Сделка с альтернативой

Самостоятельная альтернатива: риск или экономия

Сделка с альтернативой

Каждый клиент, желающий продать-купить квартиру, то есть провести альтернативную сделку, как Иван-царевич стоит в раздумьях на распутье: провести ли ему сделку самостоятельно, полностью ли возложить ее на риэлтерское агентство или же решиться на «полусамостоятельный» вариант, то есть обращаться к риэлтерам только на самых тяжелых этапах сделки. Цена этого выбора измеряется в денежных знаках, складывающихся во вполне ощутимую сумму. Но экономия порой сопряжена с риском. Так, когда же стоит рисковать, а когда экономить?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Путь № 1
Сам себе риэлтер
Некоторые, особенно опытные продавцы и покупатели, прошедшие через горнила не одной сделки, полагают, что настал момент, когда они могут обойтись без помощи специалиста. И они готовы все сделать сами: провести маркетинг, собрать документы, установить цену, продать квартиру.

И самое главное – провести финансовые расчеты. Опять-таки — самостоятельно подобрать альтернативную квартиру, проверить ее юридическую чистоту, рассчитаться с продавцом. Конечно, можно сэкономить на оплате трудов риэлтеров значительную сумму.

Так, одна наша общая знакомая – юрист по образованию, выбравшая этот путь, подсчитала, что, обратись она к услугам специалистов рынка недвижимости, то из своей однокомнатной квартирки могла бы выехать лишь в двушку.

Провернув же альтернативу самостоятельно, наша дама-юрист сэкономила деньги и сумела поселиться в небольшой трехкомнатной квартире.

Но путь самостоятельного совершения сделок, которым прошла отважная дама с весьма подходящим для выбранной ею стези юридическим образованием, многие не без оснований считают опасным и затратным по времени. Кто знает, может вы за потраченное на хождения по инстанциям время, сумеете заработать больше, чем заплатите риэлтерам в виде комиссионных.
Путь № 2

Отдаемся в профессиональные рукиПосмотрим, что будет, если мы доверимся профессионалам. «Альтернативная сделка – процесс непростой. «Сложность его состоит в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и в тех же действиях по отношению к другим участникам цепочки продаж и покупок. Кроме того, в отличие от так называемых «прямых продаж», деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Так что качественно осуществить подобного рода операцию с недвижимостью способны только специалисты», — сообщил нам заместитель генерального директора по регулярному рынку жилья «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, и перечислил набор услуг, которые риэлтеры предоставляют при «альтернативе»:— поиск покупателя на квартиру клиента; — проверка документов на квартиру; — сбор документов для сделки по квартире клиента; — поиск объекта для клиента; — проверка документов на подобранную квартиру; — организация подписания договора купли-продажи и подача его на государственную регистрацию;— подготовка и организация подписания всех сопутствующих сделке договоров и соглашений (договора аванса, соглашения о передачи задатка и т.д.);— проведение переговоров со всеми сторонами.Профессионалы считают, что комплексная сделка будет более эффективной и сэкономит время и нервы клиентов. С этим нельзя не согласиться. Но и стоят услуги специалистов недешево. Представившись клиентами, озабоченными альтернативой, мы обзвонили несколько крупных риэлтерский компаний. Вот итог нашего разговора:

Представим, что продается одна квартира, взамен покупается другая. Расценки комиссионных – от 3 до 6% от цены каждой из квартир. Получается, что даже агентству с минимальными комиссионными придется заплатить немалую сумму.

Например, продав квартиру за $100 тыс., купив альтернативную за $ 200 тыс., риэлтерам придется заплатить – $3000 + $6000 = $9000.

Кстати, когда-то брали комиссионные только с одной квартиры в альтернативе, а теперь, получается, «стригут» денежку и с покупки, и с продажи…

«В настоящее время комиссионные в различных компаниях рассчитываются по-разному, — разъясняет нам Алексей Шленов. — Если раньше, в основном, размер комиссии составлял 6% от стоимости самой дорогой квартиры в сделке, то сейчас компании позиционируют 3% и менее. Однако на самом деле берут этот процент с каждой квартиры в цепочке. Поэтому описанная ситуация «имеет место быть». В нашей компании в зависимости от сложности сделки, стоимость услуг составляет от 3% до 6%».Значит, попытаться сэкономить можно и тут и несколько «сбить» цены комиссионных. В конце-концов, торг тут явно уместен, с агентством даже нужно торговаться. К тому же сейчас не самое активное время на рынке, и клиенты на дороге не валяются! А можно отслеживать различные акции, которые проводят компании и попытаться подстроиться к ним. Так, например, агентство недвижимости «Открытая Компания», работающая на рынке «вторички» с начала лета проводит акцию «Тариф ЛЕТНИЙ», обещая клиентам быстро — в течение 30 дней продавать квартиры. А если квартира в эти сроки не продается, тогда комиссионные «скостят» на 30%. Тоже вариант.

Путь № 3

Клиент + риэлтерЭтот путь для тех, кто более или менее ориентируется в ситуации на рынке недвижимости, но боится полностью самостоятельно провести альтернативную сделку. С момента возникновения самой идеи надо четко представить этапы сделки и решить, что возможно, а что нет, сделать самостоятельно. «Безусловно, риэлторы могут подключиться к сделке на любой ее стадии. Например, можно заказать только оформление или юридическую проверку», — говорит Алексей Шленов.Так, например, экспертное риэлт-бюро «Тактик и Практик» (Группа Компаний МИАН) специализируется на помощи людям, которые не планируют покупать полный пакет услуг риэлтерского агентства, но хотят получить поддержку профессионалов. В агентство можно обратиться за консультацией и оценкой полноты и состояния необходимых документов. Юрист компании поможет составить договор, эксперты дадут инструкции по каждому этапу проведения сделки, разъяснят важные нюансы, предостерегут от ошибок.

Как объяснила генеральный директор компании Гульнара Рахмангулова, клиент фактически разделяет с сотрудником агентства обязанности, подключая экспертов только тогда, когда их помощь действительно необходима. При этом стоимость серии консультаций по покупке/продаже квартиры составляет 10 тыс. рублей, а полный комплект практических услуг укладывается в 40 тыс. рублей.

«Наши клиенты – это, как правило, высокообразованные люди, которые стремятся к экономии, но при этом многое могут сделать сами. Например, оценить ситуацию на рынке, провести мониторинг цен. Бывает, что человек хочет держать ситуацию под контролем, к нам обращаются те, кто работает с риэлтером, – рассказывает Гульнара Рахмангулова, – Чаще всего клиент обращается к нашим юристам для заключения и сопровождения договора, в том числе и его регистрации в госструктурах, сбором и оценкой пакета документов». Представим себе сделку по нашему третьему варианту, разбитую на этапы и посмотрим, когда нужно подключить риэлтера.

Этап изучения рынка и подбора желанного результата: самостоятельно

Любому более ли менее образованному человеку несложно получить основные представления о рынке. Для этого надо хотя бы купить рекламные газеты. Посмотрев, по какой цене предлагаются аналогичные квартиры, рекламу своей можно начать с максимума и торговаться. Или с минимума, и смотреть, как реагирует рынок. Если желающих много, то цену нужно поднимать.

Интернет также подскажет, по какой цене лучше всего выставить квартиру. Можно обзвонить и агентства недвижимости. У каждого человека есть лишь приблизительное понимание того, в каком жилье он хотел бы жить в дальнейшем. Именно поэтому удобно самому подобрать себе квартиру, а с агентством договориться лишь о помощи в оформлении.

Пример из жизни:
Семья жила в малогабаритной двухкомнатной квартире в неплохом столичном районе, но далеко от родителей и от дачи. Дом, в котором жила семья, ветшал, но о сносе или реконструкции в ближайшее время речь не шла. Потому и решили они поменяться на большую двухкомнатную квартиру в районе подальше от центра, но поближе к даче и к родителям.

Вариантов посмотрели много. И в результате им удалось купить трехкомнатную квартиру в уже готовой, сданной новостройке, но в соседнем районе, где изначально покупку квартиры они не планировали. Оказалось, что прямо от их нового жилища ходит автобус до родительского дома. Плюс – незагруженная дорога на дачу.

Вряд ли риэлтер, у которого в договоре прописан четкий заказ на двухкомнатную квартиру определенного метража, стал бы предлагать какие-то другие варианты.

Этап рекламирования товара: самостоятельно

Учитывая то, что рекламных, в том числе и Интернет-изданий по недвижимости, в столице относительно немного, в самых крупных из них можно смело размещать объявление. Затраты на строчную рекламу небольшие, вполне по карману даже малообеспеченным людям.

Так как в риэлторские базы попадет информация из тех самых изданий, можно быть уверенным, что интересоваться продающейся квартирой будут не только частные лица, но и представители агентств.

Законы рынка просты. Звонков мало, желающих смотреть и вовсе нет, значит, цена явно завышена.

Звонки идут, желающие смотреть выстраиваются в длинную цепочку, надо подумать о повышении цены.

Золотую середину всегда можно найти самостоятельно и не думать, что какой-то агент обжулит тебя, скрыв тыщу – другую, договорившись с покупателем.

Этап юридической проверки: с риэлтером

В принципе, пойти в паспортный стол и взять выписку из домовой книги, в состоянии любой покупатель совместно с продавцом квартиры. Есть ли запрет на регистрацию квартиры или нет, до подачи документов не скажет никто.

Но, конечно, если покупается альтернативная квартира с какой-то сложной историей, лучше, чтобы целесообразность такого приобретения оценили специалисты. К тому же, практически у всех агентств недвижимости свои каналы в регистрационных службах.

Поэтому проверку юридической чистоты, оценку целесообразности приобретения именно той квартиры, которую хочет покупатель, лучше проводить через агентство.

Этап составления договора, дальнейшее сопровождение: с юристом риэлтерского агентства

Вот на этом точно не стоит экономить. Слишком ответственный момент, слишком важный документ. Это наиболее дорогая услуга и в среднем за юридическое сопровождение в зависимости от сложности сделки в разных агентствах недвижимости клиенты платят от $3000-5000.
Этап сделки: с риэлтером

Допустим, взять аванс, написать расписку, нотариально ее заверить еще можно. К тому же аванс частным лицам дают небольшой – $1000-2000. А вот грамотно провести закладку и выемку денег – уже сложнее. Только риэлторы знают банки, удобные для закладки.

Например, в один банк можно придти и читать все готовящиеся документы буквально на коленке в присутствии многих людей по соседству. Можно провести часа два в ужасной давке и заработать сердечный приступ. В другом банке – просторные холлы. Договор составляется наедине с сотрудником.

Есть время почитать и осмыслить, собраться с мыслями и проверить, все ли составлено правильно.Риэлтеры знакомы и с разными другими нюансами закладки. Например, что делать, если потерян ключ от ячейки.

Или на каких условиях каждый конкретный банк разрешит вынуть деньги покупателям, если сделка по каким-то причинам сорвалась.

Известны случаи, что некоторые банки, не нарушив никаких условий своего договора, готовы предоставить доступ к ячейке в случае, если сделка не состоялась, только через несколько месяцев с момента закладки. Фактически на этот срок у покупателей квартиры замораживаются деньги. Большинство из нас всех этих тонкостей не знает. Поэтому этап сделки, связанный с передачей денег, лучше проходить с риэлтерами.

Пример из жизни

Клиенты привлекли риэлтерскую компанию только на этапе оформления, и благодарны агенту за то, что посоветовал – не поскупиться на $300 и заказать проверку закладываемых денег банковским сотрудником. Оказалось, что из $200 тыс., закладываемых в ячейку денег, $18 тыс. — старые, рваные, потертые. А некоторые купюры даже фальшивые. Поняв, что не удастся заложить «неликвид», покупатели вынули из другого кармана новые купюры.

Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru

Итак, решившись «полусамостоятельную» альтернативную сделку с привлечением специалистов на самых трудных этапах, вполне реально сэкономить.Самостоятельно можно:

— изучить рынок недвижимости;

— отрекламировать квартиру;— подобрать подходящий вариант;А опытные профессионалы помогут:— проверить юридическую чистоту квартиры— заключить и подписать договор;— заложить деньги, и, соответственно, принять их из банковской ячейки.

Способы альтернативной сделки: оцениваем достоинства и недостатки

способ плюсыминусы
самостоятельная сделкасолидная экономия на комиссионныхнадо профессионально разбираться в законах и ситуации на рынке жилой недвижимости;требуется масса свободного времени
сделка, проведенная риэлторским агентствомэкономим время и нервыпридется выложить кругленькую сумму
сделка с подключением риэлторов на определенных этапахреальная экономия, пусть не такая значительная, как при самостоятельной сделке, но ощутимаявсе-таки придется тратить время на сбор документов, изучение рынка, показы и просмотры, переговоры с покупателями и продавцами

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/samostoyatelnaya-alternativa-risk-ili-ekonomiya.30324.html

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

Сделка с альтернативой

Жизнь не стоит на месте и рано или поздно почти перед каждой семьей встает квартирный вопрос.

Кому-то необходимо увеличить площадь жилья, а кому-то получить взамен большой квартиры несколько маленьких. Из-за высоких цен на недвижимость мало кто сразу может купить желаемое. В таких случаях и применяются альтернативные сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры?

До 90 годов прошлого века в нашей стране не было частной собственности на недвижимое имущество. Все квартиры принадлежали государству. Единственным способом изменить жилищные условия был обмен.

Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой, это фактически обмен объектами недвижимости, который осуществляется через оформление договора купли-продажи.

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом сейчас обменять можно только жилые помещения, принадлежащие муниципалитету.

Владельцы приватизированных квартир могут продать свою недвижимость и купить другую. При альтернативной сделке эти договоры подписываются одновременно.

В альтернативной купле-продаже часто участвует не два собственника, а целая цепочка. Например, владелец трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных, а владелец одной из них приобретает двухкомнатную. При проведении такой сделки будет подписано и зарегистрировано пять договоров.

Способы организации сделки

Существует множество ситуаций, при которых альтернативная сделка является лучшим способом решения возникших проблем с жильем. На практики чаще всего встречаются следующие из них:

  1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
  2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
  3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

Найти две равноценных квартиры практически невозможно. Поэтому большая часть сделок с жильем являются по своей сути неравноценным обменом. По данным риелторов, их доля в московском рынке недвижимости составляет около 70%.

Если вы хотите узнать, как осуществить возврат налогового вычета при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Порядок действий при альтернативной сделке

Альтернативная продажа квартиры – достаточно сложный и долговременный процесс. Он может затянуться более чем на год.

Для того чтобы этого не произошло, необходимо максимально серьезно подойти к организации сделки.

Альтернативная состоит из нескольких этапов.

Для заключения договора купли-продажи и проверки юридической чистоты недвижимости понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы;
  2. Кадастровый и технический паспорт;
  3. Удостоверенное нотариусом согласие супругов всех участников сделки (при наличии);
  4. Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
  5. Выписка из домовой книги о количестве постоянно зарегистрированных лицах по адресу нахождения квартиры;
  6. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.

Риски и преимущества

По сравнению с обменом альтернатива позволяет выбрать любую квартиру из имеющихся на рынке.

Поэтому при необходимости приобретения новой недвижимости, муниципальное жилье лучше приватизировать и выставить на продажу.

Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит ваше время.

Накопить нужную сумму для покупки новой квартиры достаточно трудно, поэтому покупка новой квартиры привязывается к продаже старой. У вас минимальные риски потерять деньги, т.к. вы сразу покупаете новую квартиру.

Но есть у альтернативных сделок и ряд недостатков. Главный из них – высокая стоимость сделки.

Комиссия риелтора за альтернативу, в два-три раза выше стоимости проведения обычной купли-продажи. Это обусловлено сложностью соединения нескольких объектов в одну цепочку.

Нужно учитывать и то, что стоимость альтернативной квартиры обычно на 10-15% ниже свободной недвижимости. Небольшой дисконт позволяет привлечь покупателей со свободными деньгами, которые только ради экономии готовы стать участниками цепочки.

К затратам при проведении альтернативной сделки прибавляется и стоимость аренды банковской ячейки.

При составлении цепочки из нескольких продавцов и покупателей, высока вероятность ее разрыва из-за отказа одного из них в самый последний момент.

Это приведет к невозможности заключению всех договоров и поиску нового участника сделки. Чем длиннее цепочка, тем выше риск такого развития событий.

Налогообложение при альтернативной продаже

Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином в течении года.

В соответствии с действующим Налоговым Кодексом каждый продавец жилого помещения имеет право на имущественный налоговый вычет равный 1 млн рублей.

Помимо него, гражданин РФ может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости, его размер составляет 2 млн рублей.

Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета.

Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

Для того что бы воспользоваться имущественными вычетами, в местное отделение Налоговой службы до 30 апреля следующего за сделкой года нужно представить пакет документов, включающий в себя:

  • Заполненную форму 3-НДФЛ;
  • Договора купли-продажи;
  • Свидетельство о присвоение ИНН;
  • Копия паспорта;
  • Заявление о предоставлении налогового вычета.

С 2016 года вступают в силу изменения Налогового Кодекса, согласно которым этот срок увеличивается до 5 лет. Не попадают под действия новых норм только собственники жилья, полученного по безвозмездным сделкам. Например:

  1. По наследству или дарственной от близких родственников;
  2. По договору ренты;
  3. В результате приватизации муниципального или служебного жилья.

Очень часто стороны сделки указывают в договорах заниженную стоимость. Но с 2016 года и эта лазейка будет устранена. Согласно Федеральному Закону № 382 выручка от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. При нарушении этого правила налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.

При альтернативной сделке собственник жилья одновременно выступает в роли продавца и покупателя. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Советы профессионалов

  1. Главный залог успешной сделки – грамотный и опытный риелтор. Без специалиста практически невозможно разобраться во всех нюансах сделки и проконтролировать соблюдение ее условий всеми сторонами.
  2. Реально оценивайте свои возможности. Продажа квартиры по завышенной цене или поиск очень дешевой квартиры приведет только к бесконечной трате времени на подбор вариантов.
  3. Внимательно отнеситесь к предварительному договору купли-продажи. В нем обязательно должны быть прописаны условия его расторжения и возврата аванса.
  4. Решаясь на альтернативную сделку нужно набраться терпения. Между внесением аванса и заключением основного договора может пройти несколько месяцев. Сроки выхода на сделку зависят от количества участников цепочки и от того, как быстро будет найден покупатель с живыми деньгами.
  5. Высокая стоимость жилья привлекает на рынок недвижимости большое количество мошенников. При покупке квартиры тщательно проверяйте документы. Небольшая экономия на оплате услуг специалиста может стать причиной потери всех вырученных денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi/

Договор купли продажи при альтернативной сделке

Сделка с альтернативой

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Источник: https://ag-apart.ru/dogovor-kupli-prodazhi-pri-alternativnoy-sdelke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.