Продажа участок в долгосрочной аренде

Содержание

Покупка дома с землей в аренде. Как оформляется право на арендуемый земельный участок? на сайте Недвио

Продажа участок в долгосрочной аренде

Приобретение дома с арендуемой землей несет в себе множество отличий от участков в собственности: в плане документов, порядка оформления и финансовой стороны. Новый собственник недвижимости получает «в нагрузку» арендные отношения, в которых могут быть множество подводных камней.

В этой статье мы рассмотрим основные риски и спорные ситуации при заключении подобных сделок, а также способы решения возможных проблем.

Правовые аспекты

Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами.

 Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог.

В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними.

Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату.

 Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.

Как переходят права и обязанности на арендную землю?

Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.

Если это было право аренды, необходимо получить соответствующий договор от прежнего обладателя. Для этого, в договор купли-продажи, стороны включают условие о передаче пакета документов. В противном случае могут возникнуть споры, как с бывшим владельцем здания, так и с собственником участка.

Чтобы избежать споров и неустоек, следует своевременно переоформить договор аренды земли. Покупатель дома, расположенного на государственной и муниципальной земле, должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом. Эта обязанность возникает с даты регистрации прав на дом, поскольку в это же время переходит право пользоваться участком под ним.

Закон также включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для пользования домом. Права на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости требуют документального оформления. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.

Какие документы нужны для переоформления?

  1. Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды.

    К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;

  2. Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю.

     Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;

  3. Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли.

    Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.

Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти.

В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Какие могут быть последствия неправильного / несвоевременного оформления?

Если собственник дома не переоформит договор аренды участка, владелец земли все равно взыщет платежи и неустойку за просрочку через суд.

Новому владельцу дома рекомендуется, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедится в реальности его требований. Бывает так, что новый собственник не успевает своевременно переоформить договор аренды земли под приобретенным зданием. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, но и не дает последнему право требовать уплаты понесенных им расходов.

Это может произойти, к примеру, если бывший собственник дома потребовал компенсации убытков в размере арендных платежей и пеней за просрочку с нового владельца. Если суд установит, что сам истец их не оплачивал, а арендодатель не взыскивал с него требуемую в качестве убытков сумму, то в этой ситуации требование покрытия убытков будет неправомерно.

Чтобы избежать разбирательств, лучше убедиться еще в момент подписания договора, что все платежи внесены. В противном случае новый собственник дома рискует оказаться втянутым в длительный судебный спор.

Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.

Что делать если выросли платежи по аренде?

Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.

Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.

Если при аренде для прежнего собственника применялась льготная ставка или он ей не пользовался, то следует учитывать, что она рассчитана на однократное применение, поэтому, если первоначальный владелец здания льготой не воспользовался, это не смогут сделать и последующие владельцы.

Рекомендации для собственника земельного участка

Лица, которые приобретают право собственности на земельный участок (постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), становятся плательщиками земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ). Ряд проблем возникает еще на стадии, когда они оформляют права.

Например, они сталкиваются с незаконным бездействием органов, которые производят регистрацию. В результате арендные отношения продолжаются дольше, принося владельцу лишние траты. Минимизировать последствия возможно, если заранее подготовиться к проблемам и запастись документами:

  1. Требуйте исключить из арендного платежа сумму за период незаконного бездействия органа, который предоставляет землю. Чтобы избежать споров о порядке оплаты, нужно своевременно оформить право и получить свидетельство на землю;
  2. Процедура может затянуться по вине муниципального или государственного органа, который предоставляет землю. Эти структуры могут долго рассматривать заявление о выкупе земельного участка. Это увеличивает период, в течение которого лицо, выкупающее участок, продолжает арендные отношения;
  3. Потребуйте от арендаторов компенсировать земельный налог пропорционально площади, которую занимают их здания. Если здания третьих лиц располагаются на участке собственника, последний вправе требовать с них земельный налог. Размер компенсации зависит от площади зданий, которыми владеют эти лица. Если они отказываются платить, собственник вправе взыскать налог в судебном порядке.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/oformit-arenduemiy-uchastok-pod-domom/

Как перевести в собственность земельный участок, находящийся в аренде 49 лет?

Продажа участок в долгосрочной аренде

При желании арендатора, если иное не предусмотрено договором или участок не является запретным для продажи, можно обратиться в местную администрацию с пакетом документов и заявлением о покупке земельного участка.

Если на участке уже есть построенные на праве собственности здания и сооружения, то продажа проводится без организации торгов, потому как такой арендатор будет иметь первоочередное право выкупа земельного надела.

Этапы оформления

Статья 625 Гражданского кодекса РФ устанавливает возможность регулирования долгосрочной аренды прописанными пунктами в договоре и нормативно-правовыми актами РФ.

Гражданский кодекс позволяет приобретать землю в собственность.

Если оговорки о праве выкупа в договоре отсутствуют, стороны могут заключить отдельный договор купли-продажи.

Преимущественное право на покупку арендованной земли имеет ее действующий арендатор. Об этом моменте говорит пункт 8 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 36 ЗК РФ предусматривает порядок выкупа земли при наличии на нем строений. Постройки предоставляют арендатору первоочередное право на выкуп земельного надела. Цену определяют государственные органы, при этом она не должна превышать кадастровую стоимость земли.

По законодательству продать землю можно только, если ее собственник самостоятельно захотел передать ее другому (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Это не значит, что придется ждать изъявления подобного желания.

Законодательная база разрешает арендатору обращаться в соответствующие структуры государственной власти или муниципалитета с заявлением о получении права собственности на оформленный в аренду участок земли.

Продажа земельного участка проводится путем открытых торгов, следовательно, аукционные торги будут повышать стоимость земли. Арендатор может просто не найти необходимые финансы для победы на аукционе, в результате чего участок приобретет покупатель с более состоятельным предложением.

Оформление земли возможно в совместную собственность, в долевую собственность или в единоличное владение.

Приватизация земельного надела проводится достаточно быстро, если есть все необходимые документы. Органы, осуществляющие регистрацию, как правило, не позже месяца со времени обращения заявителя выдают свидетельство о праве собственности на землю.

Для получения свидетельства в регистрирующие органы подается следующая документация:

  • Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • Документ, подтверждающий право заявителя на земельный участок. В нашем случае — это договор аренды земли и наличие построек на земельном участке на праве собственности арендатора;
  • Кадастровая схема земельного участка;
  • Заявление о государственной регистрации земельного надела на праве собственности.

Так как земельный участок находится в аренде, его необходимо выкупить по определенной муниципалитетом цене, но не больше кадастровой стоимости. С администрацией заключается договор купли-продажи земельного участка.

При выкупе земли закон требует оформления кадастрового паспорта. Для получения кадастрового плана-схемы необходимо обращаться в местную кадастровую палату с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом.

Кадастровый план выдается в течение 10 дней после подачи заявления о его предоставлении. На практике срок может вырастать ввиду неопределенности касательно границ участка либо в кадастровом паспорте имеются не все сведения о земельном наделе.

Бывает так, что кадастровая служба для полноты сведений требует установить земельные границы процедурой межевания, которая оплачивается за счет заявителя. Межевание осуществляется сторонними коммерческими компаниями. В ходе его проведения с соседями обговариваются границы земельного участка.

После проведения межевания земельный участок ставится на кадастровый учет и на руки выдается кадастровый паспорт.

Как только кадастровый паспорт на земельный участок будет получен, можно идти за регистрацией права собственности на землю.

Для этого арендатору участка необходимо обратиться в Регистрационную палату и в Многофункциональный центр для подачи документов (оригиналов и копий):

  • Документ, удостоверяющий личность гражданина РФ;
  • План межевания;
  • Кадастровый паспорт на земельный надел;
  • Договор основания — договор купли-продажи земельного участка;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина составляет 2 тыс. рублей. Квитанцию на уплату выдает регистрирующий орган, оплата производится в кассе органа регистрации. Чек и оплаченная квитанция прикладываются ко всему пакету документов.

Заявление, заполненное регистратором на основании подаваемых документом, необходимо подписать.

У регистрирующего органа остается заявление, оригиналы и копии всех документов (кроме паспорта). Взамен органом предоставляется расписка о получении документации. В расписке указывается дата завершения регистрации прав собственности на землю и выдачи документов.

Регистрация может занять чуть больше недели-двух.

Назначается день, в который можно забрать документы. При себе следует иметь полученную расписку и документ, удостоверяющий личность.

Под строительство дома

Если договор долгосрочной аренды заключался в целях строительства на земельном участке жилого дома, то провести процедуру оформления земли в собственность не представляется сложной задачей.

Для этого после окончания строительства дома, его следует зарегистрировать в собственность. Свидетельство о регистрации жилой недвижимости станет реальным основанием для передачи арендованной земли в собственность, если иной порядок не был предусмотрен договором аренды земельного участка.

Зарегистрировать жилой дом очень просто. Как только строительство будет завершено, необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ) с целью запроса технического или кадастрового паспорта на дом. Бюро делает выезд на место расположения дома, производит его оценку, после чего составляет кадастровый (технический) паспорт на дом. Срок проведения работ составляет 1-2 месяца.

После получения паспорта на дом следует обратиться в регистрационные органы, в которых в течение 30 дней с момента подачи документации заявителю предоставят свидетельство о госрегистрации права собственности на жилую недвижимость.

Вместе с полученным свидетельством обращаются в местные исполнительные и распорядительные органы с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность из долгосрочной аренды.

Под сельскохозяйственные нужды

Земли сельскохозяйственного значения имеют особый статус. Оформление договора купли-продажи на такие категории земельных участков потребует использование земель только по целевому назначению.

Как правило, если гражданину выделили долю в участке сельскохозяйственного назначения, то он уже является ее собственником без наличия свидетельства о праве собственности.

Выкупать долю земельного участка возможно только с дальнейшим созданием на ней личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства.

Возможные причины для отказа

В оформлении права собственности могут отказать в определенных случаях:

  • В собственность не оформляются земли, принадлежащие службам безопасности России. К примеру, воздушное пространство над такими земельными участками может иметь особое стратегическое значение. Приватизировать такие участки нельзя из-за нарушения государственных интересов. Все решает приписываемая земле категория;
  • Земли, необходимые для Вооруженных сил РФ, использующиеся для проведения военных учений и учебных маневров;
  • Земли заповедников и природоохранные зоны, имеющие особое научное и культурное значение для наследников. Государство не может допустить разрушение и всеобщий доступ к землям важной культурной и исторической ценности.

Таким образом, оформление земли из долгосрочной аренды в личную собственность не представляется сложной процедурой. Требуется лишь правильно подготовить необходимые документы: составить заявление, получить кадастровый паспорт, оплатить госпошлину, заключить договор купли-продажи, и земля из долгосрочной аренды перейдет в собственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/sroki/perevod-v-sobstvennost-arendovannogo-uchastka-na-49-let.html

Оформление земли из аренды в собственность: как выкупить участок у государства и сколько это будет стоить?

Продажа участок в долгосрочной аренде

Многие предприниматели привыкли арендовать землю у государства или муниципалитета для ведения хозяйственной деятельности. Но надел можно выкупить и стать его полноправным собственником.

Причем, не придется оплачивать полную рыночную или кадастровую цену недвижимого объекта.

Важно понимать, как осуществляется и сколько стоит выкуп земельного участка из муниципальной собственности в 2020 году.

Можно ли выкупить земельный участок, находящийся в аренде?

В содержании договора аренды земли приводится право выкупа. Это дает возможность арендатору приобрести участок в личную собственность за определенную сумму денег в установленные сроки. Данная сфера регулируется положениями Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации.

Например, в статьях №606 и 624 ГК РФ приведены правила и особенности заключения договоров выкупа арендованной земли. Перечень случаев перевода муниципальных или государственных наделов в личное владение, стоимость продажи объектов приведены в статьях №39.3, 39.4 Земельного кодекса России.

Также порядок и нюансы приобретения арендованного участка описаны в некоторых федеральных законах и прочих нормативно-правовых актах.

Чтобы можно было выкупить землю, должны соблюдаться такие условия:

Арендатором выступает физическое или юридическое лицо. Землю можно взять во временное пользование у государства, частного предприятия или обычного гражданина. Во всех этих случаях допускается покупка надела. Но порядок действий при этом будет разным. Нередко во временное пользование берется муниципальный участок.

Выкуп земли из долгосрочной аренды от государства легче осуществить, если на ней есть постройки, пригодные для постоянного проживания и оформленные в личную собственность.

Если возведенных сооружений нет, то надел можно будет приобрести с аукциона. В нем принимают участие и другие претенденты на землю. Это значительно сокращает шансы на успех. Что касается выкупа надела у компании либо физлица, тут все проводится по договоренности.

Никаких аукционов и торгов, как правило, не организовывается.

Больше шансов оформить муниципальную или государственную землю в собственность у тех лиц, которые имеют преимущественное право выкупа.

У кого преимущественное право выкупа?

В данную категорию входят субъекты малого и среднего бизнеса. Исключение составляют страховые общества, кредитные учреждения, пенсионные негосударственные и инвестиционные фонды, представители игорного бизнеса, ломбарды, а также организации, которые осуществляют добычу и переработку полезных ископаемых, компании-нерезиденты страны.

Кто и когда получает преимущественное право выкупа земельного участка арендатором, раскрыто в статье №3 Федерального закона №159 от 22 июля 2008 года, реализуется оно при таких условиях:

  • арендованное имущество на момент подачи заявления в муниципалитет находится во временном пользовании более двух лет непрерывно;
  • нет задолженности по арендной плате. На момент заключения договора купли-продажи нет неоплаченных штрафов, пени;
  • участок земли отсутствует в списке муниципального или государственного имущества, предназначенного для передачи в пользование или владение субъектам среднего и малого предпринимательства. Исключение составляют случаи, описанные в части 2.1 статьи №9 ФЗ №159.

Согласно девятому абзацу второму пункту статьи №39.3 Земельного кодекса России, по преимущественному праву (без торгов) граждане и юридические лица имеют возможность выкупить надел сельскохозяйственного назначения, который принадлежит государству либо муниципалитету, и арендуется ими более трех лет.

Преимущественное право выкупа доли надела установлено статьей №250 Гражданского кодекса России. Если один из совладельцев участка намеревается продать его долю физическому либо юридическому лицу, то остальные собственники данной земли также имеют возможность приобрести ее по установленной цене.

Преимущественное право покупки надела пропадает в том случае, если объект продается на публичных торгах или, если на его территории располагается здание, построенное и оформленное в личную собственность другим хозяйственным субъектом.

Правила и порядок проведения выкупа арендованной земли у администрации

Не все субъекты хозяйственной деятельности знают, как выкупить землю из аренды в собственность. Это вызывает ряд вопросов и трудностей при появлении возможности получить право владения на участок. Нужно знать алгоритм действий и четко ему следовать.

Порядок выкупа арендованной земли:

Важно подтвердить надлежащее использование участка соответствующими документами.

Список необходимых документов и образец заявления

Планируя получить в личную собственность арендованную землю, нужно знать, какие документы необходимо подготовить. Рекомендуется формировать комплект бумаг заранее. Тогда процесс выкупа пройдет быстрее.

Отправляясь в администрацию, необходимо взять с собой такие документы:

После согласования вопроса с администрацией, нужно сформировать комплект документов для Росреестра, в него входят следующие бумаги:

  • заявление о переводе земельного участка в личную собственность;
  • чеки об оплате выкупной стоимости и пошлины;
  • договор купли-продажи;
  • постановление о решении передать надел в собственность субъекту хозяйственной деятельности;
  • бумаги, в которых приведен расчет стоимости земельного участка.

При подаче запроса в администрацию и Росреестр при себе необходимо иметь гражданский паспорт.

Как оформить право собственности?

Заключив договор купли-продажи земли с арендодателем, нужно будет зарегистрировать сделку и получить право собственности на надел. Для этого следует обратиться в Росреестр либо его посредническую структуру – Многофункциональный центр.

Алгоритм действий приведен ниже:

  1. подготовить необходимый пакет документов;
  2. посетить регистрационную федеральную службу. Предоставить специалисту комплект бумаг;
  3. получить квитанцию на оплату госпошлины;
  4. перевести необходимую сумму денег на указанный счет;
  5. чек об оплате предоставить специалисту Росреестра (МФЦ);
  6. получить расписку о приеме документов;
  7. дождаться решения госструктуры и внесения изменений в базу ЕГРН;
  8. получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ подтверждает право собственности на участок.

Выкупная цена земли и стоимость оформления процедуры

Выкупная цена земли – это процентная ставка от его кадастровой стоимости. Ее величина может варьироваться в широких пределах и зависит, в первую очередь, от региона расположения и категории надела.

Для физических и юридических лиц, которые построили на участке дом, выкупная цена не превышает 60% от кадастровой стоимости. Для пенсионеров и инвалидов в некоторых регионах данный показатель составляет 50%. Меньше всего установлена плата за земли федеральной собственности.Она находится на уровне 2,5%.

Аналогичный процент взимается с предприятий, если речь идет о наделах, выделенных для создания дачного хозяйства. Если нужно изменить характер назначения земли, тогда придется оплатить около 80% от кадастровой стоимости. Для муниципальных участков цена выкупа составляет 20%.

Нужно не забывать, что, помимо оплаты стоимости надела, процедура выкупа связана и с такими затратами:

  • заказ межевания участка кадастровым инженером. Цена услуги может варьироваться от 5000 до 10000 рублей;
  • регистрация договора купли-продажи в Росреестре. Уплачивается госпошлина в размере 350 рублей.

Если на участке есть незарегистрированный недострой или жилой дом, хозяйственное помещение, то придется оформить их в личную собственность. Это дополнительные финансовые траты.

Таким образом, земельный участок, который находится во владении государства либо муниципалитета, можно выкупить. Для этого надо подготовить пакет документов и обратиться в местную администрацию. После получения положительного ответа можно заключать договор купли-продажи с арендодателем и производить переоформление прав владения в Росреестре.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/zemelnye-uchastki/vykup-iz-municzipalnoj-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.