Продажа права заключения договора

Продажа (покупка) прав на заключение договора аренды

Продажа права заключения договора

“Финансовые и бухгалтерские консультации”, 2006, N 7

На сегодняшний день широко распространена практика продажи так называемых прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Возможность продажи таких прав закреплена как на федеральном уровне – в ст. ст. 30 , 38 Земельного кодекса РФ, так и на региональном – в законах субъектов РФ .

Соответствующие нормы содержатся, например, в ст. 7 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 “О землепользовании и застройке в городе Москве”, ст. ст. 1, 4, 6 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 “Об основах платного землепользования в городе Москве”, в ст. 3 Закона Калужской области от 2 июля 2003 г. N 228-ОЗ “О предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности Калужской области, для целей, не связанных со строительством”, ст. 5 Закона Свердловской области от 7 июля 2004 г. N 18-ОЗ “Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области”.

Гражданско-правовые аспекты

Правомерность подобной практики с точки зрения гражданского права вызывает определенные сомнения. Прежде всего отметим, что вопрос о возможности продажи права на заключение договора аренды должен рассматриваться исключительно с позиции гражданского законодательства.

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ), и может предусматривать лишь особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками, а также совершения сделок с ними (п. 3 ст.

3 ЗК РФ).

Учитывая, что гражданское законодательство, в отличие от земельного, находится в ведении Российской Федерации, при решении вопроса о возможности продажи права на заключение договора аренды земельного участка в случае противоречия положениям ГК РФ норм Земельного кодекса РФ, а также нормативных правовых актов субъектов РФ применяться должны прежде всего нормы гражданского законодательства.

Право на совершение сделок связано с гражданской правоспособностью субъекта гражданского права. В ст. 18 ГК РФ прямо установлено, что граждане могут совершать любые не противоречащие закону сделки. Ограничение же правоспособности недопустимо, за исключением случаев и в порядке, установленных законом (п. 1 ст. 22 ГК РФ).

Полный или частичный отказ от правоспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности, ничтожны, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 22 ГК РФ).

Следовательно, сделка по отчуждению абсолютного субъективного правомочия на совершение сделки, являющегося элементом правоспособности, должна признаваться недействительной.

Необходимо, однако, иметь в виду, что право на заключение договора может выступать и в качестве относительного права – права требования. Следуя нормам п. 1 ст.

429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Это означает, что в силу предварительного договора у кредитора возникает право требовать заключения основного договора, а у должника – обязанность заключить основной договор.

Право требования вводится в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений путем передачи этого права по договору уступки (гл. 24 ГК РФ).

Следовательно, вопрос о возможности передачи кредитором права требования на заключение договора должен решаться с учетом соответствующих норм ГК РФ об уступке права требования.

Вместе с тем, принимая во внимание природу предварительного договора, по нашему мнению, можно сделать вывод скорее о невозможности осуществления уступки права требования по предварительному договору.

Вопросы вызывает и сама возможность отнесения права на заключение договора к объектам гражданских прав. Согласно ст.

128 ГК РФ к таким объектам относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Из указанных объектов право на заключение договора может быть отнесено, вероятно, лишь к имущественным правам. ГК РФ не содержит понятия “имущественные права”, в теории же гражданского права под такими правами, как правило, понимают права, непосредственно связанные с имуществом, работами, услугами и пр., которые могут быть оценены в денежном выражении.

Однако право на заключение договора, равно как и право на изменение его условий или расторжение и иные подобные права, на наш взгляд, нельзя признать имущественными, поскольку они непосредственно с имуществом, работами, услугами не связаны.

Имущественные права возникнут лишь в результате реализации права на заключение договора путем заключения договора на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг.

На практике оценка участниками гражданского оборота указанных прав в денежной форме при их отчуждении сама по себе, без непосредственной связи с имуществом, работами, услугами, на наш взгляд, не влечет за собой квалификацию таких прав в качестве имущественных. А значит, нельзя признать обоснованной позицию ФАС Московского округа, который в Постановлении от 15 октября 2003 г. по делу N КА-А40/7784-03 указал следующее: поскольку право на заключение договора аренды является правом, имеющим денежную оценку, оно выступает в качестве объекта гражданских прав. В связи с этим в силу гражданского законодательства РФ обязанность уплачивать плату за право на заключение договора аренды возникает только из факта приобретения такого права.

Если следовать указанному подходу, то в качестве имущественного можно признавать любое право независимо от его природы при наличии одной лишь денежной оценки.

Например, в гражданский оборот можно ввести и продавать в качестве самостоятельных объектов права на изменение договора, отказ от договора, уступку права требования по сделке, участие в организации.

Вряд ли указанный подход можно признать соответствующим гражданскому законодательству. Ведь фактически он ведет к еще большему размытию понятия имущественных прав как объекта гражданского права.

При рассмотрении вопроса о возможности продажи права на заключение договора также необходимо учитывать следующее.

На практике субъекты гражданского права продают не просто права на заключение договора с третьим лицом, а права на заключение договора с самим собой. Однако, как известно, передать возможно лишь то, что тебе принадлежит.

Ясно, что право на заключение договора с самим собой не может принадлежать продавцу. В силу ст. 413 ГК РФ при совпадении должника и кредитора в одном лице обязательство прекращается.

Учитывая изложенное, продажа прав на совершение сделки, по нашему мнению, не может быть признана соответствующей гражданскому законодательству РФ.

Что же касается указания в ст. 448 ГК РФ и ст. ст.

30, 38 ЗК РФ возможности продажи на торгах “права на заключение договора”, то из систематического толкования названных норм вполне можно сделать вывод об использовании законодателем выражения совсем не в том смысле, что данное право является объектом гражданских прав в соответствии со ст. 128 ГК РФ.

При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок. Следовательно, в процессе торгов определяется не размер платы за некое “право на заключение договора аренды земельного участка”, а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808.

Соответствующие отношения, на наш взгляд, вполне правомерно укладываются в рамки имеющихся гражданско-правовых конструкций.

Размер платы по договору может рассматриваться в качестве предварительной оплаты имущества (работ, услуг), которое в дальнейшем будет передано (выполнены, оказаны) продавцом при заключении соответствующего договора, в том числе и по результатам проведенного конкурса.

Ведь в конечном счете денежная оценка указанных прав на заключение договора определяется исходя из денежной оценки имущества (работ, услуг) по заключаемому договору.

Например, размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка определяется на основании его площади, месторасположения, срока аренды, а также иных критериев, которые учитываются и при определении самой платы за аренду. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена, в частности, в форме единовременных или периодических платежей либо путем их сочетания, а также в иных формах. Следовательно, плата за право заключения договора аренды по своей природе есть не что иное, как единовременный авансовый капитализированный платеж за аренду.

При соблюдении определенных условий (ст. ст. 380, 381 ГК РФ) денежный платеж может быть внесен и в качестве задатка.

Вполне возможна, по нашему мнению, выплата соответствующей суммы и в качестве неустойки (ст. 330 ГК РФ), предусмотренной предварительным договором, в случае нарушения должником обязанностей по заключению основного договора.

Налоговые аспекты

Налог на прибыль.

В целях налогообложения прибыли само по себе признание недействительным с точки зрения гражданского права договора продажи прав на совершение сделок не влечет за собой автоматически налоговых последствий, связанных с невозможностью учета доходов и расходов, возникших в связи с такой передачей. Для налогообложения значение имеет факт получения налогоплательщиком доходов и понесения расходов.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. К доходам согласно ст.

248 НК РФ относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы.

Безусловно, поступившая продавцу денежная сумма за оплату так называемых прав на заключение договора является для продавца экономической выгодой в денежной форме, т.е. доходом.

Полученный доход следует квалифицировать не в качестве дохода от реализации так называемого имущественного права на заключение договора, а в зависимости от конкретного предмета и содержания основной сделки как доход от реализации товара (работ, услуг, имущественных прав) либо как внереализационный доход.

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/12028-prodazha-pokupka-prav-zaklyuchenie-dogovora-arendy

Опционы. Это что и с чем

Продажа права заключения договора

С 2015 года в первой части Гражданского кодекса РФ появилась новая договорная конструкция – опцион на заключение договора (статья 429.3 ГК РФ).

Что такое опцион на заключение договора? Согласно положениям части 1 статьи 429.

2 ГК РФ опцион на заключение договора представляет собой соглашение, по которому одна сторона с помощью безотзывной оферты предоставляет право другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, которые предусмотрены опционом.

Следует отметить, что опцион, по общему правилу предоставляется на возмездной основе, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе между коммерческими организациями. Другая сторона имеет право заключить договор путём акцепта такой оферты на условиях, предусмотренных опционом.

Для чего нужен опцион и чем он удобен для участников гражданского оборота?

Во-первых, со стороны лица, желающего заключить договор на определенных условиях опцион на заключение договора предоставляет время, так как используя эту правовую конструкцию, лицо может, по общему правилу (ч.

2 статьи 429.2 ГК РФ) в течение года после заключения опциона ввести его в действие. Также это может произойти при наступлении определенных условий. Стороны могут договориться и об ином сроке действия опциона.

Во-вторых, лицу, желающему в будущем заключить договор выгоден характер предоставляемой оферты, она безотзывная. Следовательно, оферент связан обязательством заключить договор при предоставлении акцепта на безотзывную оферту.

В-третьих, опцион на заключение договора не принуждает сторону к заключению договора при безотзывной оферте, поскольку в части 1 статьи 429.2 ГК РФ указывается, что одна сторона предоставляет ПРАВО заключения договора по безотзывной оферте. Следовательно, сторона не связана обязанностью заключения в дальнейшем такого договора.

В-четвертых, для стороны, предоставляющей безотзывную оферту есть гарантия в виде возмездного характера опциона: по общему правилу за опцион предоставляется за плату или другое встречное предоставления. Но и тут законодатель использует диспозитивный метод: стороны могут прямо оговорить, что опцион предоставляется на безвозмездной основе.

По сути, с помощью опциона соблюдается баланс интересов сторон в гражданско-правовом обороте: лицу, желающему заключить договор (акцептанту), предоставляется время на то, чтобы его ввести в действие, а для лица, претерпевающего неопределенность в моменте заключения договора и предоставившего безотзывную оферту снижаются риски, так как он получает плату за предоставления такой оферты. Такая модель правоотношений способна стабилизировать экономический оборот.

Отметим, что опцион на заключение договора (статья 429.2 ГК РФ) расположен в Гражданском кодексе РФ рядом с другой правовой конструкцией – предварительным договором (статья 429 ГК РФ). В этом есть определенный смысл, поскольку предварительный договор и опцион на заключение договора имеют определенное сходство: могут быть как односторонними, так и двусторонними.

Суды трактуют опцион как разновидность предварительного договора: «по смыслу и содержанию статьи 429.2 Гражданского кодекса Российской Федерации опционный договор относится к одному из разновидностей предварительного договора» (Решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2019 по делу № А53-28436/2018)

Однако главное отличие и преимущество опциона перед предварительным договором состоит в том, что заключение предварительного договора связывает стороны на заключение договора в будущем, если она сторона уклоняется от такого заключения договора, то другая сторона может в судебном порядке принудить к заключению основного договора. В случае предоставления опциона такого точно не произойдет, ведь сторона, которая внесла плату за предоставление безотзывной оферты может и не предоставить акцепт в течение срока действия опциона. Опцион является более гибкой правовой конструкцией в сравнении с предварительным договором.

Раскрывая сущностные признаки опциона, следует указать, что при его заключении необходимо определить предмет и иные существенные условия заключаемого в будущем договора. Кроме того, форма опциона соответствует форме договора, подлежащего заключению.

Плюсом опциона как способа заключить договор в будущем также заключается в том, что законодатель предоставляет возможность уступки прав по опциону другому лицу, если иное не предусмотрено опционным соглашением и не вытекает из его существа (часть 7 статьи 429.

2 ГК РФ).

Отметим, что в Гражданском кодексе РФ существует также договорная конструкция «опционный договор» (статья 429.3 ГК РФ), которая отличается от опциона на заключение договора. Рассмотрим эти отличия подробнее.

Согласно положениям статьи 429.

3 ГК РФ по опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается.

Здесь четко прослеживается различие опциона от опционного договора: если по опциону стороне переходит право на заключение основного договора, то предметом опционного договора будет выступать право востребования по уже заключенному договору.

Преимуществом этих двух договорных конструкций является «право ожидания», согласно которому в опционе сторона имеет время для заключения договора в дальнейшем, а по опционному договору сторона имеет время для исполнения действий, предусмотренным опционным договором.

В промежуток времени, когда стороны не выполнили все действия (в опционе – предоставление акцепта на безотзывную оферту, в опционном договоре – выполнение определенных действий, прописанных в опционном договоре) отношение между участниками гражданско-правового оборота урегулированы должным образом.

Опцион не является опционным договором по умолчанию, поскольку от стороны никаких действий не требуется, право на заключение договора возникает в момент заключения соглашения, но стороны вправе преобразовать опцион в опционный договор, так как согласно абз.2 статьи 429.2 ГК РФ стороны вправе предусмотреть возникновение права на заключение договора какими-либо обстоятельствами, в том числе выполнением определенных действий.

Применение опциона как сравнительно нового инструмента регулирования отношений участников гражданско-правового оборота, при всех своих преимуществах, тем не менее вызывает трудности.

В частности, возможна ситуация, когда контрагент и регистрирующие органы не знают о наличии опциона, что позволяет лицу, предоставившему безотзывную оферту, поступить недобросовестно: в нарушение соглашение произвести сделку с другим лицом, которое не является участником соглашения по опциону во время действия срока опциона.

Так, Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 февраля 2019 года по делу № А65-30622/2018 установлено, что 13.07.

2018 между сторонами было заключено соглашение о предоставлении опциона, в соответствии с которым   одна сторона, являясь единственным участником Общества с ограниченной ответственностью с долей в уставном капитале 100%, планирует предоставить безотзывную оферту о продаже доли в размере 100%.

Данное соглашение было заключено сроком на пять лет и удостоверено нотариусом с записью в реестр.

Однако в обход соглашения о предоставлении опциона по истечении 45 дней с заключения данного соглашения лицо, предоставившее безотзывную оферту, без уведомления, заключило договор купли-продажи с другим лицом, не являющимся стороной соглашения, на основании которого произошло отчуждение доли ООО в размере 100 %. Данный договор купли-продажи был удостоверен другим нотариусом, который не проверил долю в ООО на обременение в виде опциона, а затем на основании удостоверенного договора купли-продажи Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №18 по Республике Татарстан в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о переходе права собственности на 100% доли в уставном капитале ООО.

Таким образом, данной сделкой были нарушены права истца, который имел право на заключение договора купли –продажи на основании соглашения на предоставление опциона.

Суд признал договор купли-продажи недействительным, указал, что истец имеет возможность защитить свои права только посредством подачи иска в суд, рассмотрение которого позволит восстановить первоначальное положение, существовавшее до заключения, признанного недействительным договора купли-продажи доли в ООО.

Эта правовая ситуация обозначает некоторые проблемы правоприменения.

Возникает вопрос: является ли опцион на заключение договора обременением имущества (классическом понимании), по поводу которого заключается договор? Условно говоря, необходимо ли законодателю установить порядок регистрации обременения в виде опциона на заключения договора на срок опциона? К примеру, стороны договорились о том, что произойдет покупка квартиры, заключили опцион на продажу квартиры, а впоследствии выяснилось, что эта квартира продана другому лицу, которое также не знало об опционе на заключение договора купли-продажи. Такая сделка нарушает права лица, которое предоставило плату за опцион, а также права лица, которое не знало и не могло знать (так как обременения в виде опциона в правовом поле не существует) о наличии опциона, поскольку в случае признания договора купли-продажи недействительным все по сделке вернется в первоначальное положение.

Стоит задуматься о перспективе признания опциона на заключение договора по отчуждению имущества обременением отчуждаемого имущества на срок опциона. Такое нововведение позволит защитить права лица, предоставившего оплату за опцион и лица, не являющегося участником опциона, но потенциально может заключить договор с лицом, предоставившим безотзывную оферту.

Исследование судебной практики за последние три года показывает, что в сделке по заключение соглашения на предоставления опциона более слабой стороной является сторона, которой предоставляется безотзывная оферта. Суд в Решении Арбитражного суда Архангельской области от 28.12.

2018 по делу № А06-7034/2018 квалифицировал договор о приобретении о приобретении преимущественного права на заключение договора аренды, соответствии с которым «продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты 100% от рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 10% за один квадратный метр. Общая сумма составляет 100 000 руб.

и возврату не подлежит». Не позднее определенной даты было необходимо внести сумму платы , а сторона, которой эту плату внесли в течение должна подготовить договор аренды нежилых помещений. Однако средства были уплачены, а договор не был подготовлен.

Суд квалифицировал данный договор как опцион на заключение договора аренды и указал, что своими действиями ответчик допустил существенное нарушение договора (опциона), в связи с чем он был расторгнут судом и истцу была возращена плата за опцион.

Источник: https://xn----dtbrojdkckkfj9k.xn--p1ai/content/%D0%BE%D0%BF%D1%86%D0%B8%D0%BE%D0%BD%D1%8B-%D1%8D%D1%82%D0%BE-%D1%87%D1%82%D0%BE-%D0%B8-%D1%81-%D1%87%D0%B5%D0%BC-%D0%B8%D1%85-%D0%B5%D0%B4%D1%8F%D1%82

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.