Сделка мены это

Особенности договора мены

Договор мены – это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Договор мены опосредует передачу товара каждой стороной. Этим договор мены отличается от договора купли-продажи, в котором одна сторона передает товар, а другая – денежные средства за него.

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Основной целью заключения договора мены является переход права собственности на товар от одной стороны к другой.

Правовое регулирование отношений по договору мены, осуществляется нормами гл. 31 ГК РФ. К договору мены применяются также общие правила о договоре купли-продажи (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам, установленным для мены, и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Сторонами договора мены могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.

Существенными условиями договора мены являются условия о наименовании и количестве товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Форма договора мены должна соответствовать общим правилам о форме сделок, установленным ст. 158–163, 165 ГК РФ.

Предметом договора мены являются вещи, товары. При мене товаров должны соблюдаться правила об их оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).

По вопросу о том, могут ли выступать имущественные права в качестве предмета договора мены, существуют различные точки зрения. Следует отметить, что правила гл.

31 ГК РФ, посвященные договору мены, не содержат прямого запрета мены имущественных прав, а также мены вещей на имущественные права, поэтому заключение договора мены такого рода объектов представляется возможным. Однако нормы гл. 31 ГК РФ рассчитаны прежде всего на мену предметов материального мира (вещей, товаров).

В силу применения к отношениям, возникающим из договора мены, общих правил о договоре купли-продажи у сторон договора мены имеются следующие обязанности:

• передать товар в согласованном количестве и ассортименте (ст. 465, 467 ГК РФ);
• передать товар надлежащего качества (ст. 469 ГК РФ);
• передать товар комплектным и в комплекте (ст. 478, 479 ГК РФ);
• передать товар упакованным и (или) в надлежащей таре (ст. 481 ГК РФ);
• передать товар с принадлежностями и документами (ст. 463, 464 ГК РФ).

Последствия нарушения сторонами договора мены этих обязанностей, предусмотренные общими положениями о договоре купли-продажи (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Особенности правового регулирования отношений сторон, возникающих из договора мены, проявляются в следующем:

1. Стороны договора мены обязаны передать товар в срок (ст. 569 ГК РФ).

Глава 31 ГК РФ не содержит правил о сроке передачи товаров. Соответственно, применяются общие правила о договоре купли-продажи.

Так, срок исполнения продавцом обязанности передать товар может быть указан в договоре купли-продажи (п. 1 ст.

457 ГК РФ) либо его можно определить из договора, в том числе, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору (п. 2 ст. 457 ГК РФ).

Ответственность сторон по договору мены за неисполнение обязанности по передаче товара в срок заключается в возможности взыскать убытки (ст. 463, 398 ГК РФ). Если сроки передачи обмениваемых товаров определены договором мены, по которому они не совпадают (ст.

Стороне, передающей товар последней, это дает возможность приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

С исполнением сторонами договора мены обязательств по передаче обмениваемых товаров связан переход права собственности на товары. Для договора мены ст. 570 ГК РФ установлены следующие особенности перехода права собственности.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если законом или договором мены не предусмотрено иное.

Данное правило защищает сторону, исполнившую обязанность по передаче товара, но еще не получившую товар от контрагента.

При мене недвижимого имущества ст. 570 ГК РФ не применяется. В данном случае используется специальная норма п. 2 ст. 223 ГК РФ, и право собственности возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При мене движимого имущества на недвижимое, соответственно, право собственности на движимое имущество возникает после исполнения обязательств сторонами договора мены, а право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

Нормами о договоре мены не урегулирован вопрос о моменте перехода риска случайной гибели (повреждения) обмениваемых товаров. В связи с этим применяется общее правило ст. 211 ГК РФ.

2. Стороны договора мены обязаны передать обмениваемый товар свободным от прав третьих лиц (ст. 571 ГК РФ).

Соответственно, каждая сторона обязана предупредить покупателя об имеющихся обременениях. Последствием обременения может быть изъятие товара у стороны договора мены третьим лицом. Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Соответственно, сторона договора мены, передавшая обмениваемый товар, не свободный от прав третьих лиц и изъятый третьим лицом, обязана вернуть полученный ею обмениваемый товар и (или) возместить убытки.

Объем прав стороны договора мены, у которой изъят товар третьими лицами, шире по сравнению с правами покупателя в договоре купли-продажи в аналогичной ситуации (он вправе требовать только возмещения убытков). Если же сторона договора мены, у которой изъят товар, знала или должна была знать о наличии оснований для его изъятия, она лишается права требовать возврата товара и (или) возмещения убытков.

3. Одна из сторон договора мены может быть обязана оплатить разницу в цене обмениваемого товара (ст. 568 ГК РФ).

Ввиду возмездного характера договора мены и презумпции эквивалентности гражданско-правовых отношений обмениваемые товары предполагаются равноценными. Однако из договора мены может следовать, что обмениваемые товары признаются неравноценными.

В этом случае сторона договора мены, обязанная передать товар, цена которого ниже предоставляемого в обмен товара, обязана оплатить разницу в цене обмениваемого товара. Эта обязанность должна быть исполнена непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.

Термин «непосредственно» толкуется по-разному, зачастую как «в кратчайший возможный срок». Иной порядок оплаты может быть предусмотрен договором.

Неисполнение указанной обязанности по оплате разницы в цене обмениваемого товара дает право другой стороне взыскать такую разницу и проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

4. Стороны договора мены обязаны нести расходы по исполнению договора (п. 1 ст. 568 ГК РФ).

Это могут быть расходы на доставку товара, его погрузку, разгрузку и пр.

Если из договора не вытекает иное, расходы на передачу и принятие обмениваемых товаров осуществляются в каждом случае той стороной договора мены, которая несет соответствующие обязанности.

5. Стороны договора мены обязаны вести себя активно при нарушении договора контрагентом (ст. 483 ГК РФ).

Указанная обязанность не установлена нормами о мене, а следует из общих положений о договоре купли-продажи.

Сторона договора мены обязана извещать другую сторону о любом нарушении условий договора в срок, предусмотренный правовыми актами или договором. Если же такой срок не установлен, извещение должно быть произведено в разумный срок.

Такой срок начинает течь после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Источник: https://www.zaconoved.com/dogovor-meny/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Одной из самых распространенных сделок между гражданами – физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры,  автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а  не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно  договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора. 

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами.

Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются. 

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК.

Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков.

К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Договор мены: подробности для бухгалтера

• Реализация и приобретение имущества АУ в рамках договора мены … ? Может ли автономное учреждение заключить договор мены (например, обменять не используемый в … ?
  Правомерность заключения договора мены АУ
  В силу гражданского законодательства к договору мены применяются правила … переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после … образом, товарообменные операции, производимые по договору мены, признаются НК РФ реализацией и … учреждение с согласия учредителя заключило договор мены. В рамках данного договора осуществляется …
• Договор мены: порядок бухгалтерского и налогового учета … и налогового учета операций по договору мены? По договору мены производится обмен автомобилями. Согласно … , приобретенных по договору мены;
  – Энциклопедия решений. Учет приобретения материалов по договору мены;
  – Энциклопедия решений … средств по договору мены;
  – Энциклопедия решений. Учет реализации материалов по договору мены;
  – Энциклопедия решений … договору мены. Риск случайной гибели товара по договору мены;
  – Энциклопедия решений. Передача товара по договору мены …
• НДФЛ в 2018 году: разъяснения Минфина России … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
• Обзор писем Министерства финансов РФ за январь 2020 … /11406
  Суммой договора (сделки) по договору мены является совокупная стоимость передаваемого имущества … . При нотариальном удостоверении договора мены в целях исчисления нотариального тарифа … пошлины) стоимость имущества, указанного в договоре мены, подлежит суммированию.
  Согласно подпункту 16 … и в случае нотариального удостоверения договоров мены жилых помещений, расположенных в аварийном …
• Признание брачного договора недействительным по требованию одного из супругов … полностью?
  Опустим случаи, когда брачный договор меняется по соглашению сторон. Сложностей тут …
• Обзор писем Министерства финансов РФ за октябрь 2018 года … уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по … уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им …
• Переходные положения в связи с повышением НДС … Минфина не относится.
  Мена.
  По договору мены каждая из сторон обязуется передать … ст. 567 ГК РФ).
  По договору мены может возникнуть ситуация, когда одна … году, – 20 %.
  Если при заключении договоров мены накануне 2019 года стороны не …
• Обзор писем Министерства финансов РФ за июль 2018 … . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика …
• Обзор писем Министерства финансов РФ за сентябрь 2018 года … случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального … акции были приобретены в рамках договора мены ценных бумаг, то при исчислении … величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых …
• Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ … получить 260 000 рублей по договору мены?
  Мена является одним из вариантов … имущество. Согласно ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, то … является продавцом.
  Приобретая имущество по договору мены, может ли налогоплательщик получить вычет … можно получить в случае, если договор мены составлен в связи с предоставлением …
• Возможно ли перевести основные средства с остаточной стоимостью менее 40 тыс. руб. в состав МПЗ? … организации, паевой фонд;
  передача по договору мены, дарения;
  внесение в счет вклада …
• Объект учета «доходы» с 2019 года … таких доходов (например, полученных по договору мены, бартера) необходимо обратить внимание на …
• Изменения валютного законодательства 2017 – 2018 года … , ФТС и ФНС.
  Если сумма договора менее 1000 долларов, нужна только справка …
• Разукрупнение здания … организации, паевой фонд;
  передача по договору мены, дарения;
  передача дочернему (зависимому) обществу …
• Лизинг в «1С:Бухгалтерии 8» … «
  Услуги лизинга
  ». Вводим сумму, НДС, договор, меняем счет расчетов, в итоге получаются …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_meny.html

Договор мены: что это такое и особенности сделки мены

Известно, что договор мены является одним из самых давних гражданско-правовых договоров. Исторически он был предшественником договора купли-продажи, а поэтому к такому договору применимы правила о купле-продаже. Разумеется, если это не идет вразрез с нормами главы 31 ГК РФ, которые регламентируют обязательства, возникающие из договора.

Сейчас применение договоров этого типа несколько ограничено, но все же используется. Ведь при заключении договора мены существенно экономится время в тех случаях, если желание двух лиц отдать одну вещь и приобрести другую полностью совпадает.

Понятие, срок и форма договора мены

Главными чертами договора мены являются:

• консенсуальность, то есть, соглашение заключается сторонами только на основе согласия;
• взаимность;
• возмездность.

В качестве предмета договора мены выступают товары, свободные от обременения. Именно предмет договора является важнейшим существенным условием договора.

В случае, когда из договора следует, что производится обмен неравноценными товарами, на сторону, передающую товар, цена которого ниже, возлагается обязанность оплаты разницы в ценах на данные товары. Оплата разницы в ценах производится до или сразу же после передачи товара, который имеет более низкую цену. Также в договоре может предусматриваться иной порядок компенсации.

Переход права собственности сторонам на обмениваемые товары происходит одновременно, после того как обе стороны исполнили обязательства по передаче товаров. Срок договора всегда определяют сами стороны.

В тех случаях, когда обмен товарами не был одномоментным, а сроки передачи не совпадают, исполнение обязательства в другие сроки считается встречным обязательством. Поэтому последний исполнитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возместить убытки.

Это происходит тогда, если ранний исполнитель не выполняет свои обязанности или есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что обязательство не будет выполнено.

В устной форме договор мены возможен только в двух случаях:

• если договор заключается между гражданами на сумму меньше 10 МРОТ;
• между любыми субъектами, если договор исполняется сразу же при его заключении.

Все остальные случаи заключения договора требуют письменной формы.

Особенности содержания

Согласно положениям ГК РФ для договора мены устанавливают те же требования и форме соглашения, его сторонам и существенным условиям, что и для купли-продажи.

Стороны

Участниками рассматриваемой сделки могут выступать как физические, так юридические лица. Согласно ст. 567 ГК РФ каждая сторона признается одновременно продавцом и покупателем, независимо от того, равноценны объекты договора или нет.

Форма

Оформление договора может происходить в двух видах.

Для обмена предусматриваются следующие формы:

• устная, если соглашение оформляется между гражданами, а цена сделки не превышает 10 МРОТ или при исполнении договоренности по факту ее заключения;
• письменная (нотариальное удостоверение требуется, если предметом договора выступает недвижимость).

Важные условия

Для действительности соглашения потребуется внесение в него существенных условий. Предусматриваются такие положения непосредственно законом. Мена недвижимого и движимого имущества предусматривает единственное существенное условие — предмет. Согласно ч. 3 ст. 455 ГК РФ положение об объекте сделки согласовано, если можно определить его точное наименование и количество.

Прочие требования

Отдельно следует рассмотреть такие условия, как срок действия договора и момент исполнения обязанностей сторон. Период применения соглашения определяется его участниками и фиксируется в тексте документа. Для мены предусмотрен либо одномоментный срок, то есть передача вещей происходит вместе с заключением договоренности, либо спустя установленное время.

Следует установить отличие, например, от договора аренды, который предусматривает длительность исполнения обязательств, или получатель ренты претендует на выплаты в течение установленного срока, что для обмена недопустимо. Всегда определяется точный момент исполнения обязательств.

Соглашение считается выполненным в следующих ситуациях:

• товары были фактически и в один момент переданы сторонами сделки;
• имущество было передано в распоряжение последней стороны в прописанном договором месте;
• товар был передан перевозчику для доставки.

Права и обязанности сторон определяются согласно их договоренности.

Доплата

Договор мены предполагает равноценную сделку, то есть передаваемое имущество должно иметь одинаковую стоимость. Однако практика знает ситуации, когда объекты неравнозначны. Согласно ст.

568 ГК РФ участник соглашения, получающий имущество стоимостью ниже той, что предусмотрена для вещи оппонента, обязан осуществить доплату разницы цены.

Иной порядок оплаты может также предусматриваться текстом договора.

Источник: https://tbti.ru/dokumenty/gk-rf-mena.html

Бартер: от первобытнообщинного строя до наших дней

Обмен одно­го това­ра на дру­гой (бар­тер) — это самая древ­няя фор­ма тор­го­вых вза­и­мо­от­но­ше­ний на Зем­ле. Она при­ве­ла к пре­кра­ще­нию непре­рыв­ных войн меж­ду пер­во­быт­ны­ми пле­ме­на­ми, когда за еду, ору­дия тру­да, ору­жие и шку­ры зве­рей люди уби­ва­ли друг дру­га.

Одна­жды кому-то из них при­шло в голо­ву, что гораз­до про­ще и выгод­ней совер­шать обме­ны (копья и стре­лы на мясо, пуш­ные меха на инстру­мен­ты и т. д), чем пона­прас­ну про­ли­вать кровь. Столь­ко лет про­шло, но этот вид тор­гов­ли нику­да не исчез. Сего­дня по-преж­не­му повсю­ду про­ис­хо­дят опе­ра­ции по обме­ну това­ра­ми, не тре­бу­ю­щие нали­чия денег.

Все, что нуж­но сто­ро­нам — это заклю­чить дого­вор мены и дого­во­рить­ся о сро­ках пере­да­чи това­ра.

Что такое договор мены в Гражданском Кодексе

Этой теме посвя­ще­ны ст. 567 — 571, гла­вы 31, вто­рой части ГК РФ, при­ня­то­го поста­нов­ле­ни­ем Пра­ви­тель­ства РФ N14-ФЗ в 1996 г., со све­жи­ми изме­не­ни­я­ми от 29 июля 2018 г.

На осно­ва­нии ст. 567 ГК ЗФ, дого­во­ром мены назы­ва­ет­ся обя­за­тель­ство сто­рон про­из­ве­сти вза­им­ный обмен това­ра­ми. Обмен осу­ществ­ля­ет­ся по пра­ви­лам куп­ли-про­да­жи, то есть каж­дая из сто­рон явля­ет­ся про­дав­цом сво­е­го това­ра и поку­па­те­лем това­ра дру­гой сто­ро­ны. Про­из­во­ди­мая опе­ра­ция долж­на не нару­шать пра­ви­ла ГК РФ и под­пи­сан­ный дого­вор мены.

Равноценный и неравноценный обмен

Ст. 568 ГК обра­ща­ет вни­ма­ние на то, что обмен по умол­ча­нию при­зна­ёт­ся рав­но­цен­ным (если дого­вор не преду­смат­ри­ва­ет ино­го). Это зна­чит, что обме­нять­ся това­ром мож­но без налич­ных денег.

При нерав­но­цен­ном бар­те­ре цена в дого­во­ре мены опре­де­ля­ет­ся обе­и­ми сто­ро­на­ми, и тот парт­нёр, у кото­ро­го товар дешев­ле, обя­зан пога­сить раз­ни­цу в сто­и­мо­сти дру­гой сто­роне.

Встречные обязательства в договоре мены

Ино­гда обмен това­ром про­из­во­дит­ся участ­ни­ка­ми в раз­ные сро­ки: сто­ро­ны дого­ва­ри­ва­ют­ся, что одна из них пере­даст свой товар толь­ко после выпол­не­ниz сво­их обя­за­тельств дру­гой сто­ро­ной. (Ст. 569 ГК РФ). Это обе­ща­ние выпол­нить своё обя­за­тель­ства после того, как парт­нёр выпол­нит своё, назы­ва­ет­ся встреч­ным обя­за­тель­ством.

В дого­во­ре мены встреч­ное обя­за­тель­ство (ВО) выпол­ня­ет­ся по общим пра­ви­лам встреч­ных обя­за­тельств, пере­чис­лен­ных в ст. 328:

• Усло­вие для выпол­не­ния ВО — выпол­не­ние пер­вой сто­ро­ной сво­е­го обя­за­тель­ства по дого­во­ру мены в уста­нов­лен­ное вре­мя и в пол­ном объ­ё­ме.
• Если парт­нер нару­шил свои обе­ща­ния (напри­мер, пере­дал мень­шее коли­че­ство това­ра, чем обе­щал или с боль­шим опоз­да­ни­ем), то дру­гой, взяв­ший на себя встреч­ное обя­за­тель­ство, име­ет пра­во при­оста­но­вить его до пол­но­го выпол­не­ния пер­вой сто­ро­ной сво­их обя­за­тельств или пре­кра­тить его вовсе, и потре­бо­вать ком­пен­са­ции убыт­ков.
• При этом участ­ни­ки по дого­во­ру мены не могут тре­бо­вать через суд испол­не­ния встреч­ных обя­за­тельств от дру­гих сто­рон, до тех пор, пока не выпол­нят свои обе­ща­ния.

Кто становится собственником обмениваемых товаров

Пра­во соб­ствен­но­сти при бар­те­ре пере­хо­дит к поку­па­те­лям това­ра (если дого­вор не ого­ва­ри­ва­ет дру­гих усло­вий), одно­вре­мен­но с пере­да­чей сто­ро­на­ми сво­их това­ров. (Ст. 570).

Фак­ти­че­ски в роли денег по умол­ча­нию высту­па­ет товар, а в роли и поку­па­те­лей, и про­дав­цов — обе сто­ро­ны.

Как быть, если обмениваемый товар изъяли

Допу­стим, один из тор­го­вых парт­нё­ров полу­чил товар от дру­го­го в обмен на свой, и тут выяс­ня­ет­ся, что это кон­тра­бан­да. При­хо­дят сотруд­ни­ки тамо­жен­ной служ­бы и изы­ма­ют весь товар. Как тут быть?

По ст. 571 ГК РФ, ответ­ствен­ность за пра­во­мер­ное изъ­я­тие това­ра перед сто­ро­ной, кото­рая полу­чи­ла его по дого­во­ру мены, несёт сто­ро­на, пере­дав­шая изъ­ятый впо­след­ствии товар для обме­на: она долж­на воз­вра­тить постра­дав­шим парт­не­рам их товар и воз­ме­стить убыт­ки.

Воз­ме­ще­ние убыт­ков недоб­ро­со­вест­ной сто­ро­ной воз­мож­ны при обсто­я­тель­ствах, пере­чис­лен­ных в ст. 461 ГК:

• осно­ва­ния для изъ­я­тия воз­ник­ли до обме­на (покуп­ки-про­да­жи);
• сто­ро­на, кото­рой был пере­дан товар, не зна­ла об этих осно­ва­ни­ях.

При этом осво­бо­дить про­дав­ца от ответ­ствен­но­сти по вза­им­но­му согла­ше­нию сто­рон нель­зя, если товар будет изъ­ят, нель­зя.

Обмен квартирами

Обмен жилья осу­ществ­ля­ет­ся по тако­му же прин­ци­пу:

• сто­ро­ны меня­ют­ся квар­ти­ра­ми;
• если жилье рав­но­цен­но, то налич­ный рас­чет не при­ме­ня­ет­ся;
• при обмене нерав­но­цен­но­го жилья сто­ро­на, чья квар­ти­ра дешев­ле, допла­чи­ва­ет раз­ни­цу дру­гой сто­роне.

А теперь немно­го вспом­ним, как раз­ви­вал­ся бар­тер в нача­ле 90‑х.

Что-то до боли знакомое: бартер в 90‑х и сейчас

В 90‑е, когда раз­ва­ли­лась стра­на и на какое-то вре­мя исчез­ли день­ги (не были вве­де­ны ни новые наци­о­наль­ные валю­ты, неяс­на была номи­наль­ная сто­и­мость денег), бар­тер­ная сдел­ка ста­ла един­ствен­но воз­мож­ной фор­мой тор­гов­ли.

Ино­стран­ные пред­при­ни­ма­те­ли, пере­жив­шие эти собы­тия, с при­ды­ха­ни­ем рас­ска­зы­ва­ют о беше­ных при­бы­лях, кото­рых им уда­лось полу­чить, летая по миру на само­лё­те, наби­том дол­ла­ра­ми.

Они меня­ли трост­ни­ко­вый бра­зиль­ский сахар на укра­ин­ский рафи­над, рафи­над на нефть, нефть на мед­ную руду, мед­ную руду на медь. Пря­мо точь в точь, как в пер­во­быт­ное вре­мя.

Дефолт и дено­ми­на­ция в 1998 г. тоже научи­ли кое-чему людей: обес­це­нив­ши­е­ся руб­ли люди вкла­ды­ва­ли в любой непор­тя­щий­ся и обла­да­ю­щий какой-то сто­и­мо­стью товар (в основ­ном элек­тро­ни­ку и быто­вую тех­ни­ку), что­бы про­дать или обме­нять в спо­кой­ные вре­ме­на.

Разница между договором мены и бартером

Несмот­ря на то, что эти две опе­ра­ции похо­жи, они отли­ча­ют­ся друг от дру­га:

• Бар­тер — это обмен вещ­ны­ми пра­ва­ми без уча­стия денег, то есть соб­ствен­ни­ки меня­ют­ся каки­ми-то веща­ми и сво­и­ми пра­ва­ми соб­ствен­но­сти на них. Такая фор­ма отно­ше­ний при­ня­та меж­ду юри­ди­че­ски­ми лица­ми (пред­при­я­ти­я­ми, орга­ни­за­ци­я­ми, хозяй­ства­ми).
• Дого­вор мены — это так­же обмен пра­ва­ми, одна­ко он не все­гда свя­зан с соб­ствен­но­стью: в обмен на товар дру­гой сто­роне могут быть ока­за­ны какие-то услу­ги. К этой фор­ме обме­на могут при­бе­гать не толь­ко юри­ди­че­ские, но и част­ные лица. Выхо­дит, что дого­вор мены более все­объ­ем­лю­щее поня­тие.

Хотя мена и бар­тер — это не совсем одно и тоже, но юри­ди­че­ски тер­мин “бар­тер” не закре­пил­ся, хотя такое сло­во и встре­ча­ет­ся в зако­нах. Поэто­му оба поня­тия сего­дня счи­та­ют­ся сино­ни­ма­ми.

Виды обмена (бартера)

Суще­ству­ют два вида бар­те­ра: закры­тый и откры­тый.

При закры­том обмене сто­ро­ны ого­ва­ри­ва­ют кон­крет­но:

• вид обме­ни­ва­е­мо­го това­ры или услуг;
• в каком экви­ва­лен­те будет про­ве­дён обмен (напри­мер, 200 труб боль­шо­го диа­мет­ра меня­ют­ся на два кару­сель­ных стан­ка) — по умол­ча­нию денеж­ный экви­ва­лент това­ров и услуг дол­жен быть оди­на­ков у каж­дой из сто­рон;
• в какие сро­ки будет про­из­ве­дён бар­тер (обыч­но мена про­из­во­дит­ся одно­мо­мент­но).

Откры­тый бар­тер содер­жит более сво­бод­ные для одной из сто­рон усло­вия, и в нем может участ­во­вать боль­ше двух сто­рон:

• в обмен на кон­крет­ный товар (услу­гу) пер­вой сто­ро­ны, дру­гие сто­ро­ны обя­зу­ет­ся предо­ста­вить целый ряд това­ров и услуг;
• сдел­ка может быть не экви­ва­лент­на по цене и про­из­во­дить­ся в раз­ное вре­мя;
• пер­вая сто­ро­на, пере­дав­шая свой товар, сво­бод­но реша­ет, какой товар, в каком коли­че­стве и у какой из сто­рон ей полу­чить;
• при этом дан­ная сто­ро­на не обя­за­на зара­нее декла­ри­ро­вать свои запро­сы и может их менять.

В фор­ме откры­то­го бар­те­ра осу­ществ­ля­ет­ся покуп­ка това­ра на элек­трон­ные день­ги в интер­не­те: для это­го доста­точ­но при­вя­зать свою бан­ков­скую кар­ту к одной из элек­трон­ных меж­ду­на­род­ных систем по пере­во­ду пла­те­жей, напри­мер, Paypal.

Кли­ент, выпол­нив своё обя­за­тель­ство о пере­во­де денег, то есть пре­вра­тив их в элек­трон­ные, полу­ча­ет пра­во обме­нять эти день­ги на раз­но­об­раз­ный товар в раз­ных точ­ках мира.

Договор мены (бартер): преимущества и недостатки

Хотя такая систе­ма обме­на не счи­та­ет­ся совер­шен­ной и может давать сбои, в ней есть и свои плю­сы.

Плю­сы бар­те­ра:

• это непло­хой выход в кри­зис­ное вре­мя, осо­бен­но когда рушит­ся финан­со­вая систе­ма госу­дар­ства и эко­но­ми­ка, и люди не полу­ча­ют зар­пла­ты;
• не нуж­но брать кре­ди­ты на покуп­ку това­ра;
• това­ру не гро­зит инфля­ция, в то вре­мя как день­ги непре­рыв­но обес­це­ни­ва­ют­ся.

Мину­сы бар­те­ра:

• труд­но посчи­тать нало­ги, когда пар­тию вени­ков меня­ют на ком­бай­ны (не ста­нут же нало­го­вые инспек­то­ры отби­рать у сто­рон по 13 % вени­ков и ком­бай­нов);
• неяс­но так­же, как обме­ни­ва­е­мые вени­ки пере­во­дить в раз­ные фон­ды меди­цин­ско­го, пен­си­он­но­го и меди­цин­ско­го стра­хо­ва­ния;
• неудоб­но при­ме­нять систе­му льгот­но­го нало­го­во­го обло­же­ния и нало­го­во­го выче­та (О, вы купи­ли квар­ти­ру? Радуй­тесь, вы може­те полу­чить 10000 вени­ков обрат­но!);
• не все­гда мож­но выгод­но обме­нять свой товар (кому, напри­мер, сего­дня нуж­ны вени­ки в таком боль­шом коли­че­стве?).

Бартерные биржи

Для про­ве­де­ния бар­тер­ных сде­лок созда­ны пло­щад­ки в виде сай­та, кото­рые назы­ва­ют­ся бир­жа­ми. Они при­зва­ны помочь най­ти контр­аген­тов для обме­на това­ра­ми.

За посред­ни­че­ство бир­жи могут брать день­ги.

Из-за нети­пич­но­сти бир­же­вых опе­ра­ций по дого­во­ру мены, бар­тер­ные бир­жи часто не име­ют реги­стра­ции, что при­во­дит к юри­ди­че­ской неза­щи­щен­но­сти сто­рон.

Что такое клиринг

Кли­ринг — без­на­лич­ный рас­чет в виде вза­им­но­го заче­та за това­ры, услу­ги и бума­ги, при помо­щи тран­зак­ций (сде­лок с при­ме­не­ни­ем бан­ков­ских сче­тов), осу­ществ­ля­е­мых посред­ни­че­ски­ми ком­па­ни­я­ми.

• Глав­ное усло­вие кли­рин­га — баланс пла­те­жей: общая сум­ма пере­ве­ден­ных средств на сче­та парт­не­ров за про­дан­ный ими товар долж­на рав­нять­ся сум­ме средств, сня­тых с этих же сче­тов за покуп­ку дру­го­го това­ра. Налич­ный рас­чет при этом исполь­зу­ет­ся лишь один раз меж­ду дву­мя сто­ро­на­ми для вырав­ни­ва­ния конеч­но­го саль­до, кото­рое при послед­ней тран­зак­ции долж­но стать нуле­вым.
• Кли­ринг — раз­но­вид­ность бар­те­ра, так как налич­ные денеж­ные рас­че­ты не исполь­зу­ют­ся, а фак­ти­че­ски одни това­ры (бума­ги или услу­ги) про­сто меня­ют на дру­гие.
• Кли­ринг часто исполь­зу­ет­ся в меж­ду­на­род­ном парт­нер­стве.

Виды кли­рин­га:

• он может осу­ществ­лять­ся меж­ду бан­ка­ми, пред­при­я­ти­я­ми, стра­на­ми;
• быть част­ным и госу­дар­ствен­ным;
• товар­ным и валют­ным;
• про­стым и мно­го­сто­рон­ним.

Новый бартер возможно не за горами

Исто­рия дви­жет­ся по кру­гу, и очень может быть, что ско­ро дого­вор мены вновь ока­жет­ся един­ствен­ным спо­со­бом вза­им­ных рас­че­тов.

Ведь нам уже столь­ко лет обе­ща­ют крах финан­со­вой систе­мы, вве­де­ние элек­трон­ных денег и апо­ка­лип­сис. Послед­не­го, конеч­но, очень не хочет­ся.

Кому нуж­ны будут тогда бит­ко­и­ны, пла­ти­на и золо­то? Один лишь плюс — воз­мож­но тогда не нуж­но будет пла­тить нало­ги.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/yurist/dogovor-meny.html

Договор мены: его плюсы и минусы по сравнению с договором купли-продажи

24.06.2016 | 08:00 45310

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб.

, приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре.

Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

Бубновый интерес

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

Что нужно

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Надежда Рогожкина    Филипп Урбан   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/231165/