Продажа переуступки права требования

Содержание

Переуступка пая на недвижимость в ЖСК

Продажа переуступки права требования

В различных жизненных ситуациях у граждан, участвующих в ЖСК, может возникнуть необходимость переуступки пая на объект недвижимого имущества. Сделка уступки права требования имеет несколько различий с обычным договором купли-продажи на квартиру.

Разберем особенности заключения данной сделки, правовые последствия для сторон и возможные риски.

Переуступка права требования (цессия) является гражданско-правовой сделкой, которая связана с передачей одним лицом своих прав и обязанностей третьему лицу. Следует знать, что уступаются не только права, но и обязанности по первоначальному договору.

Обычно предметом сделки является объект недвижимости. Сделка должна оформляться в простой письменной форме, подписанный договор цессии должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра.

В соответствии со сделкой уступки, лицо, передающее право на недвижимое имущество, переуступает его третьему лицу, за установленную плату, кроме того, происходит и перевод обязанностей.

По сделке переуступки допускается переход:

  1. Права требования на передачу квартиры в собственность.
  2. Права аренды на объект недвижимости (например, земельный участок, нежилое помещение и т.д.).
  3. Иные права.

Возможно передать обязанности другому лицу. К примеру, долговые обязательства по возврате задолженности по договору займа или кредитному договору.

Однако договор цессии получил широкое применение, потому что он выгоден для всех сторон соглашения.

Как правило, предметом договора цессии выступает объект недвижимости, точнее права на него.

Согласно договору переуступки права на жилплощадь в новостройке, приобретатель квартиры, должен уплатить денежные средства за нее застройщику, что соответствует договоренности между сторонами основного договора.

К примеру, физическое лицо Д. покупает квартиру в строящемся доме, и несет обязанность по ежемесячной уплате пая.

Но его финансовое положение изменяется, и он больше не имеет достаточной суммы для покрытия ежемесячных платежей.

Выходом из ситуации является подписание с гражданином Н. сделки переуступки, который соглашается вносить остаток средств за жилье в новостройке, и приобрети в итоге право собственности на квартиру.

Сделка выгодна как для первоначального пайщика, который избежал ответственности за неуплату средств застройщику, так и новому пайщику, который становится собственником квартиры. Кроме того, застройщик также остается в плюсе, потому что обязанности дольщика продолжают выполняться.

Суть переуступки права состоит в замене одного лица в обязательстве другим. Посредством нее допускается передача своего пая в ЖСК.

Что нужно выяснить перед заключением сделки

Перед оформлением и подписанием договора цессии, следует проверять определенные моменты, в частности:

 Какие расчеты происходили у пайщикадо настоящего времени с фирмой-застройщиком
  Размер денежных средств, которые нужно внести новому владельцу паядля того, чтобы застройщик предоставил согласие в письменном виде на изменение покупателя.
Дополнительно следует проверить следующие обстоятельствакоторые непременно обнаружатся:

  • Каким образом совершается прием в жилищно-строительный кооператив;
  • Размер начального взноса для вступления в члены ЖСК;
  • требуется ли платить установленную ежемесячную (ежеквартальную) сумму денежных средств;
  • кто платит услуги ЖКХ до того момента, пока на квартиру не будет зарегистрировано право собственность;
  • прочие существенные моменты участия в строительном кооперативе

После выяснения вышеназванных моментов, гражданин будет располагать наиболее полной информацией для принятия решения о том, стоит ли оформлять сделку переуступки па на недвижимость.

Правовые основы

Независимо от объекта недвижимости, на который уступается право, переуступка представляет собой юридическую сделку.

Правила и особенности заключения договора цессии регламентированы в статьях 388—390 гражданского кодекса РФ.

Поскольку квартира расположена в ЖСК, то следует руководствоваться нормами Раздела V Жилищного кодекса РФ.

Процедура регистрации сделки переуступки пая на объект недвижимости выполняется на основании положений п. 2 ст. 164 Гражданского кодекса РФ. Договор цессии в отношении пая заключается соответственно ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 «О долевом участии в строительстве».

Договор переуступки пая в ЖСК

При переуступке одним гражданином своего права на недвижимость третьему лицу, данная сделка должна основываться на подписанном договоре.

Договор цессии составляется в простой письменной форме и проходит обязательную регистрацию в службе Росреестра.

Поскольку передается пай в жилищном кооперативе, собственность на жилплощадь оформляется лишь после выплаты пая в полном объеме. Обычно, этот момент наступает после сдачи дома в эксплуатацию.

Величина пая и регулярных платежей, обычно, рассчитываются таким образом, чтобы закрыть задолженность к сроку завершения строительных работ и ввода объекта.

Пай — это денежный взнос в качестве оплаты за жилплощадь, строящуюся ЖСК. Поэтому необходимо помнить об особенностях участия в жилищном кооперативе.

Первый пайщик уже стал участником кооператива. А после переуступки права новый приобретатель пая становится членом ЖСК вместо старого пайщика.

Чтобы стать членом ЖСК потребуется:

  1. Заплатить взнос за вступление в кооператив.
  2. Общее собрание членов жилищного кооператива должны одобрить его вступление.

Поскольку предметом сделки является жильё в кооперативе, нужно учитывать следующее:

Возможность выхода первого продавца из ЖСК после выплаты паяпри этом полная сумма пая должна быть ему возвращена
 Приобретатель может вступить в членство в жилищном кооперативеуплатив вступительный взнос и первый паевой платеж

Если стороны сделки приняли решение заключить уступку пая, то необходимо заручиться согласием руководителя кооператива. Вся документация также оформляется через ЖСК.

Другому лицу

Переуступка права на пай третьему лицу-гражданину основывается на Федеральном законе № 214. Новый пайщик, согласно данному законодательному акту, который оформил сделку с первоначальным пайщиком, может требовать от строительной компании и ЖСК передачи ему квартиры в определенные сроки.

В свою очередь, к нему переходят обязанности по полной выплате пая жилищному кооперативу.

Образец уведомления застройщика о переуступке прав требования ищите в статье: уведомление о переуступке права требования.

Между родственниками

Законодательно не установлен запрет на оформление сделки переуступки пая между родственниками. В случае необходимости гражданин имеет право на передачу своего права близкому родственнику. При этом купленные права на жилье переходят члену семьи.

Также преимуществом уступки права пая недвижимости близкому родственнику является то, что продавец не несет обязанности по уплате налога на доход физических лиц.

Но родственные связи нужно доказать определенными документами:

 С помощью свидетельства о рожденииподтверждается родство между родителями и детьми
 Свидетельство о бракеудостоверяется родство между супругами

К близким родственникам относятся:

  • Родители и дети;
  • Супруги;
  • Бабушки, дедушки и внуки.

Алгоритм оформления сделки

Сделка переуступки пая на объект недвижимости физическому лицу заключается письменно и подписывается продавцом и покупателем.

Порядок заключения соглашения также зависит от того, полностью ли выплачена сумма пая.

При полной оплате пая, получать согласие у застройщика не требуется, поскольку право собственности на жилплощадь уже принадлежит гражданину.

Поэтому он может заключить в отношении квартиры любой гражданско-правовой договор: договор дарения, купли-продажи, мены и т.д. В этом случае он передает права владения, пользования и распоряжения жильем.

В случае неполной оплаты пая, покупателю уступаются права требования в отношении объекта недвижимости, а также обязанность по погашению оставшейся невыплаченной сумме пая.

При передаче обязанности по погашению долга, нужно получить разрешение от застройщика на изменение должника в письменной форме.

А в случае оплаты пая посредством предоставленного ипотечного кредита, также письменное согласие банка, выдавшего его.

Застройщик во всех случаях необходимо уведомить о состоявшейся переуступке. Первоначальный пайщик должен это сделать.

Поимо этого, необходимо убедиться, что строительная компания получила соответствующее извещение.

Уведомление лучше всего направлять почтовым отправлением с уведомлением или передавать лично в офисе застройщика и ставить на своем экземпляре документа отметку о вручении.

Такая отметка послужит доказательством получения застройщиком уведомления, если последний заявит, что его не известили надлежащим образом.

Порядок оформления договора цессии включает следующие действия:

 Подготовка сторонами соглашения требуемых документовпередача первым дольщиком всех бумаг покупателю, которая удостоверяется актом, подписанным покупателем и приобретателем пая
  Составление предварительного договора уступкипо этому договору не уплачиваются денежные средства, он служит для установления условий будущей основной сделки. При достижении договорённости по всем условиям стороны заключают основную сделку, после чего он проходит регистрацию в ФКП Росреестра

Потребуется узнать, не имеется ли долга по оплате пая первоначальным покупателем.

Чтобы подтвердить отсутствие задолженности нужно получить справку от застройщика.

В случае неоплаты первым пайщиком взносов продолжительное время, застройщик может отказаться от выполнения обязанностей по договору. В этом случае негативные последствия несет последний покупатель.

Требуемые бумаги

Все стороны сделки подготавливают необходимые документы. К ним относятся:

  Паспорта граждан РФудостоверяющие личности первого и последующего покупателя
 Документы от застройщика, доказывающие законность производимых строительных работВ том числе:

  1. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. Разрешение на строительство;
  3. Учредительная документация;
  4. Выписка из реестра юридических лиц;
  5. Выписка из ЕГРН на объекты недвижимости;
  6. Иные бумаги.
 Согласие на переуступку пая в письменном видеДокумент, подтверждающий отсутствие задолженности перед фирмой-застройщиком по выплате пая
 Справка об участии в жилищном  кооперативеподтверждение оплаты вступительных и членских взносов
 Решение собрания членов ЖСК о принятии в него покупателяакт приемки документов
 Если основной покупатель состоит в бракенужно согласие другого супруга на заключение сделки
 Прочие бумагикоторые истребованы специалистами МФЦ в ходе гос.регистрации сделки переуступки

Особенности уплаты налога

Первоначальный приобретатель жилья получает доход от продажи пая. Следовательно, в соответствии с налоговым законодательством, он несет обязанность по уплате подоходного налога от полученной выгоды – 13%.

В силу ст. 220 Налогового кодекса РФ, покупатель пая, в свою очередь, может воспользоваться правом на применение налогового вычета.

Помимо этого, при использовании при покупке пая кредитных средств, он имеет право на получение вычета с внесенных по ипотеке процентов.

Продающее пай лицо лично заполняет декларацию 3-НДФЛ, и направляет ее в налоговую службу по месту своего жительства.

Какие имеются риски

У любой сделки по распоряжению недвижимостью существуют возможные риски.

Чтобы свести их к минимуму необходимо:

 Обратиться за помощью к знающему юристуспециализирующемуся в области договора долевого участия в строительстве
 В соответствии с договоромтщательно изучить пункты предварительной сделки
 Обсудить все пункты предстоящего соглашенияпри отсутствии спорных вопросов, подписать основной договор цессии

Юридическое сопровождение уступки пая позволит минимизировать риски при оформлении соглашения.

: Переуступка пая в ЖСК: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-paya-na-nedvizhimost-v-zhsk/

Продажа долга по цессии новому кредиитору – юридическая помощь

Продажа переуступки права требования

Наименование услугиСтоимость*
Составление договора цессииот 3000 – 4000 рублей
Проверка договора цессииот 3000 – 5000 рублей

*Работа юриста с договором цессии возможна только после ознакомления с первичным договором, так как он может содержать условия, препятствующие перепродаже долговых обязательств

Возможности изменения сторон в случае долговых обязательств 

В этом случае обязательно требуется согласие кредитора

  1. Замена кредитора осуществляется через уступку права требования (купля-продажа долга по цессии)

Одобрение и согласие должника не требуется.

Оба вида правоотношений регулируются Гражданским кодексом и довольно сложны, поэтому выгодные для вас договоры могут быть составлены только хорошим юристом, знакомым с нюансами законодательства и судебной практикой.

Получение денежных средств по взысканию через смену кредитора

Решить вопрос взыскания денежных средств без самого взыскания поможет продажа или уступка долга. Часто это намного проще, чем сопровождать процедуру банкротстваили контролировать судебных приставов.

Переуступить обязательства можно и физическому и юридическому лицу. Поэтому долг при желании  можно продать и самому должнику.

Также существуют организации, специализирующиеся на профессиональных взысканиях и имеющие штат коллекторов.

Они получают от дебиторов деньги быстрее и эффективнее, а если это невозможно, то будут самостоятельно заниматься признанием должника банкротом и реализацией его имущества.

Ответственность первоначального кредитора

Изначальный кредитор не отвечает перед новым за процесс взыскания и выплату долга, но несет определенную ответственность относительно передаваемых обязательств.

  1. Переуступать можно только те обязательства, по которым имеется право взыскания и требование действительно
  2. Обязательство должно существовать во время совершения сделки или в договоре должно быть указано его возникновение в будущем
  3. У кредитора есть полномочия для процедуры передачи прав по взысканию долговых обязательств
  4. Права еще не были переданы другому лицу
  5. Кредитор своей деятельностью привел к возникновению возражения должника против выплаты долга

Продажа долга по цессии

Сначала разберемся с определениями

Договор цессии – договор о замене кредитора через продажу требований о взыскании.

Цедент – первоначальный кредитор.

Цессионарий – новый кредитор.

Цессионар – должник, чью задолженность продают.

Одним из юридических нюансов является различие дарения и соглашения о продаже долга по цессии – это разные типы сделок, которые оформляются по разному. По договору цессии можно продать и весь долг с процентами его его часть.

Денежные суммы, выплачиваемые за продажу долга должны быть заранее оценены исходя из вероятности истребования долга. Неправдоподобные цифры в договоре обязательно вызовут вопросы у налоговых органов, поэтому рекомендуем заранее подготовить аргументацию своей позиции по указанной сумме.

Для обоснования перевода долга и суммы сделки до подписания соглашения можно составить служебную записку с указанием цены нового договора, возникших со взысканием проблемах, понесенных финансовых тратах и причинах продажи долговых обязательств.

Какие особенности есть у оформления договора цессии

  1. Согласие должника получать не требуется, но о смене кредитора его обязательно нужно будет проинформировать
  2. Новый кредитор покупает не только основной долг, но и проценты к просроченной сумме
  3. Продавать можно не все виды задолженностей

Российским законодательством запрещено заменять получателя долга в тех случаях, когда на выплаты влияет личность должника. Кроме алиментных обязательств к таким случаям относятся:

  • выплаты после причинения морального вреда
  • выплаты после нанесения физического ущерба
  1. Оформление и условия купли-продажи долга напрямую зависят от таковых у первоначального договора. К примеру, если первоначальный договортребовал нотариального заверения, то новый договор также его потребует.
  2. Возможность замены кредитора может быть запрещена условиями первоначального договора и в этом случае сделка по уступке долга окажется недействительной, кредитор будет нести гражданскую ответственность за нарушение соглашения.
  3. В соглашении обязательно должна быть указана сумма оплаты за уступку требования. Изначальный кредитор не может передать требования по договору бесплатно, если это не дарение.

договора цессии

Так как отдельного документа, определяющего нормы составления договора цессии нет, учитываются требования 24 Главы Гражданского кодекса.

  1. Форма нового соглашения должна быть письменной и соответствовать имеющемуся договору
  2. Если первоначальный договор требовал заверения у нотариуса или государственной регистрации, новый договор также подлежит этим требованиям
  3. Должны быть подробно описаны основания возникновения требования о взыскании, включая все реквизиты договоров и номера решений судов.
  4. В перечне обязанностей сторон рекомендуется указать, кто будет извещать ответчика. Обычно в этом в первую очередь заинтересован новый кредитор, цессионарий. Также помните, что первоначальный кредитор не отвечает за действия должника и возможность последующего взыскания.
  5. Денежная сумма, включающая проценты, штрафы и неустойки, которую подлежит взыскать.
  6. Цена сделки и порядок оплаты по договору.
  7. Реквизиты сторон.

К договору цессии должны быть приложены документы, подтверждающие наличие обязательств: соглашения, судебное решение, имеющиеся акты приемки-передачи, счета, накладные ит.д.

Продажа долговых обязательств физическому лицу

Заключить договор о переуступке прав требования можно с юридическим лицом, например, с коллекторским агентством, и с физическим лицом, выставив её на торги. При этом в реквизитах сторон будут указаны паспортные данные, все остальные части соглашения будут соответствовать договору с юридическим лицом.

Оформление передачи долга через суд

Когда должник игнорирует свои обязательства, права можно передать не только по договору, но и подкрепить свою позицию судебным решением.

  1. Находим компанию, которая готова купить ваш долг по исполнительному листу.
  2. Оформляем и подписываем договор цессии.
  3. Обязательно извещаем должника о смене кредитора.
  4. В Арбитражный суд направляем иско замене стороны по имеющемуся делу, приложив подписанный договор цессии о смене кредитора и документы, подтверждающие извещение должника.
  5. Полученные новые решение суда и основанный на нем исполнительный лист подаем в службу судебных приставов.

Уведомление должника о смене кредитора

Если должника не уведомляют о замене кредитора, он может продолжить выплаты старому кредитору и тем самым уменьшить размер требований.  Также он будет вправе подать в суд, требуя признать договор цессии ничтожным и попытаться его оспорить.

Пункт об обязательном уведомлении должника, цессионара, желательно включить в договор о переуступке прав. Само информирование можно организовать направлением заказного письма с уведомлением о вручении. Основанием для уступки права будет копия договора и подтверждения платежа нового кредитора.

Форма составления уведомления законом не регламентируется, но должна содержать следующие данные:

  • какая организация или физическое лиц является новым кредитором
  • какое право требования взыскания передается
  • подписи кредитора/ов
  • основание для переуступки прав требования

Источник: https://9610717.ru/uslugi/vzyskanie-debitorskoj-zadolzhennosti/prodazha-dolga-po-cessii/

Что такое договор цессии простыми словами: отличие от переуступки прав

Продажа переуступки права требования

Последние изменения: Январь 2020

С каждым годом потребительские кредиты становятся все более и более популярными. Нестабильная экономическая ситуация в стране, неправильный расчет собственных ресурсов заемщиками, чрезмерная закредитованность граждан – все эти факторы являются причиной того, что далеко не все кредиты выплачиваются.

Не редкость, когда банки избавляются от проблемных долгов путем передачи кредитного портфеля коллекторам. Столкнувшись с коллекторами, неплательщики узнают, что их долг был передан третьим лицам по договору цессии.

Что означает переуступка прав требования, или, что такое договор цессии простыми словами, разъясняется в данной статье.

Что это такое договор цессии

Если отбросить юридическую терминологию, под цессией понимается замена кредитора. Сменяется взыскатель, при этом суть обязательств не меняется. Наиболее распространено подобное явление в банковской сфере. Для кредитно-финансовых организаций подобная схема является достаточно удобной.

Как правило, передаче подлежат безнадежные долги.

Взыскивать задолженность самостоятельно достаточно накладно, тем более что положительное судебное решение не является гарантией фактического возврата денежных средств.

Договор цессии позволяет кредитору гарантированно возместить часть понесенных расходов, поэтому такой способ разрешения вопроса с непогашенной задолженностью в банковской среде очень популярен.

Важно! Заключение такого соглашения производится исключительно в письменной форме.

Как было сказано выше, такой подход наиболее применяется в банковской сфере, однако понятие переуступки намного обширнее. Например, речь может о долевом строительстве, когда происходит покупка квартиры по договору уступки права требования. При возведении объектов жилой недвижимости застройщики привлекают покупателей квартир уже на стадии строительства.

При этом застройщик заключает с покупателем договор долевого участия (ДДУ), который регистрируется в ЕГРН.

На основании ДДУ дольщик впоследствии оформляет квартиру в собственность, после того как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Несмотря на то, что недвижимость не находится в собственности, дольщиком в любой момент может быть осуществлена переуступка прав по договору купли-продажи.

Таким образом, фактически передается право на оформление квартиры в собственность иному лицу после завершения строительства.

Следует обратить внимание на отличия цессии от переуступки права по договорам ДДУ – во втором случае вследствие такой сделки вместе с правами переходят и обязательства, поэтому такие рода соглашения, хотя и являются разновидностью переуступки правомочий, не могут быть отнесены к цессии.

Важно! Когда первоначальным участником долевого строительства не производились выплаты доли в полном объеме, прежде чем будет оформлен договор уступки права требования на квартиру, требуется получение согласия от застройщика.

Читайте: какие риски возможны при покупке квартиры по переуступке прав.

 

Возможность передачи требований другому лицу регламентирована ст. 382 ГК РФ.

При этом переход таких требований от одного кредитора к другому не требует согласования с должником, однако уведомление последнего необходимо. Руководствуясь ст.

385 ГК РФ должник правомочен не исполнять обязательств перед новым взыскателем до тех пор, пока ему не будут предъявлены доказательства перехода долга третьему лицу.

Исключением являются случаи, когда должником было получено уведомление от первоначального взыскателя. Передача правомочий на осуществление взыскания от одного лица другому происходит посредством заключения письменного соглашения.

Стороны такого соглашения именуются цедент и цессионарий:

  1. Цедент – сторона, которая осуществляет передачу права требования.
  2. Цессионарием именуется новый кредитор по договору.

При заключении подобного соглашения, согласно ст. 390 ГК РФ, цедент несет ответственность за недействительность передаваемых цессионарию сведений относительно задолженности, однако первоначальный кредитор не несет никакой ответственности за неисполнение должником законных требований нового взыскателя.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие условия для цессионного соглашения:

  • передаваемые требования существуют на момент уступки (либо будут иметь место в будущем);
  • цедент имеет соответствующие правомочия на совершение сделки;
  • цедентом не был заключен аналогичный договор ранее с иным лицом;
  • первоначальным кредитором не совершались действия, которые могли быть стать основанием для возражений по поводу уступки прав требования со стороны должника.

С переуступкой права первоначальные требования не меняются, сменяется только кредитор.

В каких случаях может применяться переуступка прав

Как пояснялось выше, уступка права может применяться при замене участников долевого строительства, когда к покупателю переходят права и обязанности изначального дольщика.

Разновидность уступки, цессия, наиболее применима к финансовым обязательствам. При этом цессия может затрагивать не только неуплаченную задолженность.

Например, такое соглашение может быть заключено между сторонами с целью передачи правомочий на получение выгоды по дивидендам от вкладов или ценных бумаг.

Сторонами сделки могут быть как обычные граждане, так и юридические лица.

В отдельных ситуациях, когда речь идет о передаче долговых обязательств, кроме цедента и цессионария в качестве одной из сторон соглашения может выступать и сам должник.

Законом указывается недопустимость оформления цессионного соглашения при обстоятельствах, когда речь идет об уступке обязательств личностного характера:

  • алиментная задолженность;
  • долговые обязательства одного супруга по отношению к другому вследствие развода и раздела имущества;
  • моральное возмещение;
  • компенсация вреда, связанного с причинением вреда жизни или здоровью.

Как правило, чаще всего предметом цессионной договоренности становятся долговые обязательства, связанные с задолженностью по кредитам и займам, коммунальным платежам, долги сотовым операторам за услуги связи.

Подведение итогов

Разобрав в статье, что такое договор переуступки права на квартиру, непогашенную задолженность или получение дивидендов, необходимо отметить, что такого рода соглашения обычно носят возмездный характер, хотя могут быть и безвозмездными.

Именно поэтому часто используется такой термин как продажа по цессии. Что это такое, объяснялось выше – простым языком одно лицо покупает у другого лица определенные права. От смены кредитора объем таких прав не меняется.

Пример

Например, если речь идет о цессионном соглашении между кредитно-финансовым учреждением и агентством по сбору просроченной задолженности, агентство в качестве цессионария не вправе увеличить объем требований первоначального кредитора к должнику по своему усмотрению.

Продажа долга путем заключения цессионного соглашения не прерывает срок исковой давности.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/chto-takoe-dogovor-tsessii-prostyimi-slovami/

Как продать по переуступке квартиру прав?

Продажа переуступки права требования

Большая часть квартир в новостройках покупается по договору долевого участия (ДДУ), когда само жилье находится на стадии котлована. Это выгодно покупателю, поскольку квадратные метры обходятся ему дешевле почти в половину. Многие пользуются этим и приобретают жилье в качестве инвестиции, с целью выгодно продать его незадолго до сдачи дома.
 

Договор заключается, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, соответственно, дольщик еще не зарегистрирован на своих квадратных метрах. Как продать по переуступке квартиру? Об этом мы расскажем в данной статье.

Что такое договор переуступки прав и в чем его преимущества

По большому счету эта сделка мало чем отличается от типичной купли-продажи, но есть нюансы. Первый состоит в том, что такая сделка возможна только до того, как здание будет сдано в эксплуатацию. Раньше, чем будет известна дата сдачи, продажа не имеет смысла, будет сложно найти покупателя.

Но когда информация получена, тянуть не стоит – поиски покупателя и различные формальности могут затянуться, а если дом успеют сдать, придется продавать квартиру на общих основаниях. Второй нюанс – оформление договора переуступки происходит проще, чем при купли-продажи.

Основное преимущество такого предприятия, как продать по переуступке квартиру, для продавца очевидно – он приобрел ее по сниженной цене, а продает, накинув несколько сотен тысяч. Покупатель тоже имеет выгоду: жилплощадь стоит меньше, чем будет после сдачи дома в эксплуатацию.

Вторым серьезным плюсом для покупателя становится, что он почти ничем не рискует: при заключении ДДУ на стадии котлована существует вероятность, что застройщик не выполнит своих обязательств, и дольщик останется ни с чем. При заключении договора переуступки этот риск минимален, ведь дом почти готов.

Упрощенная процедура, требующая минимума документов и времени, станет дополнительным преимуществом сделки.
 

По сравнению с покупкой вторички, сделка с переуступкой не представляет сложностей с юридической чистотой. Количество собственников точно известно.
 

Процедура продажи по переуступке прав

Перед тем, как продать квартиру, стоит составить план действий, в который будут входить:
 

  • Оценка стоимости недвижимости на текущий момент;
  • Поиски покупателя;
  • Показы жилья, если это возможно;
  • Получение разрешения на переуступку права у застройщика и банка (если квартира была куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • Обсуждение с покупателем нюансов и условий сделки, сбор пакета документов;
  • Регистрация договора переуступки в соответствующих госорганах.

Оценка

Оценка является обязательным условием, без которого продать по переуступке квартиру не получится. Ее можно провести самому или пригласив специалиста.
 

Первый вариант бесплатен, но не особенно точен: вы можете прогадать или наоборот назначить несоразмерно высокую цену, на которую не найдется покупателя. Формула оценки проста: смотрите на сайтах цены на такие же квартиры на рынке и делаете скидку процентов двадцать.
 

Второй вариант: приглашение оценщика потребует оплаты, зато оценка будет проведена по множеству критериев и сложных формул с официальным заключением, с которым покупателю будет сложно поспорить. Процедура оценки занимает около недели.
 

Поиски покупателя

На этой войне все средства хороши: сарафанное радио, объявления на столбах, в бесплатных газетах и интернете. Но наиболее действенным будет обращение в агентство недвижимости. Профессиональные риэлторы справятся с поисками покупателя намного быстрее.

Не исключено, что у них уже есть на примете человек, который только и ждет, пока кто-то решит продать по переуступке квартиру. К тому же риэлторы имеют доступ к гораздо большему количеству площадок для подачи объявлений, что значительно ускоряет продажу.

 

Показы квартиры

Поскольку обычно мероприятия по переуступке прав затеваются, когда до сдачи дома в эксплуатацию остаются считанные месяцы, покупатель уже имеет возможность оценить квартиру не на плане, а в натуральном виде, хоть бы и в виде коробки.

Это тоже можно отнести к достоинствам покупки жилья на последних стадиях строительства.

Если по каким-то причинам решение продать по переуступке квартиру пришло задолго до того, как дом будет сдан, покупателю придется удовольствоваться планом или 3D-макетом.

Письменное разрешение застройщика необходимо в том случае, если сумма по ДДУ выплачена не полностью. Впрочем, даже если у продавца нет перед застройщиком никаких обязательств, разрешение лучше получить.

С банком сложнее. Его разрешение требуется, если жилье приобреталось в ипотеку, и кредит еще не погашен. В этом случае продавцу потребуется не только разрешение на продажу, но оперативное погашение кредита.
 

Обсуждение условий сделки

Если продавец не обременен задолженностями перед банком или застройщиком, обсуждение условий сделки не затянется. Потребуется назначить дату регистрации, а также определить порядок передачи средств.

Заключение договора

Перед тем как продать по переуступке квартиру, необходимо удостовериться, что в наличии все необходимые документы. Для оформления договора понадобятся договор долевого участия, паспорта обеих сторон сделки и разрешение застройщика. Это все.

В данном случае ДДУ сочетает в себе функции правоустанавливающего документа, который доказывает, что продавец действительно владеет квадратными метрами, техпаспорта жилья и справки из БТИ.

В договоре должны быть отражены следующие моменты:

  • Паспортные данные обоих участников сделки;
  • Полная информация о продаваемой квартире: адрес, площадь, на каком этаже находится и так далее;
  • Стоимость жилья цифрами и прописью, а также условия расчетов между сторонами;
  • Условия сделки;
  • Дата и подписи всех участников.

Поскольку переуступка прав осуществляется по упрощенной схеме, ее регистрация не требует уплаты госпошлины. Договор может, но не обязательно должен, заверяться нотариально. Если стороны решили воспользоваться услугами нотариуса, им придется заплатить 2-5 тысяч рублей. Если решили обойтись без него, то единственным видом расходов по сделке станет оплата за квартиру и налог. 13% от дохода придется по закону отдать государству.

Оформить регистрацию можно буквально за пару дней, но в среднем на это уходит около недели, если продавец и покупатель никуда не торопятся.
 

Особенности сделки

Нередко продать по переуступке квартиру планирует не частное лицо, а юридическое. В роли продавца может выступать инвестор. Он заранее приобретает жилые помещения с целью получения выгоды при продаже.

 Вместо паспорта физлица при заключении договора понадобится  устав компании, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых человек, подписывающий договор, получил на это право. В остальном же процедура остается прежней.

Если жилплощадь приобреталась супружеской парой и находится в совместной собственности, то дополнительно в пакет документов следует добавить согласие супруга или супруги продавца на сделку.

Простая сделка может таить подводные камни.

 Чтобы миновать их без проблем, обращайтесь в АН «Владис». Грамотные юристы и риэлторы сделают все необходимое, чтобы сделка состоялась быстро и прошла без сучка и задоринки.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-prav

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Продажа переуступки права требования

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.

Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ — сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, — это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов.

Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы — поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

“Сам себе не продашь — никому не продашь” — главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», — поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая — это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, — объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, — поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса “Абсолют банка” Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты.

Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, — все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/43517942-pereustupka-prav-po-ddu-nyuansy-slozhnosti-riski-dolschika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.