Сервитут части помещения

Обременение сервитутом зданий и сооружений

Сервитут части помещения
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Обременение сервитутом зданий и сооружений

Вопреки бытующему мнению сервитутом могут обременяться не только участки земли, но и располагающиеся на них здания, строения и сооружения, а также все прочие объекты недвижимости.

Вопреки бытующему мнению сервитутом могут обременяться не только участки земли, но и располагающиеся на них здания, строения и сооружения, а также все прочие объекты недвижимости.

На законодательном уровне выделена норма о том, что недвижимое имущество, располагающееся на участке земли, оказывается отдельно вне установленных рамок правового регулирования. Кроме того, нежилое помещение не отвечает и другим признакам объекта права.

В результате в качестве предмета сделок оказываются определенные части здания, которые не обладают качествами, позволяющими использовать их по назначению, без необходимости использовать для этого другие части данных сооружений. В качестве примера можно привести две организации, одна из которых – кафе, а вторая – магазин.

В подобной ситуации могут возникнуть несколько юридических осложнений:

  • Здание – это неделимая вещь, а, следовательно, его нельзя разделить для использования двумя организациями сразу.
  • У собственников этих отдельных частей нет между собой никакой юридической связи, заключающейся, к примеру, в общей собственности или общий гражданских обязательств.

Таким образом, на законодательном уровне выделен единственный способ возникновения и контроля взаимоотношений между собственниками – установление сервитута на здания и сооружения.

Основания, на которых осуществляется возникновение сервитута на сооружения и здания

Один из видов сервитута – частный – может быть установлен не только в отношении участка земли, но и в отношении здания или сооружения.

Частный сервитут может быть установлен в отношении чужого недвижимого имущества в отдельных случаях, установленных законом, в которых собственник части здания не может распоряжаться и пользоваться принадлежащим ему объектом недвижимости, без установления ограничения на собственность своего соседа.

В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, собственник здания или сооружения, в отношении которого устанавливается сервитут, имеет право требовать за это соразмерную плату.

В земельном законодательстве определен ряд оснований, благодаря которым может возникнуть такое обременение как сервитут. В частности, к таким основаниям относятся следующие:

  • Договор. В качестве одной из сторон выступает лицо, в отношении имущества которого устанавливается сервитут. Вторая сторона договора – лицо, в отношении которого заключается сервитут. Данными сторонами может выступать собственник зданий и сооружений, а также обладатель права на хозяйственное ведение или управление.
  • Судебное решение. Данное решение должно быть вынесено по иску лица, требующего установление сервитута.
  • Акт, предоставленный государственным или муниципальным органом власти. Данный акт может быть установлен только в отношении определенных объектов недвижимости, попадающих под регулирование государства и муниципалитета.
  • Прямое указание закона на необходимость установления сервитута. Как правило, такое установление сервитута допускается в отдельных случаях, к примеру, когда продажа земельного участка в обязательном порядке должна сопровождаться продажей всех располагающихся на нем объектов недвижимости.

Условия, на которых происходит осуществление сервитута на здания и сооружения

На уровне земельного законодательства установлен определенный перечень условий, на которых допускается установление сервитута на такие объекты недвижимости, как здания и сооружения:

  • Введение подобного ограничения возможно только при необходимости получить ограниченное пользование объектом недвижимости вне связи с пользованием участком земли, на котором располагаются здания или сооружения. Как правило, необходимость установления сервитута связана с получением возможности прохода на нужный этаж здания, при условии, что здание или сооружение располагается в собственности сервитуария. Подобное использование связано с пересечением лестниц и прочих мест, доступных общественности.
  • Частный сервитут должен быть осуществлен только на определенных условиях, оговоренных между сторонами. В качестве подтверждения согласия обеих сторон с условиями сервитута заключается договор, в котором прописывается порядок использования зданий и сооружений, размер оплаты, если она устанавливается, а также точный срок, на который устанавливается ограничение.

Порядок, по которому осуществляется установление сервитута на здания и сооружения. Требования, которые предъявляются к установлению сервитута на здания и сооружения в порядке судебного рассмотрения дела

Установление сервитута осуществляется по соглашению между сторонами, среди которых одно лицо выступает в качестве собственника зданий или сооружения, подлежащего установлению сервитута. А второй стороной выступает лицо, которое нуждается в установлении подобного вида обременения.

В соглашении между сторонами в обязательном порядке должен быть указан вид сервитута. Также данный документ должен содержать все условия, на которых должно осуществляться использование здания или сооружения в порядке сервитута.

Заключение соглашения препятствует возникновению проблем при пользовании объектами недвижимости, в отношении которых устанавливается сервитут.

В соответствии с нормами законодательства в соглашении должен быть установлен определенный перечень обязательных условий:

  • Так как на законодательном уровне устанавливается возможность собственника объекта недвижимости в установлении соразмерной оплаты за пользование принадлежащим ему имуществом, в соглашении должна быть прописана сумма оплаты. При ее отсутствии, в документе также должно быть указание на отсутствие оплаты.
  • Порядок пользования объектами недвижимости, обремененными сервитутами.
  • Точное время, в течение которого действует сервитут.

После подписание такого соглашения об установлении сервитута документ должен быть направлен в управление государственной регистрационной службы. После внесения всех соответствующих данных в единый реестр прав на недвижимость стороны получают на руки договор с соответствующей отметкой об установлении обременения на объект недвижимости.

На уровне земельного законодательства есть требование установления сервитута в судебном порядке. Как правило, подобное установление возможно в случае, когда стороны не могут прийти к общему решению, касательно условий сервитута.

Лицо, в отношении которого требуется установление подобного вида обременений, должно самостоятельно обратиться в суд с исковым заявлением. В данном заявлении обязательно должны содержаться исчерпывающие основания, при условии наличия которых, лицо имеет право воспользоваться чужим объектом недвижимости.

Прекращение сервитута в отношении сооружений и зданий

На законодательном уровне выделен целый перечень причин, на основании которых сервитут на здание или сооружение может быть прекращен:

  • При отпадании оснований, по которым он был установлен. К примеру, если лицо, в отношении которого было установлено подобное обременение, нашло способ удовлетворить свои интересы другим путем. Данное основание для прекращения может произойти по соглашению сторон.
  • Сервитут также может быть прекращен по причине отсутствия возможности использования обремененного объекта недвижимости по его прямому назначению. Решение по прекращению сервитута на данном условии может быть осуществлено только в результате рассмотрения дела в порядке судебного заседания.

При этом на законодательном уровне нет основания, по которому он может быть прекращен в связи с отказом от этого лица, в отношении которого устанавливается подобный вид обременения.

Но на уровне гражданского законодательства устанавливаются и другие основания для прекращения сервитута:

  • Отказ от сервитута лица, в отношении которого он был установлен.
  • При гибели объекта недвижимости, в отношении которого установлен сервитут.
  • При отчуждении объекта недвижимости, в отношении которого был установлен сервитут.

При расторжении соглашения о сервитуте и окончании данного обременения, действия должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/obremenenie-servitutom-zdanij-i-sooruzhenij.html

Соглашение об установлении частного сервитута здания (срочного, безвозмездного)

Сервитут части помещения

СОГЛАШЕНИЕ N ____

об установлении частного сервитута здания

(срочного, безвозмездного)

г. ______________

“___”_________ ____ г.

_____________, именуем___ в дальнейшем “Собственник”, с одной стороны, и __________________, именуем___ в дальнейшем “Пользователь”, с другой стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1.

Собственник в соответствии с условиями настоящего соглашения предоставляет Пользователю для обеспечения ______________ (указывается(ются) основание(я), по которому(ым) устанавливается сервитут) право ограниченного пользования (сервитут) частью здания, принадлежащей Собственнику на праве собственности (Свидетельство о праве собственности N ____ выдано __________), расположенной по адресу: _________________________.

1.2. Сервитут по условиям настоящего соглашения устанавливается в интересах Пользователя, являющегося собственником другой части здания, отмеченной на поэтажном плане здания _____ линией (копия поэтажного плана здания выдана _________________ БТИ).

1.3. Границы сервитута определены на копии поэтажного плана здания Собственника, являющейся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

1.4. Сервитут устанавливается на срок __________ до ____________ (или указывается событие, в будущем, при наступлении которого сервитут должен быть прекращен).

1.5. Сервитут подлежит в установленном порядке государственной регистрации и вступает в силу (считается заключенным) с момента таковой.

Обязанность по подаче (получении) документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, лежит на Собственнике (Пользователе).

Расходы, связанные с государственной регистрацией сервитута, несет __________________ Пользователь (или Собственник).

2. ПОРЯДОК ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

2.1. Ограниченное пользование (сервитут) частью здания Собственника осуществляется Пользователем строго в пределах границ, определенных согласно п. 1.3 соглашения.

2.2. Осуществление сервитута Пользователем происходит в следующем порядке: ____________________________.

2.3. Обременение части здания сервитутом не лишает Собственника прав владения, пользования и распоряжения этой частью здания или зданием в целом.

2.4. Сервитут приостанавливается на период проведения капитального ремонта, реконструкции соответствующей части здания.

2.5. В случае перехода права владения своим объектом недвижимости от Пользователя к иному лицу сервитут передается такому лицу одновременно с правами владения объектом недвижимости.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Собственник обязан:

3.1.1. Оказывать Пользователю содействие для установления сервитута на принадлежащей ему части здания.

3.1.2. Производить все требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке, в том числе предоставлять необходимые правоустанавливающие и иные документы.

3.1.3. Предоставлять Пользователю возможность осуществлять сервитут в порядке, установленном настоящим соглашением.

3.2. Собственник вправе требовать прекращения сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он установлен.

3.3. Пользователь обязан:

3.3.1. Осуществлять сервитут в порядке, установленном разделом 2 настоящего соглашения, и наименее обременительным для Собственника способом.

3.3.2. Производить все требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке.

3.3.3. При наступлении события, указанного в п. 1.4 соглашения, прекратить осуществление сервитута и произвести все необходимые действия для регистрации в уполномоченном органе его прекращения.

4. ПЛАТА ЗА СЕРВИТУТ

4.1. Плата за установленный сервитут части здания не установлена.

5. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Стороны договорились принимать все меры к разрешению разногласий между ними двусторонними переговорами.

5.2. В случае если стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством и могут передаваться в арбитражный или третейский суд.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на часть здания, которая обременена сервитутом, к другому лицу, а также при заключении Собственником договора аренды или обременении его иным образом.

6.2. Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

7. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Собственник: _________________________________________________ __________________________________________________________________ _________________________________________________________________. Пользователь: ________________________________________________ __________________________________________________________________ _________________________________________________________________. Собственник: _______________/_____________ Пользователь: ______________/_____________

Приложение:

1. Копия свидетельства о правах Собственника на объект недвижимости.

2. Копия свидетельства о правах Пользователя на объект недвижимости.

3. Копия поэтажного плана части здания.

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86/%D0%A1%D0%BE%D0%B3%D0%BB%D0%B0%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5/36978

Мысли юристов вслух

Сервитут части помещения
Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются.

Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества.

Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье.

Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты “коммунальные” войны.

Цель настоящей статьи – показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу.

[spoiler]

Юридические риски при эксплуатации недвижимости

Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости. Например, по субъектам-источникам, по сфере отношений.

В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут.

Это либо соседи – собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации.

Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.

Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета.  

Риски доступа исторически обоснованны. Их причина – приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных.

Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т.

п.? Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний?  

Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает.

Стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, – сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице.

Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, спокойно спать рано.

В свою очередь, риски снабжения обусловлены возможностью купить объект (как правило, помещение) без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов (например, использование дизель-генератора).  

Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта.

Следует помнить, что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества – вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т.п.

В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). Иногда можно установить сервитут (статьи 274, 277 ГК РФ).

Кроме того, можно воспользоваться разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ), данными в Постановлении от 23.07.2009 N 64.  

Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям.

Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю.

Средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.  

Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты.

Распространенные способы защиты прав

Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как признание права собственности на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.

Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное (техническое) помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом, связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен.
В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность – это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.  

Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи.

Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке.

Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.  

Статьи 218, 549, 551 ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав.

Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании (то же относится и к движимым принадлежностям).

Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта.

Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения.

Суд указал, что статьи 133, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения.

Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 по делу N А56-13117/04).

Источник: https://jurzon.ru/blogs/lawyer/zashchita-prav-sobstvennikov-pri-ekspluatatsii-nezhiloy-nedvizhimosti.php

Сервитут: особенности договора и судебно-арбитражная практика

Сервитут части помещения

В статье исследуется договор, как основание возникновения сервитутных отношений. А так же делается акцент, что сервитут — это добровольное согласие собственников. Анализируется курьезные примеры из судебно-арбитражной практики.

Ключевые слова:сервитут, договор о сервитуте, сервитут на туалет

В 90-х годах XX века остановленный в своем развитии сервитут получил, как казалось, новое рождение вместе с отменой привилегированной роли государства по отношению к земельным участкам, жилым и нежилым помещениям и передачей их в частные руки.

Современная российская история сервитутных правоотношений достаточно короткая, что нашло свое отражение в действующем законодательстве.

Согласно Гражданскому кодексу РФ только четыре статьи регулируют институт сервитута, что порождает определенные проблемы, конечно, не исключены и курьезы в судебной практике.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ [1] к числу существенных условий договора о сервитуте относится условие о предмете: в договоре должны быть прописаны признаки, позволяющие индивидуализировать объект, в отношении которого устанавливается сервитут.

Так же, к существенным условиям договора следует отнести целесообразность установления сервитута, следуя логике абзаца 2 пункта 1 статьи 274 ГК РФ [1].

А обращаясь к пункту 1 статьи 276 ГК РФ [1] необходимо отметить, что цель установления сервитута играет одну из ключевых ролей при его упразднении вследствие отсутствия оснований для установления.

Иные условия, обязательные для других видов договоров, например, сумма платежа или срок действия, не признаются существенными, так как они не оговорены в качестве таковых в статьях 274–277 ГК РФ [1].

Следуя пункту пятому статьи 274 ГК РФ [1], конструкция о возмездности сервитута не свидетельствует о том, что положение о цене является обязательным условием, поскольку собственник обремененного имущества обладает диспозитивной возможностью требовать соразмерной платы.

В данном случае, не говорится об императивной обязанности сервитуария платить за осуществляемое пользование, если иное не предусмотрено законом. Плата за пользование сервитутом — дополнительное условие к договору и включается по усмотрению сервитутодателя.

Аналогичная норма предусмотрена в пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса [2] РФ в отношении установления частного сервитута.

Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что договор об установлении сервитута — не поименованный в ГК РФ договор, являющийся двухсторонней консенсуальной сделкой, направленной на создание, изменение или прекращение права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, и подлежит обязательной государственной регистрации. Существенными условиями являются — предмет и цель установления сервитута.

Перед тем, как обратиться к правоприменительной практике, необходимо обратить внимание на пункт 3 статьи 274 ГК РФ [1], где четко сказано, что во главе угла стоит добровольное соглашения лиц, в отношении и в пользу имущества которых необходимо установить сервитут. И только при недостижении соглашения возможно обращение в суд. Конечно, в практике, как и в жизни, существуют и весьма курьезные дела, которые приводятся в качестве примеров.

Итак, первый пример — 2011 год, Республика Карелия [3], дело N 33–1910/2011. Общество с ограниченной ответственностью «Земля Плюс» обратилось с иском к гражданке Х. об установлении сервитута на туалет. Истец является собственником нежилого помещения, расположенного на 1 этаже (комнаты … и …), используемого под офис.

Собственником смежных помещений является ответчица, которая опечатала доступ в помещение тамбура перед туалетом и сам туалет. Возникший спор урегулировать в досудебном порядке не удалось, что привело стороны в суд.

Истец просит предоставить право ограниченного доступа к туалету, то есть буквально установить сервитут на туалет, для сотрудников ООО «Земля Плюс» в рабочие дни с 9.00 до 18.00.

Так же истец готов выплачивать одну тысячу рублей в год за сервитут на туалет, указанная сумма была аргументирована тем, что плата за сервитут является не обязательным условием заключения договора, может быть символической, и не является основным камнем преткновения в данном споре.

Ответчица заявила, что готова заключить с истцом договор аренды на находящиеся в ее собственности помещения с ежемесячной платой 400 рублей (при расчете стоимости она исходила из средней оплаты за аренду 1 квадратного метра нежилого помещения). Истец же, со своей стороны возможность заключения договора аренды на спорные помещения отверг, аргументируя тем, что данный вид договора может быть расторгнут в любой момент.

И хотя в процессе суда каждая из сторон старалась доказать свою правоту, ссылаясь на данные экспертизы о невозможности оборудования иного туалета (отсутствует техподполье под комнатами, принадлежащими истцу).

Привлекали на свою сторону Министерство культуры РК, так как спорные помещения находятся в доме, включенном в культурное наследие и любая перепланировка, особенно внешняя, должна быть согласована надлежащим образом или невозможна в принципе.

А так же, напротив, приводили доводы о возможности установки биотуалета или использовании аналогичного помещения этажом выше, принадлежащем муниципальным органам.

Да и к слову, спорный туалет — находится в аварийном состоянии, и пользоваться им невозможно, поскольку он не соответствует техническим требованиям в силу отсутствия холодного водоснабжения и отопительных приборов.

Суд, рассмотрев дело — в иске отказал, то есть, буквально отказал в сервитуте на туалет. Хотя, в данном деле рассматривался, по сути, не вопрос о возможности или невозможности установления обременения на нежилое помещение, но вопрос об умении и, главное, желании договариваться.

Если посмотреть внимательней, то одна и та же норма, оговоренная в пункте 5 статьи 274 ГК РФ [1], была сторонами трактована по-разному. Соразмерность истцом была интерпретирована как незначительная и, следовательно, символичная плата.

А для ответчика соразмерность есть не что иное, как возможность требовать от пользователя заплатить стоимость, которая определяется по аналогии, согласно средней стоимости за квадратный метр площади в данном регионе. И вторая проблема, которая не позволила сторонам договориться — это форма соглашения.

Так истцу было необходимо получить бессрочное право пользования, а ответчик был готов предоставить принадлежащую ей собственность на какое-то время, предусмотренное договором аренды.

Из материалов дела видно, что ни одна из сторон не попыталась услышать оппонента и постараться найти компромисс или иной способ решения общей проблемы. Будет уместно процитировать Кота Леопольда: «Ребята, давайте жить дружно!». Сервитут — это особая форма имущественных отношений, где главное — это слушать и слышать другую сторону, где важен компромисс и умение договариваться.

«Сервитут на туалет» — в судебно-арбитражной практике не такое уж редкое явление, как может показаться на первый взгляд. Следующий пример подтверждает это утверждение и является не менее забавным.

Обратимся к материалам дела N А53–1803/2007-С2–41 [4].

Истец ЗАО «Вангард» обратилось в суд с иском об установлении сервитута в нежилом здании для обеспечения прохода к принадлежащей истцу на праве собственности комнаты № 25 на первом этаже встроенно-пристроенного двухэтажного здания к ответчику федеральному государственному унитарному предприятию «Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи».

Истец просил установить сервитут на коридор (комнаты 17, 18, 19), общий вход (комнаты 16, 26, 27) и туалет (комната 23), принадлежащие ответчику. Суд первой инстанции, на основании предоставленного заключения ООО «Южное федеральное общество судебной экспертизы и оценки» о возможности оборудования отдельного входа, в иске отказал.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, в связи с тем, что дом находится в аварийном состоянии и собственники других помещений против оборудования отдельного входа.

Судом иск «Вангард» удовлетворен частично, в части установления сервитута на коридор и общий вход, так как было доказано, что иной возможности использовать свое имущество у истца нет; в остальной части иска было оказано.

Получается, что суд снова отказал в установлении сервитута на туалет.

И снова, при покупке помещений в договоре купли-продажи не были учтены элементарные вещи — проход к помещению истца и осуществление сотрудниками истца бытовых нужд, так как они связаны с исполнением трудовых обязанностей (статья 22 ТК РФ) [5]. Получается, что снова отсутствует диалог между продавцом и покупателем или группой покупателей, разводящий соседей по разные стороны и обязывающий стороны обращаться в суд за помощью в, казалось бы, не сложных взаимоотношениях.

Как следует из двух приведенных выше дел по замыслу законодателя — сервитут может быть установлен только в том случае, если без него невозможно использовать принадлежащее на праве собственности имущество по назначению. И, все же, в первую очередь, сервитут, как следует из статьи 274 ГК РФ [1] может устанавливаться на земельные участки, и только логикой статьи 277 ГК РФ [1] может быть распространен на здания и сооружения.

Если внимательно вчитаться в норму указанную в пункте 3 статьи 274 ГК РФ [1], то институт сервитута не должен реализовываться судом, нельзя обязывать стороны идти на компромисс, ведь компромисс — это, в первую очередь, добровольное желание. Сервитут — это особые отношения, требующие доброго отношения к соседям.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/89/17862/

Примерная форма соглашения об установлении сервитута части нежилого помещения

Сервитут части помещения

Соглашение об установлении сервитута части нежилого помещения

г. [вписать нужное]                                                                    [число, месяц, год] [Ф. И. О. и паспортные данные (для физических лиц)/ полное наименование, Ф. И. О.

и должность руководителя, документ, подтверждающий его полномочия и сведения о государственной регистрации (для юридических лиц) собственника нежилого помещения, обременяемого сервитутом], именуемый в дальнейшем “Собственник”, с одной стороны, и [Ф. И. О.

и паспортные данные (для физических лиц)/ полное наименование, Ф. И. О.

и должность руководителя, документ, подтверждающий его полномочия и сведения о государственной регистрации (для юридических лиц) лица, в пользу которого устанавливается сервитут], именуемый в дальнейшем “Сервитуарий”, вместе именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Предмет соглашения

1.1. Собственник предоставляет Сервитуарию право ограниченного пользования частью нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, находящегося в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное].

Кадастровый номер – [вписать нужное].

1.2. Передаваемая в ограниченное пользование часть нежилого помещения площадью [значение] кв.

 м предназначена для [целевое назначение в соответствии с проектно-технической документацией], расположена [описание точного местоположения части нежилого помещения, с указанием данных, позволяющих определенно установить часть, обременяемую сервитутом], имеет следующие неотделимые от нее без вреда элементы и конструкции: [вписать нужное].

1.3. Сервитут установлен для [прохода и иных нужд лица, в пользу которого устанавливается сервитут, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута] к месту нахождения нежилого помещения [характеристики], принадлежащего Сервитуарию, расположенного [указать местоположение нежилого помещения в здании].

1.4. Собственник устанавливает следующий режим пользования частью нежилого помещения: [вписать нужное].

1.5. Кадастровый паспорт нежилого помещения, на котором отмечена сфера действия сервитута, прилагается к настоящему Соглашению и является неотъемлемой частью Соглашения.

1.6. Указанное нежилое помещение принадлежит Собственнику на основании [правоустанавливающий документ] N [значение] от [число, месяц, год], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия [значение] N [значение], выданным [число, месяц, год] [наименование органа, выдавшего свидетельство].

1.7. Право собственности на нежилое помещение Сервитуария установлено [правоустанавливающий документ] N [значение] от [число, месяц, год], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия [значение] N [значение], выданным [число, месяц, год] [наименование органа, выдавшего свидетельство].

1.8. Право ограниченного пользования частью нежилого помещения включает в себя: [вписать нужное].

2. Размер платы за сервитут и порядок ее внесения

2.1. Размер платы за право ограниченного пользования частью нежилого помещения составляет [вписать нужное].

2.2. В обусловленную плату [включена/не включена] стоимость обслуживания части нежилого помещения, необходимого для поддержания его в надлежащем состоянии с учетом целевого назначения, и [не подлежит/подлежит] компенсации с согласованием размера и отражением в Протоколе согласования расходов на содержание части нежилого помещения.

2.3. Указанная плата выплачивается Сервитуарием путем [указать форму оплаты из числа предусмотренных действующим гражданским законодательством] Собственнику [определить периодичность выплат].

3. Права и обязанности Собственника

3.1. Собственник обязан:

3.1.1. Произвести все необходимые действия для осуществления государственной регистрации сервитута в установленном законодательством порядке, в том числе предоставить необходимые правоустанавливающие и иные документы.

3.1.2. Предоставить часть нежилого помещения в беспрепятственное пользование Сервитуарию для целей, обусловленных настоящим Соглашением, в течение [вписать нужное] с момента государственной регистрации.

3.1.3. Не вмешиваться в деятельность Сервитуария, если она не противоречит условиям настоящего Соглашения.

3.1.4. [Иные обязанности].

3.2. Собственник вправе:

3.2.1. Осуществлять контроль над использованием части нежилого помещения, переданного в ограниченное пользование, в соответствии с целями его предоставления.

3.2.2. Ввиду отпадения оснований, по которым был установлен сервитут, требовать его прекращения.

3.2.3. В случаях, когда объект, принадлежащий Собственнику, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, требовать по суду прекращения сервитута.

3.2.4. В судебном порядке досрочно расторгнуть настоящее Соглашение в случае, если осуществление прав Сервитуария противоречит его условиям, наносит ущерб правам Собственника, использует предоставленное ему право пользования способами, ухудшающими качественные характеристики части нежилого помещения.

3.2.5. [Иные права].

3.3. Обременение части нежилого помещения сервитутом не лишает Собственника прав владения, пользования и распоряжения этой частью нежилого помещения.

4. Права и обязанности Сервитуария

4.1. Сервитуарий обязан:

4.1.1. Произвести все необходимые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке.

4.1.2. Использовать часть нежилого помещения в соответствии с целью и условиями сервитута.

4.1.3. Исполнять обязанности, предусмотренные условиями настоящего Соглашения, действующим законодательством и вытекающие из существа обязательства.

4.1.4. Своевременно вносить плату за право ограниченного пользования частью нежилого помещения, обусловленную Соглашением.

4.1.5. [Иные обязанности].

4.2. Сервитуарий имеет право:

4.2.1. На продление настоящего соглашения на согласованных Сторонами условиях путем подачи письменного заявления Собственнику не позднее чем за [значение] дней до окончания срока действия сервитута.

4.2.2. [Иные права].

5. Срок действия сервитута

5.1. Настоящий Договор заключен Сторонами сроком на [вписать нужное].

5.2. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

6. Ответственность Сторон

6.1. Сторона Соглашения, неисполнившая или исполнившая ненадлежащим образом свои обязательства по Соглашению, несет ответственность при наличии вины.

6.2. В случае нарушения сроков оплаты, установленных настоящим Соглашением, Сервитуарий несет ответственность в виде уплаты неустойки в размере [значение] % от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки.

6.3. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Собственником своих обязанностей, повлекших невозможность пользования частью нежилого помещения, Собственник несет ответственность в виде возмещения Сервитуарию убытков, возникших вследствие невозможности пользования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Стороны будут принимать все меры для урегулирования возникающих споров и разногласий путем переговоров.

7.2. При недостижении взаимопонимания спор будет рассматриваться в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности к другому лицу.

8.2. Право ограниченного пользования частью нежилого помещения подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

8.3. Расходы, связанные с заключением настоящего Соглашения, регистрацией сервитута, возлагаются на Сервитуария.

8.4. Изменения и дополнения к настоящему Договору совершаются в письменной форме и подписываются Сторонами.

8.5. Все дополнительные соглашения прилагаются к настоящему Договору и являются его неотъемлемой частью.

8.6. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, один из которых хранится в делах [наименование регистрирующего органа] по адресу: [адрес местонахождения], а остальные выдаются Собственнику и Сервитуарию.

8.7. По вопросам, не нашедшим отражения в Договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством.

9. Реквизиты и подписи Сторон

Собственник                         Сервитуарий

[вписать нужное]                    [вписать нужное] [вписать нужное]                    [вписать нужное]

Источник: https://kommentarii.org/enciklopedii/dacha/page32.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.