Продажа права аренды

Содержание

Продажа «прав аренды» | ПКД Недвижимость

Продажа права аренды

Под продажей «прав аренды» подразумевается продажа акций или долей предприятия, которое является стороной по договору аренды. Возникает вполне логический вопрос – почему «права аренды» вообще что-то стоят?

Есть две причины и, соответственно, два подхода для определения цены «права аренды».

  1. Это капитализированная разница между ставкой арендной платы, установленной ДГИ, и реальной рыночной ставкой за пользование помещением. Ранее при наличии ставок в 1000, 1300, 3500 рублей за 1 кв.м. площади в год и длительного договора аренды цена «права аренды» могла быть достаточно высокой.

Однако на сегодняшний день, когда срок действия практически всех договоров закончился, а пролонгация их возможна только по рыночной ставке, установленной на основании заключения независимого оценщика (а она иногда превышает реальную рыночную ставку аренды помещения), стоимость «права аренды» большинства помещений практически равна нулю, за очень редким исключением, когда конкретный объект нужен какому-то конкретному пользователю.

  1. Другой подход к определению стоимости «прав аренды» связан с реализацией права преимущественного выкупа арендованного помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

В этом случае фактически продается уже не «право аренды», а «право выкупа».

С чем же связано возникновение разницы в цене, которую предлагает покупателю ДГИ и реальной стоимостью помещения? В первую очередь с низким качеством оценки, которую проводят оценочные организации по заказу ДГИ. Как правило, стоимость этих работ не велика, и качество, соответственно, тоже, причем цена может быть как завышена, так и занижена.

Таким образом, подавая обращение на выкуп, арендатор фактически покупает (точнее получает) некий лотерейный билет, и может либо выиграть, либо проиграть.

Необходимо также учитывать, что подача обращения на выкуп еще не гарантирует, что арендатор получит проект договора купли-продажи.

Может оказаться, что объект аренды не поставлен на кадастровый учет, договор аренды не зарегистрирован, или часть помещения является объектом гражданской обороны (в Москве таких объектов довольно много, но по договору аренды это не всегда понятно). В этом случае продать «права аренды» вообще не удастся.

Отдельным случаем, весьма затрудняющим «продажу прав», является ситуация, когда несколько арендованных объектов оформлены на одно юридическое лицо, и Вы хотите продать «право аренды» одного из них, а так же если у Вашей организации есть иные активы или лицензии, которые необходимо сохранить. Нельзя сказать, что это не решаемый вопрос.

После прохождения специальной процедуры по реорганизации юридического лица, в результате которой образуется новое юридическое лицо (к нему переходят все права и обязанности по договору аренды, включая право выкупа) можно продолжать процедуру выкупа помещения или «продажу прав» аренды на него.

Однако следует учитывать, что срок такой реорганизации немалый и составляет 3-5 месяцев.

Если Вы ещё не подали обращение на выкуп, но у Вас имеются долги по арендной плате, либо подали обращение и получили отказ по причине наличия долгов, то подача первичного или повторного обращения потребует их погашения. Соответственно цена «права выкупа» уменьшается на эту сумму.

Кроме того, возникают риски, что погасив долг по аренде, потенциальный покупатель получит не устраивающую его цену выкупа.

В свою очередь, подача обращения подразумевает получение договора купли-продажи, по которому необходимо начинать оплату выкупа, а задержка платежей будет обходиться Вам в 0,5% от суммы просрочки в день.

Мы готовы бесплатно проконсультировать Вас по всем вопросам, связанным с продажей «прав аренды».

Кроме того, мы можем:

– сразу купить у Вас «право выкупа», в том числе при наличии долга по арендной плате, отказов ДГИ и иных проблем, полностью приняв на себя все риски;

– предложить совместную деятельность по выкупу с последующей реализацией адресованного Вами имущества или сдачей его в аренду. В этом случае мы проводим за свой счет всю работу, связанную с заключением договора купли-продажи и регистрацией права собственности, включая при необходимости судебную работу по обжалованию цены, предложенной ДГИ;

– найти потенциального покупателя на Ваш объект недвижимости и осуществить в его интересах всю работу по выкупу помещения;

– выработать другую оптимальную схему сотрудничества.

Источник: https://pkd-realty.ru/prodazha-prav-arendy/

Как осуществляется продажа права аренды земельного участка по закону?

Продажа права аренды

Участки земли, принадлежащие государственным и муниципальным образованиям, предоставляются в аренду гражданам и организациям на договорной основе.

Но не всегда арендатор может исполнять свои обязанности в течение всего периода действия соглашения.

Закон позволяет переуступить право пользования участком другому лицу. При этом необходимо соблюсти ряд формальностей.

Можно ли продать арендованный земельный участок, как составляется договор продажи права аренды земли? Подробности — в статье.

Какое законодательство регулируют данный вопрос?

Землепользователь по своему усмотрению выбирает лицо (человека или организацию), с которым заключает договор субаренды.

По такому соглашению на возмездной основе передаётся весь комплекс прав и обязанностей, которые ранее получил арендатор от собственника.

Процедура регулируется нормами ГК РФ. Нормы статьи 615 указывают, что арендодатель имеет право сдать имущество в поднаём или передать весь комплекс прав и обязанностей другому лицу (перенаём), если имеется согласие собственника имущества на это.

Также в Земельном кодекс РФ от 25.10.2001 г. (ЗК РФ) содержатся нормы, касающиеся передачи права аренды земельного участка другому лицу. Соответствующие правила закреплены в пунктах 5 – 9.2 статьи 22.

Согласия собственника не требуется, если иное правило не было установлено в договоре.

От продажи права аренды необходимо отличать субаренду. При продаже один землепользователь заменяется другим. В случае субаренды часть участка или вся его территория переходит на условиях, которые устанавливает первый арендатор.

Преимущества

Продажа права аренды выгодна по нескольким причинам:

  1. Арендатор может снять с себя обязательства без дополнительных затрат. Землепользователь должен рационально использовать участок и не допускать его порчи. Иначе гражданина или организацию могут привлечь к административной ответственности, а собственник может потребовать материальную компенсацию.
  2. Права собственника не ущемляются, так как все условия аренды продолжают действовать.
  3. Извлечение прибыли. Так цена участка под ИЖС может значительно вырасти через несколько лет.

Недостатки переуступки

Процедура может быть невыгодна по ряду обстоятельств:

  1. Стоимость пользования участком может быть ниже, и продавец потеряет в деньгах.
  2. Возможны расходы на поиск покупателя, оформление сделки, регистрацию права собственности.
  3. Продавцу придётся легализовать все самовольные постройки.
  4. Если требуется согласие собственника, оно может быть отозвано в любой момент. И тогда сделка сорвётся.
  5. Новый арендатор может быть привлечён к ответственности за нарушения порядка землепользования предыдущего арендатора.

Каков порядок?

Процесс передачи права делится на несколько этапов.

Арендатору для совершения сделки потребуется ряд документов:

  • паспорт (или свидетельство о регистрации, если право продаёт организация);
  • оригинал договора аренды;
  • решение органа власти о проведении торгов или о предоставлении участка в аренду без аукциона;
  • технический план, где будут обозначены все имеющиеся строения;
  • письменное согласие собственника (если это требуется в соответствии с договором аренды).

Составление и заключение договора

В законодательстве нет специальных требований для подобных соглашений. Стороны могут составить текст документа самостоятельно или обратиться к юристу.

Обычно договор включает в себя следующую информацию:

  1. основные реквизиты: название документа, дата составления;
  2. сведения о сторонах;
  3. предмет соглашения;
  4. информация о договоре, по которому продавец права аренды получил его;
  5. сведения об участке (местонахождение, размер, кадастровый номер и т.д.);
  6. срок пользования;
  7. стоимость сделки и порядок расчётов;
  8. права и обязанности сторон;
  9. меры ответственности;
  10. порядок разрешения споров.

Договор составляется в 3-х экземплярах: для каждого участника сделки и для Росреестра.

Государственная регистрация

Если период пользования участком превышает 1 год, необходимо регистрировать сделку в Росреестре. Для этого нужны:

  • заявление одного из участников сделки (форму можно скачать с сайта Росреестра или получить бланк в территориальном управлении);
  • паспорт гражданина (или свидетельство о государственной регистрации организации);
  • доверенность (если лицо действует через представителя);
  • оригинал договора (минимум 2 оригинала);
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины;
  • иные документы (например, нотариально заверенное согласие супруги продавца на подписание договора, если он состоит в браке).

Любой из участников сделки обращается в территориальное управление Росреестра по месту нахождения участка. Документы проверяет и принимает регистратор.

Процедура внесения информации в кадастр занимает до 7 рабочих дней. 1 оригинал договора остаётся в Росреестре.

Государственная регистрация стоит 2000 рублей. Если участок предназначен для сельскохозяйственных нужд, то госпошлина составит 350 рублей. Если стороны сделки – юридические лица, то пошлина составит 22000 рублей.

Также документы можно подать через МФЦ, но срок рассмотрения обращения увеличится до 9 рабочих дней.

Извещение собственника о смене арендатора

После государственной регистрации передачи прав бывший арендодатель должен направить официальное уведомление о сделке собственнику недвижимости.

В законодательстве нет образца этого документа, также не установлены сроки подачи уведомления.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 указано, что информация может быть передана собственнику письменно или устно в разумный срок после заключения договора. Иначе владелец может потребовать возмещения убытков.

На практике обычным сроком считается 1 месяц с момента передачи участка или регистрации права в Росреестре. Заключение нового договора с собственником не требуется.

Отказ и его причины

Соглашение не может быть заключено в следующих случаях:

  • в договоре отдельно указано, что арендатор не может передавать свои права и обязанности третьему лицу;
  • земельный участок передан в пользование резиденту свободной экономической зоны или особой экономической зоны;
  • землепользователем является субъект малого или среднего предпринимательства, который получил землю в рамках льготы по закону № 209-ФЗ от 24.07.2007 года;
  • соглашение об аренде участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, заключено на период менее 5 лет;
  • в иных случаях, если это предусмотрено федеральным законодательством.

Стороны сделки должны сами установить, распространяется ли запрет на их ситуацию. Также регистратор Росреестра проверяет законность заключения договора и отказывает во внесении изменений в земельный кадастр при наличии указанных оснований.

Заключение

Продажа права аренды земли – это передача всего комплекса прав и обязанностей, связанных с временным использованием участка, другому лицу по возмездному договору. Согласие собственника не требуется.

Новый договор подлежит государственной регистрации, если срок аренды составляет не менее 1 года. Продажа возможна, если это прямо не запрещено законом или договором аренды.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/prodazha-prava

Договор купли-продажи прав аренды

Продажа права аренды
Тип документа: Договор купли-продажи имуществаДля того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания. Размер файла документа: 11,3 кб

В шапке договора указываются имена непосредственных участников, а также те документы, на основе которых они действуют.

Такой договор целесообразно заключать, если необходимо документально оформить процесс покупки права на аренду помещения в определенном здании. Указывается фактический адрес помещения, при необходимости – номер этажа и номер комнаты.

Стоимость покупки права на аренду зависит от квадратуры помещения и составляет определенный процент от размера годовой арендной платы.

Порядок и сроки расчета договора купли-продажи прав аренды

Хронологические рамки расчетного периода прописываются в договоре и в случае их нарушения, покупатель понесет материальные убытки.

Все возникшие из-за подписания договора споры решаются несколькими путями:

  • в переговорном режиме;
  • в Арбитражном суде.

В заключительных положениях указывается количество экземпляров составленного договора, каждая из них обладает равной юридической силой. Все поправки или изменения производятся при условии осведомленности обеих сторон.

В конце прописываются юридические адреса сторон, ниже договор закрепляется подписями.

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Предметом настоящего договора является выкуп права на заключение договора аренды помещений в здании , расположенных по адресу: , (-й этаж, помещение № ) общей площадью кв.м., для использования под в соответствии с Уставом Покупателя.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного выполнения сторонами обязательств, обусловленных настоящим договором.

3. УСЛОВИЯ ВЫКУПА ПРАВА АРЕНДЫ

3.1. Продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты % от рыночной стоимости годовой арендной платы в размере: рублей за один квадратный метр плюс НДС. Общая сумма составляет рублей и возврату не подлежит.

4. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА ПРОДАВЦА

4.1. В соответствии с возложенными на него полномочиями и настоящим договором Продавец обеспечивает подготовку и оформление договора аренды помещений с условием их занятия не позднее . Срок исполнения Продавцом обязательств по оформлению договора завершается передачей документов в для регистрации.

4.2. Продавец гарантирует своевременную и качественную подготовку указанного договора аренды и всех иных необходимых документов и выполнение других зависящих от Продавца условий таким образом, чтобы аренда была оформлена в установленном законом порядке.

5. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА ПОКУПАТЕЛЯ

В соответствии с настоящим договором Покупатель:
5.1. Обязуется оплатить сумму выкупа права аренды помещения указанную в п. 3.1 настоящего договора.

5.2. Покупатель может переуступить право аренды, полученное им по настоящему договору, третьему лицу при согласовании с Продавцом, при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства Покупателя по настоящему договору. Переуступка прав оформляется сторонами письменно и является неотъемлемой частью настоящего договора.

5.3. Покупатель обязан реализовать право аренды в -дневный срок, начиная с момента указанного в п.4 настоящего договора.

6. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

6.1. Право на заключение договора аренды помещений возникает с момента поступления денежных средств, причитающихся Продавцу по настоящему договору на его расчетный счет.

6.2. Покупатель признается утратившим право аренды, если он не реализует это право в срок, не позднее указанного в п.5.3 настоящего договора по обстоятельствам, не зависящим от Продавца.

7. ПОРЯДОК И СРОКИ РАСЧЕТОВ

7.1. Покупатель в соответствии с п.5.1 настоящего договора перечисляет в течение банковских дней со дня подписания договора денежные средства за выкуп права аренды помещений, на расчетный счет Продавца.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. В случае, если договор аренды на помещения указанные в п.1.1 настоящего договора не будет заключен по независящим от Покупателя причинам, Продавец обязан возвратить Покупателю сумму, указанную в п.3.

1 настоящего договора, плюс проценты на эту сумму в размере учетной ставки банковского процента существующей в г.

на момент заключения настоящего договора, либо на момент возврата Продавцом указанной суммы (по выбору Покупателя) за период, начиная со дня получения Продавцом суммы указанной в п.3.1 настоящего договора и заканчивая днем возврата вышеуказанной суммы.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в результате нарушения сторонами условий настоящего договора, будут , по возможности, решаться путем переговоров между сторонами.

9.2. В случае не достижения соглашения в результате переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в арбитражном суде в соответствии с законодательством РФ.

10. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

10.1. Настоящий договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон.

10.2. В случае неисполнения Покупателем обязательств по договору (п. п. 5.1., 7.1) настоящий Договор считается расторгнутым автоматически.

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Настоящий договор составлен в 2-х подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

11.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему договору оформляются по соглашению сторон исключительно в письменной форме и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

12. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Покупатель

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%B6%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B-1

Учет при продаже арендодателем права требования по договору финансовой аренды — Audit-it.ru

Продажа права аренды

Фонд “Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета “Бухгалтерский методологический центр”

Описание проблемы

Организация-арендодатель заключает договор аренды, которая квалифицируется в бухгалтерском учете как финансовая аренда.

Через некоторое время в связи с возникшими обстоятельствами и факторами, в том числе просрочкой арендатором уплаты арендных платежей, организация-арендодатель продает (переуступает за вознаграждение) стороннему лицу право требования по данному договору, включая право на возврат предмета аренды в конце срока договора или (если это предусмотрено договором) право на получение выкупной стоимости предмета аренды в конце срока договора.

Возникают вопросы учёта такого факта хозяйственной жизни в бухгалтерском учете арендодателя и отражения в его бухгалтерской отчетности финансового результата от этой операции.

Решение

1.

Настоящая Рекомендация применяется арендодателем при продаже (уступке за вознаграждение) стороннему лицу прав требования по договору аренды (в том числе лизинга), объекты которой классифицируется в соответствии с ФСБУ 25 «Бухгалтерский учет аренды» в качестве объектов учета неоперационной (финансовой) аренды. Положения настоящей Рекомендации применяются в равной степени при продаже (уступке за вознаграждения) всей совокупности прав требования по договору или только части этих прав. В целях применения настоящей Рекомендации в отношении части прав требования арендодатель разделяет учитываемую им чистую инвестицию в аренду на два соответствующих объекта учета исходя из стоимостного соотношения уступаемого и сохраняемого объема прав требования по договору и далее применяет настоящую Рекомендацию в отношении списываемого актива.

2. Арендодатель, продавший (уступивший за вознаграждение) стороннему лицу право требования по договору неоперационной (финансовой) аренды, относит в бухгалтерском учете на прибыль или убыток отчетного периода разницу между балансовой стоимостью списываемой чистой инвестиции в аренду и суммой полученного (подлежащего получению) вознаграждения.

3. Разница, указанная в пункте 2 настоящей Рекомендации, учитывается арендодателем и представляется в отчете о финансовых результатах по аналогии с тем, как арендодатель в соответствии со своей учетной политикой учитывает и представляет в указанном отчете результаты обесценения чистых инвестиций в аренду.

4.

Если разница, указанная в пункте 2 настоящей Рекомендации, отрицательная, она включается в отчете о финансовых результатах в ту же статью расходов, в которой арендодатель в соответствии со своей учетной политикой представляет признанное за отчетный период обесценение своих чистых инвестиций в аренду, за исключением случая, указанного в пункте 5 настоящей Рекомендации. Если указанная разница положительная, она относится в отчете о финансовых результатах на уменьшение той же статьи расходов (на увеличение статьи доходов), в которой арендодатель в соответствии со своей учетной политикой представляет признанное за отчетный период восстановление прошлого обесценения своих чистых инвестиций в аренду.

5.

В случае если убыток от продажи (уступки за вознаграждение) прав требования по договору в существенной части обусловлен факторами, отличными от кредитных рисков, и организация может надежно оценить соответствующую часть убытка, то эта часть подлежит представлению в отчете о финансовых результатах в качестве отдельного вида расходов. При этом сумма данного расхода может быть объединена в отчете в одну статью с другими расходами, возникшими в результате тех же обстоятельств, с которыми связан данный убыток.

Основа для выводов

В соответствии с пунктом 38 ФСБУ 25 «Бухгалтерский учет аренды» чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 9 «Финансовые инструменты». Аналогично в соответствии с параграфом 77 МСФО (IFRS) 16 «Аренда» арендодатель должен применять требования в отношении обесценения, предусмотренные МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты», к чистой инвестиции в аренду.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

В свою очередь разделом 5.5 «Обесценение» МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты» предусмотрено обязательное создание арендодателем резерва под обесценение дебиторской задолженности по аренде на основе модели «ожидаемых кредитных убытков». В соответствии с параграфом 5.5.1 организация должна признать оценочный резерв под ожидаемые кредитные убытки по дебиторской задолженности по аренде.

В соответствии с параграфами 5.5.3 – 5.5.

5 по состоянию на каждую отчетную дату организация должна оценивать оценочный резерв под убытки по финансовому инструменту в сумме, равной ожидаемым кредитным убыткам за весь срок, если кредитный риск по данному финансовому инструменту значительно увеличился с момента первоначального признания.

Целью требований, касающихся обесценения, является признание ожидаемых кредитных убытков за весь срок для всех финансовых инструментов, кредитный риск по которым значительно увеличился с момента первоначального признания, будь то оценка на индивидуальной или групповой основе, принимая во внимание всю обоснованную и подтверждаемую информацию, в том числе прогнозную. Если по состоянию на отчетную дату отсутствует значительное увеличение кредитного риска по финансовому инструменту с момента первоначального признания, организация должна оценивать оценочный резерв под убытки по данному финансовому инструменту в сумме, равной 12-месячным ожидаемым кредитным убыткам.

Просрочка арендатором уплаты арендных платежей или наступлении других обстоятельств и факторов, которые свидетельствуют о рисках невыполнения арендатором в будущем своих обязательств по оплате аренды, рассматриваются как свидетельства того, что кредитный риск по данной дебиторской задолженности значительно увеличился с момента первоначального признания.

В соответствии с параграфом 5.5.8 Организация должна признать в составе прибыли или убытка в качестве прибыли или убытка от обесценения сумму ожидаемых кредитных убытков (или их восстановления), необходимую для корректировки оценочного резерва под убытки по состоянию на отчетную дату до величины, которую необходимо признать в соответствии с настоящим стандартом.

Сумма резерва под обесценение дебиторской задолженности по арендным платежам является оценочным значением, которое МСФО (IFRS) 9 требует регулярно пересматривать.

При оценке суммы резерва согласно МСФО (IFRS) 9 в расчет должны приниматься в основном те же факты, условия и обстоятельства, которые на рынке принимаются во внимание участниками сделок по продаже (переуступке за вознаграждение) дебиторской задолженности при расчете вознаграждения (помимо факторов, не связанных с кредитным риском).

В этой связи заключение договора об уступке прав требования арендных платежей за определенное в договоре вознаграждение является источником информации о более точной оценке этой дебиторской задолженности в части связанных с ней кредитных рисков (без учета других факторов). Такой источник информации сам по себе дает основание пересмотреть ранее установленные в бухгалтерском учете оценочные значения в отношении резерва под обесценение дебиторской задолженности по аренде.

Иными словами, досконально точное выполнение требований Стандарта в данном случае заключается в том, что организация сначала должна пересчитать сумму резерва таким образом, чтобы балансовая стоимость дебиторской задолженности по аренде оказалась равной сумме вознаграждения, предусмотренного договором об уступке (или отличалась от нее на величину не обусловленную кредитными рисками), а затем в момент исполнения договора прекратить признание дебиторской задолженности за счет признания полученных денежных средств с нулевым финансовым результатом от этой операции.

Вместе с тем, такое досконально точное выполнение требований Стандарта не рационально, и организации на практике в таких случаях не пересматривают сумму резерва перед списанием дебиторской задолженности в силу того, что время между заключением и исполнением таких договоров как правило незначительно, часто эти события происходят в одну и ту же дату. В этой связи результат от сделки в бухгалтерском учете получается отличным от нуля.

Однако применение такого практического упрощения в учете не должно приводить к изменению квалификации статей в отчете о финансовых результатах организации.

Экономическая суть расхода, признаваемого в связи с созданием резерва под ожидаемые кредитные убытки по дебиторской задолженности по аренде, эквивалентна экономической сути убытка от сделки по продаже (переуступки за вознаграждение) прав требования по этой задолженности, если не имели места обстоятельства, не связанные с кредитными убытками.

Если же от такой операции получился положительный результат, то он не свидетельствует о получении арендодателем какого-либо дохода, а говорит лишь о том, что ранее сделанная в бухгалтерском учете оценка резерва под ожидаемые кредитные убытки оказалась завышенной.

Между тем, изложенное выше справедливо для влияния на цену продажи кредитных убытков. Однако на эту цену могут влиять также и другие обстоятельства, например, изменение процентных ставок.

Когда влияние обстоятельств, не связанных с кредитными рисками, является существенным, есть основания не смешивать финансовый результат от уступки дебиторской задолженности с доходами и расходами по обесценению чистой инвестиции в аренду.

В таких случаях указанный финансовый результат целесообразно показывать обособленно.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/1020103.html

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Продажа права аренды
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Продажа права аренды

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/pereustupka-prav-arendy.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.