Продажа недвижимости альтернатива

Содержание

Альтернативная сделка: за и против

Продажа недвижимости альтернатива
| СМИ о нас | Альтернативная сделка: за и против

5 апреля 2007

Любой человек, решивший сменить одно жилье на другое, неизбежно попадает на вторичный рынок недвижимости. Даже если он хочет купить жилье в строящемся доме, старую квартиру продавать все равно придется на вторичке.

Те, кто сталкивается с этой ситуацией впервые, обычно просто рассказывают риэлтору, что у них есть, и что они бы хотели взамен.

Прежде чем отдавать риэлтору бразды правления, неплохо немного разобраться в структуре сделки, во всяком случае, если вас интересует результат.

Два пути к одной цели

Существуют два основные варианта. Первый – сначала продать свою, потом покупать новую квартиру (на риэлторском жаргоне это называется чистая продажа и чистая покупка). Второй вариант – провести так называемую “альтернативную сделку”, когда продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно.

Альтернативная сделка имеет ряд неоспоримых преимуществ. Первое – сроки. Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно. Раньше все сделки в цепочке регистрировались тоже одновременно, но независимо друг от друга. Поэтому, если одно звено оказывалось бракованным, распадалась вся цепочка.

Затем Москомрегистрация (ныне Росрегистрация) пошла навстречу рынку, согласившись проводить пакетную регистрацию. Итак, первый плюс налицо – один месяц (или две недели при ускоренной регистрации) и все кончено: ваша квартира продана, новая куплена. Можно переезжать.

Другой плюс в том, что вы продаете свою квартиру только тогда, когда найдена новая. То есть, ,не может сложиться ситуация, когда, продав квартиру, вы надолго зависаете с наличными.

Вполне возможен вариант, когда вы продали, скажем, двухкомнатную квартиру, а через три месяца оказалось, что на эти деньги можно купить только однокомнатную. Альтернатива страхует от такой ситуации.

Но есть и минусы. Главный из них – непрозрачность альтернативных сделок. Вы никогда не будете знать, за сколько продана ваша и куплена новая квартира. Вы, конечно, можете спросить своего риэлтора об этом, но проверить его ответ невозможно.

Разумеется, бывают разные риэлторы, в том числе и вполне порядочные. В связи с принятой на рынке технологией проеведения подобных сделок, понятия “порядочность” или “непорядочность” вообще неуместны. Участник альтернативы практически всегда платит скрытую комиссию.

Некоторых наивных людей (особенно пенсионеров, которым понятнее система обмена) привлекает в альтернативе то, что риэлтору вообще ничего не надо платить – можно подобрать такую квартиру, что комиссия будет встроена в цену сделки.

Риэлторы этим грамотно пользуются: когда они видят таких клиентов, они говорят: “Мы вам организуем обмен, а платить ничего не надо”.

Все не так просто, как кажется

В упрощенном виде схема выглядит так. Допустим, в цепочке всего три квартиры – А, Б и В. Ни у кого нет денег.

Чтобы разрубить гордиев узел, нужен покупатель Г, у которого деньги есть – это самое ценное звено и его постараются сильно не обижать (иначе он откажется от цепочки и потребует себе вариант на открытом рынке).

Участники А, Б и В получат квартиры, которые будут на 10-15% дешевле, чем позволяли вырученные за их прежние квартиры деньги: около 5% уйдет на официальную, остальное – на скрытую комиссию. Реальным источником комиссионных послужат живые деньги, полученные от покупателя Г.

Руководители некоторых солидных агентств недвижимости в последний год не раз говорили, что из-за быстрого роста цен альтернативные сделки постоянно разваливались: пока подбирались все варианты, цены поднимались настолько, что клиенты отказывались от участия в них.

Дело доходило до того, что некоторые собственники отзывали документы, уже сданные на регистрацию. Это даже привело к обсуждению изменения законодательства, которое не позволило бы отзывать документы с регистрации в одностороннем порядке.

Так что многие риэлторы предпочитают без лишних хлопот провести за то же время несколько обычных сделок, чем биться с цепочками.

Сейчас, конечно, ситуация с ценами совсем другая – они практически не меняются, а количество представленных на рынке квартир значительно выросло. В таких условиях собрать цепочку сделок гораздо легче. Однако цепочки разваливаются не только из-за растущих цен.

Представьте себе, что один из собственников потомственный алкоголик, у которого семь пятниц на неделе. Сегодня он согласен на все, завтра на трезвую голову от всего гневно отрекается.

Или кто-то может просто не знать о существенных юридических нюансах: например, о необходимости согласия со стороны бывшего супруга (который, как назло, в командировке в Антарктиде). В последний момент могут всплыть органы опеки, да мало ли что – жизнь полна неожиданностей. Так что такие сделки часто затягиваются на три и более месяцев.

И наконец, еще один минус альтернативных сделок – даже официальные комиссионные выше, чем при обычной сделке. Еще недавно комиссия при альтернативе доходила до 7-8 процентов. За год комиссионные несколько снизились, но при альтернативе они все равно выше.

Прозрачность – это выгодно

Если вы решили, что продавать свою квартиру вслепую вы не хотите, то альтернативная сделка не для вас. Вам нужно сначала продать свою квартиру, а потом покупать новую. Только так вы будете в обоих случаях понимать цену сделки.

Некоторые, правда, ухитряются и здесь полностью довериться риэлторам: сделка проводится по доверенности, и люди даже не понимают, что часть суммы уходит мимо их банковской ячейки.

Но здесь рецепт прост: никогда ничего не подписывать, пока вы лично не обсудили с другой стороной сделки (продавцом или покупателем, а не его риэлтором!) все детали, включая цену.

Кстати, можно сначала купить новую, а потом продавать старую квартиру. Вы спросите, где взять деньги? Для этого существует новая разновидность кредитования – так называемые “перехватывающие кредиты”.

Вы закладываете свою старую квартиру и продолжаете в ней жить. Покупаете на кредитные деньги новую, спокойно продаете старую и гасите кредит. Однако, вариант “перехватывающего” кредита можно считать экономически безопасным только при быстром росте цен.

В условиях стагнации в эти игры лучше не играть.

Стандартный же вариант такой: продаете старую квартиру, а сами снимаете временное жилье, пока не купите новую квартиру. Или переезжаете к родственникам, а мебель вывозите на склад. Затем покупаете новую квартиру и переезжаете туда. Конечно, это хлопотно. К тому же сняв квартиру на год, вы потеряете страховой депозит в размере месячной аренды, если съедете раньше срока.

Но игра стоит свеч. Если лишние 10-20 тысяч долларов для вас имеют значение, то можно пережить лишний переезд. Плюс не только в том, что вы лишите риэлтора возможности взять с вас скрытую комиссию.

Еще важнее, что и чистая продажа, и чистая покупка делает вас королем на рынке: вы сможете дороже продать и дешевле купить, да и выбирать будет легче – альтернативщики для вас будут не конкуренты.

Вооружившись этими знаниями, вы можете смело идти в офис к риэлтору. Будьте готовы, что вам красочно распишут преимущества альтернативы и развенчают все аргументы, содержащиеся в этой статье.

Недавний обзвон нескольких ведущих агентств недвижимости показал: большинство компаний продолжают навязывать клиентам альтернативные сделки.

Но выбор остается за вами – музыку заказывает тот, кто платит деньги.

КДО

Вернуться к списку прессы

этой новостью в
этой новостью в

Источник: https://miel.ru/press/2560/

Что такое альтернатива при продаже квартиры

Продажа недвижимости альтернатива

Понятие альтернативы при купле-продаже жилья вытекает из самого значения слова «альтернатива»:

Альтернатива (от лат. alternatusдругой) — возможность выбрать из нескольких вариантов, либо один из таковых вариантов.

То есть альтернатива – это разновидность договора, предполагающего параллельную реализацию одного жилого объекта и приобретение другого. Применяют и выражение «альтернативная продажа».

Этот вид сделки необходим, когда доля квартиры находится во владении несовершеннолетних либо пенсионеров, прочие виды договоренностей реализовать нельзя, когда среди собственников присутствуют стороны социально незащищенные.

Еще этот вариант используют, если иного недвижимого имущества нет у прежних владельцев и въехать им нужно в жилье покупаемое.

Такая купля-продажа оформляется исключительно нотариально.

Доля сделок альтернативной продажи весьма значительна – это пятьдесят процентов операций на рынке жилья, обычно, она происходит при расширении площади жилья, съездах и разъездах семей, расформировании коммуналки.

Приблизительная модель «альтернативы»

В основе альтернативы лежит синхронное оформление регистрационной документации на реализацию и приобретение жилья.

Сторонами являются покупатели и продавцы, бывает, что их несколько, обычно это происходит, когда семьи съезжаются и разъезжаются.

Иногда кто-то лишь продает, а бывает, что обе стороны продают и покупают, как с доплатами, так и без них, некоторые используют ипотечные договора.

Наиболее часто встречаются «сделки-паровозики», в которых участвует более двух квартир, бывало, что квартир в цепочке набиралось до десяти. Однако когда количество сторон растет, сложнее проконтролировать сделку, да и риски возрастают.

Среди рисков проведения подобных сделок, то, что в процессе её подготовки может измениться курс валюты, стороны могут передумать, кто-то из сторон будет отсутствовать.

Альтернативная продажа довольно сложна и предполагает соблюдение множества юридических аспектов, потому её проведение стоит доверять только профессиональным риелторам, которые способны провести проверку правомерности продажи квартиры, сделать прогнозы и дать грамотную оценку процедуре в каждом конкретном случае.

Регистрация собственников и несобственников

Надо помнить, что в момент оформления альтернативы все зарегистрированные владельцы жилья продолжают таковыми оставаться. После оформления всех документов они имеют возможность сняться с учета и осуществить соответствующую регистрацию по месту купленной квартиры. Особенности этого процесса оговаривают заблаговременно, отводя на него не более двух недель.

Обязательно следует учитывать, что если в жилых помещениях зарегистрированы не собственники, а те, кто просто пользуются помещениями, но не являются их владельцами, то они не обязаны выписываться из проданной квартиры.

Потому нужно быть крайне осторожными, учитывая все, ведь попав в ситуацию с наличием зарегистрированных несобственников в квартире, разрешить её возможно лишь в судебном порядке.

Желательные условия при альтернативной продаже недвижимости

Лучше всего заключая такой вид сделки пользоваться для расчетов аккредитивами – особым видом доступа сторон к банковским счетам, позволяющим гарантировать получение оговоренных в договоре денежных средств сторонами при предъявлении необходимых регистрационных документов.

Желательно обязательства сторон закреплять в нотариально заверенных заявлениях.

Помните, что при альтернативе квартиры передаются новым владельцам в обратном порядке по отношению к передаче денежных средств продавцам. Когда в сделке участвует более трех сторон, процедура может очень затянуться. Да и чем больше сторон, тем больше они рискуют.

Плюсы и минусы альтернативы для стороны, продающей жилье

Среди достоинств этого вида сделки отметим:

  • нет риска лишиться недвижимого имущества;
  • денежные средства сразу поступают к заинтересованным сторонам;
  • зарегистрироваться и переехать можно сразу после оформления документации, отсутствуют переходные этапы.

Присутствуют и определенные недостатки в альтернативе:

  • более низкая цена на жилье, чем хотелось бы продавцу;
  • длительный срок оформления договора, обусловленный подбором вариантов, согласовательным периодом и поисками заинтересованных в объектах недвижимости сторон;
  • достаточное непростое оформление авансовых платежей.

Для покупателей все обстоит немного иначе, существенными плюсами являются:

  • широкий ассортимент предлагаемых объектов;
  • сравнительно низкая стоимость жилья;
  • над сделкой работают профессиональные риэлторы;
  • дополнительным уровнем является контроль органов опеки и банка.

Присутствуют не радующие покупателя моменты:

  • сделка может сорваться, поскольку продающую сторону не устроит сумма либо скорость процесса;
  • поскольку альтернативная продажа оформляется долго, цена на недвижимость может вырасти;
  • существует риск возникновения конфликтной ситуации между сторонами.

Источник: https://kreditnyi-zaym.ru/chto-takoe-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Тип продажи альтернатива: что это такое, плюсы и минусы альтернативной продажи и порядок действий

Продажа недвижимости альтернатива

Что означает альтернатива при продаже квартиры? Всё просто: большинство граждан, которые продают свои квартиры, на вырученные деньги сразу же покупают новую квартиру. Иными словами, они меняют старое жильё на новое. Все договоры обязательно подписываются в один день. По статистике, именно альтернативная продажа занимает лидирующие позиции на рынке: более 80% сделок — это альтернатива.

Почему этот вид сделок так популярен? Что привлекательного в нём находят продавцы и покупатели? Тип продажи «альтернатива» — что это такое и какие документы для неё нужны, рассмотрим далее.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Вариантов продажи и покупки недвижимости много: мена, дарение, завещание. Одним из видов является альтернативная купля-продажи недвижимости.

В законе нет понятие «альтернативы», однако между собой риэлторы именно так называют эту сделку. Прежде всего это одновременная покупка и продажа новой квартиры.

Оформляется отдельными соглашениями и подписывается одновременно в один день. Все расчёты, операции и регистрация перехода права собственности происходит также моментально.

Причины для проведения альтернативной купли-продажи могут быть разные — улучшение жилищных условий, переезд в другой город и так далее. Иногда такая сделка включает в себя до 5-7 объектов. В таких случаях важно детально соблюсти порядок и не допустить ошибок, иначе вся цепочка нарушится. На практике были случаи, когда в сделке участвовало 15 объектов недвижимости.

Альтернативная сделка отличается определённой сложностью. Объектами такой сделки могут быть как квартиры в новостройках, так и площадь на вторичном рынке. Перед тем как подписать соглашения, сторонам нужно хорошо подготовиться и провести организационную работу.

Как организуется сделка

Особенность такой сделки заключается в том, что человеку приходится одновременно искать покупателей для своей жилплощади и подыскивать подходящий вариант для себя.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры имеет следующий порядок действий:

  1. Оценка недвижимости — производится оценщиком. Им может выступать как частное лицо, так и организация. Специалист на основе данных о вашей квартире определяет её рыночную и ликвидную стоимость.
  2. Поиск покупателя и квартиры.
  3. Проверка сделки на юридическую чистоту.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация договоров в Росреестре.
  7. Подписание актов приёма-передачи.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Порядок действий

Если вы решили заключить альтернативное соглашение, советуем вам внимательно изучить пошаговую инструкцию. Она поможет избежать негативных последствий в будущем и обезопасит от всевозможных рисков.

  1. Для начала нужно оценить недвижимость. Сделать вы это можете как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Самому оценить свою квартиру можно на основе среднестатистических данных — посмотрите, сколько денег просят за похожую квартиру другие продавцы. Если же вы привлекаете специалиста, он назовёт вам более точную и адекватную цену. Но помните, что за его услуги нужно платить.
  2. Выставка на продажу своего жилья. Сегодня сделать это может каждый — достаточно разместить объявление в интернете. В простой и лаконичной форме укажите характеристики жилья: площадь, адрес, наличие ремонта. Также вы можете воспользоваться услугами риэлторского агентства. Сотрудники самостоятельно подберут вам покупателей. Не стоит забывать, что это не на безвозмездной основе.
  3. Поиск новой квартиры. Здесь вам могут сыграть хорошую службу рекламные сайты в интернете или обращение в агентство недвижимости. Главное — укажите, что именно для вас важно в новом жилье — этаж, вид из окна, район. Обращайте внимание на фотографии апартаментов и на юридическую чистоту квартиры. На ней не должно быть обременений в виде ареста или залога.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи. Этот документ обязывает стороны заключить настоящий договор в будущем. Также в документе прописываются иные условия: способ передачи денег, информация о сумме, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств. В некоторых случаях суд может принудить заключить договор в обязательном порядке.
  5. Передача денег. Специалисты советуют передавать друг другу деньги через банковскую ячейку. Условие об этом также следует прописать в предварительном соглашении. Вы просто арендуете сейф в банке, где покупатель оставляет нужную сумму. После регистрации права собственности вы имеете право забрать эти деньги. Те же самые условия встречная сторона обязана выполнить в отношении вас.
  6. Заключение основных договоров купли-продажи и передаточных актов. После того, как все необходимые бумаги собраны, вы приступаете к основному этапу сделки. Составляется соглашение обязательно в письменной форме. Акт приёма-передачи подтверждает факт того, что продавец передал вам квартиру, а вы передали ему деньги. Договор купли-продажи недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Подписываются договоры одномоментно.

Важно! На государственную регистрацию при альтернативной сделке договоры также подаются одновременно.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Налогообложение при альтернативной сделке

Средства, которые участники получают от продажи своей недвижимости, облагаются налогом. При альтернативной сделке к каждому участнику возможно применять по два налоговых вычета, так как гражданин является и продавцом, и покупателем. В некоторых случаях разница между проданной и приобретённой недвижимостью облагается налогом. Так не происходит, если она отрицательная.

Уплата налога в первую очередь зависит от того, сколько времени вы владели квартирой на момент продажи. Лицо освобождается от уплаты налога, если квартира была в его собственности более 5 лет. Максимальный вычет для уменьшения налоговой ставки предусмотрен в 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из вырученных денег от продажи недвижимости. Рассмотрим на примере.

В 2015 году гражданин Иванов купил квартиру за 2 500 000 рублей. В 2017 году она продал её за 3 000 000 рублей. Так как жильё находилось в собственности у Иванова менее 5 лет, он обязан предоставить налоговую декларацию за 2017 год. Облагаемый налогом доход составит 2 000 000 рублей, так как из 3 000 000 вычитается максимальная сумма в 1 миллион.

Применить сразу два вычета возможно в следующих случаях:

  • лицо приобрело квартиру у постороннего гражданина, а не у близкого родственника. В противном случае у налоговой возникнут к вам вопросы.
  • вычет используется лицами впервые.
  • покупка и продажа недвижимости произошли в течение одного календарного года.

Важно. Не стоит забывать, что вычеты в 1 миллион рублей — максимальная сумма. Если вы продали квартиру за меньшую сумму, то вычет будет пропорционален ей. На практике же налоговики могут отказать вам в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиру. В таком случае вам предложат сначала уплатить налог с продажи, а уже потом применить вычет.

Не стоит указывать в договоре цену меньше, нежели она есть на самом деле. Необходимо указывать реальную стоимость по нескольким причинам:

  • заниженная цена представляет собой ещё один фактор риска. Обычно этой схемой пользуются злоумышленники. Они расторгают договор и остаются с деньгами, которые представляют собой разницу между полученными средствами и теми, которые им нужно вернуть.
  • налоговые органы могут заинтересоваться, почему квартира продаётся по такой низкой цене.

Заключение

Самостоятельно продавать квартиру описанным выше способом — трудный и затратный процесс. Поэтому советуем вам обратиться в агентство недвижимости — специалисты подготовят необходимые документы, согласуют условия сделки со встречной стороной, обезопасят вас от всевозможных рисков. Однако не стоит забывать, что их услуги не бесплатны.

Если же вы всё-таки решили самостоятельно заняться куплей-продажей своей недвижимости, то обращайте внимание на всевозможные ситуации и обстоятельства. Нужно быть уверенным в том, что встречная сторона не передумает, и ваша сделка пройдёт успешно. Также лучше заключить предварительный договор купли-продажи.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/alternativnaya-prodazha-kvartiry.html

Как я покупал квартиру в ипотеку. Альтернатива — DRIVE2

Продажа недвижимости альтернатива

Когда в объявлении о продаже квартиры написано “альтернатива”, это означает что в продаваемом жилье кто-то все еще проживает и собирается на ваши деньги купить себе новое жилье и переехать туда до того, как вы заедете в его квартиру.

Это почти всегда, подразумевает увеличенные сроки по выселению. Иногда в описании пишут “легкая альтернатива” или “подобранная альтернатива”, т.е. люди уже заранее нашли себе варианты и просто ждут покупателя, чтобы заключить зеркальные сделки и сьехать.

Но, не все так просто, как можно подумать.

Полный размер

Альтернатива, когда люди еще живут в том, что продают

Когда в альтернативной сделке учавствуют сразу несколько собственников с долями, процесс существенно усложняется. Ведь необходимо, синхронно подобрать 2 квартиры, подходящие по цене и при этом, вовремя внести авансы, чтобы не упустить ни одну из них, иначе процесс поиска может пойти заново.

В моем случае оказалось именно так. Первый звоночек появился, когда я услышал что одна из владельцев вдруг начала кататься и смотреть квартиры, хотя нам озвучивали то, что альтернатива у нее на момент получения аванса, уже была. Неделю она ездила, что-то смотрела, вместо того, чтобы внести аванс за то, что было подобрано заранее.

После того, как она наконец поняла, что первый вариант лучший, за него уже внес аванс кто-то другой. Тетка снова начала ездить смотреть и процесс продолжался почти три недели. Как только на горизонте замаячило что-то определенное, подобранная вторыми собственниками квартира тоже ушла. Т.е.

все вернулось на начало, с разницей в том, что у нас был четкий срок действия одобрения кредита, до 12 декабря.

И тут мы уже начали волноваться.

Вспомнили жутки отзывы об агентстве недвижимости (много негатива мы прочитали в тот вечер, когда вернулись после авансирования), о том что по тем документам что мы получили в обмен на аванс сложно получить его обратно, да и вообще, от нас блин, уплывала мечта, 4-х комнатная квартира в том месте, к которому мы уже морально привыкли. Фитнес, пивнушка, шаговая доступность до метро. Все вдруг стало казаться таким призрачным. Тем не менее, мы решили не поддаваться панике, собрались с духом и начали искать для себя альтернативные варианты, на случай, чтобы было с чем подаваться в банк до окончания срока одобрения ипотеки.

Снова загрузили приложение “Циан” на все телефоны и апогеем стало появление в выдаче той самой квартиры, за которую мы уже внесли аванс.

Подруга порывалась поехать и забрать аванс, но я обратил внимание на то, что телефон, данный в обьявлении, не отвечает и подумал, что не все так плохо.

Позвонил с двух разных левых симок, чтобы если телефон включится, то мне бы пришло смс и чтобы те, кто проверяет входящие по отключенному, могли мне перезвонить.

Успокоив себя этими бессмысленными действиями мы продолжили искать квартиры и сразу нашли с десяток подходящих.

Времени был вагон, так что сопоставляли цены и начали ездить, смотреть квартиры (ну типа, чтобы хоть какая-то была движуха).

На этот раз, процесс пошел довольно бойко, нам предлагали неплохие скидки, плюс те квартиры что мы находили, были действительно недорогими, но в каждой был какой-то косяк.

На Шереметьевской нашли сразу 2 квартиры, 3 и 4 комнатные в, похожем на наш, доме, но там не понравилась дорога к метро Бутырская, мимо промзоны и парковка у дома была затруднена.

Хотя метро Бутырская и Марьина Роща, это самое близкое к центру, что мы когда было находили.

Но район не понравился, обе квартиры были хуже (меньше площадь, хуже планировка, а на верхнем этаже обои с потолка свисали) чем то, за что мы внесли аванс.

Посмотрели квартиру в Коньково, находящуюся в аварийном доме (благо вовремя заметили это дело, благо циан это показал), посмотрели квартиры на Сходненской и Планерной.

В одной был проссатый кошками подьезд, в другой квартира убитая напрочь (какое-то гнетущее впечатление от нее осталось, будто сдох там кто-то), а ТЦ рядом с метро, так вообще, сцуко, окраина мира.

Какие-то шоблы малолеток в фудкорте, верхний этаж вообще опенспейс рыночный, жуть короче.

Заинтересовал район Ясенево, где продавалось 2 квартиры, но не понравилось в метро, потому что опять были эти “рюкзачники”, которые нас преследовали на серой ветке и на планерной. Там не менее, рыжую ветку продолжали рассматривать как приоритетную.

В Ясенево продавалось несколько квартир, в домах рядом с метро. Одна на первой линии, так что виден был вход в метро, другие чуть подальше. Но в той, что рядом, не было балкона. Там вообще дебильные дома с квартирами, где только некоторые имели балконы. А мне без балкона нельзя.

Попутно зарулили к товарищу и попали на ДР, так что обратно вернулись поздно и изрядно поддатые. Но немного отпустило. Ясенево смотреть больше не стали, но из избранного не удалили.

Хотя, список этот, редел с каждым днем на 1-2 позиции.

Видимо, не одни мы искали себе “дешево и сердито”, по большинству квартир было много показов, несмотря на то, что 3-ки весьма специфичный товар и тем более маломерки, в панельных домах.

Два раза в неделю связывались с риелтером, узнать положительные новости по квартире, вдруг наконец что-то замаячило на горизонте (тетка автивизировалась и нашла пару квартир) и мы заказали оценочный отчет, который подали в банк вместе с остальными документами на квартиру и заявка ушла в работу.

Не успели обрадоваться, как выяснилось, что опять поочередно сорвались обе выбранные альтернативные квартиры (обе находились в доме, где часть квартир была получена с нарушениями, а риелтер эту фишку просек и порекомендовал отказаться от таких рисков), а посмотрев на циан, обнаружили что 80% наших просмотренных квартир тоже проданы. Но тут уже надо было выбрать как-то путь и держаться его, никуда не сворачивая. Подруга в очередной раз дернулась вернуть аванс, но я убедил ее, что все равно, нормальные квартиры уже ушли и лучше немного подождать.

В это время одни из продавцов подобрали себе альтернативу и были готовы внести аванс, а вторые тоже выбирали уже из двух квартир и решили расширить себе возможности, взяв ипотеку.

Параллельно банк окончательно одобрил квартиру и даже назначил день сделки (наконец то, появились реальные даты в потоке неопределенности, длившемся 2 месяца и вытянувший бы нам нервы, если бы мы не были такими пофигистами).

Из-за того, что по второй альтернативе тоже была ипотека (ее брали сначала на одного человека, а потом поменяли на второго из-за возможности получения налогового вычета) они уже не успевали подать документы на квартиру и мы решили сделку разбить на две, заменив одну из альтернатив, обычной продажей с условием продления даты выезда на эту часть жильцов.

Другие продавцы нашли себе убитую однуху на первом этаже во вскрытыми полами, которую ранее снимали гаторбайтеры, так что им тоже нужно было время на ремонт. И мы договорились, что обоим продавцам мы увеличиваем срок выезда до одного месяца с момента регистрации ДКП в рег палате.

С такими условиями удалось выйти на сделку в назначенный срок. И тыц, очередной этап пройден.

Источник: https://www.drive2.ru/b/492201329049993590/

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

Продажа недвижимости альтернатива

Жизнь не стоит на месте и рано или поздно почти перед каждой семьей встает квартирный вопрос.

Кому-то необходимо увеличить площадь жилья, а кому-то получить взамен большой квартиры несколько маленьких. Из-за высоких цен на недвижимость мало кто сразу может купить желаемое. В таких случаях и применяются альтернативные сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры?

До 90 годов прошлого века в нашей стране не было частной собственности на недвижимое имущество. Все квартиры принадлежали государству. Единственным способом изменить жилищные условия был обмен.

Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой, это фактически обмен объектами недвижимости, который осуществляется через оформление договора купли-продажи.

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом сейчас обменять можно только жилые помещения, принадлежащие муниципалитету.

Владельцы приватизированных квартир могут продать свою недвижимость и купить другую. При альтернативной сделке эти договоры подписываются одновременно.

В альтернативной купле-продаже часто участвует не два собственника, а целая цепочка. Например, владелец трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных, а владелец одной из них приобретает двухкомнатную. При проведении такой сделки будет подписано и зарегистрировано пять договоров.

Способы организации сделки

Существует множество ситуаций, при которых альтернативная сделка является лучшим способом решения возникших проблем с жильем. На практики чаще всего встречаются следующие из них:

  1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
  2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
  3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

Найти две равноценных квартиры практически невозможно. Поэтому большая часть сделок с жильем являются по своей сути неравноценным обменом. По данным риелторов, их доля в московском рынке недвижимости составляет около 70%.

Если вы хотите узнать, как осуществить возврат налогового вычета при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Порядок действий при альтернативной сделке

Альтернативная продажа квартиры – достаточно сложный и долговременный процесс. Он может затянуться более чем на год.

Для того чтобы этого не произошло, необходимо максимально серьезно подойти к организации сделки.

Альтернативная состоит из нескольких этапов.

Для заключения договора купли-продажи и проверки юридической чистоты недвижимости понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы;
  2. Кадастровый и технический паспорт;
  3. Удостоверенное нотариусом согласие супругов всех участников сделки (при наличии);
  4. Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
  5. Выписка из домовой книги о количестве постоянно зарегистрированных лицах по адресу нахождения квартиры;
  6. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.

Риски и преимущества

По сравнению с обменом альтернатива позволяет выбрать любую квартиру из имеющихся на рынке.

Поэтому при необходимости приобретения новой недвижимости, муниципальное жилье лучше приватизировать и выставить на продажу.

Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит ваше время.

Накопить нужную сумму для покупки новой квартиры достаточно трудно, поэтому покупка новой квартиры привязывается к продаже старой. У вас минимальные риски потерять деньги, т.к. вы сразу покупаете новую квартиру.

Но есть у альтернативных сделок и ряд недостатков. Главный из них – высокая стоимость сделки.

Комиссия риелтора за альтернативу, в два-три раза выше стоимости проведения обычной купли-продажи. Это обусловлено сложностью соединения нескольких объектов в одну цепочку.

Нужно учитывать и то, что стоимость альтернативной квартиры обычно на 10-15% ниже свободной недвижимости. Небольшой дисконт позволяет привлечь покупателей со свободными деньгами, которые только ради экономии готовы стать участниками цепочки.

К затратам при проведении альтернативной сделки прибавляется и стоимость аренды банковской ячейки.

При составлении цепочки из нескольких продавцов и покупателей, высока вероятность ее разрыва из-за отказа одного из них в самый последний момент.

Это приведет к невозможности заключению всех договоров и поиску нового участника сделки. Чем длиннее цепочка, тем выше риск такого развития событий.

Налогообложение при альтернативной продаже

Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином в течении года.

В соответствии с действующим Налоговым Кодексом каждый продавец жилого помещения имеет право на имущественный налоговый вычет равный 1 млн рублей.

Помимо него, гражданин РФ может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости, его размер составляет 2 млн рублей.

Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета.

Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

Для того что бы воспользоваться имущественными вычетами, в местное отделение Налоговой службы до 30 апреля следующего за сделкой года нужно представить пакет документов, включающий в себя:

  • Заполненную форму 3-НДФЛ;
  • Договора купли-продажи;
  • Свидетельство о присвоение ИНН;
  • Копия паспорта;
  • Заявление о предоставлении налогового вычета.

С 2016 года вступают в силу изменения Налогового Кодекса, согласно которым этот срок увеличивается до 5 лет. Не попадают под действия новых норм только собственники жилья, полученного по безвозмездным сделкам. Например:

  1. По наследству или дарственной от близких родственников;
  2. По договору ренты;
  3. В результате приватизации муниципального или служебного жилья.

Очень часто стороны сделки указывают в договорах заниженную стоимость. Но с 2016 года и эта лазейка будет устранена. Согласно Федеральному Закону № 382 выручка от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. При нарушении этого правила налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.

При альтернативной сделке собственник жилья одновременно выступает в роли продавца и покупателя. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Советы профессионалов

  1. Главный залог успешной сделки – грамотный и опытный риелтор. Без специалиста практически невозможно разобраться во всех нюансах сделки и проконтролировать соблюдение ее условий всеми сторонами.
  2. Реально оценивайте свои возможности. Продажа квартиры по завышенной цене или поиск очень дешевой квартиры приведет только к бесконечной трате времени на подбор вариантов.
  3. Внимательно отнеситесь к предварительному договору купли-продажи. В нем обязательно должны быть прописаны условия его расторжения и возврата аванса.
  4. Решаясь на альтернативную сделку нужно набраться терпения. Между внесением аванса и заключением основного договора может пройти несколько месяцев. Сроки выхода на сделку зависят от количества участников цепочки и от того, как быстро будет найден покупатель с живыми деньгами.
  5. Высокая стоимость жилья привлекает на рынок недвижимости большое количество мошенников. При покупке квартиры тщательно проверяйте документы. Небольшая экономия на оплате услуг специалиста может стать причиной потери всех вырученных денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.