Регистрация права уступки

Регистрация договора уступки прав

Регистрация права уступки

Участник долевого строительства может заключить договор уступки прав только после того, как была уплачена вся стоимость договора. Заключение договора также возможно осуществить при переводе долга на нового участника, покупателя в соответствии с требованиями законодательства.

При этом участник долевого строительства может передать свои права другому лицу после осуществления государственной регистрации данного договора.

Данный договор, а также вытекающие из него права подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Регистрация договора уступки прав – дело довольно трудное и в то же время, требующее определенных знаний и опыта. Именно поэтому, если вы намерены осуществить государственную регистрацию договора уступки прав без малейших проблем, вам необходимо воспользоваться услугами опытного адвоката.

В перечень услуг осуществления государственной регистрации уступки прав, вытекающих из участия в долевом строительстве, входят следующие:

1. Осуществление предварительного анализа предмета сделки, правовая экспертиза возможности осуществления государственной регистрации в соответствии со всеми законодательными требованиями.

2. Определение всего перечня документов, которые необходимы при регистрации.

3. Подготовка доверенности для указанного вами лица с правом на ведение всего процесса регистрации, а также указывание цен всех пошлин и тарифов.

4. Ведение переговоров касательно сроков осуществления регистрации с заказчиком.

5. Правовая экспертиза всех документов, представленных заказчиком, а также предоставление соответствующих заключений.

6. Определение перечня мероприятий, проводимых при оформлении и заключении определенной сделки.

7. Подготовка, а также направление соответствующих запросов в государственные органы.

8. Подготовка всей документации, необходимой для проведения инвентаризации нежилых строений, а также для определения инвентаризационной стоимости.

9. Изготовление техпаспортов, присвоение адресов. Подготовка соответствующих запросов в государственные органы с целью получения информации об отсутствии арестов.

10. Оформление всех необходимых документов для осуществления государственной регистрации договора.

11. Осуществление полного юридического сопровождения процесса государственной регистрации договора.

С целью осуществления государственной регистрации договора уступки прав на основе участия в долевом строительстве, в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, необходимо предоставить определенный перечень документов. В частности, необходимо предоставить

1. Договор об обязательствах, который может быть заверен нотариусом или участниками договора.

2. Договор уступки прав, При этом необходимо предоставить такое количество договоров, которое соответствует количеству участников договора, а также еще один экземпляр для органа, который осуществляет регистрацию прав на недвижимость.

3. Юридическое лицо должно предоставить копию свидетельства о регистрации фирмы, учредительных документов, а также выписку из реестра юридических лиц.

4. Для юридического лица необходимо также предоставить документ, который свидетельствует о наличии соответствующих полномочий у лица, подписывающего договор, выписку из протокола собрания акционеров в соответствии с решением которых был избран руководитель юридического лица.

5. Если договор от имени юридического лица подписывает человек, который не является руководителем данной организации, то необходимо также предоставить доверенность, в соответствии с которой он наделен соответствующими полномочиями. При этом доверенность должна быть заверена нотариусом.

6. Копию документа, о присвоении ИНН. Необходимо также предъявить подлинник.

7. Доверенность, выданная представителю юридического лица для осуществления государственной регистрации заключенного договора. При этом копию доверенности необходимо удостоверить в нотариальном порядке.

8. Физическое лицо предоставляет паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность.

9. Протокол заседания участников юридического лица, в соответствии с которым было принято решение о заключении договора уступки прав.

10. Если стороной договора является физическое лицо, состоящее в зарегистрированном браке на момент заключения сделки, то в подобных случаях необходимо также предоставить согласие его супруга или же запись нотариуса о получении подобного согласия.

Это – довольно широкий и большой перечень документов, без наличия которых государственная регистрация договора уступки прав требований невозможна. Конечно, не каждый гражданин имеет высшего юридического образования и не каждый знает весь список необходимых документов.

В подобных случаях часто возникают определенные трудности при осуществлении регистрации.

Во избежание подобных трудностей, с целью сохранения драгоценного времени настоятельно рекомендуем вам обратиться за помощью к опытному специалисту, который сделает все вместо вас, обеспечив полное юридическое сопровождение всего процесса государственной регистрации договора уступки прав требований.

Источник: https://lawtax.ru/services/yuridicheskie-uslugi-dlya-yuridicheskih-lic/registraciya-dogovora-ustupki-prav

Договор цессии: покупаем новостройку по переуступке ДДУ

Регистрация права уступки

Договор, который подписывает покупатель при приобретении жилья в возводимом доме, зависит от стадии строительства. В частности, распространен договор долевого участия (далее ДДУ).

Он ратифицируется на любом из этапов строительства, но до сдачи квартиры в эксплуатацию. Сторонами ДДУ выступает застройщик и приобретатель квартиры. Кроме того, заключается договор переуступки прав (требований).

О нем поговорим поподробнее.

Основные характеристики договора

Переуступка прав требований – это договор, заключаемый на стадии строительства, до сдачи возводимого дома. Его отличие от ДДУ заключается в том, что стороной соглашения будет не застройщик, а гражданин, либо организация, которые уже купили объект недвижимости. А приобрели квартиру они как раз по договору долевого участия.

Либо стороной рассматриваемого договора может быть также и лицо, которое приобрело квартиру также по переуступке прав. Звенья таких соглашений могут простираться до бесконечности, до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию. Но в момент сдачи дома государственной комиссии и введении его в работу, регистрацию переуступки не производят.

На практике цессия проводится на основании соглашений:

  1. Купля-продажа (предварительная). В этой ситуации уступается право требования выхода на основную сделку. Передача денег за покупку происходит только после ратификации основного договора, предметом которого выступает приобретение квартиры. Уступка юридически значима с момента заключения предварительного договора и до дня подписания основного.
  2. По ДДУ. В этой ситуации уступке подлежит не только право на получение жилой площади, но и обязательства, связанные с взносами дольщиков. Если они не выплачены продавцом в полном объеме, то сделать за него это обязан покупатель. Цессия возможна с момента ратификации соглашения и до подписания документа, свидетельствующего о передаче квартиры. Это акт приема-передачи. Договор уступки прав по ДДУ обязательно регистрируется. И здесь необходимо учесть один нюанс: приобретатель получает права на жилую недвижимость в аналогичном объеме, что и продавец. Исходя из этого, важно в документе прописывать основание перехода права требования, а также основные положения ДДУ.

Этапы заключения договора по уступке права требования

Здесь необходим определенный алгоритм. От успешности его соблюдения зависит, собственно, эффективность проведенной сделки.

Стадии:

  1. Проверочный анализ застройщика.

    В процессе необходимо акцентировать внимание на следующее:

  • длительность работы компании застройщика;
  • срок существования учредительной документации на предмет ее актуальности в момент продажи квартиры;
  • наличие разрешения на строительные работы;
  • возможность долгосрочной аренды на землю, на которой стоит дома, либо право собственности на нее.
  1. Подготовка документов. В момент совершения сделки продавец обязан предоставить следующие бумаги:
  • договор в первоначальном виде;
  • ДДУ, либо предварительное соглашение;
  • согласие на переуступку (оно необходимо, если продавец не выплатил полостью цену за строящееся жилье);
  • согласие супруга на сделку (если покупатель находится в законном браке);
  • платежные документы об оплате строящегося жилья.

Покупатель на сделку приносит с собой паспорт. И если он находится в брачных отношениях, согласие второй половины.

  1. Составление соглашения. Это происходит после проверки всех предоставленных бумаг. Договор составляется в аналогичной форме, что и предыдущий. Если предыдущий заверен нотариально, то переуступка прав также требует участия нотариуса в этом процессе. Основное условие переуступки – это именно передача права. Таким образом, необходимо детально описать предмет договора, в частности, какие права подлежат передаче, в каком объеме. Кроме того, нужно указать на основание, по которому происходит переход. Все остальные условия признаются дополнительными: по закону они вносятся в текст по договоренности между сторонами.
  2. Регистрация переуступки. Это делает Росреестр. Для этого обращаются в МФЦ, либо в одно из территориальных подразделений Росреестра. Передача денежных средств за квартиру происходит после окончания регистрационной процедуры. На практике, проходит от 5 до 10 дней.
  3. Оплата государственной пошлины. Ее размер зависит от статуса сторон. Для граждан пошлина в меньше размере, чем для организаций. Если несколько заявителей требует регистрацию, то государственная пошлина делится между ними поровну. Каждому из них выдается квитанция об уплате.

Риски договора:

Таким образом, переуступка заключается с гражданином или организацией на покупку квартиры в строящемся доме. По этому соглашению приобретение возможно до стадии введения дома в работу.

На стадии котлована квартиры покупает немало граждан, юридических лиц. Популярность данных объектов недвижимости объясняется низкой ценой на квартиру именно до сдачи ее в эксплуатацию.

Фактически покупатель приобретает воздух, и только потом создается новое жилье. Риски, связанные с покупкой жилья с фундамента, присутствуют.

Но, необходимо отметить, что они есть везде, в том числе при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Договор переуступки права либо цессии

При заключении договора между сторонами, каждая из них наделяется законом объемом полномочий. Заказчик должен своевременно оплатить работы и услуги, а исполнитель – качественно их исполнить. Обладателем права требования в обязательстве выступает кредитор, а тот, кто обязан исполнить что-либо – должником. Права могут быть переданы иному лицу.

Об этом говорит глава 24 ГК РФ. И это происходит по договору цессии или переуступки права требования. С точки зрения права, это соглашение представляет собой одну из форм перемены лиц в существующем обязательстве. То есть, новый кредитор меняет прежнего, а причин, по которому было уступлено право, может быть немалое количество.

Например, должник несвоевременно платит по обязательству, а для кредитора важен срок исполнения договора. Если третье лицо, входящее в договор, готово оплатить необходимую сумму за должника по договора, для кредитора это является оптимальным решением.

После заключения соглашения кредитор получает так необходимые ему денежные средства, а новый кредитор – право требовать исполнения обязательств.

Договор цессии заключается на основании первоначального соглашения, стороной которого выступает застройщик. Первый покупатель квартиры заключил договор с ним, приобретая квартиру с фундамента. Между сторонами в этом процессе был заключения ДДУ. Этот договор обязательно регистрируется в Росреестре.

На основании зарегистрированного надлежащим образом договор, происходит оформление цессионного договора. И происходит перемена лица в обязательстве. Теперь вместо первоначального покупателя, выступает другое лицо. Кстати, таких перемен может быть много: закон не налагает ограничений на число заключаемых цессионных договоров.

Исходя из этого, при оформлении договора, необходимо тщательно проверять всю имеющуюся у застройщика документацию.

Документация дду:

Этот договор первоначальный, по сравнению с цессией. Заключается на стадии строительства, между приобретателем квартиры и застройщиком. Основным его условием выступает передаваемое жилье, его параметры. А также срок сдачи и сумма денежных средств за покупку. ДДУ регистрируется.

В процессе переуступки, при передаче основных документов, которые имелись на квартиру ранее, необходимо просмотреть бывшие договора цессии. Это нужно для того, чтобы проанализировать всю цепочку приобретателей квартиры.

Кроме того, обязательно предоставляются чеки, платежки покупающее стороне. По оплате недвижимости: она может быть погашена полностью, либо по рассрочке. Второй вариант предполагает, что при цессии объект недвижимости оплачен не полностью.

Если по квартире имеется непогашенная задолженность, она переходит к новому покупателю. Стоит помнить, что покупатель может быть обладателем и просроченного долга. В этой ситуации лучше поговорить с застройщиком о долгах продавца недвижимости, их наличии.

Будет ли задолженность помехой в приобретении квартиры? Ведь застройщик сможет отсудить недвижимость за просроченные в большом количестве долги.

Согласие застройщика на переуступку

Закон не требует обязательного согласия. Но это положение прописано во всех договорах долевого участия. То есть, компания-застройщик должна быть уведомлена о том, что по такой-то квартире происходит передача прав от одного покупателя к другому. Во избежание проблем лучше получить согласие на заключение соглашения.

Договор цессии означает не только то, что покупатель становится обладателем права. По соглашению он приобретает и обязанности. Например, если за продавцом имеют долги, они погашаются до оформления цессии. Либо существует иной вариант: они полностью переходят к новому покупателю.

Только при развитии такой ситуации застройщик дает согласие на заключение цессии. Переход долга может быть оформлен отдельно, по договору. Два документа могут быть подписаны сторонами одновременно.

Кроме того, пункт о том, что долги будут погашены, может быть включен в сам договор переуступки.

Акт приема-передачи документов

Согласие необходимо с точки зрения положений СК РФ. Приобретение квартиры выступает совместно нажитым имуществом мужа и жены.

И если собственность совместная, то при ее отчуждении по закону необходимо согласие второй половины. Это согласие обязательно оформляется у нотариуса.

Это обезопасит приобретателя от негативных правовых последствий в будущем, например, от признания договора недействительным.

Наличие пакета документов при заключении цессии является обязательным. Это обезопасит добросовестного приобретателя от негативных правовых последствий. И цессия должна быть также зарегистрирована в Росреестре, по аналогии с первоначальным договором.

Если он не пройдет регистрацию, то доказать его действительность с юридический точки зрения будет очень сложно. В процессе принятия решения о приобретении квартиры по переуступке прав, необходимо самым тщательным образом изучить параметры первоначального договора.

В частности, приобретаемая квартира должна иметь уточненные параметры, расположение, площадь и т.д. В договоре указывается настоящая цена квартиры!!!

После сдачи дома в эксплуатацию могут возникнуть сложности с приобретенной квартирой. Не важно, по какому договору она была приобретена – цессии или ДДУ. Оформить недвижимость в собственность иногда довольно сложно.

После сдачи дома и регистрацией права собственности (бумажное свидетельство Росреестр) в настоящее время не выдает, может пройти определенное время.

На практике, некоторые задержки связаны с порядком осуществления финансовых расчетов застройщика с вкладчиками, поставщиками, то есть всеми теми, кто инвестировал денежные средства.

Если между сторонами существуют споры, которые они не могут решить по договоренности, они обращаются в суд. И в этой ситуации ждать оформления квартиры придется долго, так как пока спорное правоотношение не урегулировано, оформление в собственность квартир в доме не может быть произведено.

Кроме того, при приобретении объекта с котлована существует риск двойных продаж. Чтобы избежать его, необходимо заключать договор цессии, который основан только на зарегистрированном ДДУ. Если этот договор не зарегистрирован застройщиком по ряду причин, озвученных последним, не стоит приобретать такую квартиру. Можно обратить внимание на другую компанию-застройщика или на вторичный рынок.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/dogovor-tsessii-pokupaem-novostroyku-po-pereustupke-ddu/

Регистрация уступки права требования по ДДУ в 2020 году | Юс Регистр

Регистрация права уступки

Наименование услуги Стоимость, руб. Срок
Регистрация договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве10 00014 дней

Госпошлина за регистрацию договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве – 350 руб.

Комплекс услуг по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве включает в себя:

  • Консультирование Заказчика по вопросам регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
  • Юридическая экспертиза документов для регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
  • Формирование пакета необходимых документов для государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
  • Представление интересов Заказчика в Росреестре, в том числе подача документов для государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, получение зарегистрированного договора и передача его Заказчику.

На рынке первичной недвижимости типичной является ситуация, когда физические, а чаще юридические лица, выкупают квартиры на начальном этапе строительства с целью их последующей перепродажи. Одним из способов зафиксировать прибыль и продать квартиру является уступка права требования по договору долевого участия.

Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в соответствии с которым:

  • Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
  • Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Следует иметь в виду, что уступка права требования свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования к застройщику на передачу ее в собственность.

В договоре уступки права требования непременно должны содержаться сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования, а именно все реквизиты указанного договора (номер и дата заключения), а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований.

Обязательной является государственная регистрация договора уступки права требования. Он будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации.

  • Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве (оригинал).
  • Договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (оригинал) – 3 экз.
  • Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора с переводом долга на нового участника долевого строительства.
  • Письменное согласие залогодержателя на уступку права требования, если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге.
  • Юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:
    • нот. копия свидетельства о регистрации;
    • нот. копия свидетельства ИНН;
    • нот. копия учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями);
    • документ, подтверждающий полномочия руководителя (копия, заверенная обществом).
  • Физическое лицо представляет:
    • документ, удостоверяющий личность;
    • согласие супруга(и) на совершение сделки или нотариальное заявление о том, что в браке не состоит.
  • Нотариально удостоверенная доверенность на наших сотрудников на совершение действий по регистрации договора уступки права по договору участия в долевом строительстве (от каждой из сторон).

Для получения более подробной информации и бесплатной консультации по вопросу регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 495 748-7580.

Источник: https://jus-registr.ru/registraciya-dogovora-ustupki-prava-trebovaniya

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Регистрация права уступки

Выгодная цена на жилую недвижимость в новостройках действует до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Приобретение квартир осуществляется на основании договора долевого участия. Однако в некоторых случаях необходимо продать апартаменты до сдачи ЖК. Для этого оформляется договор переуступки прав.

Суть соглашения о переуступке

Подавляющее большинство квартир в новостройках продается на основании соглашения долевого участия – ДДУ. До момента сдачи в эксплуатацию каждый покупатель по сути является инвестором. Только после официального завершения работ оформляется право собственности на жилую недвижимость. До этого возможна только продажа квартиры по переуступке, которая имеет ряд нюансов в оформлении.

Особенности соглашения:

  • оно не является прямым договором купли-продажи, а свидетельствует о передаче прав на требования получения недвижимости после окончания возведения объекта;
  • возможно частичная оплата из суммы ДДУ с последующей рассрочкой;
  • помимо договора переуступки прав собственности на квартиру подготавливается ряд дополнительных документов для официального признания сделки.

Если передача прав требований оформляется на основании ДДУ – сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для жилой недвижимости это является базовым условием безопасного соглашения. Во всех других случаях этого делать не нужно.

После официальной передачи прав у бывшего владельца прав не возникает обязательств перед цессионарием, в частности – контроль выполнения условий ДДУ застройщиком. Это закреплено в статье №390 ГК РФ.

Возможные риски

Возможные риски переуступки квартиры в новостройке обусловлены статусом соглашения и ответственностью застройщика перед дольщиками. Поэтому предварительно следует ознакомиться с общими нюансами оформления и частными случаями.

Они заключаются в следующем:

  • Возможные «двойные продажи». Право на один и тот же объект может уступаться нескольким лицам.
  • Задержка в сдаче новостройки. Зачастую договор переуступки прав заключают при изменении сроков введения в эксплуатацию.
  • Вероятность признания соглашения недействительным. Основания для этого – совместное владение правами на квартиру, ошибки оформления.
  • Сумма переуступки не должна быть больше, чем указанная в ДДУ. В случае остановки стройки и возврата средств застройщиком будет выдана сумма, указанная в первичном соглашении.

Перед заключением сделки необходимо согласовать все моменты с застройщиком. Выясняется общая сумма договора, сроки сдачи новостройки, возможный остаток обязательных выплат, если оформлялась рассрочка.

Порядок оформления

Существует определенный регламент заключения подобных сделок. Со стороны продавца предоставляются все необходимые документы, подтверждающие права требования на квартиру. Также нужно внести изменения в Росреестр, так как ДДУ проходит обязательную регистрацию. Обоснованием для этого является смена собственника.

Этапы:

  1. Проверка «чистоты» документов – ДДУ, прав собственности, проектной декларации на строительство.
  2. Согласование цены и порядок расчетов.
  3. Оформление сделки.
  4. Регистрация договора, смена собственника.

Фактически переуступка прав собственности на квартиру является предварительным этапом перед официальной регистрацией недвижимости в ЕГРН после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.

Соглашение цессии подразумевает предварительное ознакомление со стройкой. Это рекомендуется сделать по нескольким причинам – убедиться, что работы на объекте ведутся, он расположено по адресу регистрации.

Пакет документов

Так как покупка квартиры по переуступке сопряжена с определенными рисками – нужно составить корректный договор. В нем указываются не только права и обязанности сторон, но и полная информация о застройщике. Обязательна ссылка на ДДУ и соглашения о передаче прав, заключенные ранее.

Перечень документации:

  • Договор долевого участия. Это базовое соглашение, на основании которого оформляются дальнейшие переуступки недвижимости. Важно проверить данные действительного собственника прав.
  • Предыдущие соглашения о переуступках. Это необходимо для контроля всех стадий передач прав собственности на недвижимость.
  • Подтверждение оплаты квартиры. Квитанции сверяются с данными у застройщика. Если полная оплата не была выполнена – согласовывается сумма остатка и регламент выплаты.
  • Согласие со стороны застройщика. Номинально это не требуется, но для чистоты сделки рекомендуется привлечь представителей строительной компании. Факт передачи собственности должен быть отображен в их документации.
  • Составляется акт приема-передачи документов, согласовываются моменты оплаты.
  • Задокументированная передача денежных средств, которая станет основанием регистрации продажи по переуступке в Росреестре.

При расчете необходимо учитывать обязательную сумму налога. Он составляет 13% от общей стоимости квартиры.

Размер государственной пошлины для подобных сделок стандартный – 2 000 для физических лиц и 22 000 рублей для юридических. Исключение – реализация ипотечной недвижимости.

Скачать документ (dogovor-cessii-ustupki-prava-prava-trebovaniya-mezhdu.doc, 54KB)

Регистрация прав

После изменения собственника это факт должен отобразиться в данных Росреестра. Подается новый пакет документов, полностью аналогичный с первичным оформлением ДДУ – разрешение на строительство, проектная декларация, план, договор долевого участия.

После того, как переуступка квартиры в новостройке была осуществлена – необходимо ждать официальной сдачи объекта в эксплуатацию. Окончательная регистрация выполняется по предоставлению таких документов::

  • оригинал ДДУ;
  • заявление, составленное по образцу;
  • акт передачи объекта;
  • официальное разрешение на ввод в эксплуатацию.

После официального оформления продажа квартиры по переуступке прав будет невозможна. Для этого потребуется стандартная схема реализации недвижимости.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.