Продажа право заключения договора аренды

Содержание

Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве

Продажа право заключения договора аренды

Оглавление журнала

  • Часть 1
  • Часть 2
  • Часть 3
  • Часть 4
  • Часть 5
  • Часть 6
  • Часть 7
  • Часть 8

4.5. Основания и порядок прекращения договора купли-продажи права аренды земельного участка

Рассматривая вопрос оснований и порядка прекращения договора купли-продажи права аренды земли, остановимся на особенностях данного вида договора относительно заключения договора аренды земли.

Выше рассмотрен вопрос о возможности совершения уступки права аренды земли арендатором. Арендатор, являясь правообладателем права аренды, имеет право с согласия арендодателя совершить сделки с правами аренды. Порядок оформления с различными видами сделок различен. Существуют и особенности исполнения договора купли-продажи и его прекращения.

В этой связи можно выделить несколько оснований прекращения договора купли-продажи права аренды. Эти основания действуют в период, когда сделка купли-продажи не исполнена. Моментом исполнения сделки купли-продажи следует назвать момент заключения договора аренды земли.

То есть, договор купли-продажи, равно как и протокол по результатам торгов, являются поводом для заключения договора аренды земли. По различным причинам договор купли-продажи может не быть исполнен.

К таким причинам прекращения договора купли-продажи права аренды земли следует отнести основания, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды земли.

Из которых следует выделить:

  • прекращение действия договора аренды земельного участка в связи с:
  • – истечением срока действия договора аренды земельного участка;
  • расторжением договора аренды земли в связи с изъятием земельного участка;
  • расторжением договора аренды земли в связи с выкупом земельного участка;
  • решением суда о расторжении земельного участка;

Следует особенно отметить, что в случае признания договора аренды земли недействительным, договор купли-продажи права аренды земли следует судьбе договора аренды земли, так как данная сделка, если она совершена в период, когда договор аренды земли неправомерно считался действующим. Договор купли-продажи права аренды земли, совершенный до заключения договора аренды земли, вне зависимости от признания договора аренды земли недействительным не влечет недействительности договора аренды земли.

Принимая во внимание, что предметом договора купли-продажи права аренды земли является право аренды земли как имущественное право.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка переходит от прежнего арендатора к новому арендатору посредством заключения с арендодателем дополнительного соглашения, то и последствия по компенсации для сторон в каждом случае будет для сторон различно.

Так, если договор купли-продажи права аренды земельного участка заключен, но переход прав не был оформлен дополнительным соглашением о замене арендатора, то вопросы компенсации могут решаться по-разному. Этот вопрос законодательно не урегулирован. С одной стороны, согласно действующему законодательству, в случае изъятия земельного участка (ст.

55 ЗК РСФСР) арендатор имеет право на компенсацию. Оформление же прав правообладателя права аренды земли не произошло. Прежний арендатор продолжает быть арендатором. Он и имеет право на компенсацию. Права правообладатели законом не урегулированы. Однако, его законные интересы должны быть соблюдены.

В целом, в размер компенсации может входить не только цена права аренды земли, но и понесенные прежним арендатором затраты. Следовательно, и арендатор (продавец) и правообладатель (покупатель), их законные интересы должны быть соблюдены при изъятии земельного участка и получении компенсации.

В настоящее время, этот вопрос обычно учитывается в распорядительном акте об изъятии земельного участка. Целесообразно это положение урегулировать и внести в законодательство положения, гарантирующие интересы правообладателя.

В принципе, нормативное урегулирование этих вопросов позволило бы более детально регулировать отношения при уступке права аренды. Ни в действующем гражданском, ни в земельном законодательстве данные вопросы не отражены.

Изучение сделок купли-продажи права аренды земли выявили и следующую проблему. Коммерческие предприятия совершают сделки купли-продажи с правом аренды за несколько недель, месяцев до прекращения договора аренды земли.

Этот период не позволяет произвести заключение дополнительного соглашения, в том числе зарегистрировать. Однако, согласно ч. 2 ст.

621 и 610 ГК РФ договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок, если арендатор продолжает использовать земельный участок, а арендодатель не возражает против этого. В такой ситуации договор аренды возобновляется. Исполнение же договора купли-продажи представляется невозможным исполнить.

Так как срок, на который первоначально был предоставлен земельный участок и уплачена плата за право аренды земли как имущественное право – истек. Таким образом, при возможности возобновления договора аренды земли.

Исполнение договора купли-продажи права аренды земли к возобновленному договору представляется невозможным. Данный вопрос также законодательно не решен. В данном случае, отсутствие нормативного регулирования не является препятствием, так как предусмотрение соответствующего порядка возможно в договоре аренды земельного участка согласно ст. 422 ГК РФ.

До исполнения договора купли-продажи права аренды земельного участка, то есть до заключения дополнительного соглашения и смены лица в договоре аренды земельного участка стороны (продавец и покупатель) могут расторгнуть договор купли-продажи. Стороны могут внести изменения в договор купли-продажи согласно ст. 452 ГК РФ. Изменения договора и его расторжение осуществляется в письменной форме, с государственной регистрацией.

4.6. Выкуп права аренды земельного участка

Выкуп права аренды земельного участка. Этот вопрос ранее затрагивался. Хочется отметить различное восприятие данного термина. В гражданском и земельном законодательстве выкуп земельного участка рассматривается в качестве основания прекращения права на земельный участок.

Такой выкуп может быть осуществлен и в принудительном порядке органами власти для государственных и общественных нужд. Однако, данная глава посвящена выкупу права аренды земельного участка, под которым в Московском земельном законодательстве понимается возмездное приобретение у города права аренды земли.

Город выступает продавцом права аренды, которое возникнет из будущей сделки – договора аренды земли, при этом данное право в рамках этой сделки становится оборотоспособным и при сохранении права собственности у города на земельный участок арендатор может задействовать не сам земельный участок, а нематериальный актив – имущественное право – право аренды в гражданском обороте на “вторичном рынке”.

Данное понятие, не являясь правовым, безусловно, несет правовую нагрузку, характеризуя в Москве сделки с правами аренды земли и развитие арендных отношений в Российской Федерации при взаимодействии различных правовых институтов: аренды, ипотеки, купли-продажи, других институтов.

Источник: https://www.cfin.ru/press/black/2001-1/04_02_soldatenkov7.shtml

Хотите купить право аренды? На аукцион!

Продажа право заключения договора аренды

Что же на самом деле реализуется при продаже права заключения договора аренды?

Заключение выгодного договора – вполне понятная цель для каждого предпринимателя. Если есть возможность для арендодателя с максимальной пользой сдать в аренду свое имущество, то он обязательно ею воспользуется. Причем выбирая претендента, лучше всего иметь несколько кандидатур. И самым простым путем является проведение аукциона.

Интерес к такому способу продажи права взрастает, причем как со стороны арендодателей, так и со стороны арендаторов. Правда, арендаторы иногда воспринимают эту непростое на слух понятие «продажа права заключения договора аренды» как еще один не вполне понятный пункт увеличения своих расходов.

Разъяснить, что же на самом деле реализуется при продаже права заключения договора аренды, мы попросили Евгению Старосотникову, юриста юридической фирмы «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий».

«Процесс определения арендатора может включать в себя проведение переговоров с потенциальными арендаторами, изучение их деловой репутации и партнерской (коммерческой) надежности и т.д.

Однако законодательством предусмотрен и иной механизм определения арендатора: проведение аукциона по продаже права заключения договора аренды.

Аукцион по продаже права заключения договоров аренды имущества – это способ определения арендатора имущества. Арендатором становится лицо, предложившее наивысшую цену в ходе аукциона. Срок, в течение которого будущие арендодатель и арендатор (победитель аукциона) обязаны заключить договор аренды, указывается в извещении о проведении аукциона» — рассказывает Евгения.

— А если одна из сторон откажется?

— В случае уклонения от заключения договора одной из сторон другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В чем отличие аукциона по заключению договора аренды от аукциона по продаже права заключения договоров аренды?

— Во-первых, аукцион по заключению договора аренды является способом заключения договора и, по общему правилу. Протокол, подписанный обеими сторонами в день проведения аукциона, имеет силу договора.

Аукцион по продаже права заключения договоров аренды, в свою очередь, является стадией, предшествующей заключению договора аренды — способом определения арендатора.

Вместе с тем, в случае подписания организатором аукциона и победителем аукциона протокола по его результатам, несмотря на то, что сам договор аренды еще не является заключенным, стороны связаны взаимным обязательством заключить в будущем договор аренды на условиях и в сроки, указанные в извещении о проведении аукциона.

Таким образом, аукцион по продаже права заключения договора аренды является легальной процедурой выбора арендатора, а для самого арендатора – способом получения гарантий того, что именно с ним будет заключен договор аренды конкретного объекта.

— То есть, говоря неюридическим языком, речь идет о гарантиях, а не о цене?

— И о цене тоже. Вторая составляющая этого процесса – ценовая. Выигравшим торги на аукционе по продаже права заключения договора аренды признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за право аренды.

В случае если объектом аренды является недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, то цена за право аренды не засчитывается в арендную плату, подлежащую уплате в рамках договора аренды, который будет заключен между сторонами в будущем.

— То есть цена, уплаченная победителем аукциона, за право аренды является отдельным самостоятельным платежом, не связанным с договорными арендными правоотношениями сторон в будущем?

— Но в отношении объектов аренды, находящихся в частной собственности, законодательством такое правило не установлено. Вместе с тем, организатор аукциона может указать такое условие в извещении о проведении аукциона.

— То есть, для арендодателя цена права аренды фактически выступает «вознаграждением» за то, что свое имущество он сдаст в аренду именно выигравшему субъекту?

— Да, а для арендатора цена права аренды фактически является платой за гарантию того, что в течение определенного срока именно с ним будет заключен договор аренды конкретного объекта на оговоренных условиях.

Вместе с тем интересно будет узнать, что в Финляндии уплаченная сумма покупки права аренды жилого помещения ежегодно индексируется. При прекращении договора аренды сумма покупки права аренды подлежит возмещению обратно плательщику (арендатору), причем с учетом индексации. Это любопытный опыт.

Каков порядок проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды?

В качестве организатора аукциона может выступать арендодатель либо по его поручению на основании договора специализированная организация.

Извещение о проведении аукциона должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до его проведения.

Извещение о проведении аукциона подлежит обязательному опубликованию не менее чем в одном из следующих печатных СМИ: «Советская Белоруссия»; «Рэспублiка»; «Звязда»; «Народная газета»; «Белорусская нива»; информационно-аналитический бюллетень «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом».

Обязательное опубликование извещений о проведении аукционов по распоряжению имуществом, находящимся в коммунальной собственности осуществляется в определенных облисполкомами и Минским горисполкомом печатных СМИ.

Информация об объявленном аукционе и предмете аукциона дополнительно размещается в Интернете: в отношении объектов недвижимости, находящихся в республиканской собственности, — на официальном сайте Государственного комитета по имуществу; а в отношении объектов недвижимости, находящихся в коммунальной собственности, — на соответствующих официальных сайтах облисполкомов и Минского горисполкома.

Также организатор аукциона вправе дополнительно разместить информацию об объявленном аукционе и его предмете в иных печатных и иных средствах массовой информации, в том числе в Интернете.

— Есть ли обязательные требования извещения?

Извещение должно содержать в любом случае сведения о времени и месте проведения аукциона, о том, что предметом аукциона является право аренды, о порядке проведения аукциона, в том числе, об оформлении участия в аукционе, определении лица, выигравшего аукцион, сведения о начальной цене права аренды, а также срок, предоставляемый для заключения договора аренды.

В отношении содержания извещения о продаже права заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности предусмотрена и иная обязательная информация, в частности, срок, на который будет заключен договор аренды, размер арендной платы.

— В какой срок заключается договор после проведения аукциона?

— По общему правилу, сам договор аренды должен быть подписан сторонами не позднее 20-ти дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Интересно?

Источник: https://bel.biz/completed/management/upravlenie/hotite_kupit_pravo_arendy_na_aukcion/

Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка — порядок проведения

Продажа право заключения договора аренды

Существует несколько различных способов подачи заявки на аренду земельного участка и получения земельного участка, основными из которых являются покупка и аренда.

При этом способов взять землю в аренду на торгах для данных целей также предусмотрено несколько. Наряду с арендой участка у частных лиц или предприятий, будущий арендатор может обратиться к такому способу, как участие в аукционе по аренде (или торгах). О преимуществах и возможных недостатках этого способа будет рассказано далее в статье.

Понятие торгов

Торги на право аренды земельного участка представляют собой процедуру, которая инициируется исполнительным органом государственной власти или же органом местного самоуправления. Кроме этого, организатором данной процедуры может выступать специальная компания, которая работает с указанными органами по договору.

В ходе ее проведения разыгрывается право на получение земельного участка в аренду для его использования в определенных целях и за установленную плату.

При этом они должны иметь кадастровый номер, доступ ко всем необходимым коммуникациям (воде, свету, газу) и разрешение на постройку на их территории каких-либо зданий.

Особенности порядка проведения аукциона на право заключения договора аренды

Принять участие в торгах и арендовать землю могут как физические лица (граждане или предприниматели), так и юридические (государственной или частной сферы).

Причем это могут быть как граждане России, так и представители иностранных государств или даже лица без гражданства.

Предусмотрен следующий порядок проведения этой процедуры, закрепленный в ст. 39.12 ЗК РФ:

Принятие решения о торгах

Оно обязательно оформляется документально тем органом, который будет проводить процедуру.

Публикация извещения о предстоящей процедуре в средствах массовой информации

Например, это может быть газета, которая издается в конкретном регионе, специализированное издание, сайт соответствующего местного органа власти и т. п.

Принятие заявок от претендентов и их регистрация в соответствующем журнале

Для участия претендент должен предоставить организатору определенный пакет документов, а именно:

  • заявку (ее форма утверждается организатором);
  • платежный документ из банка, подтверждающий внесение задатка (обычно его величина составляет 10% от первоначальной величины арендной платы);
  • копию документа, удостоверяющего личность (для обычных граждан);
  • должным образом заверенный перевод на русский язык документов о госрегистрации юрлица (для иностранных компаний);
  • сведения из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (если заявку подает ИП);
  • сведения из единого государственного реестра юридических лиц (если такой субъект выступает претендентом на участие в торгах).

Стоит учесть, что подать заявку на участие претендент может как лично, так и через своего законного представителя. В последнем случае он должен также предоставить нотариально заверенную доверенность от того лица, которое будет участником торгов.

Сделать это необходимо не позднее, чем за пять дней до начала мероприятия.

Подавать заявку с необходимыми документами лучше всего вместе с их описью, после чего они регистрируются в журнале с указанием номера, даты и времени их предоставления. Далее все эти реквизиты проставляются и на каждом экземпляре документов. При этом один экземпляр отдается организатору, а второй остается у претендента.

Рассмотрение поданных заявок и документов

На этом этапе также устанавливается факт поступления задатка от них, после чего принимается окончательное решение. Претенденту могут как отказать в участии, так и допустить его к этой процедуре. В случае отказа перечисленный задаток возвращается.

Проведение мероприятия

Проходит оно в то время и в том месте, которое было ранее указано в извещении о торгах. Проводит его специально назначенное лицо — аукционист. Начинается мероприятие с оглашения им названия, основных характеристик и минимального размера арендной платы, а также основного порядка проведения торгов.

После этого участники получают пронумерованные билеты, которые могут поднимать после оглашения первоначальной стоимости для ее повышения.

Если после трехкратного объявления повышенной цены никто из участников не предложил больше, аукцион на право заключения договора по аренде земельных участков завершается.

Он и сможет заключить договор аренды земельного участка.

Оформление результатов

Происходит это путем составления протокола о предоставление земельного участка в аренду, в который заносится вся важная информация относительно хода проведения процедуры, а именно:

  • данные об участке (его местоположение, кадастровый номер, сведения о госрегистрации прав);
  • имя победителя (или наименование, если речь идет о юридическом лице);
  • поступившие предложения от участников аукциона;
  • регистрационный номер предмета торгов;
  • величина арендной платы, а также порядок и способы ее внесения.

Данный документ подписывается организатором аукциона, его победителем и аукционистом в том день, когда проводилось это мероприятие. Он составляется в двух экземплярах — один остается у организатора, второй передается победителю.

7. Публикация информации о результатах. Делается это в тех же СМИ, где ранее публиковалось извещение о торгах. На это предоставляется определенный срок — один месяц после заключения договора аренды.

После этого процедура торгов считается завершенной, а победитель и организатор могут переходить к следующему этапу — заключению договора аренды. Задатки, внесенные всеми остальными участниками, должны быть возвращены им в течение трех дней после окончания торгов.

Порядок заключения договора

Этот документ составляется в соответствии с общими правилами и требованиями, установленными для него в законодательстве.

В частности, обязательным условием, которое включается в документ, является четкое указание предмета сделки, то есть конкретного земельного участка. Также необходимо определить срок действия договора, величину арендной платы, периодичность и допустимые способы ее внесения, права и обязанности сторон и т. д.

Стоит учесть, что для заключения договора установлен определенный срок — максимум 5 дней с момента подписания протокола (то есть и со дня проведения аукциона).

Задаток, который был внесен победителем, засчитывается ему в величину арендной платы.

Срыв торгов: причины и последствия

В некоторых случаях аукцион может быть признан несостоявшимся. Происходит это в следующих случаях:

  • в мероприятии принимали участие менее двух субъектов;
  • ни один из участников после троекратного объявления цены не поднял билет;
  • победитель аукциона уклоняется от подписания протокола о его результатах или от заключения договора аренды.

В случае признания торгов такими, что не состоялись, их организатор имеет право объявить проведение данной процедуры повторно.

Что касается участника, который уклонился от дальнейшего заключения сделки, то сведения о нем вносятся в специальный реестр недобросовестных участников аукциона. Обязанности по ведению данного реестра возлагаются на специальный уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.

После включения в такой реестр в дальнейшем ему будет сложнее получить доступ к участию в торгах. Кроме этого, организатор аукциона может не вернуть ему величину задатка, внесенного на этапе подачи заявки.

Аренда участка без аукциона

В некоторых случаях допускается аренда земельных участков и без проведения торгов. Например, сюда относятся ситуации, когда на территории участка расположено строение, принадлежащее претенденту в арендаторы. Также отдельная компания или предприниматель может согласовать условия проведения сделки с муниципалитетом напрямую, однако для этого должны выполняться определенные условия.

На первый взгляд, аренда участка при помощи аукциона — это очень выгодная процедура, ведь в этом случае стоимость аренды может быть в несколько раз ниже рыночной. Однако и риски при этом существуют немалые: на торги часто выставляются неликвидные земли со множеством проблем. Поэтому стоит внимательно изучать все характеристики участка, а также данные об организаторе этого мероприятия.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/provedenie-torgov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.