Продажа по договору переуступки прав

Содержание

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Продажа по договору переуступки прав

Бывают ситуации, когда, не успев въехать в квартиру в новостройке, уже необходимо ее продать. Как правило, основными причинами являются резко изменившиеся жизненные обстоятельства или получение прибыли от инвестиций в недвижимость.

Так или иначе, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ в ипотеке или без нее возможна на определенных условиях.

Рассмотрим, как правильно переуступить права на жилую недвижимость по договору ДУ (долевого участия)? Что лучше: реализовать жилье в новостройке до сдачи госкомиссии или после?

Что важно знать об уступкеправ?

Итак, правовое регулирование взаимоотношений дольщиков осуществляется Федеральным законом № 214. В котором, в свою очередь, изложены требования к переуступке прав:

  • Переуступка возможна только при полной оплате участником стоимости по соглашению. А также в случае перевода долга на другого долевого участника.
  • Договор о переуступке заключается с момента государственной регистрации ДДУ до передачи объекта по передаточному акту.
  • В Росреестре фиксируется цена переуступки по заключению договора, если цедентом выступает юрлицо.

Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.

Что представляет собой продажа квартиры по переуступке прав?

Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.

В переуступке прав есть следующие преимущества:

  1. Минимальный пакет документов.
  2. Выгодное вложение денег, так как цена на квадратные метры в строящемся здании значительно ниже.
  3. Быстрая регистрация.

Читайте: Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки?

Какие существуют риски для покупателя?

При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:

  • некачественно проведенные строительные работы;
  • перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
  • возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
  • имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
  • вероятность объявления нового претендента на жилье;
  • сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.

Продажа квартиры по переуступке: налоги

Надо помнить, что полученная от сделки прибыль – налогооблагаемая, за нее придется платить НДФЛ. Пример: дольщик внес 1 000 000 р. застройщику, а затем переуступил свои права за 1 500 000 р. другому физическому лицу. Значит с прибыли в 500 000 р. придется заплатить налог в размере 13% — 65 000 р. в государственный бюджет.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Статья 11 ФЗ-214 гласит, что дольщик вправе выйти из проекта, переуступив полномочия на жилую недвижимость другому физлицу.

До сдачи

Существует два варианта реализации квартиры:

  • По предварительно составленному соглашению – ПД.
  • По договору цессии.

Стоит отметить, что первый вариант не защищен законодательством РФ, а значит менее надежный. Дело в том, что по предварительному договору оформление ДКП проводится по завершении строительства, а при проведении цессии покупатель становится владельцем сразу при регистрации сделки в Росреестре.

Если дольщик, переуступающий права на жилье, не полностью рассчитался с Застройщиком, то потребуется получить согласие на уступку прав от строительной фирмы. Без данного разрешения все долги бывшего владельца-дольщика переходят к новому. Отсутствие в документах согласия может стать причиной отказа и признания ее недействительной судебными инстанциями.

После сдачи

Реализация недвижимости возможна до и после сдачи дома.

1. До подписания акта П-П (приема-передачи). Быстрое оформление. Основные этапы:

  • назначение цены;
  • поиски покупателя;
  • демонстрация жилого помещения;
  • представление необходимых документов (договор с Застройщиком, финансовые справки и документы о проведении расчетов со строительной организацией и т.п.);
  • согласование сроков и условий расчета;
  • подготовка и подписание соглашения;
  • регистрация цессии в ГосРеестре.

После проведения перечисленных этапов, новый владелец-дольщик ведет переговоры с Застройщиком, решает все вопросы и подписывает акт приемки квартиры.

2. После подписания акта.

Если регистрация сделки в Росреестре прошла, и на руках продавца имеется документ о собственности на жилую площадь, то переуступить права бывшего дольщика возможно только по предварительно составленному ПД.

На его основании права в госоргане регистрируются на нынешнего дольщика и им подписывается приемочный акт, а по истечение некоторого времени переходят покупателю.

Сделать такое возможно, если с момента подписания акта пройдет мало времени.

А вот, второй вариант – переделать акт приемки. Договор переписать не получится, так как он регистрируется в Росреестре. В этом случае следует договориться с Застройщиком и оформить соответствующий документ.

Если в процессе участвуют несовершеннолетние владельцы, то переуступка прав возможна с согласия органов опеки.

Оформление переуступки по ДДУ

Оформление документов на передачу прав потребует некоторых действий обоих участников. Итак, что требуется от продавца-дольщика и покупателя?

В свою очередь, от продавца потребуется:

  1. Поставить в известность Застройщика в письменной форме и дождаться согласия.
  2. Взять от строительной компании письменное разрешение на проведение сделки.
  3. Получить от Застройщика копии финансовых документов о проведенных оплатах по ДДУ и справку, подтверждающую полный или частичный расчет с Застройщиком.

    Если долг имеет место, то составляется трехстороннее соглашение о переводе остатка задолженности Покупателю.

  4. Получить от супруга/и согласие.
  5. Взять разрешение из органов опеки, если в сделке принимают участие дети.
  6. Потребуется согласие кредитора в случае ипотечного займа, чтобы снять обременение на квартиру.

  7. Получить ЕГРН-выписку, если прошла регистрация ипотеки или ДДУ.

Будущему владельцу необходимо:

  1. Получить согласие супруги/а и заверить его у нотариуса.
  2. Проверить документы и подписать их.
  3. Оформить закладную в случае приобретения недвижимости в кредит.

Проверка Застройщика

Это важный момент при оформлении соглашения. Потребуется посетить офис или отделение строительной фирмы и запросить у девелопера следующие документы:

  • Уставные и учредительные бумаги;
  • регистрационное свидетельство с ФНС;
  • документ о правах на землю;
  • разрешение на проведение строительства;
  • финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
  • проектную документацию и декларацию;
  • Договор о финансировании.

Сбор и подготовка документов для цессии

Подать документы для регистрации в Росреестре можно через МФЦ, предварительно оплатив госпошлину. Реквизиты для перевода денег подскажут сотрудники Центра или регистрационной службы.

Необходимые документы:

  • копии и оригиналы паспортов участников;
  • заявление на регистрацию;
  • финансовый документ об уплате госпошлины;
  • доверенность, заверенную нотариусом, если сделка проводится через доверенное лицо, а также паспорт;
  • согласие супруга/и;
  • разрешение опеки, если участниками сделки являются дети;
  • первоначальные документы с Застройщиком: ДДУ, договор инвестирования, ДКП и т.д.;
  • справка от строительной фирмы об отсутствии или наличии долга перед Застройщиком и переводе его Покупателю;
  • письменное согласие девелопера на проведение уступки прав требования;
  • письменное согласие кредитной организации, если на квартиру наложено обременение;
  • кредитный договор и оформленная закладная, если недвижимость приобретается на заемные средства.

Образец договора можно найти ниже. После сдачи бумаг в Росреестр, проводится проверка и занесение записи в ЕГРН. Получить информацию по срокам проведения регистрации можно уточнить у сотрудников госоргана.

Скачать образец договора по переуступке прав.

Источник: https://mytopfinance.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Продажа по договору переуступки прав

Участие в долевом строительстве позволяет стать владельцем недвижимости по сниженной цене и расплачиваться за квартиру постепенно, внося платежи в течение срока постройки.

Длительность процесса приобретения готового жилья, невозможность заселиться в квартиру и оформить права собственности на квадратные метры до сдачи дома в эксплуатацию, желание получить прибыль от увеличения стоимости жилплощади по мере готовности объекта – эти и другие мотивы служат основанием для заключения договора переуступки.

Понятие переуступки прав на жилье в строящемся доме

Процедура переуступки происходит в соответствии со ст.388-390 ГК РФ и возможна в течение всего периода строительства. С момента приемки объекта госкомиссией до оформления жильцами права собственности на квартиры проходит продолжительный срок (до года), в течение которого сделки с недвижимостью невозможны.

Граждане для приобретения квадратных метров заключают договор долевого участия, в ряде случаев – предварительное соглашение купли-продажи.

Переуступка прав на квартиру подразумевает переоформление за установленную плату документа, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья.

Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).

Если переуступка происходит на основании предварительного договора, подписанного с застройщиком на начальной стадии строительства, то за цедентом сохраняется право требования (ст.

307 ГК РФ), которое не подлежит передаче третьему лицу.

Когда продавец, заключивший ДДУ, не полностью выплатил стоимость жилья, сумма долга и обязанность оплаты передается по переуступке вместе с правом владения жилплощадью (ст.11 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).

До сдачи дома в эксплуатацию договора цессии на одну и ту же квартиру могут заключаться несколько раз.

Если первичный документ заверялся нотариально, то все последующие письменные соглашения по переуступке подлежат нотариальному засвидетельствованию (п.1 ст.389 ГК РФ).

Порядок продажи

До начала оформления бумаг продавцу надлежит сделать следующее:

  1. Уведомить компанию-застройщика о передаче прав на недвижимость, получить письменное разрешение на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые со строительными фирмами договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст.382 ГК РФ).
  2. Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
  3. Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного брака), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
  4. Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.

Покупатель для подписания договора по переуступке предоставляет стандартный перечень документов.

Правильно поручить составление письменного соглашения юристу, имеющему опыт в проведении сделок цессии, и уделить внимание:

  • характеристике объекта недвижимости;
  • типу договора, на основании которого производится переуступка;
  • наличию согласия застройщика;
  • порядку взаиморасчётов;
  • правам и обязанностям сторон, передаваемым по данному соглашению.

Передача денежных средств в качестве оговоренной платы за приобретение прав на недвижимость происходит с помощью банковской ячейки, из которой продавец после исполнения обязательств по договору вправе забрать помещенные туда покупателем деньги.

Договора долевого участия подлежат обязательной госрегистрации, на основании чего соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (ст.161, п.2 ст.389 ГК РФ). Сделка облагается налогом, который оплачивает продавец в размере 13% от полученной прибыли за вычетом собственных затрат на приобретение жилплощади (ст.208, 224 НК РФ).

Если разница в цене покупки и продажи квадратных метров равна нулю, это не избавляет цедента от обязанности своевременной подачи декларации в налоговые органы, чтобы избежать штрафа (ст.119 НК РФ).

Необходимые документы

Помимо указанных справок и согласий, которые продавец получает на предварительном этапе, для подписания и регистрации соглашения по переуступке прав предоставляются паспорта участников сделки, кредитный договор (при наличии ипотеки) и договор с компанией-застройщиком (долевого участия или предварительный о купле-продаже).

Цедент вместе с заключённым между ними письменным соглашением передает покупателю:

  • свой договор ДУ и все предыдущие, полученные от прежних владельцев прав на квартиру;
  • квитанции, чеки и прочие документальные подтверждения выплат за время, прошедшее с заключения первого договора с застройщиком;
  • официальную переписку со строительной фирмой, которая велась в процессе возведения объекта недвижимости;
  • согласие стройкомпании и банка на переуступку;
  • акт приема-передачи вышеуказанных бумаг.

Возможные риски

Избежать нарушений при оформлении цессии, дающих право в судебном порядке признать сделку недействительной, поможет соблюдение правил ст.390 ГК РФ. На стадии переговоров с покупателем продавцу следует убедиться:

  • в возможности переуступки прав (нет ли запрещающего пункта в предварительном договоре купли-продажи или ДДУ, заключённом с застройщиком);
  • в наличии согласия полномочного представителя строительной компании, поскольку отсутствие документально предусмотренного уведомления фирмы о смене собственника грозит возмещением убытков, причиненных самовольной переуступкой (п.4 ст.382 ГК РФ).

Повторная переуступка одним и тем же продавцом делает последующие сделки недействительными, право переходит к цессионарию, первым заключившему сделку.

Неисполнение цедентом обязанностей позволяет покупателю обратиться в суд с требованием компенсации расходов и нанесенного ущерба (п.3,4 ст.390 ГК РФ). Честность продавца позволит избежать судебных разбирательств и денежных трат на выплаты потерпевшей стороне.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/po-pereustupke-prav.html

Налог при переуступке прав на квартиру

Продажа по договору переуступки прав

Переуступка права требования является юридическим механизмом, который позволяет произвести смену покупателя квартиры в договоре долевого участия в строительстве.

Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.

Но он может уступить новому приобретателю право требования на жилье в установленный срок от застройщика.

Покупка квартиры с помощью переуступки выгодна для покупателей тем, что они могут приобрести подходящее жилье по невысокой стоимости. Дольщикам такая сделка также выгодна, т.к. позволяет возвратить денежные средства за объект недвижимости, а в отдельных случаях и получить доход.

Особенности договора уступки

Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.

Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.

В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

Здесь вы можете посмотреть Образец Уведомления о переуступке права требования.

В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.

Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.

Порядок оформления

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
  2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
  3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
  4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

Перечень нужных документов

Чтобы осуществить процедуру регистрации сделки уступки и соблюсти требования его законности, понадобится приложить следующие бумаги:

  • Основной договор долевого участия;
  • предварительное договор;
  • квитанции, удостоверяющие оплату;
  • непосредственно договор уступки права требования.

Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.

В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.

Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ. В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.

Сейчас независимо от желания дольщиков, они обязаны платить налог в бюджет.

Поэтому платить налог с полученного дохода от продажи права требования на квартиру по долевому участию придется.

При продаже жилья

Согласно поправкам в законодательство налогом облагается доход физических лиц, полученный по любым основаниям.

Налоговой базой является разница от продажи жилья, если она реализована за большую стоимость, чем при первоначальной покупке прав у застройщика.

С указанной разницы в цене и уплачивается налог, размер которого равен 13%.

При покупке

Покупателю не нужно платить налог в ходе переуступки прав. Согласно действующим правовым актам подоходный налог платится лишь продавцом.

После подписания с застройщиком акта приема-передачи у него появляется обязанность уплаты имущественного налога. Этот налог платится ежегодно всеми собственниками недвижимости. Правовые основы

Уплата налога регламентируется ст. 208 Налогового кодекса РФ. Она содержит основания и суммы для внесения налога в бюджет.

Как говорилось выше, гражданин, который совершает переуступку обязан уплатить налог при совершении данной сделки, который составляет:

  • 13% — в отношении граждан Российской Федерации;
  • 30% для иностранных граждан.

Налоговое законодательство также позволяет в отдельных случаях снизить размер налоговой базы.

Возможность получения вычета

Действующие законы предусматривают два способа, с помощью которых допускается уменьшение суммы налога.

Способы снижения налога:

  1. Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
  2. Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.

При оплате налога, в соответствии с законом, до 31 апреля года, который следует за отчетным, в котором совершена продажа по переуступке, нужно подать налоговую декларацию в письменном виде по форме 3-НДФЛ.

Декларация составляется при учете налогового вычета либо уменьшения размера полученного налогоплательщиком дохода.

Итак, в ходе уступки прав требования продавцу необходимо уплатить налог, который составляет 13%.

Если дольщик решает понизить размер налога, то он имеет право на использование вычета или снижения дохода с продажи своего права на квартиру.

Напротив, покупателю не нужно платить налог в бюджет, т.к. он освобождается от его уплаты по законам РФ.

Порядок покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме, смотрите здесь.

: Налог при продаже квартиры по переуступке:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/nalog-pri-pereustupke-prav-na-kvartiru/

Все о договоре переуступки прав требования – подробная статья АН Владис

Продажа по договору переуступки прав

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.

Нормативная база и нюансы сделки

Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде.

Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров.

По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки. 

Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Виды покупки жилья по переуступке

Существует два способа заключения договора:

  • Договор долевого участия;
  • Договор предварительного участия – купли-продажи.

По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка.

То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно.

Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.

Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем.

То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить.

Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.

Причины, почему продавцы идут на переуступку

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

  • Итак, основное место занимает инвестирование;
  • Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
  • Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.

 

Алгоритм заключения договора по переуступке прав

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста».

И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье.

Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца.

Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано.

Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав.

Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества. Агентство недвижимости “Владис” Офис «Новослободская» Россия, Москва, ул.

Новослободская, 3, 4 этаж Call-центр: 8 (495) 109-7777

msk@vladis.ru

Источник: https://msk.vladis.ru/news/1651

Покупка квартиры по переуступке прав: образец договора цессии, условия и порядок переуступки прав собственности на квартиру, документы, риски | Жилищный консультант

Продажа по договору переуступки прав

Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обозначено, что такое переуступка прав на квартиру.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Переуступка прав собственности заключается в передаче прав на собственность одним лицом другому лицу за заранее оговоренную плату.

Договор переуступки прав или цессия может быть оформлен только в том случае, если правоустанавливающие документы на жилплощадь еще не получены, и то лицо, которое изначально внесло деньги за право получения новой квартиры, передает это право за определенную плату другому лицу.

Переуступка прав может быть оформлена только до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. После этого договор цессии уже заключен быть не может.

В случае заключения такого акта, все права, которые были доступны продавцу, автоматически переходят к покупателю.

Покупка квартиры или ее продажа таким способом имеет значительные преимущества, в тоже время несет в себе некоторые риски, связанные с мошенничеством. Бланк договора и образец его заполнения можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора цессии].

Договор переуступки прав

Сторонами соглашения переуступки прав являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.

Как уже было сказано, основным требованием при заключении цессии является то, что объектом акта может выступать только то жилище, которое относится к группе еще строящихся.

Порядок оформления договора регламентируется ГК РФ. В Гражданском кодексе прописаны два варианта оформления подобной сделки:

  1. При наличии предварительного договора купли-продажи на квартиру.
  2. Если есть договор долевого участия в строительстве.

При первом варианте продавец передает покупателю свое право на оформление в будущем основного договора купли-продажи. Такой договор не подлежит госрегистрации, поскольку обозначает лишь намерения сторон. Кроме этого, денежные средства по такому акту не передаются.

Что касается договора долевого участия, то здесь все расчеты производятся сразу же, и по договору уступки передаются права продавца на жилье, а также его долги в случае их наличия.

Еще один способ заключения цессии состоит в том, что на общем собрании пайщиков, один пайщик (продавец) свой взнос забирает, а другой (продавец) его вносит. Впрочем, такой способ применяется крайне редко.

В процедуре оформления договора уступки прав имеется ряд обязательных требований. Прежде всего, такой документ заключается только в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Также документ в обязательном порядке должен быть заверен в нотариате.

В акте должны быть четко прописаны следующие моменты:

  • тип договора, по которому передается право на имущество;
  • согласие застройщика на заключение цессии;
  • права и обязанности сторон;
  • расчеты по сделке;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • к договору должна быть приложена вся техническая и дополнительная документация, упомянутая в акте.

Квартира, на которую передаются права не должна находиться в обременении или аренде. Кроме этого, сделка по переуступке прав является налогооблагаемой, и налоги выплачивает цедент.

Порядок оформления договора переуступки прав

Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:

  1. На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
  2. На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  3. Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
  4. На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и Кадастровой палатах, либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.

Список необходимых документов

Для заключения договора цессии могут понадобиться следующие документы:

  1. Договор долевого участия со всеми необходимыми приложениями.
  2. Документы, подтверждающие оплату.
  3. Документ, подтверждающий личность.
  4. Нотариально заверенное разрешение супруга(ги) на совершение сделки.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев сделки по переуступке прав на жилье. К таким случая относятся: покупка квартиры в новостройке и оформление договора цессии «задним» числом.

В первом случае происходит покупка у владельца его прав до заключения передаточного акта продавца с застройщиком. Если продавец произвел окончательный расчет за свой пай, то покупатель приобретает только его права, если же вся сумма не выплачена, то покупатель должен будет погасить оставшуюся задолженность.

При оформлении сделки «задним» числом происходит изменение даты передаточного акта. В связи с этим, продавец получает возможность оформить именно договор цессии до госрегистрации недвижимости в собственность.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Молодожены Петровы после свадьбы решили приобрести жилье. Причем квартиру в новом доме. Найдя подходящий вариант, Петровы встретились с продавцом и, изучив все документы, заключили договор цессии. После того как вознаграждение было передано, молодожены узнали, что за квартиру не выплачена еще достаточно большая сумма денег, хотя продавец сообщал обратное.

Молодожены обратились в суд с требованием признать действия продавца мошенническими и сделку аннулировать, однако суд вынес отказ по их иску. Обоснованием данного отказа являлось то, что договор был составлен и оформлен с соблюдением всех правил.

Справка о том, что такая задолженность имеется, находилась в документах, приложенных к акту, однако Петровы не ознакомились с этим документом должным образом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Вопрос: Добрый день, эксперты. Помогите советом. Хотел квартиру купить в новостройке, так вышло, что пока продавец думал, наступило время подписания приема-передачи квартиры. Как теперь нам поступить, мы оба, я и продавец, согласны совершить сделку, несмотря на упущенные сроки, да вот такую сделку могут аннулировать. Как поступить? Василий.

Ответ: Василий, ничего страшного не произошло. В этой ситуации у вас есть два выхода.

Можно заключить договор купли-продажи и оформлять квартиру уже согласно этого документа, а можно обратиться к застройщику и попросить его изменить дату акта приема-передачи жилища на более позднюю, а за это время оформить договор переуступки прав на квартиру согласно ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.04 г.

Заключение

Из всего вышесказанного можно сформировать несколько выводов:

  1. В законодательстве существует понятие переуступки прав на квартиру.
  2. Сделка по переуступке прав может быть оформлена только до того, как будет подписан акт приема-передачи на жилье и недвижимость пройдет госрегистрацию.
  3. Договор цессии заключается лишь при наличии всех необходимых документов.
  4. Для оформления договора необходимо письменное согласие застройщика.
  5. Акт переуступки прав заключается в письменном виде, проходит обязательную регистрацию и заверяется нотариально.
  6. Существуют частные случаи: оформление сделки «задним» числом и покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Покупка квартиры
  2. Аренда квартиры
  3. Договор купли-продажи
  4. Кадастр

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Каким образом можно продать жилье по переуступке прав и как сделать это с квартирой в строящемся доме?

Продажа по договору переуступки прав

В последнее время на рынке недвижимости наблюдается активный рост строительства жилого фонда, который привел к появлению нового типа инвестирования – приобретение квартир на начальных этапах строительства.

Дальнейшая продажа таких объектов возможна не только по обычному договору ,но и с оформлением переуступки прав требования.

По системе переуступки прав собственности возможно продать квартиру только до тех пор, пока дом официально не сдан в эксплуатацию. Фактически, в этом случае предметом отчуждения становится не сам объект недвижимости, который еще юридически не существует, а право владения им.

Законодательная база:

Статья 389 ГК РФ. Форма уступки требования

  1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
  2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Особенности:

  1. Дольщики приобретают долевое право собственности на объект недвижимости до завершения строительства дома.
  2. Переуступить права можно исключительно в том объеме, который определен за владельцем по ДДУ.

Официальное название соглашения по переуступке – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.

По переуступке прав можно продать квартиру и в уже построенном доме, то есть в новостройке, так как пока действует договор долевого участия жилье не считается сданным в эксплуатацию. До тех пор, пока не составлен передаточный акт – перепродавать права на объект недвижимости в соответствии с условиями ДДУ возможно неограниченное количество раз.

При долевом участии

Если до введения здания в эксплуатацию дольщик пожелает продать свое право собственности – фактически заключенный ранее ДДУ не будет лишен юридической силы, поменяется только Ф. И. О. будущего владельца жилья.

В строящемся жилье

Покупатели недвижимости в строящемся доме по договору ДДУ сознательно рискуют ради приобретения выгоды в будущем. Но по мере возведения этажей риск становится все меньше, а цена квартир растет, поэтому перепродав жилой объект на одном из завершающих этапов стройки инвестор может получить ощутимую выгоду.

В ипотеку

Множество кредитных организаций одобряет покупку по договору переуступки прав собственности, несмотря на возможные риски – если заемщик перестанет вносить платежи, а строительная компания обанкротится – банк понесет колоссальные убытки, так как привычного для ипотечных сделок залога в этом случае еще не существует в действительности.

Покупка квартиры по переуступке прав собственности с привлечением банка значительно снижает риски для цедента, так как кредитная организация одобрит заем только в случае абсолютной уверенности в благонадежности строительной компании.

Продажа прав собственности на жилье – один из способов заработка на разнице цен. В некоторых случаях данный способ используется также для того, чтобы перенаправить инвестиции в другой проект.

Инвестирование в квартиру на стадии котлована позволяет приобрести жилье дешевле на 30-35% от его окончательной стоимости, поэтому продажа по переуступка выгодна, когда дом уже полностью отстроен.

Как ее правильно осуществить?

Необходимо затребовать:

  1. Учредительные документы застройщика.
  2. Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
  3. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  4. Финансовая отчетность за несколько последних месяцев.
  5. Разрешение на ведение строительных работ.
  6. Проект на строительство конкретного объекта.
  7. Проектная декларация.

Уведомить застройщика

После проверки документов необходимо оповестить строительную компанию о намерении переуступить право требования третьему лицу. Иначе сделка может быть оспорена. Для этого следует лично посетить офис компании и написать заявление на имя руководства.

Получить согласие

В ответ на поданное заявление застройщик должен дать письменное согласие на совершение сделки. Сделка чаще всего имеет возмездную основу и строительная компания запрашивает около 5% от указанной в договоре суммы. Сумма компенсации вносится на расчетный счет строительной компании.

Взять справку об отсутствии долга

Следующий этап – получение справки об отсутствии задолженностей перед застройщиком. Должны быть указаны сведения о том, что все расчеты между дольщиком и компанией произведены в полном объеме.

Получить согласие супруга

Если квартира была приобретена в браке – необходимо оформить нотариально заверенное согласия супруга/супруги на совершение сделки по переуступке прав.

У банка

Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств – дольщик обязан получить согласие банка на проведение сделки. Данный документ кредитная организация выдаст только после того, как сумма долга по кредиту будет погашена.

Получить выписку из ЕГРН

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, все данные о продавце и имеющихся обременениях можно получить, сделав запрос в ЕГРН.

Важно! Выписка должна быть получена на бумажном носителе.

  1. Определяется текущая рыночная стоимость квартиры.
  2. Осуществляется поиск покупателя.
  3. Когда покупатель найден – происходит демонстрация квартиры, в том случае если она уже отстроена и просмотр возможен.
  4. Изучение покупателем предоставленных продавцом документов.
  5. Стороны должны достичь согласия по основным условиям сделки.
  6. Оформить и подписать договор уступки прав требования.
  7. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Документы

  • Договор долевого участия.
  • Платежные документы, подтверждающие факт окончательных расчетов с застройщиком. Для подтверждения информации покупатель вправе затребовать у строительной компании Акт сверки платежей.
  • Согласие банка (при необходимости).
  • Заверенное нотариусом согласие супруга/супруги.
  • Согласие застройщика.

Заключение договора

Должны быть следующие разделы:

  1. Реквизиты сторон, т.е. персональные данные дольщика и Ф. И. О. представителя компании-застройщика.
  2. Если квартира была приобретена с использованием заемных средств – банк выступит третьей стороной договора.
  3. Согласие строительной компании.
  4. Порядок расчетов.
  5. Гарантия продавца на то, что на объект недвижимости не наложено обременение.
  6. Дата подписания договора.
  7. Подписи.

Для того чтобы исключить множественную перепродажу объекта недвижимости договор регистрируется в Росреестре, а данные о новом владельце вносятся в ЕГРН.

Необходимо предоставить:

  • Паспорта участников сделки (оригиналы).
  • Справку, подтверждающую отсутствие обременений.
  • Оформленный договор переуступки.
  • Согласие кредитной организации.
  • Изначальный договор долевого участия.

Налогообложение

Согласно НК РФ физическое лицо, продавшее объект недвижимости, который находился в его владении менее 5 лет, обязан выплатить подоходный налог в размере 13%. Ранее существующая схема уклонения от налогов, при которой право требования продавалось на стадии окончания строительства была пресечена государством.

Размер подоходного налога

  • Для резидентов РФ он составляет 13%.
  • Для граждан других государств – 30%.

Налогооблагаемая база – разница между ценой приобретения квартиры по ДДУ и ее продажной стоимостью на момент совершения сделки.

Налог можно уменьшить:

  1. Воспользовавшись налоговым вычетом.
  2. Снизив размер получаемой прибыли.

Можно ли продать жилье с долгом?

Согласно статье 11 ФЗ № 214 оформление цессии допускается только после уплаты дольщиком указанной в договоре суммы или одновременно с переводом долга на нового владельца.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод может быть осуществлен только по соглашению заинтересованных лиц :

  1. должника;
  2. будущего владельца;
  3. кредитора.

Возможно ли применение маткапитала?

Так как предметом сделки являются права по ДДУ – Пенсионный Фонд одобряет сделки по переуступке прав с использованием материнского капитала.

Переуступка квартиры – процедура имеющая ряд особенностей и подводных камней. Чтобы минимизировать риски покупателю необходимо тщательно проверять документы или привлечь для этой цели специалиста.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/po-pereustupke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.