Продажа земельного участка арендатору

Содержание

Как продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Продажа земельного участка арендатору

Очень нередкий случай  в работе риэлтора, когда земля находится не в собственности ,а в аренде у продавца недвижимости.

Аренда земли – практика, широко распространенная в условиях рыночной экономики. При этом, собственником участка может быть как физическое или юридическое лицо, так и муниципалитет, а арендатором –  физическое  или юридическое лицо. В качестве объекта аренды могут выступать земли любых категорий, за исключением тех, что изъяты из оборота. 

По сути, у такого участка два владельца – арендодатель и арендатор, взаимоотношения которых определены договором аренды. А если у одной из сторон возникнет желание продать участок? Возможно ли это? Такой вопрос очень часто задают риэлторам, которые специализируются на работе с загородными объектами.  

1. Если продать участок решил арендодатель.

Если у арендодателя в порядке документы, подтверждающие право собственности на землю, он, как полноправный хозяин, имеет право продать землю, несмотря на то, что на нее наложено обременение в виде договора аренды.

И уже покупатель, после того, как получит на руки свидетельство о регистрации права собственности, имеет право,  найдя законные основания, отказать арендатору в аренде. А далее распорядиться участком по своему усмотрению.

Случай номер два часто возникает при продаже строения, которое находится в собственности, а земельный  участок в аренде, опытные риэлторы это знают.

2. Если продать участок решил арендатор.

Арендатор продать участок права не имеет. Но он имеет право переуступить свои обязанности, прописанные в договоре аренды, другому лицу. Но только в том случае, если владелец участка даст на это свое согласие.

При этом, согласие должно быть получено обязательно в письменном виде. Если такое согласие получено, переуступить права на участок арендодатель может как за определенную сумму, так и безвозмездно.

В первом случае придется платить налог с полученной денежной суммы.  

Если же в договоре аренды указано, что арендатор может передавать свое право пользования участком третьему лицу, пока действителен договор аренды, то переуступить свои обязанности на участок можно без получения письменного согласия собственника. При этом, достаточно уведомить его о своих действиях, но тоже в письменном виде. Этот случай подходит, если собственником земли является муниципалитет или местная Администрация.

3. Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее участок в аренде?

Основная опасность – это неисполнение своих обязательств прежним арендатором участка.

Если пользование участком совершалось с соблюдением всех условий договора, то у арендодателя не возникает законных оснований для прекращения действия договора.

Если же происходили какие-либо нарушения, то можно приобрести участок с уже недействующим договором аренды. Проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора.

Так же следует убедиться, что нет задолженности по арендной плате. Ведь в противном случае, придется не только оплачивать чужие долги. Можно также остаться без участка, так как даже если просрочка составила 2 месяца, договор автоматически может считаться расторгнутым.

Если участок приобретается с целью построить дом – необходимо удостовериться, что вид разрешенного использования данного участка позволяет это сделать.

И, кроме того, следует убедиться, что в договоре аренды отсутствует пункт о запрете на капитальное строительство (если, конечно, вас интересует строительство капитального здания).

Иначе арендодатель будет иметь веские основания для расторжения договора аренды.

Чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций, лучше заранее согласовать вид постройки с арендодателем.

Если на арендованном участке построен дом и введен в эксплуатацию, то арендатор получает преимущество при оформлении  на этот участок права собственности.

Но при условии, что строительство было согласовано с собственником участка.

В случае самовольной постройки итог, скорее всего, будет печальным: постройка или передается, на основании судебного решения, во владение собственника участка, либо сам участок со строением переходит в имущество застройщика.

Следует сказать, что перечень документов на строительство дома одинаков, независимо от того, в собственности участок, или в аренде. 

Конечно, гораздо спокойнее распоряжаться участком, находящемся в собственности. Но если соблюдать все условия арендного договора, а тем более возвести строение, можно вскоре из арендатора превратиться в собственника участка.

Любой договор аренды на земельный участок или переуступки права аренды должен регистрироваться в Росреестре.

Источник: http://realtscool.com/rieltor_tehnologii/829-kak-prodat-zemelnyj-uchastok-esli-zemlya-v-arende.html

Продажа арендованного земельного участка

Продажа земельного участка арендатору

Собственник участка имеет право продать его несмотря на то, что на нем «стоит» обременение в виде арендного договора. Согласие арендатора в этом случае не требуется. Покупатель после регистрации права собственности может расторгнуть с последним договор аренды.

Для отчуждения земли хозяину необходимы следующие документы:

  • кадастровый паспорт и межевой план надела;
  • сведения из ЕГРП, подтверждающие отсутствие любых обременений, кроме договора аренды;
  • собственный паспорт;
  • документы, на основании которых возникло право собственности (решение местного муниципалитета, договор купли-продажи, дарения, обмена и др);
  • сведения из госреестра о наличии зарегистрированного права.

Перед продажей арендодателю рекомендуется удостовериться том, что границы участка, обозначенные в кадастровом паспорте и межевом плане, совпадают. При наличии расхождения, потребуется повторное межевание.

Сделка заключается по общим правилам:

  • подписывается договор купли-продажи – удостоверять его у нотариуса не обязательно, за исключением лишь того случая, когда сделка будет затрагивать интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • составляется передаточный акт – этот документ подтверждает, что покупатель стал фактическим хозяином надела;
  • регистрируется переход права собственности – для этого договор с приложенными документами передается в территориальное подразделение Росреестра.

Если продает арендатор

Что же касается арендатора, то он не имеет права самостоятельно продавать участок, сдавать его в поднаем или иным образом распоряжаться его «судьбой». Данное право возникает лишь в том случае, если арендодатель дает на это официальное, письменное согласие.

Продать землю в полном смысле слова арендатор не может. Он может лишь переуступить право аренды третьему лицу на время действия договора. Переуступка может совершаться как безвозмездно, так и за определенную плату. В последнем случае арендатор должен заплатить налог с полученной прибыли.

Бывает и так, что в договоре аренды имеется указание на то, что арендатор вправе сдавать участок в субаренду до тех пор, пока договор не утратит силу. При таком условии арендатор переуступает право пользования землей без согласия арендодателя.

Если арендодатель – государство

Чтобы продать земельный участок, полученный в аренду от государства, арендатор может поступить несколькими способами:

  • переуступить право аренды, как это описано в предыдущем разделе;
  • безвозмездно приватизировать;
  • выкупить землю по кадастровой стоимости.

Приватизация

Что касается приватизации, то она допускается только в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности. Приватизировать государственную недвижимость гражданин имеет право только один раз в жизни.

Приватизация и выкуп земельного надела происходят по одинаковой схеме, за тем лишь исключением, что в первом случае арендатор ничего не должен платить государству.

Выкуп по кадастровой стоимости

Получить земельный участок в собственность можно только, если в договоре с арендодателем обозначена такая возможность. Это мероприятие производится в несколько этапов. В первую очередь арендатор подает в местный исполнительный орган соответствующе заявление. К нему прилагаются:

  • копия паспорта;
  • межевой план и кадастровый паспорт (как правило, эти документы муниципалитет передает гражданину при подписании договора об аренде. При их отсутствии необходимо произвести межевание участка и разработать кадастровый паспорт. Арендатор делает это за свой счет);
  • документы на строения (если таковые имеются);
  • договор аренды, заключенный с муниципалитетом;
  • выписки из ЕГРП и ЕГРН.

Рассмотрение заявления по закону занимает 10 дней. Однако на практике оно может затянуться на несколько месяцев. По его результатам уполномоченная комиссия выносит положительное или отрицательное решение.

В случае согласия с выкупом, арендатору предлагают заключить договор купли-продажи земельного участка. Сумма, которую он должен внести на счет муниципалитета, указывается в решении.

После оплаты стороны подписывают договор купли-продажи и передают его в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

По окончании регистрации, в Единый государственный реестр вносится соответствующая запись. Выписка из ЕГРП отныне будет являться для собственника правоустанавливающим документом, на основании которого он сможет совершить отчуждение участка.

Такая сделка для арендатора гораздо выгоднее, чем если бы он покупал землю у частного лица. Поскольку земля приобретается по кадастровой стоимости, а она как известно гораздо ниже рыночной. Даже с учетом расходов на межевание, арендатор «не останется в накладе».

Оформление купли-продажи

После получения реестровой выписки, арендатор, ставший собственником, может приступать к поиску покупателя.

Договор купли-продажи между продавцом и покупателем заключается в письменном виде, в присутствии нотариуса либо без такового. В этом смысле закон дает участникам полную свободу выбора.

Исключением являются случаи, когда продаваемый надел находится в долевой собственности нескольких человек, а также если одним из участников сделки является несовершеннолетний ребенок.

Хотя надо сказать, что такое положение вещей нехарактерно для выкупа земли из муниципальной собственности.

Для государственной регистрации перехода прав необходимы:

  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • технические и кадастровые документы на участок.

Если на момент выкупа земельного участка арендатор находился в зарегистрированном браке, к данному списку прилагается письменное, нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Что касается оплаты, то факт получения денег продавец должен подтвердить соответствующей распиской, даже несмотря на то, что деньги могут быть переведены в безналичном виде.

После регистрации перехода права собственности новым хозяином земельного надела становится его покупатель.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/sdelki-po-kuple-prodazhe/prodazha-arendovannogo-zemelnogo-uchastka

Можно ли продать землю в аренде. Как купить участок земли в аренде. Особенности продажи участка в аренде

Продажа земельного участка арендатору

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оформляется не просто купчая, а соглашение о переуступке, передаче прав пользования. Таким образом приобрести недвижимость СПб могут как физ., таки и юр. лица для садоводства, ИЖС или других целей, в соответствии с назначением участка .

Разрешена купля-продажа арендованных земель практически всех категорий, допустимых к пользованию. Исключение – наделы, официально изъятые из оборота

Можно ли собственнику продать землю в аренде

При условии, что с правоустанавливающими бумагами все в порядке и техническая документация в норме, владелец может распоряжаться землей на свое усмотрение. Не стали исключением и земли, на которых есть обременение – договор найма на определенный срок, с четко оговоренными возможностями.

Есть ли по рассматриваемому объекту какие-либо отягощения и запреты, кроме соглашения аренды, можно увидеть в базе ЕГРП

Многих покупка участка в аренде привлекает тем, что можно приобрести недвижимость, которая будет приносить стабильный пассивных доход, практически без вложений. При этом расторгнуть договор найма раньше назначенного срока новый владелец может:

  • В установленном законом порядке.
  • Согласно положениям договора.

Если в соглашении такого пункта нет, при этом арендатор исправно соблюдает все условия, то прекратить аренду до окончания срока ее действия практически невозможно.

Если рассматривать арендованный участок как объект, по факту у него два владельца – арендодатель и арендатор. Субъекты связаны положениями письменного соглашения

Как продать землю в аренде у органов местной власти

Нередкими стали сделки, когда участок берется в наем у муниципалитета, а постройка на нем, это частная собственность физ. или юр. лица. В этом случае:

  • Дом отчуждается на основании купчей.
  • Участок передается при помощи переуступки права найма.

Договор купли-продажи и соглашение о передаче прав аренды, одновременно подаются в Росреестр для регистрации

Осуществить переуступку можно в том случае, если:

  • Срок действия договора не просрочен.
  • Отсутствуют задолженности по ренте.

Если Вы хотите купить дачу, расположенную на муниципальной земле, обратите внимание на срок предыдущего соглашения:

  • Аренда с администрацией от 5 лет и выше. Достаточно уведомить местные власти о смене арендатора. Для этого составляется заявление, которому присваивается входящий номер. Когда покупка участка находящегося в аренде состоялась, уведомление с отметкой передается в Росреестр, вместе с перечнем документов, необходимых для регистрации перехода прав.
  • Наем земли у местных властей осуществляется до 5 лет. Потребуется получить письменное согласие органов самоуправления. Получить его можно только после рассмотрения на заседании земельной комиссии.

Продать или купить землю, находящуюся в аренде у местной городской администрации нельзя в том случае, если в договоре есть условия, запрещающие переуступку надела

Нужен агент
по недвижимости?

Что необходимо проверить при покупке или продаже прав аренды земли

Если Вас интересует продажа земельных участков находящихся в аренде, не спешите оформлять право переуступки. Прежде всего, необходимо выполнить предварительную проверку надела и сопутствующей документации, а именно:

  • Когда заканчивается срок действия договора аренды.
  • Платилась ли своевременно рента, есть ли задолженности.
  • Разрешено ли действующее целевое назначение земли для ИЖС, животноводства, земледелия и т.д.
  • Есть ли запрещения на дальнейшее право выкупа надела.
  • Требуется ли согласие супруга собственника аренды на сделку по переуступке права у нотариуса.

Договор аренды или соглашение о переуступке вносятся в Росреестр, при сроке действия более одного года. Обременение в любом случае фиксируется в базе ЕГРП

Особенности продажи участка находящегося в аренде

Необходимо учитывать, что купить землю, находящуюся в аренде муниципалитета, можно как при проведении аукциона, так и без него. Избежать общественных, открытых торгов позволит отсутствие других претендентов на участок. Кроме того, приобрести землю в этом случае допустимо по первоначальной цене.

Учитывая высокую стоимость участков для ИЖС, нередко их берут в аренду, возводят на территории здания. Согласно ЗК РФ и ФЗ 171, после регистрации постройки допустимо выкупить надел по льготной стоимости без торгов. Цена может составить всего 3% от кадастровой

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Налог на арендованную землю всегда платит собственник. Так, снимая участок в садоводстве арендатор будет отчислять лишь ренту по договору. Но если право переуступки будет продан, то владелец надела отчислит в госказну 13% на доход от прибыли. Рассчитывать на льготы в форме вычета при таких сделках не приходится.

Купить участок в аренде у муниципалитета гораздо дешевле, чем приобрести надел, находящийся в частной собственности

Подробнее о том, как купить участок земли в аренде и что для этого необходимо, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, мы детально ответим на все интересующие Вас вопросы!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/yuridicheskie-voprosy/kak-kupit-ili-prodat-zemlyu-nahodyashchuyusya-v-arende

Продажа земельного участка арендатору

Продажа земельного участка арендатору

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Бывают особые случаи, когда встает вопрос о реализации права аренды. Тогда арендаторы задумываются над тем, реально ли это сделать и как продать арендованный земельный участок. Вопреки сложившемуся мнению, это возможно. Главное знать, как правильно подготовить и оформить необходимые документы.

Продажа земельного участка находящегося в аренде, довольно распространеный вид сделки среди юридических лиц. Такая сделка выгодна всем трем сторонам. Арендатор может получить выгоду от продажи права, тогда как просто расторжение договора аренды не влечет материальной прибыли. Собственник сохраняет обременение, т.е.

продолжает получать арендную плату, но от другого арендатора. Покупатель получает желаемую землю на законных основаниях. Обязательное условие при продаже права аренды — это уведомление собственника земельного участка. Третья сторона должна знать о совершающейся сделке. В некоторых случаях требуется письменное согласие на продажу.

Оно необходимо, если договор аренды заключен на короткий срок, по общему правилу менее 5 лет. Существует два способа приобретения аренды земли:

  • заключение сделки до заключения договора аренды;
  • заключение сделки после заключения договора аренды.

В первом случае можно продать право аренды участка, если оно изначально было приобретено на аукционе. Переуступка арендных прав возможна до заключения договора с собственником. Этот способ невозможен, если в аукционе был только один участник, автоматически получивший право аренды.

Второй способ наиболее распространенный. Он не предполагает дополнительных ограничений, не зависит от способа приобретения арендных прав.

Как продать право аренды земельного участка, принадлежащего государству

Часто возникает вопрос, продать право аренды земельного участка, если ее собственником значатся государственные органы. Это также возможно, но со своими особенностями. Наиболее распространена сдача в аренду под индивидуальное жилое строительство. Покупка происходит на торгах конкурсных или аукционных.

Таким образом, земельный участок получает тот, кто предложит наибольшую цену. Обязанность создания объекта договора в правовом смысле возлагаются на арендатора. Он должен произвести межевание, определить границы, поставить участок на кадастровый учет. Получается, что на него накладываются дополнительные затраты.

Договора аренды с муниципалитетом не предусматривают возможности сдачи участка в субаренду. Данная мера предосторожности направлена на борьбу с незаконным использованием государственных земель. Однако это не лишает арендатора возможности передать право аренды.

Есть лишь один нюанс – продать неосвоенный земельный участок нельзя. Как невозможно и самостоятельно изменить его целевое назначение.

Особенности продажи здания на арендованном участке

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В отличие от неосвоенного участка, права на землю с начавшимся строительством можно уступить. Это установлено статьей 552 ГК. Она гласит:

  1. Земля разделяет правовую судьбу недвижимости, которая на ней находится, т.е. именно участок следует за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она расположена, полномочен продать ее без согласования, если это не повлечет смены целевого назначения.
  3. Лицо, приобретающее недвижимость, получает и права на земельный участок, аналогичные тем, что были у продавца.

Но и здесь есть свои тонкости. Простой дом, не поставленный на государственный учет, не будет являться недвижимостью. Фактически это только комбинация строительных материалов. Дело в том, что недвижимость — именно юридическая характеристика. Поэтому дом будет ей являться только после регистрации в таком качестве. Если подготовить необходимые бумаги, то и обычный фундамент можно признать объектом незавершенного строительства, т.е. недвижимостью. Значит, аренду такого земельного участка можно уступить третьему лицу.

Оформление объекта незавершенного строительства в собственность

Начать оформление объекта незавершенного строительства необходимо, обратившись в Бюро технической инвентаризации. Там оформят технический план объекта. Чтобы это сделать, нужно предоставить договор аренды земли и разрешение на возведение сооружения. С техническим планом можно поставить объект на учет. Для этого нужно обратиться в кадастровую палату непосредственно или через многофункциональный центр. Постановка на учет происходит в течение десяти дней. В качестве подтверждения выдается выписка из кадастра. Для объекта незавершенного строительства она заменяет кадастровый паспорт. Его тоже можно получить при желании. Однако эта процедура является платной. Окончательная регистрация здания в ЕГРП происходит в Росреестре. Согласно установленным федеральным законодательством нормам заявителю нужно предоставить:

  • заявление;
  • договор аренды на участок, на котором расположена недвижимость;
  • разрешение на строительные работы;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В самом заявлении необходимо указать кадастровый номер объекта. Непосредственно кадастровый паспорт органы Росреестра самостоятельно запрашивают. Данная услуга не оплачивается заказчиком. Через месяц ему выдают выписку ЕГРП. С этого момента объект незавершенного строительства считается зарегистрированным. Собственник может в полной мере осуществлять свои права в отношении здания, в том числе и отчуждать его. Кроме того, недостроенное здание проще продать. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению. Однако стороны в любом случае должны подписать его в присутствии работника Росреестра. Договор подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.

Источник: https://si-center.ru/info/prodazha-zemelnogo-uchastka-arendatoru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.