Реконструкция многоквартирного дома это

Реконструкция зданий и сооружений

Реконструкция многоквартирного дома это

Для того чтобы улучшить условия в здании, необходимо провести реконструкцию. В результате чего изменяются технико-экономические характеристики. При выполнении реконструкции можно изменить количество этажей, площадь здания и т. д.

При проведении таких работ на крупных промышленных объектах могут происходить изменения не только одного здания, но и целого комплекса сооружений, которые расположены на прилегающей территории.

Общее понятие реконструкции

Реконструкция здания – это переустройство для полного или частичного изменения назначения, улучшения территории и застройки, устройство нового оборудования, которое соответствует современным нормам. Многие путают понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция».

Такое переустройство может относиться к общей реконструкции целого района, культурных учреждений или жилого комплекса.

При проведении реконструкции необходимо учитывать дальнейшую перспективу здания и всего района.

Если учитывать только интересы на текущий момент, то через несколько лет это приведет к невозможности новой реконструкции. Все работы должны производиться с возможностью дальнейшего переустройства.

Во время проведения работ в жилых зданиях изменяются технико-экономические показатели: увеличивается строительный объем и площадь здания, качество и число квартир, пропускная способность, высота помещений и т. д. А также может увеличиться объем услуг, условия проживания и качество обслуживания.

Реконструкция включает следующие работы: надстройку и пристройку, частичную разборку, изменение планировки, замену инженерного оборудования и улучшение архитектурной выразительности.

Виды и перечень работ

Виды реконструкции для промышленных зданий представлены двумя типами: техническое перевооружение и преобразование. В первом происходит замена оборудования на более современное. При преобразовании меняется здание и оснащение. Могут возводиться пристройки, надстройки и т. д.

Что относится к реконструкции зданий и сооружений:

  • Перепланировка и увеличение высоты помещения.
  • Частичная разборка и замена конструкций.
  • Усиление конструкций.
  • Усиление фундамента. Упрочнение фундамента или грунта. Специалисты могут проводить термическую обработку, цементацию, устройство набивных свай, битумизацию и т. д.
  • Пристройка здания.
  • Надстройка здания.
  • Улучшение фасада здания: оштукатуривание и окраска, утепление и окраска, добавление дверных и оконных проемов.
  • Капитальное строительство.
  • Замена инженерных коммуникаций.
  • Реорганизация объекта.
  • Проведение кровельных работ и при необходимости создание мансарды. Замена гидроизоляционного материала, дополнительное утепление либо полная замена утеплителя. Кроме этого, может быть устроен дополнительный уклон крыши или усиление. В качестве кровельного материала обычно используется рулонный материал или металлические профилированные листы.

В зависимости от состояния здания проводится обследование и принимается решение по типу реконструкции, утверждается перечень работ.

Есть два вида реконструкции: полная (комплексная) и малая (частичная).

Полная

Комплексная реконструкция повышает капитальность здания, увеличивает жилую и полезную площадь, а также улучшает благоустройство не только сооружения, но и территорий.

Малая

Предусматривает перепланировку внутри помещений без основательной перекладки стен и замены перекрытия. Для тех зданий, которые имеют маленький физический износ, может подойти такой вид реконструкции.

Подготовка: план, документация и согласование

План реставрации включает в себя информацию о проведении всех строительно-монтажных работах, документация о состоянии здания к использованию, проектирование и расчеты изменений, которые будут сделаны в инженерных и коммуникационных системах.

В проектной организации специалисты составляют план с учетом всех требований и нормативов.

Проектная документация:

  • Архитектурно-историческое и техническо-экономическое обоснование.
  • Эскиз проекта
  • Проект.
  • Рабочая документация.

После проектирования и составления всех необходимых документов можно приступить к согласованию. Сделать это нужно в соответствующих государственных инстанциях. Процесс обычно затягивается на долгое время. К реконструкции объектов культурно-исторического значения относятся особенно и не так просто получить разрешение на проведение работ.

Некоторые здания могут быть реконструированы с сохранением прежнего вида.

Приступать к проведению работ можно после получения разрешения от государственных инстанций.

Основные этапы

Реконструкция включает в себя следующие задачи и этапы:

  1. Предпроектная стадия состоит из тех же действий, что и новое строительство зданий и сооружений.
  2. Организация работ по обследованию объектов и оснований реконструкции. Перед началом любых работ по новому строительству обязательно проводятся инженерные изыскания. Отличие этого этапа от изысканий – более широкий спектр осмотра. Например, проводится оценка состояния подземных и наземных конструкций, а также возможность их усиления, нагружения и пользования в новом состоянии. При осмотре здания должны быть записаны и сфотографированы любые мелочи. Если есть необходимость, то производится вскрытие некоторых элементов и все нюансы записываются. После этого проводится анализ всех образцов грунтов или материалов. Затем составляется отчет с указанием всех материалов и методов проведения работ.
  3. Проект реконструкции. По описанию он схож с проектом для нового здания, но имеет меньшее количество документов. Проект включает следующие элементы: сметы, архитектурно-строительная часть, технологическая часть, проект организации работ и пояснительная записка.
  4. Реализация проекта. Сюда входят строительные работы, а также устройство технологического оборудования. Проектировщик обязан согласовать последовательность проведения строительно-монтажных работ и условия совмещения их с работой производственных площадей. В проектной организации составляется схема разделения предприятия на узлы и последовательность их ввода. В этих частях проводятся наладка оборудования, монтаж и строительные работы независимо от других узлов. Такая работа на производственном предприятии проводится с учетом следующих действий: создаются межузловые запасы, применяется резервное оборудование и резервные площадки, а также цех переходит на другую схему работы на определенное время.
  5. Пуско-наладочные работы проводятся после проведения всех строительно-монтажных и других работ. Виды работ такие же, как и в строительстве нового здания.

Строительные нормы должны быть соблюдены при проведении реконструкции. Работы выполняются в кратчайшие сроки с минимальными затратами на выпуск продукции предприятия.

Смежные задачи

Существует несколько понятий, смежных с реконструкцией, разберемся в них подробнее.

Капитальное строительство и реконструкция

Данные виды работ имеют много схожего. Такие процессы являются сложными и требуют проведения строительно-монтажных работ с большой ответственность и слаженностью. Выполнять работу должны квалифицированные специалисты.

Для проведения реконструкции и капитального строительства должна быть подготовлена вся необходимая документация. Этапы работ включают: монтаж фундамента, замену инженерных коммуникаций, земляные работы и монтажные работы.

Ремонт и реконструкция

Реконструкция не может быть проведена без ремонта. Вначале проводятся изменения габаритов здания, надстраиваются или пристраиваются помещения, изменяется перепланировка и выполняется финишная отделка.

Перестройка здания обычно проводится в случае износа конструкций и изменения состояния грунта. При реконструкции проводятся различные работы и ремонт конструкций даже в зимних условиях.

Модернизация и реконструкция

При реконструкции проводится переустройство или восстановление состояния здания. Такие работы проводятся в строительстве общественных и жилых зданий и сооружений, а также архитектуре.

При моральном старении объекта проводится его модернизация. Например, ухудшился уровень теплоизоляции, безопасности или устарели инженерные коммуникации.

Модернизация инженерных и транспортных коммуникацией, зданий и сооружений – комплекс работ для улучшения качества зданий, их элементов, коммуникаций, с приравниванием показателей к современным требованиям в уже имеющихся размерах. Таким образом, модернизацию можно отнести к виду реконструкции, которая проводится в тех размерах зданий и сооружений, коммуникаций, которые уже имеются.

Виды работ: звукоизоляция, утепление, дополнение инженерного оборудования, замена элементов несущих конструкций, обустройство внутренних помещений для мусоропроводов, лестничных клеток и лифтов, а также устройство лоджий и балконов.

Техническая реставрация и реконструкция

Техническая реставрация отличается от реконструкции тем, что здание должно сохранить свои архитектурные данные. Для реконструкции некоторых зданий трудно получить разрешение, так как они являются архитектурными произведениями.

При восстановлении изношенных элементов новый облик не должен отличаться от старого, а некоторые элементы, которые не предоставляют опасность, и вовсе не разрешают реконструировать.

Заказать услугу реконструкции зданий и сооружений вы можете в Инженерном центре «СтройЭксперт». Специалисты выполнят все виды работ: от обследования и подготовки документации до пуско-наладочных работ.

Источник: https://stroy-ek.ru/article/rekonstruktsiya-zdanij/

Реконструкция объекта, правовые аспекты

Реконструкция многоквартирного дома это

Пожалуй, у каждого владельца недвижимости: здания, сооружения помещения, рано или поздно возникает желание или необходимость расширить объект, перестроить, надстроить дополнительный этаж, или сделать подземную парковку, одним словом произвести реконструкцию своей недвижимости.

Однако сложно даже представить: как много собственников, не задумываясь, реконструируют свои объекты без получения на это необходимых разрешений, а потом сталкиваются с проблемой регистрации права собственности на реконструируемый объект.

 Что такое реконструкция и как ее нужно производить, чтобы оградить себя от возможных проблем с оформлением права собственности? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в настоящей статье. Как правило, собственники таких объектов, экономят время и деньги на получении разрешительных документов на реконструкцию.

Они рассчитывают, что раз недвижимость – это их собственность, то и согласовывать с кем-то перестройку объекта мероприятие затратное и не имеющее особого смысла. Но так думают они до тех пор, пока не решат совершить сделку с перестроенным объектом, например, заложить для получения кредита в банке или срочно продать.

  И тут выясняется, что распорядиться они могут только той частью объекта, на которую имеются правоустанавливающие документы, а различные пристройки, надстройки к зданию предметом сделки быть не могут.

Еще хуже если в результате серьезной реконструкции первоначальный объект недвижимости теряет все свои характеристики и фактически перестает существовать, тогда все здание будет рассматриваться как самовольная постройка, которой в принципе никак нельзя распорядиться.

В таких ситуациях собственникам придется в судебном порядке доказывать свои права на реконструированные объекты. Чтобы такие случаи возникали реже, предлагаю все-таки стараться учитывать требования действующего законодательства к проведению реконструкции строений.

 Итак, что же такое реконструкция объекта недвижимости.

Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Довольно часто реконструкцию объекта путают с перепланировкой помещений, последнюю оформить гораздо проще. Несмотря на то, что и реконструкция и перепланировка связаны с изменением площади объекта, они все же имеют серьезные различия.

Если нежилой объект подвергается перепланировке, то это касается изменения внутренней конфигурации помещений (снос перегородок и возведение новых) без выхода за пределы границ объекта. Перепланировка, как правило, связана с незначительным изменением площади объекта.

 Реконструкция связана, прежде всего, с изменением границ объекта, чаще в сторону его увеличения: возведение пристроек, дополнительных этажей, тамбуров.

Либо может производится в пределах границ объекта, но в результате такой реконструкции изменяется назначение объекта, к примеру складское помещение за счет устройства внутри него второго уровня и подключения к дополнительным инженерным мощностям переоборудовано под офисное.

Если производится только внутренняя перепланировка в нежилых помещениях, то не требуется прохождение той сложной процедуры, которая необходима для осуществленияреконструкции.

Для проведения реконструкции градостроительным законодательством установлена определенная процедура, этапы которой вкратце можно изложить следующим образом:

1. Проведение инженерных изысканий (ст. 47 ГсК РФ). Выполняются только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию.

2. Сбор технических условий (ст. 48 ГсК РФ). Осуществляется в случае, если реконструкцию невозможно обеспечить без дополнительного подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Технические условия предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей, в течение 14 дней с момента запроса.

3. Разработка проектной документации, и ее экспертиза в установленных законом случаях (ст. 48 ГсК РФ). Выполняется только организацией или лицом, имеющим соответствующую лицензию.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров реконструкции объектов капитального строительства.

4. Получение разрешения на строительство (ст.51 ГсК РФ).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

 Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) застройщик направляет в орган архитектуры по месту нахождения земельного участка заявление о выдаче разрешения на строительство.

К указанному заявлению прилагает правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; проектную документацию; заключение государственной экспертизы проектной документации (если она требуется в соответствии с законом); согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, подлежащего реконструкции. По результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган в течении 10 дней выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Получение разрешения на строительство не требуется, если осуществляется реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других). Также не требуется разрешение на строительство в случае реконструкции объектов капитального строительства, если планируемые изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. В случае если разрешение на реконструкцию получено, но сменился собственник земельного участка, на котором расположен подлежащий реконструкции объект, действие разрешения сохраняется.

5. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст.55 ГсК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прикладывается пакет документов, установленной ч. 3 ст. 55 ГсК РФ. Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. 

После прохождения всей этой процедуры заказываете новый технический паспорт на объект недвижимости. Останется только оформить право собственности уже на измененный объект в Управлении Федеральной регистрационной службы.

 При этом следует иметь в виду, что Управление ФРС при осуществлении государственной регистрации прав на объекты недвижимости руководствуется  Федеральным законом от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и Методическими рекомендациями «О порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества».

Законом установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

При осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества Управление ФРС должно удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой.

Так как лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 ГК РФ). 

С тем чтобы подтвердить, что реконструируемый объект не является самовольной постройкой, на государственную регистрацию права в УФРС вы должны будете представить с новымтехническим паспортом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

 Также при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, Управление ФРС проверит у вас наличие прав на земельный участок, на котором расположен реконструированный объект.

 Если в соответствии с законом на реконструкцию объекта не требовалось получения разрешения, то права на такой объект регистрируются на основании документов, подтверждающих факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Источник: https://opsp.ru/pereplanirovka/rekonstruktsiya-ob-ekta-pravovye-aspekty.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.