Регистрация договора мены квартиры

Содержание

Договор мены недвижимого имущества: порядок составления, регистрация, образец

Регистрация договора мены квартиры

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

  • с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
  • отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Перед посещением МФЦ необходимо собрать полный пакет документов для регистрации и оформления недвижимости. Документы должны соответствовать законодательным актам, к которым относится: квартиры, земельные участки, дачи и т.д.

Для регистрации и оформления недвижимости необходимо иметь следующие документы:

  1. Документ, удостоверяющий личность. Например, паспорт гражданина РФ, паспорт гражданина другой страны с нотариально заверенным переводом на русский язык или свидетельство о рождении (для несовершеннолетних детей). Оформить недвижимость по военному билету или по документу беженца невозможно.
  2. Заявление на оформление собственности. Заполнить заявление можно заранее, скачав его с официального сайта или же заполнить его в центре при помощи сотрудника.
  3. Документ, который устанавливает права. Например, договор купли-продажи, ДКП, акт о прохождении приватизации, земельные акты, договор долевого строительства, кадастровый паспорт и т.д.

Предварительно нужно оплатить государственную пошлину. Не во всех МФЦ необходимо предъявлять квитанцию об оплате. Практически во всех многофункциональных центрах есть современная внутренняя сеть, через которую сотрудник может посмотреть оплату пошлины по имени клиента или адресу недвижимости. Оплатить государственную пошлину можно в банке или в терминале центра.

Если заявитель не может посетить центр, то его может заменить представитель, который имеет доверенность на право действий от его имени. Если участник сделки не может самостоятельно заполнить заявление, то можно воспользоваться помощью рукоприкладчика.

После того как весь перечень документов собран можно обратиться в ближайший МФЦ. Для этого нужно предварительно записаться на прием и явиться в назначенное время. Если вы этого не сделали, то можно воспользоваться талоном электронной очереди.Далее заполните заявление при помощи сотрудника или подготовьте его заранее.

Многофункциональный центр не регистрирует самостоятельно недвижимость. Все документы отправляются в Росреестр, где регистрируется прекращение права собственности прежнего владельца. После этого документы отправляются обратно в МФЦ. Срок оформления недвижимости обычно не превышает 10 дней. В среднем срок составляет 5 дней.

Срок, в который обычно выполняется данная процедура, составляют не более 10 календарных дней, при выдаче выписки сотрудник, Вас отдельно проинформирует по ним.

Результатом завершения процедуры регистрации права собственности будет получение выписки ЕГРН (ЕГРП) из Росреестра, выдается с января 2020 года вместо свидетельства, имеет равную юридическую силу.

Форма выписки из ЕГРН (2017) о праве на собственность.

Перед обращением в МФЦ необходимо подготовить необходимый пакет документов, состоящий из:

  • Документа удостоверяющего личность

Для граждан, старше 14 лет – паспорт, младше – свидетельство о рождении. Если заявителем выступает иностранный гражданин, то необходимо будет оформить нотариальный перевод паспорта.

  • Документов, подтверждающих наличие оснований для регистрации права собственности

К таким документам может относиться – договор дарения, мены, купли-продажи либо решение суда, вступившее в законную силу.

  • Доверенности, заверенной нотариально

Доверенность необходима лишь в случае, когда гражданин не может явиться лично и за него подает документы другое лицо. Помимо нотариуса, доверенность может быть заверена другим уполномоченным лицом – к примеру, главным врачом лечебного учреждения, руководителем ИК и т.д.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

В зависимости от того, каким образом заявитель получил данную недвижимость, способы регистрации несколько отличаются, как и пакет документов, который требуется предоставить.

Дарение

Если квартиры была подарена заявителю, но необходимо будет дополнительно предоставить:

  • дарственную (подлинник);
  • справку о гражданах, зарегистрированных на данной жилплощади;
  • паспорт дарителя имущества и одариваемого;
  • свидетельство о праве собственности дарителя;
  • техпаспорт;
  • нотариально заверенное согласие прочих собственников жилья (необходимо только в случае, если даритель не является единственным собственником, а к примеру, владеет квартирой в равных долях с братом).

Если одаряемый является несовершеннолетним либо был признан недееспособным, дополнительно потребуется предоставить письменное согласие органов опеки и свидетельство о праве собственности дарителя.

Наследование

Если квартира была получена заявителем в наследство, то к стандартному пакету документов необходимо добавить свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом и кадастровый паспорт.

Для получения свидетельства у нотариуса, гражданину необходимо будет предварительно обратиться в нотариальную контору, приложив:

  • свидетельство о смерти наследодателя;
  • справку о месте прописки наследодателя;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справку из БТИ;
  • кадастровый паспорт объекта (данный документ вправе выдавать МФЦ, Росреестр либо Кадастровая палата);
  • выписка из ЕГРП.

Услуги нотариуса по выдаче данного документа являются платными – стоимость услуг возможно оплатить в банке, предварительно взяв реквизиты, либо непосредственно в конторе.

С момента подачи документов в многофункциональный центр до получения свидетельства, проходит в среднем 2,5-4 недели. Процедура может затянуться в случае, если у сотрудников регистрационной палаты в процессе проверки появятся сомнения в подлинности документов, представленных заявителем.

Основным условием для оформления собственности на недвижимость является наличие кадастрового плана, а также правоустанавливающего документа, подтверждающего права гражданина на проведение данной сделки.

Если все необходимые документы будут присутствовать, то порядок действий при регистрации будет заключаться в следующем:

  1. Обращение в МФЦ.
  2. Оплата государственной пошлины (оплатить можно сразу при обращении в отделение или предварительно).
  3. Составление заявления о регистрации права собственности и передача всех необходимых документов регистратору.
  4. Получение расписки о приеме документов с указанием на дату окончания регистрации.
  5. После завершения перехода права собственнику выдается правоустанавливающий документ с регистрационной отметкой, выписка из ЕГРН о правах на недвижимость и остальные документы, которые были переданы для оформления.

Предлагаем ознакомиться: На Что Имеет Право Судебный Пристав Исполнитель При Осмотре Квартиры

Для возможности оформить дом в собственность необходимо, чтобы на данном земельном участке было разрешено возведение объектов капитального строительства. Существуют несколько категорий земель, предназначенных для расположения на них дачных домов:

  • Для индивидуального жилищного строительства.
  • Для садоводства.
  • Для дачного некоммерческого строительства.
  • Для личного подсобного хозяйства — построить дом на данном участке можно, если он находится на территории земель населенных пунктов. Если же участок располагается на территории земель сельскохозяйственного значения, то оформить на нем дом не представится возможным.

Зарегистрировать право на дом возможно, если в собственности имеется земельный участок, расположенный под ним. Если планируется строительство, то начиная с 1 марта 2020 года необходимо оповещать орган местного самоуправления о начале и окончании проведения данных работ.

К сведению

По завершению строительства следует составить технический план дома и обратиться в администрацию. После выдачи владельцу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо со всеми документами обратиться в МФЦ и оформить право собственности на постройку.

  • Если земля была получена гражданином до 31.01.1998 г., то дом можно оформить на основании свидетельства о праве собственности на участок, так как данный документ также будет иметь силу. Если указанные документы отсутствуют, то их можно восстановить, обратившись в МФЦ для истребования регистрационной справки из БТИ.

Источник: https://advokatymurmanska.ru/zhile/mena-kvartiry.html

Договор мены квартиры: налоги, порядок оформления, образец договора

Регистрация договора мены квартиры

Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.

Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.

Разберем детально, что такое мена и обмен, в чем их отличие и какие существуют нюансы. Также будет предоставлен полный список документов, необходимых при заключении договора. А в качестве бонуса можно скачать образец договора мены квартиры.

Обмен квартиры: понятие и особенности договора

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 567 гласит, что по договору мены одна сторона передает товар в обмен на другой. Бартер известен еще с древних времен, когда денег как таковых не существовало. Такой вид сделок часто применяется и в наше время.

Однако из-за высокой стоимости квартир и возникновения спорных ситуаций обмен квартирами не так популярен. Мена теоретически осуществляется очень просто: владелец квартиры передает ее другому человеку, а взамен получает товар больше/меньше или равный стоимости обмениваемого жилья.

Если имеет место разница в цене, то одна из сторон осуществляет доплату.

Бартер не ограничивается обменом на аналогичное жилье – предметом сделки может быть любое движимое и недвижимое имущество, за исключением денег. Т. е. квартиру можно обменять, например, на автомобиль.

Что касается возможности обменять свою квартиру на квартиру с доплатой или без, то она предоставлена только на рынке вторичного жилья. И чтобы осуществить сделку мены, сначала нужно найти собственника квартиры, желающего обменять ее на другую, равноценную или с доплатой. Далее собственники заключают договор и переоформляют недвижимость в Росреестре.

Особенность такой сделки в том, что каждый участник является продавцом и покупателем одновременно. Таким образом, он подобен двойному соглашению о купле-продаже, и к нему применяются правила главы 30 ГК РФ. Что касается самого соглашения, то оно должно быть составлено только письменно, поскольку является основанием для регистрации права собственности.

договора:

  • реквизиты сторон;
  • сведения о квартире и товаре, получаемом в обмен;
  • права и обязанности участников сделки;
  • ответственность;
  • условия о доплате (если есть);
  • способы решения спорных ситуаций;
  • иные условия.

Образец договора мены

Важным моментом для собственников квартир является то, что существует 2 вида квартирного бартера: мена и обмен. С одной стороны, они абсолютно идентичны. Но существует главное отличие – обмен предполагает передачу неприватизированной квартиры (узнайте, как унаследовать неприватизированную квартиру), а мена возможна только при сделках с недвижимостью, находящейся в частной собственности.

Преимущества и недостатки

Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.

Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:

  1. Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
  2. Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
  3. В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.

Недостатки мены заключаются в следующем:

  1. Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
  2. Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
  3. Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений (подробнее о том, что такое обременение на квартиру). В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.

Вас может заинтересовать, как получить имущественный вычет при покупке квартиры.

Необходимые документы

Для составления договора требуется пакет документов, аналогичный купле-продаже. Отличием является то, что оба участника собирают одинаковые бумаги.

Указанный перечень документов нужен для регистрации права собственности. Плюс необходимо предоставить договор мены и акт приема-передачи, а также 2 квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина оплачивается обеими сторонами сделки, поскольку необходима регистрация сразу 2-х объектов.

В каком случае договор можно признать недействительным

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.

Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.

Причины признания договора недействительным:

  • один из участников сделки – недееспособное лицо;
  • сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
  • договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
  • условия сделки противоречат законам РФ;
  • сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
  • сделка является мнимой или притворной*.

Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.



Советы и рекомендации

Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.

Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:

  1. Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
  2. Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
  3. Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
  4. Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).

Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:

  • консультацию по мене или обмену квартиры;
  • грамотное составление договора;
  • сопровождение сделки;
  • помощь в регистрации права собственности.

Вам не нужно искать юриста и тратить время на поход в офис. Напишите в чате справа и получите бесплатную консультацию высококвалифицированного специалиста.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/dogovor-meny

Составление договора мены квартиры по образцу Росреестра на 2020 год

Регистрация договора мены квартиры

Договор мены недвижимого имущества является двусторонней сделкой (ст. 567 ГК РФ). При оформлении такого документа каждая из сторон передает в собственность один объект недвижимости в обмен на другой (например, на другое жилье, гараж, автомобиль и др.).

В целях регистрации обмена имущества в Росреестре (МФЦ) совершается госрегистрация перехода права собственности на каждый из обмениваемых объектов недвижимости.

Договор обмена заключается на основании статей 72-75 ЖК РФ, регулирующими обмен муниципальной недвижимостью.

Существенные условия договора

Таких условий только два, и без них договор мены квартиры заключить невозможно:

  1. Обязательное указание предмета договора. Необходимо сообщить точные характеристики обмениваемого жилья, чтобы по ним можно было идентифицировать объект недвижимости. К ним относятся адрес квартиры, количество комнат, планировка, общая и жилая площадь недвижимости. Все цифровые данные следует в скобках дублировать прописью, чтобы не возникло разночтений.
  2. Указание лиц, которые имеют право пользоваться квартирой. К ним относятся все прописанные на данной площади люди. В договоре необходимо указать, до какого момента они обязаны сняться с регистрационного учета.

договора мены квартир, актуальный для Росреестра на 2020 год, можно здесь.

Цены и расходы

По общему правилу, обмениваемые объекты недвижимости считаются равноценными (ст. 568 ГК РФ). Причем расходы на их передачу и принятие несет каждый из собственников.

Бывает так, что обмениваемые объекты недвижимости являются неравноценными, то есть, имеют разную стоимость. Тогда собственник недвижимого имущества с более низкой стоимостью должен оплатить разницу в ценах. То есть, он обязан сделать доплату второму собственнику до или после совершения обмена.

Некоторые особенности

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

  • с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
  • отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Как составляется?

Договор мены недвижимого имущества оформляется в соответствии с положениями гл. 31 ГК РФ (ст. 567 ГК РФ). Так, согласно ст. 550 ГК РФ, такой документ должен быть составлен в письменной форме. Иначе, подобная сделка признается недействительной.

Существенные пункты

В договоре мены прописываются нижеприведенные существенные пункты:

  • Предмет сделки. В этом пункте указываются идентифицирующие признаки объекта недвижимости — наименование, адрес, этаж, подъезд, площадь и др. (ст. 554 ГК РФ).
  • Стоимость имущества. Здесь же указывается соответствующий размер доплаты, если обмениваемые объекты недвижимости имеют разную стоимость (ст. 568 ГК РФ). Если стоимость в договоре не указана – объекты считаются равноценными.

Помимо существенных пунктов, в договор вносятся обязательные сведения:

  • Название документа.
  • Паспортные данные сторон (Ф. И. О, прописка, серия, номер паспорта, кем и когда выдан).
  • Условия и сроки передачи недвижимости.
  • Ф. И. О и подписи сторон сделки. Здесь же проставляются печати, если одной из сторон является юрлицо.

До оформления самой сделки сторонам обязательно нужно убедиться в том, что недвижимое имущество не отчуждено, не состоит в судебном споре или под арестом, а также, не обременено рентой, залогом или иными правами третьих лиц. Для получения такой информации нужно зайти на сайт Росреестра и запросить выписку из ЕГРН.

Дополнительные пункты

Помимо вышеприведенных основных договорных условий, в договоре мены могут быть прописаны и различные дополнительные пункты:

  • ответственность сторон за нарушение договорных обязательств;
  • порядок и способы разрешения спорных ситуаций;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • основания и порядок расторжения соглашения.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Суть мены и ее отличие от договора купли-продажи

В гражданском законодательстве установлены два понятия: «мена» и «обмен». Указанные фразы не являются синонимами и требуют четкого их использования в актах, заполняемых и регистрируемых при исполнении условий сделок с недвижимостью.

Обмен – понятие, используемое при смене нанимателей муниципального имущества. В случае с собственниками и принадлежащим им недвижимостью используется договор мены.

После изменений, вступивших в силу в 2005 году сделки, совершаемые между собственниками и нанимателями по обмену жилыми помещениями, признаются незаконными и, соответственно, не регистрируются.

Договор мены представляет собой способ реализации гражданских прав физических и юридических лиц в виде передачи прав на принадлежащее им недвижимое имущество другому лицу – стороне сделки. В ответ на совершенные действия контрагента, вторая сторона договора передает свои права собственности первой стороне.

Подобные сделки имеют двух субъектов, каждый из которых принимает на себя роль и продавца и покупателя.

Второе отличие от типового договора купли-продажи складывается в отсутствии платы за проданное имущество, поскольку здесь речь идет об обмене равнозначных объектов.

В некоторых случаях может присутствовать компенсация, являющаяся доплатой, если полученная жилплощадь по каким-либо параметрам лучше проданной.

Жилые помещения между собственниками

Если жилое помещение (квартира, частный дом и др.) находится в общей долевой собственности, то до оформления договора мены одной из сторон сделки необходимо заранее получить согласие всех собственников долей на обмен жилья, заверить его у нотариуса и прописать его в условиях сделки (п. 2 ст. 42 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

При участии собственников долей в обмене жилья в этом договоре нужно указать паспортные данные каждого из собственников, а также, размер конкретной доли в праве общей долевой собственности.

При передаче одним из собственников доли в праве общей долевой собственности какому-либо постороннему лицу остальные собственники долей наделены преимущественном правом на отчуждение доли имущества по цене, за которое оно обменивается (ст. 250 ГК РФ). В договоре мены необходимо обязательно указать отдельный пункт об этом.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Недвижимость на движимый объект

В случае обмена недвижимого имущества на движимое (например, квартиры на автомобиль) в договоре мены обязательно необходимо указать основные характеристики жилья и транспортного средства. Здесь нужно указать марку, цвет, различные технические характеристики, имеющиеся недостатки автомобиля.

Кроме того, в договоре мены указывается и сумма доплаты, возникающая из-за разницы в стоимости жилья и авто. В противном случае собственник недвижимого имущества может лишится возможности получить такие деньги.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Сделка с доплатой

Как было сказано ранее, обмен недвижимости может быть произведен и с соответствующей доплатой одной из сторон (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Причем доплата может быть осуществлена не только деньгами, но и такими материальными ценностями:

  • дополнительные строения;
  • транспортное средство;
  • ценные бумаги, товар и др.

В договоре мены нужно обязательно прописать способы и порядок доплаты. Факт получения доплаты подтверждается соответствующей распиской.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Помещения иного типа

При обмене двух нежилых помещений (например, гаража на гараж) регистрации подлежит только переход права собственности. Однако, в самом договоре мены подробно прописываются такие особенности нежилого недвижимого имущества:

  • метраж;
  • отапливаемость;
  • присутствие дополнительных помещений, ремонтных блоков, подвала;
  • наличие плана БТИ.

Право собственности на передаваемые объекты нежилого недвижимого имущества подтверждается соответствующей выпиской ЕГРН.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Источник: https://tbti.ru/kvartira/oformlenie-dogovora-meny.html

Договор мены квартиры – как правильно заключить и что важно учесть

Регистрация договора мены квартиры

Договор мены квартиры — это сделка, которая относится к разряду бартерных и регулируется статьями ГК РФ и ЖК РФ. Любые сделки такого типа проводятся по правилам ст. 567 ГК РФ, могут относиться к ним и различные статьи гл. 30 ГК РФ, если это будет соответствовать каким-то частным обстоятельствам.

По договору мены можно обменять любой товар, а объекты недвижимости в таком случае становятся вещами, обладающими материальной ценностью.

Поэтому возможен обмен не только одной квартиры на другую, но и на любую вещь или объект недвижимости — автомобиль, земельный участок или средства производства.

Если один товар имеет более высокую стоимость по отношению к другому, то стороны могут это учесть и уставить размер доплаты. Каждая из них становится продавцом и покупателем, имеет свои права и обязательства по двухсторонней сделке.

Хотя и тут нет никаких ограничений. Законодательство допускает возможность участия третьей стороны.

Она может иметь материальную заинтересованность по условиям сделки, при проведении сложной мены с несколькими участниками договорных отношений, а может не иметь и выполнять функции агента, к примеру, если стороны заведут эскроу счет для передачи доплаты. Тогда будет составлен отдельный договор, а его условия будут направлены на контроль выполнения основной сделки.

Договор мены можно заключить только в том случае, если квартиры приватизированы и являются собственностью.

В противном случае, если квартиры относятся к числу тех, что используются по договору социального найма, возможен только обмен квартир, который не является сделкой.

Тогда обе квартиры должны быть одного типа и относиться к муниципальным жилищным фондам. Это положение закреплено в ст. 72 ЖК РФ.

договора мены, если совершается сделка с недвижимостью

Сторонами сделки могут выступать любые лица, обладающие правом на имущество, включая юридические. Обменять квартиру можно только в том случае, если она уже занесена в Государственный реестр недвижимости. Соглашение заключается только в письменной форме и должно содержать:

  • реквизиты субъектов или сторон сделки;
  • сведения о квартире или любых других товарах, которые становятся объектом сделки;
  • условия договора, которые в тоже время определяют права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.

Если квартира меняется на имущество, отличное от жилой недвижимости, то в договоре объект описывается так, как это принято для имущества соответствующего вида.

Мена даёт сторонам некоторые преимущества. Обе могут воспользоваться правом на получение налогового вычета, а в случае расторжения сделки должен быть восстановлен статус, который был до её заключения, что снижает риск того, что кто-то окажется вообще без жилья.

К договору мены применяются все правила операций с жилой недвижимостью. В принципе его можно считать договором купли-продажи, при которой обе стороны становятся и покупателями и продавцами. Отсутствие в нём упоминания стоимости даёт основание для того, чтобы считать квартиры равноценными.

Сроки вступления сторонами в свои права могут отличаться. В таком случае применяется правило ст. 328 ГК РФ.

Регистрация сделки мены жилой недвижимости

Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:

  • заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
  • договор мены;
  • выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
  • кадастровые паспорта на обе квартиры;
  • нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
  • согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.

Если в квартире есть недостатки

При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния.

Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации.

В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.

Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми.

Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным. Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно.

Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rulaws/dogovor-meny-kvartiry--kak-pravilno-zakliuchit-i-chto-vajno-uchest-5dbaded992414d00ac4e1d8a

Порядок заключения договора обмена жилых помещений: образец договора обмена квартирами, стороны и объект, налог и доплата при сделке | Жилищный консультант

Регистрация договора мены квартиры

В законодательстве дано четкое определение такого понятия как договор мены.

Договор мены квартир представляет собой соглашение, по которому производится передача недвижимого имущества одного участника другому взамен другого имущества.

Передача официально регистрируется, и переданное имущество становится собственностью нового владельца. Основными характеристиками такого документа, как договор обмена по праву считаются: консенсуальность, возмездность и участие минимум двух сторон.

Стандартный договор мены является самостоятельным документом, которому свойственен ряд существенных условий:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. имущество, которое обозначено в акте передается только в собственность нового владельца;
  2. акт имеет характер встречного представления;
  3. оформление документа является моментом перехода права собственности на жилплощадь.

Заключение договора мены исключает возврат переданного имущества. Относительно предмета соглашения об обмене имуществом никаких определенных записей в законодательстве нет. По этой причине регулирование вопроса о предмете происходит согласно п.2 ст. 567 ГК РФ.

Данное условие является существенным, потому что операция может быть осуществлена лишь при максимально точном описании тех объектов, в отношении которых совершаются правовые действия и которые и являются предметом соглашения о мене.

Цена сделки таковым условием не является, поэтому не может выступать объектом сделки.

Участниками сделки могут выступить любые субъекты гражданского права, владеющие собственностью, которая будет являться объектом соглашения. Сторонами договора могут выступить:

  • физические лица, являющиеся дееспособными и достигшие совершеннолетнего возраста;
  • юридические лица;
  • муниципальные образования;
  • государство.

Если физические лица могут распоряжаться своим правом на имущества, потому что являются нанимателями социального жилья или владеют им на правах собственника, то юридические должны иметь законное право, на совершение подобной сделки.

Налогообложение сделки производится тогда, когда недвижимость находится в собственности у владельца менее трех лет. В этом случае сумма налога составит 13% от стоимости жилья.

Требования к договору мены жилых помещений

В законодательстве нет специально закрепленных требований по отношению к форме договора мены, поэтому подобные правоотношения регламентируются п.2 ст.567 ГК РФ. Данный пункт гласит, что документ должен быть составлен в письменном виде и подписан всеми участниками сделки.

В акте прописываются все элементы сделки, а именно:

  • указываются предмет и объект сделки;
  • прописываются участники с указанием всех личных данных (паспорт, регистрация);
  • обозначаются на основании чего (какого права) стороны могут распоряжаться своим имуществом;
  • обязательным условием документа является указание прав и обязанностей сторон сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства тоже являются составной частью документа;
  • сроки и порядок обмена также указываются в акте.

Очень важным условием документа является указание списка лиц, за которыми сохраняется право пользования жильем и после того как оно будет передано новому владельцу. Если это условие не обозначено в договоре, то такой акт считается незаключенным и не может быть зарегистрирован в Росреестре.

В целом, договор мены подлежит нотариальному заверению, как и любой другой правомерный акт. Регистрация договора мены производится в общем порядке, за исключением некоторых моментов.

Если сделка совершается в отношении нежилых объектов недвижимости, то в этом случае производится госрегистрация перехода права владения каждого участника соглашения.

Особенностью регистрации подобной сделки считается то, что она может быть проведена лишь после того, как сторонами исполнены все обязательства, взятые ими на себя по условиям акта мены. Это значит, что стороны должны дополнительно договору мены предоставить и акты приема-передачи.

Порядок заключения договора обмена жилых помещений

Оформление обмена производится в различных органах власти. Если вопрос касается площадей, расположенных в пределах одного района, области, региона, то акт будет оформляться в распорядительных органах этих территорий.

В том случае, если недвижимость имеет разную территориальную принадлежность, тогда договор обмена оформляется распорядительным или исполнительным органом того населенного пункта, где расположено одно из помещений. Выбор осуществляется по договоренности между участниками сделки.

Для проведения процедуры обмена участники сделки подают заявление унифицированного образца в соответствующее ведомство, а к заявлению прикладывают необходимый пакет документов. Если в обмене будет отказано, то участники сделки будут извещены не позднее месяца с момента подачи заявления.

Для того чтобы заключить договор обмена жильем, сторонам необходимо придерживаться следующих этапов:

  1. После того как были осмотрены квартиры и достигнута договоренность об обмене жильем, участники сделки начинают собирать пакеты необходимой документации.
  2. В том случае, когда в квартире живет несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение службы опеки и попечительства, если ответственный квартиросъемщик состоит в браке, то нотариально оформленное согласие супруги и письменное соглашении всех членов семьи на осуществление сделки, если таковые имеются.
  3. Собрав все документы, оба участника сделки обращаются в территориальный распределительный орган и подают типовые заявления о желании произвести обмен недвижимостью. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].
  4. Проводится экспертиза документации.
  5. Не позднее, чем через 30 дней после предоставления документации, участники соглашения получают либо разрешение на проведение сделки, либо отказ.
  6. На последнем этапе осуществляется процедура обмена квартирами.

Обмен социальным жильем как частный случай договора мены

Согласно ст. 72 ЖК РФ обмен социальным жильем допускается в том случае, когда ответственные квартиросъемщики и члены их семей согласны на такую сделку и оформили свое согласие в письменном виде. Таким образом, собственником выступает наниматель жилья, но члены его семьи должны дать свое разрешение на обмен. Ограничений по числу участников нет (ч.1 ст.70 ЖК РФ).

Бывает такая ситуация, когда кто-либо из проживающих в помещении членов семьи не согласен с проведением сделки. В этом случае остальные члены семьи могут обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном совершении сделки.

Если на жилплощади прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные лица, то обмен жилья на другое может быть выполнен, если это разрешит служба опеки.

Обмен жильем не может быть произведен в следующих случаях:

  1. Если к ответственному квартиросъемщику предъявлен иск о прекращении договора социального найма или изменении его содержания.
  2. Когда жилье, участвующее в обмене, официально отнесено к непригодным для проживания.
  3. Когда в отношении жилплощади принято решение о сносе или переоборудовании.
  4. Если имеется распоряжение о капитальном ремонте или перепланировке внутренних помещений дома.
  5. В том случае, когда сделка носит фиктивный характер и преследует корыстные цели.
  6. Если квартира относится к ведомственным и используется по служебному назначению.
  7. Когда в итоге обмена в жилье может заселиться человек страдающий тяжелой формой заболевания хронического типа и дальнейшее проживание с таким лицом является невозможным.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Кристина. Мы проживаем вдвоем с дочкой 12 лет. Квартира для нас двоих слишком большая (3 комнаты) и было принято решение об обмене жилья на двухкомнатное помещение. Подскажите, можно ли по закону получить доплату за жилье или договор обмена не допускает этого? Обязательно ли согласие службы опеки чтобы обменять квартиры?

Ответ: Добрый день, Кристина. Согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ договор мены придерживается презумпции равноценности, однако допускается оплата разницы, если одна квартира дороже другой.

Что касается правового регулирования сделки в случае проживания в квартире несовершеннолетнего ребенка, то здесь вас ожидают некоторые сложности, потому что служба опеки может не дать разрешении на обмен, поскольку площадь другой квартиры намного меньше настоящей.

Пример по порядку заключения договора обмена жилых помещений

Семья Иванцовых в составе мужа, жены, ребенка и матери мужа проживали в трехкомнатной квартире. После того, как родился второй ребенок, а первый пошел в школу, возникла необходимость переезда поближе к учебному заведению.

Родители приняли решение об обмене жилья на такое же, но в другом районе, подыскали подходящий вариант и приступили к оформлению документов. При подаче заявления в исполнительный орган города они получили отказ в определении исполнения обмена, потому что заявлению не было приложено согласие матери мужа об обмене.

Когда супруги Иванцовы обратились к ней за согласием, женщина сказала, что она против переезда. Подавать в суд супруги не стали, но от обмена им пришлось отказаться.

Заключение

В итоге можно сделать такие выводы:

  1. Договор мены подразумевает под собой обмен жилья между сторонами.
  2. Сторонами сделки могут выступать как физические и юридические лица, так и государство.
  3. Для оформления договора мены необходимо обратиться в исполнительный орган власти представителям обоих сторон.
  4. Регистрация сделки производится путем регистрирования прав собственности сразу на две жилплощади.
  5. Обмен социальным жильем производится в определенном порядке.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 70 ЖК РФ
  • Статья 72 ЖК РФ
  • Статья 567 ГК РФ
  • Статья 568 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obmen-kvartiry/poryadok-zaklyucheniya-dogovora-obmena-zhilyx-pomeshhenij/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.