентств недвижимости. Потеря порядка 5 % в денежном измерении даст выигрыш во времени и ускорит поиск потенциальных контрагентов, проводя первичную проверку.
  2. Проверка юридической «чистоты» квартиры и дееспособности участников. Альтернативная сделка с недвижимостью «рухнет», если хотя бы одна из сторон окажется недееспособной. При самостоятельном поиске для проверки жилья у перспективного продавца следует потребовать и проанализировать:
    • выписку из ЕГРН – на право собственности, наличие совладельцев и ограничений или обременений;
    • выписку из домовой книги – на оценку прописанных несовершеннолетних, находящихся на иждивении и сохранивших пожизненное право на проживание;
    • расширенную выписку из ЕИРЦ – на наличие снятых с регистрации лиц вследствие отбывания наказания в виде лишения свободы или признания безвестно отсутствующими с последующим восстановлением прописки;
    • техническую документацию БТИ – на проверку незаконных перепланировок.
  1. Выбор формы расчётов. Подобрать удобную систему взаиморасчётов при альтернативных сделках с недвижимостью могут помочь сотрудники финансовых учреждений в виде предложенных:
    • банковских ячеек;
    • аккредитивного способа.
  1. Составление предварительного и основного договора. Заключение двух предварительных соглашений с продавцом и покупателем с передачей аванса или задатка минимизирует риски сторон. Образец альтернативного договора купли-продажи квартиры должен включать:
    • паспортные данные сторон-участников;
    • детальную информацию об объектах недвижимости;
    • договорную цену;
    • условия и порядок взаиморасчётов.
  1. Регистрация прав собственности. При нахождении в одном населённом пункте желательно посетить отделение Росреестра всем участникам одновременно и представить с заявлением документы для регистрации:
    • паспорта, удостоверяющие личности владельцев;
    • правоподтверждающую и правоустанавливающую документацию на передаваемые объекты недвижимости;
    • техническую документацию;
    • справки ЖКХ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
    • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок регистрации составляет десять дней и сокращается при условии нотариального удостоверения договора, что может быть важно при альтернативных сделках с недвижимостью. Составление акта приёма-передачи и окончательный расчёт производится на основании условий, предусмотренных в тексте основного соглашения.

 

Неразбериха в части исчисления НДФЛ и вычетов возникает у продавца-покупателя. Ведь что такое альтернатива в недвижимости, как не объединение двух операций в одну цепь: покупки и продажи.

Продавец-покупатель пытается самостоятельно произвести взаимозачёт между налоговым вычетом, возникающим при покупке, и НДФЛ, начисляемым на альтернативную продажу квартир. Сальдо обязательств и прав приводит к ошибочному отсутствию платежей в бюджет.

Поскольку операции по продаже и покупке юридически независимы друг от друга, то с точки зрения налогообложения происходит:

  1. Возникновение обязательства по начислению и перечислению НДФЛ в бюджет по ставке 13 % от договорной стоимости при продаже с альтернативой. Налог не начисляется, если объект находился в собственности:

    Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/alternativnaya-prodazha-kvartiryi/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.