Сдача в аренду земельного участка

Содержание

Аренда части земельного участка в 2020 году: особенности, процедура

Сдача в аренду земельного участка
Время чтения: 6 минут

Цели арендаторов земли могут быть совершенно разными: строительство дома, организация  небольшой фермы, создание места для отдыха. Поэтому и потребности в полезной площади будут отличаться. Важно знать, что во временное пользование можно взять не только целый надел. Допустима также аренда части земельного участка.

Законодательная база об аренде части участка

Оборот наделов регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Они устанавливают не только понятие земельного участка, но и правила владения, пользования и распоряжения им.

ЗК РФ устанавливает, что собственник может распоряжаться своей землей любым законным способом. В том числе сдавать в аренду полностью либо частично.

В свою очередь, положения ст. 260 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не содержат каких-либо ограничений на передачу во временное платное пользование части надела. Единственным условием является его четкое определение в тексте договора.

Таким образом, на вопрос о том, можно ли арендовать часть земельного участка, следует ответить утвердительно.

Чаще всего такие сделки заключаются между соседями. Распространены они и среди обладателей «простаивающих» земель большой площади.

Особенности оформления аренды части надела

Поскольку законодатель не установил каких-либо ограничений или особенностей, сделку по сдаче в пользование доли объекта можно оформить после ее индивидуализации. Это означает, что нужно произвести юридическое образование части земельного участка для аренды, которое позволит достоверно понять и описать его границы.

Такой процесс может выражаться:

  • в официальном межевании с нанесением его результатов на технический план;
  • в простом документальном фиксировании — когда описание ведется лишь на бумаге (в виде текста в договоре и графического обозначения на плане).

Если соглашение об аренде заключается на длительный срок, образованную часть необходимо  поставить на кадастровый учет. Это предполагает обязательное проведение межевания и составление технического плана. Такое требование установлено положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Определение доли участка с помощью межевания

Если сдача в аренду части земельного участка запланирована как долгосрочная сделка, необходимо определить долю официально. Это происходит по следующему алгоритму:

  1. Проводится межевание, представляющее собой фактическое разграничение надела по просьбе или с разрешения собственника. Межевание осуществляет кадастровый инженер. По  результатам работ на местности специалист сможет составить чертеж и сформировать технический (межевой) план части участка.
  2. Определение доли согласуется с пожарной, экологической, санитарной службами.
  3. Межевой план становится основой для присвоения части надела собственного кадастрового номера.

Постановка на кадастровый учет производится одновременно с регистрацией договора о сдаче в аренду части земельного участка.

Организация аренды без межевания и кадастрового учета

Собственники земли хотят сэкономить на процедуре межевания части объекта, полностью от нее отказавшись. Однако такая тактика достаточно рискованна как для арендодателя, так и для арендатора.

По нескольким причинам:

  • Проводя межевание, кадастровый инженер не только составляет план, но и проверяет возможность раздела.
  • При заключении договора аренды на длительный срок (больше 1 года), документ будет подлежать регистрации Росреестром. Поэтому кадастровый учет части земельного участка необходим.
  • Не настаивая на официальной индивидуализации, будущий краткосрочный арендатор рискует столкнуться с мошенничеством. Это опасно, если личность арендодателя и его право собственности не проверены должным образом. Особое внимание следует обратить на существование сособственников.

Если срок временного пользования не будет превышать года, аренда части земельного участка без межевания хоть и опрометчива, но допустима. В этом случае необходимо четко описать границы доли в тексте договора, а также отобразить их на плане, который станет приложением к соглашению.

Оформление аренды на часть муниципального земельного участка

Арендовать часть надела у муниципалитета сложнее, чем у частного или юридического лица. Для совершения сделки необходимо пройти ряд подготовительных этапов в зависимости от способа получения права на аренду.

Способов два:

  1. Заключение договора на торгах в виде аукциона, который инициирован администрацией либо потенциальным арендатором.
  2. Без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ):
  • для граждан льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи и др.);
  • на наделы, не состоящие на кадастровом учете (при условии их межевания будущим арендатором);
  • для отдельных целей использования: подсобного, огородного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

После проведения торгов администрация муниципалитета сможет сдать в аренду часть земельного участка победителю аукциона.

Без проведения торгов — лицу, подготовившему все необходимые документы.

Когда правомерна сдача части придомовой территории МКД

Придомовая территория относится к общей долевой собственности, которой владеют жильцы многоквартирных домов (МКД). При этом жилищное и земельное законодательство не устанавливают запретов на свободное распоряжение этим участком. Разрешена и сдача в аренду его части.

Однако это правомерно, только если использование части территории  будет одобрено общим собранием собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Решение оформляется протоколом, в котором должна быть отражена информация с описанием части объекта, целями распоряжения им и итогом ания. На его основании осуществляются последующие регистрационные действия.

Процедура оформления аренды

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).

Договор должен содержать следующие существенные положения:

  • Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
  • Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
  • Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
  • Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:

  • Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
  • Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.

В соответствии с п. 3 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрация самого соглашения осуществляется в отношении части земельного участка, которая:

  • уже учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • еще не учтена. В этой ситуации ее зарегистрируют одновременно с договором.

Важно подчеркнуть, что раздел земельного участка, находящегося в аренде, затруднителен до ее окончания. Право собственности на надел обременено на время срока действия сделки.

Для регистрации договора необходимо предоставить:

  • заявление от собственника или арендатора (если сведений о доле в ЕГРН нет, дополнительного заявления на ее учет не требуется);
  • паспорт заявителя;
  • технический (межевой) паспорт;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины (2000 рублей для физического лица).

Заявление и приложения к нему можно подать:

  • лично в Росреестре;
  • на сайте Росреестра;
  • направив документы «Почтой России»;
  • через многофункциональный центр;

Через 7 дней аренда доли земельного участка будет зарегистрирована. Регистратор выдаст договор с  отметкой об этом.

Важные нюансы договора аренды части участка

При заключении соглашения следует не только описать часть участка, но и не забыть отметить:

  • категорию земель;
  • разрешенное использование;
  • наличие или отсутствие на участке строений.

При этом цель использования и категория части надела должны совпадать с обозначенными для него в целом. Ниже представлен образец договора аренды части земельного участка.

Удобно, что после окончания срока действия зарегистрированного соглашения часть земли автоматически снимается с кадастрового учета. Если арендатор будет сдавать ту же долю надела повторно, регистрационный орган воспользуется уже имеющимся межевым планом.

Как определяются сроки аренды

Срок действия отношений может устанавливаться на усмотрение сторон. Однако принято выделять следующие временные интервалы аренды:

  • Краткосрочная  — до 1 года.
  • Долгосрочная — более года. При этом время пользования отдельными видами участков ограничено. Например, земля сельхозназначения может быть отдана лишь на 49 лет.
  • Бессрочная — если срок не был установлен.

В последнем случае передача в аренду части земельного участка действует до тех пор, пока арендатор и собственник не расторгнут сделку по чьей-либо инициативе. Поэтому так важно обозначить в договоре условия и порядок его прекращения.

Порядок расторжения договора

Документ может быть расторгнут по таким основаниям:

  • Наступило окончание срока его действия. В этом случае отношения прекращаются добровольно, дополнительное оформление не требуется.
  • Одна из сторон выразила намерение прервать сделку раньше срока. Об этом необходимо сообщить второй стороне в письменном виде за 3 месяца.
  • В судебном порядке.

Последнее возможно, если стороной были нарушены договорные условия. К примеру, земля использовалась не по целевому назначению.

Кроме того, разбирательство грозит, когда сделка оказывается недействительной или ничтожной при нарушении порядка ее заключения, ущемлении прав сторон договора либо третьих лиц (например, владельца участка, собственность на который является долевой).

Судебная практика по спорам об аренде части участка

Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца. Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

Кроме того, в 2020 году по-прежнему распространены иски об оспаривании отказа Росреестра в регистрации договора без межевания надела.

Госорган мотивирует свою позицию тем, что еще в январе 2017 г. в связи со вступлением в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был изменен порядок фиксации сделки с долей, ранее не состоявшей на учете в ЕГРН.

Он идет вразрез с судебной практикой, существовавшей ранее, которая позволяла заключить договор без кадастрового учета земельной части.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/arenda-chasti-zemelnogo-uchastka.html

Порядок сдачи в аренду государственной и муниципальной земли в 2019 году: образец заключения и регистрации договора аренды, срок, стоимость, заявление и документы | Земельный эксперт

Сдача в аренду земельного участка

Многие статьи земельного кодекса РФ содержат нормы о порядке осуществления аренды территорий, стоимости, сроках. Также такие сделки регулируются гражданским кодексом и рядом федеральных законов. Некоторые различия присутствуют в зависимости от принадлежности участка.

Земли, принадлежащие муниципалитету или государству, также могут быть оформлены по договору аренды. В том случае, когда речь идет о площади, не предназначенной для возведения строений, достаточно обратиться в администрацию и подать соответствующее заявление. Через некоторое время участок будет выделен и гражданину останется лишь поставить его на учет в Росреестре.

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, которые в дальнейшем будут использованы для застройки, оформляется только по итогам аукциона.

Для того чтобы получить такую территорию, придется принять участие в торгах, которые организовывает распорядитель площадей, то есть администрация. Торги в форме аукциона представляют собой мероприятие, в котором несколько претендентов борются за право заключения договора аренды территории, постепенно повышая цену.

На начальном этапе участники подают заявки, и устанавливается стартовая стоимость аренды. Показатель исчисляется при помощи выполнения независимой оценки.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности, доступна не только гражданам, но и организациям. Предприятия вправе получить землю без осуществления торгов, если она предоставляется для застройки.

Образец договора аренды

Сделка о временной передаче земли в пользование арендатора фиксируется в специальном акте. Договор аренды земельного участка муниципальной собственности представляет собой типовой бланк, который составляется в письменном виде и обязательно требует регистрации в назначенном законом порядке. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды земельного участка].

Сторонами сделки являются арендодатель – это, как правило, то учреждение, которое распоряжается земельным имуществом, в частности, местная администрация или государственный орган и арендатор. В роли арендатора могут выступать граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели.

В соглашении обязательно указываются следующие данные:

  • дата и место составления акта;
  • реквизиты сторон;
  • права и обязанности сторон;
  • объект сделки и его характеристики;
  • порядок произведения расчетов, включая исчисление арендной платы;
  • период действия соглашения;
  • обстоятельства, при которых сделка прекращает свое действие;
  • подписи сторон.

Если хотя бы одно из существенных условий документа будет отсутствовать, то договор не считается заключенным.

Порядок сдачи в аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности без проведения торгов

Порядок передачи земли в аренду без проведения торгов определен ст. 39.14 ЗК РФ. По указанному положению для оформления арендной сделки относительно земли, состоящей в распоряжении муниципалитета или государства, необходимо совершить следующие действия:

  1. Заявитель готовит схему расположения участка, если его предстоит образовать.
  2. В уполномоченный орган заявителем подается документ о предварительном согласовании предоставления участка
  3. Выносится предварительное решение о согласовании предоставления надела во временное пользование.
  4. Заявитель обеспечивает выполнение необходимых кадастровых работ.
  5. В связи с уточнением границ, участок ставится на учет.
  6. Заявитель подает заявление о предоставлении земельного участка.
  7. Заключается соответствующий договор.
  8. Оформленное соглашение регистрируется в Росреестре.

Когда речь идет о землях, предназначенных для застройки или другого вида освоения, назначается процедура торгов в форме аукциона. При существовании таких обстоятельств, порядок действий несколько иной:

  1. Гражданин или организация обращаются к распорядителю участка с заявлением о передаче земли в аренду.
  2. Назначаются торги, организатор публикует извещение.
  3. Претендент на аренду подает заявку как участник и вносит залог.
  4. Во время проведения аукциона определяется выигравший, то есть, участник, предложивший максимальную цену аренды. Данный факт фиксируется в протоколе.
  5. По итогам проведения торгов также заключается соглашение об аренде и документ проходит регистрацию.

Если арендатор эксплуатирует надел более пяти лет, то он вправе оформить передачу земли во временное использование другому человеку или организации (ст. 22 ЗК РФ). В этом случае, извещение собственника носит уведомительный характер, а между участниками новой сделки составляется акт переуступки прав на землю.

Список документов

Для участия в аукционе могут потребоваться следующие документы:

  • заявление на участие в торгах, образец которого можно найти на нашем сайте;
  • квитанция о внесении задатка;
  • паспорт;
  • учредительные документы для организаций.

Для оформления договора аренды дополнительно понадобятся:

  • технические бумаги на землю – кадастровый паспорт, выписка из БТИ (если на территории имеются постройки);
  • справки об отсутствии обременений на территорию;
  • сведения об отсутствии задолженностей по налогам и иным начислениям.

Все документы предоставляются в виде копий и подтверждаются оригинальными экземплярами.

Пример по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Анатолий Семенович получил в свое время городской надел в аренду посредством торгов. После того, как срок действия его договоренности превысил 5 лет, мужчина сдал площадь в субаренду, о чем уведомил администрацию. С новым пользователем было составлено соглашение уступки прав на территорию.

Через месяц после этого, Анатолий Семенович получил письмо, где сообщалось, что его территория снова выставляется на торги, так как он якобы нарушил порядок эксплуатации территории.

Мужчина обратился в администрацию, на что ему сообщили, что торги состоятся, и он действительно совершил правонарушение в отношении надела. Анатолий Семенович обратился к юристу и на следующий день подал иск с требованием признать будущие торги незаконными. Через несколько недель суд вынес решение в пользу Анатолия Семеновича.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Земли могут быть переоформлены в рамках арендного соглашения по заявке гражданина или организации, а могут быть оформлены только после осуществления торгов.
  2. Аукцион назначается относительно тех земель, которые передаются для дальнейшего освоения или застройки.
  3. Земельным законодательством определен порядок действий для оформления арендного соглашения.
  4. При проведении торгов, сделка оформляется после определения победителя. Цена устанавливается в зависимости от последней заявленной позиции со стороны претендентов.
  5. Договор аренды представлен типовым бланком, который составляется только в письменном виде и подписывается сторонами.
  6. Договор, заключенный более чем на год подлежит государственной регистрации.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Полина. Недавно я обратилась в административный орган с заявкой о получении надела в порядке аренды. Там я хочу построить дачу.

Однако в удовлетворении заявки мне было отказано без объяснения причин. Через некоторое время я узнала, что в отношении того надела, который я хотела получить будет проводиться аукцион.

Подскажите, пожалуйста, почему мне отказали в выделении площади, если ее все равно будут оформлять в аренду и как мне ее теперь получить?

Ответ: Здравствуйте, Полина. Согласно ст. 39.14 ЗК РФ существует установленный порядок передачи земель данной группы по арендному соглашению. Поскольку вы планируете возвести на территории дачу, надел может быть вам передан лишь по результатам аукциона.

В вашем случае, отказ является полностью законным, за исключением того, что сотрудник административного ресурса обязан был пояснить вам причину отказа, а также подтвердить ее законодательными актами.

Что касается получения надела, то здесь от вас потребуется принять участие в процедуре и предложить самую высокую цену аренды среди претендентов. Если вы выиграете торги, то сделка будет оформлена именно с вами.

Список законов

  • Статья 22 ЗК РФ
  • Статья 39.14 ЗК РФ

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора аренды земельного участка

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/ispolzovanie-zemel/predostavlenie-zemelnyx-uchastkov-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti/poryadok-sdachi-v-arendu-zemelnogo-uchastka-naxodyashhegosya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti/

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности: инструкция

Сдача в аренду земельного участка

Последнее обновление: 15.02.2020

Земля может принадлежать как частному лицу, так и государству. Оба режима собственности дают возможность оформить аренду. Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, происходит с некоторыми нюансами.

Законодательная база

Все земельные угодья в России находятся в «ведомстве» Земельного Кодекса. Именно этот кодифицированный закон регулирует порядок аренды земельных участков, принадлежащих государству в лице органов местной власти.

В ст. 19 ЗК РФ дано определение муниципальных земель. Это участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администрации муниципальных образований. Большинство из них необходимо для того, чтобы обеспечить это поселение коммуникациями и инфраструктурой.

Если участок не зарезервирован местными властями для своих нужд и на него не наложены дополнительные ограничения и обременения, его можно взять в аренду. Для этого необходимо обратиться к непосредственному собственнику.

Категории земель, предоставляемых в аренду

В ст. 22 ЗК РФ указаны категории земель, которые можно взять в аренду. К таковым относятся:

  • поставленные на кадастровый учёт;
  • если участок можно использовать в тех целях, для которых его хотят арендовать;
  • чётко определена его категория;
  • он не находится в уже оформленной аренде у других пользователей.

Важно! Стать пользователями муниципальных земель могут предприятия, предприниматели, лица, имеющие российское гражданство или гражданство другой страны.

Сроки аренды

Бывает краткосрочная и долгосрочная аренда. При краткосрочной аренде договор сроком от 3 до 5 лет. Если стороны придут к соглашению, его можно продлить, заключив новое соглашение или подписав дополнительное соглашение к ранее действовавшему.

При долгосрочной аренде сроки уже другие – от 5 до 49 лет. В соглашении прописываются правила и особенности пользования участком и возможность пролонгации сотрудничества.

Важно! Все договора, включая аренду, предметом которых выступает недвижимость, заключённые сроком более 1 года, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Это не изменяет их юридического статуса. Не нужно регистрировать письменные соглашения, если срок их действия менее года или в «теле» прописано, что соглашение бессрочное.

Сроки также могут зависеть от заявленного целевого использования на участок земли:

  • граждане могут взять землю под ИЖС или ЛПХ сроком до 20 лет;
  • предприятия, для комплексного освоения земель и ведения дачного хозяйства – на срок от 3 до 5 лет;
  • если на участке расположен объект незавершённого строительства, то земля может быть предоставлена на срок до 3 лет;
  • строительство и реконструкция здания. Соглашение можно оформить на период 3-10 лет;
  • возведение линейных объектов и прокладки коммуникаций – до 49 лет;
  • выпас животных, сенокоса и разведения огорода, можно взять участок не более чем на 3 года;
  • оформление в аренду здания даёт право пользоваться землёй под ним не более 49 лет.

Данные нюансы регулируются ст. 39.8 ЗК РФ.

Основания для получения земли в аренду

Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:

  • ведение садоводства и огородничества;
  • выпас скота, сенокошение;
  • организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
  • производства сельхозпродукции.

Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:

  • строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
  • ЛПХ;
  • возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
  • строительства дорог и транспортных узлов;
  • возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.

Цель аренды необходимо заранее обговорить с собственником. Если будет выявлен факт нецелевого использования участка, это станет основанием  для досрочного расторжения соответствующего соглашения.

Способы получения земли в аренду

Чтобы получить земельный надел в пользование и оформить соответствующее соглашение, необходимо обратиться напрямую к собственнику. Для этого необходимо написать подробное заявление и подготовить комплект документов.

Как арендовать землю у администрации города? Это можно сделать следующими образом:

Каждый из способов имеет свои особенности.

Без торгов

Процедура аренды земли у администрации без проведения аукциона такова:

  1. Заявление вместе с комплектом документов подаётся в местную администрацию.
  2. В течение 30 дней оно должно быть рассмотрено. Если приходит отказ, то он должен быть оформлен в письменной форме со ссылками на действующее законодательство. Если принято положительное решение, то нужно приступать к следующему шагу.
  3. Заявителю выдают на руки письменное постановление о выделении заявленного надела.
  4. Если земля не состоит на кадастровом учёте, необходимо заняться этим.
  5. Если кадастровый номер уже присвоен, то нужно подписать договор аренды и зарегистрировать право пользования.

Важно! Регистрацией вещных прав на объекты недвижимости занимается Росреестр. В него можно обратиться через МФЦ или портал Госуслуги.

С торгами

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, может происходить через официальные торги. Тогда необходимо подать официальную заявку через электронную площадку проведения аукциона. На этой платформе аккумулируются все официальные торги, предметом которых является недвижимость (любой объект любое вещное право).

Заявка подаётся в электронном виде, поэтому необходимо пройти процедуру регистрации. После этого будет создан личный кабинет, с помощью которого можно будет управлять своими заявками и процессом торгов относительно интересующего объекта.

Подав документы в электронном виде, необходимо подать в местную администрацию бумажный комплект. В него входят:

  • копия основного документа заявителя;
  • платёжный документ, подтверждающий тот факт, что заявитель внёс задаток, являющийся обязательный условием участия в аукционе.

Победителем будет объявлен тот участник, который предложит большую арендую плату за конкретный участок земли. Для того чтобы торг состоялся, необходимо наличие минимум 2 участников. Если он будет один, то аукцион завершится, едва начавшись. Единственный участник будет признан победителем, ему вручат уведомление на руки.

После того, как победитель получит на руки на уведомление, он начинает готовить тот же комплект документов, который необходим для оформления аренду без торгов.

Для юридических лиц

Аренда земельного участка у муниципалитета юридическим лицом происходит с целью получения прибыли. Как правило, под бизнес. Но есть разграничение земель:

  • для получения прибыли;
  • для производственных целей.

Если арендатору нужно, чтобы земля приносила прибыль, то нужно брать в пользование тот участок, на котором разрешено строительство торговых объектов. Если  же нужно удовлетворить производственные цели, то нужно брать надел под строительство фабрики или завода.

Отсюда различные требования к самим арендаторам. Если на участке земли планируется построить фабрику, то нужно будет представить администрации полную информацию о типе отходов, выручке, типе производимой продукции и прочее.

Если же на участке планируется возвести объект с целью получения коммерческой составляющей, то нужно будет приложить копию Устава основного арендатора. Этих сведений собственнику будет достаточно. Потом возможна субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Для физических лиц

Аренда муниципальной земли гражданами происходит с целью ведения садоводства или огородничества или для достижения прочих сельскохозяйственных целей. Это возможно с торгами и без проведения таковых.

Участие в открытых торгах для граждан возможно на общих основаниях.

Договор аренды

Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.

В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3  экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:

  • сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
  • сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
  • реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
  • если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
  • арендная плата, порядок её уплаты;
  • срок действия;
  • реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.

Важно! Для регистрации соглашения в Росреестре необходимо заплатить пошлину. Её размер составляет 2 000 рублей для физических лиц  и 22 000 рублей для предприятий.

Какие документы нужны

Необходимо приложить:

  • копии паспортов физических лиц или устава юридического лица;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую имущественное право у администрации муниципального образования;
  • если арендатор планирует заниматься производством, то собственнику также могут понадобиться документы об отходах (их предполагаемые объёмы и виды), о выручке и прочее;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • постановление от местной администрации о выделение участка;
  • заявление на регистрацию права пользования;
  • другие документы.

Если бумаги на регистрацию принимаются в бумажном виде через МФЦ, то предварительно делать копии не нужно. Достаточно принести оригиналы, работник «единого окна» сам снимет с них копии, проверит на подлинность и заверит.

Если же регистрация аренды проводится через Госуслуги, нужно подготовить бумаги в электронном формате pdf и прикрепить их к электронному заявлению. После принятия их ведомством (уведомление придёт на электронную почту, указанную при регистрации), нужно будет подойти в МФЦ и пройти сверку.

Стоимость аренды муниципального надела

Собственник может установить любой размер арендной платы. Для оформления аренды земельного надела цена сделки должна быть:

  • экономически обоснованной;
  • связанной с кадастровой ценой земли;
  • сравнимой с аналогичными категориями земель в этом же регионе.

Участок – объект налогообложения. В зависимости от его коммерческой ценности, размер ежегодной арендной платы не должен превышать в 2 раза сумму ежегодного налога. Последний рассчитывается, исходя из кадастровой цены. Поэтому каждый потенциальный арендатор может самостоятельно рассчитать верхний предел арендной платы.

Если цена будет сильно завышена, никто не захочет брать землю в аренду. Она может много лет не приносить прибыли своему собственнику. Поэтому к вопросу определения цены нужно подходить с умом.

Ограничения на получение земли в аренду

Не каждый земельный участок можно взять в аренду. Ограничения на получении земли в аренду наложены на участки:

  • расположенные вблизи тех объектов, которые обеспечивают безопасность нашей страны;
  • являющиеся парками, заповедниками, заказниками;
  • расположенные на территориях закрытых административных образований;
  • прилегающие к атомным электростанциям, оборонным предприятиям и прочее;
  • расположенные вблизи границ наше страны. Запрет распространяется только на арендаторов–иностранцев.

Все остальные категории земель можно брать в пользование. Но самому потенциальному пользователю необходимо тщательно проверить возможные ограничения и убедиться в том, что данный надел не находится в аренде у другого гражданина или предприятия.

Сделать это можно с помощью официального сайта Росреестра. Зная официальный адрес земельного надела, можно получить необходимые сведения об ограничениях и прочем. Эта информация находится в открытом доступе.

Особенности составления договора

Договор на право пользования земельным участком должен содержать в себе все необходимые сведения – о сторонах, предмете сделки, порядке расчёта и прочем. Но в него можно добавить некоторые детали:

  • срок аренды – не более 49 лет. Земли некоторых категорий могут быть сданы в аренду только на более короткий срок, но с условием пролонгации соглашения. Например, для ИЖС максимальный срок аренды составляет 20 лет, но его можно продлить по соглашению сторон;
  • возможность сдачи земли в субаренду. Например, участок берётся в пользование для того, чтобы организовать здесь садовый кооператив. Участок будет поделён на несколько других, каждый из которых будет сдан в субаренду;
  • возможность приватизации;
  • другие нюансы. Например, аренда земельных недр подразумевает под собой обязательную рекультивацию участка.

При составлении договора и включении в его «тело» нюансов необходимо опираться на ст. 39. 8 ЗК РФ.

Образец заявления

Как арендовать муниципальную землю? Прежде чем заключать договор на пользование земельным наделом, необходимо подготовить заявление с просьбой выделить такой участок.

В нём необходимо указать все данные об арендаторе. В основной части необходимо изложить свою просьбу о выделении конкретного участка земли в пользование на определённый срок.

При составлении необходимо опираться на положения ЗК РФ.

Важно! Если заявитель желает получить участок земли без торгов, он может дать на это указание в «теле» заявления, сделав ссылку на ст. 39.5 ЗК РФ. Выражение такого желания ещё не даёт гарантии, что так и будет. Если желающих несколько, процедура получения территории будет проходить через аукцион.

Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности

Сдача в аренду земельного участка

“Казенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2013, N 3

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одна из форм платы за использование земли – арендная плата. В данной статье рассмотрим особенности сдачи в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, и порядок установления платы за аренду.

Выясним, каковы правила отражения в бюджетном учете доходов от сдачи земельных участков, составляющих казну и закрепленных за казенными учреждениями на праве оперативного управления.

Кроме того, рассмотрим особенности налогообложения доходов от сдачи в аренду земли государственными (муниципальными) органами и казенными учреждениями.

Правовые основы сдачи в аренду земельных участков

Согласно ст. 608 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственником выступает РФ либо субъект РФ (ст. 214 ГК РФ). От имени РФ и субъекта РФ права собственника на земельные участки осуществляют государственные органы (п. 3 ст. 214, п. 1 ст. 125 ГК РФ).

В отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственником выступает муниципальное образование (ст. 215 ГК РФ). От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (п. 2 ст. 215, п. 2 ст. 125 ГК РФ).

Государственным (муниципальным) учреждениям, в том числе казенным, земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 268 ГК РФ, п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Стоит отметить, что имущество, в том числе земельные участки, не закрепленное за государственными учреждениями, составляет государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа (п. 4 ст. 214 ГК РФ). Имущество, не закрепленное за муниципальными учреждениями, составляет муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования (п. 3 ст. 215 ГК РФ).

Таким образом, земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности и не закрепленные за государственными (муниципальными) учреждениями, входят в состав государственной (муниципальной) казны. Указанные земельные участки сдаются в аренду государственными органами (органами местного самоуправления).

Что касается земельных участков, закрепленных за государственными (муниципальными) учреждениями, их учреждения вправе сдавать в аренду только с согласия собственника, то есть государственных органов (органов местного самоуправления), иных органов, уполномоченных осуществлять права собственника от имени РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

Такой вывод следует из положений п. п. 2, 3, 4 ст. 298 ГК РФ, исходя из которых казенные и другие учреждения госсектора (автономные, бюджетные) не вправе без согласия собственника распоряжаться недвижимым имуществом. Поскольку земельные участки в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу, указанные выше положения п. п. 2, 3, 4 ст.

298 ГК РФ распространяются на них в полной мере.

Также о том, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления в пределах их компетенции соответствующих земельных участков, говорится в ст. 29 ЗК РФ.

Арендная плата

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Общие принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

На сегодняшний день Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены:

  • Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
  • Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила N 582).

Так, согласно указанному Постановлению арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

  • принципа экономической обоснованности, в силу которого арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
  • принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
  • принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
  • принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
  • принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, который соблюдается посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
  • принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Согласно п.

2 Правил N 582 размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РФ и расположенные на территории РФ, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в нем случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (п. 8 Правил N 582).

Если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество исходя из договора аренды земельного участка (п. 11 Правил N 582).

Согласно п.

12 Правил N 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством РФ.

Регистрация договора аренды земельных участков

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (в том числе земельных участков) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исключение составляют договоры аренды земельного участка (субаренды земельного участка), заключенные на срок менее одного года. Такие договоры не подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Однако стоит отметить, что в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 г. Федерального закона N 302-ФЗ с указанной даты отменяются положения, касающиеся государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. В частности, с 1 марта 2013 г.

не применяются вышеприведенные правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 609 ГК РФ (п. 8 ст. 2 Федерального закона N 302-ФЗ).

Что же, получается, впредь регистрировать договоры аренды земельного участка не нужно?

Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ”.

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/87853-sdacha-arendu-zemelnyx-uchastkov-naxodyashhixsya-gosudarstvennoj-municipalnoj

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.