Продажа квартиры по уступке что это

Содержание

Все, что нужно знать о переуступке права собственности

Продажа квартиры по уступке что это

Сегодня сделки, совершаемые при помощи переуступки прав достаточно распространены. Они абсолютно законны и полностью безопасны.

В случае, если вас интересуют квартиры в Сочи без переуступки прав, и вы желаете приобрести недвижимость напрямую от застройщика, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы будем искренне рады помочь вам в вопросах поиска и выбора самого лучшего варианта, устраивающего по всем параметрам!

Что такое переуступка прав на квартиру?

Прежде чем рассказать вам о видах и особенностях, предлагаем начать с элементарных азов и разобраться с терминологией. Переуступка прав на квартиру в жилом комплексе или в новостройке – это сделка, которая подразумевает передачу прав собственности на объект недвижимого имущества. Иногда переуступку называют цессией – это юридический термин, но своей сути он от этого не теряет.

Когда человек приобретает недвижимость в строящемся жилом комплексе, он заключает с застройщиком договор долевого участия. Полноценным собственником он станет только после ввода дома в эксплуатацию.

Ситуации бывают разные: кто-то решает переехать в другой город, а кто-то находит более интересный для себя вариант.

Ввиду того, что до окончания строительных работ, продать квартиру дольщик не может, осуществляется переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

Сразу бы хотелось обратить ваше внимание на то, что такие сделки абсолютно законны и встречаются достаточно часто. Они регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве». Более того, к ним часто прибегают в тех случаях, когда человек приобретает квартиру на стадии котлована с целью инвестирования и решает продать жилье после повышения стоимости.

Назад к содержанию

Виды переуступок

Переуступка права требования на квартиру бывает следующих видов:

  • Объект принадлежит физическому лицу;
  • Квартира оформлена на организацию или юридическое лицо.

В первом случае все предельно просто и понятно. Выше мы приводили примеры. Сюда относятся ситуации, когда покупатель решает продать свою квартиру до конца строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. В этом случае действие текущего договора долевого участия не прекращается и в нем меняется только ФИО и паспортные данные дольщика.

Недостатком можно выделить только то, что невозможно внести коррективы, касающиеся договорных отношений. Если человека, решающего купить квартиру по переуступке, в договоре что-то не устраивает, то остается два варианта развития событий: соглашаться на условия или искать другую квартиру.

В случае, когда договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом, нужно очень внимательно изучить первоначальный договор, а также проверить – точно ли он оплачен. Обращаем ваше внимание на то, что оплата по такому договору осуществляется исключительно путем безналичного расчета и только после регистрации договора в Росреестре!

Еще один важный момент, касающийся переуступки – это согласование с застройщиком. Обычно этого делать не нужно, кроме тех случаев, когда это прописано в ДДУ. Однако, в интересах покупателя стоит уведомление, поскольку собственником квартиры по итогу станет он. Отдельные компании могут взимать плату за переоформление договора. Это важно уточнить заблаговременно.

Назад к содержанию

Особенности и возможные риски

В целом, право переуступки квартиры в строящемся доме – это в каком-то смысле более безопасная сделка, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Практика показывает, что с договором цессии продают квартиры в домах, которые уже почти построены, соответственно – риски сводятся к минимуму.

Еще одним важным преимуществом переуступки является возможность купить квартиру на более выгодных условиях чем тогда, когда жилой комплекс будет уже введен в эксплуатацию. Часто по переуступке покупают квартиры для инвестирования, чтобы перепродать их дороже после сдачи дома.

Что касается сложностей в такой сделке, то здесь нужно учитывать тот факт, что помимо продавца и покупателя в сделке присутствуют третьи лица – застройщик и, если квартира приобреталась в ипотеку, то банк.

В момент продажи первый покупатель снимает с себя абсолютно всю ответственность и, если вдруг, застройщик окажется недобросовестным или же обанкротится, то все судебные тяжбы лягут на плечи того, кто покупает квартиру по переуступке. Поэтому перед покупкой нужно узнать о цели продажи, а также проверить застройщика.

В ситуации, если квартира куплена в ипотеку, объект недвижимости не может быть передан покупателю без согласия банка.

Здесь сначала нужно решить вопрос с финансовой организацией, в которой вы получали кредит, а затем уже искать покупателей и заниматься переоформлением.

Обращаем ваше внимание на то, что переуступка прав собственности в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре!

Назад к содержанию

Как продать квартиру по переуступке?

Сделка с договором цессии не представляет ничего сложного, но к ней нужно подойти максимально ответственно. Можно выделить следующие этапы данной процедуры:

  1. Подготовка;
  2. Составление и подписание договора;
  3. Регистрация в Росреестре или МФЦ.

На этапе подготовки покупателям нужно запросить у продавца договор долевого участия и изучить его самым внимательным образом. Кроме договора, запросите дополнительные соглашения (если они есть), техническую документацию.

Особое внимание уделите таким пунктам как оплата, срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Лучше всего привлечь к сделке специалиста по недвижимости, имеющего за спиной опыт работы с продажей квартир по переуступке.

Продавцам на данном этапе лучше всего получить у застройщика справку об оплате и согласие на переуступку прав собственности (если договор подразумевает оповещение). Важно! Если квартира была куплена в браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Если в ДДУ вас все устроило, то переходим ко второму этапу – составлению договора цессии (переуступки, передачи права). Иногда застройщик может предложить свои услуги и предоставить уже готовый образец договора. Еще раз внимательно с ним ознакомьтесь и уделите должное внимание каждому из пунктов.

Если долг продавца перед застройщиком покрыт не в полном объеме, то условия перевода долга на покупателей указываются в одном из первых пунктов договора цессии. При таких обстоятельствах застройщика нужно оповестить в обязательном порядке.

Опять же, лучшим решением в данном случае станет обращение к юристу, который поможет составить все максимально грамотно, учтет интересы сторон и не упустит ничего из виду.

Третий этап – это регистрация сделки. Для этого сторонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить государственную пошлину и сдать документы:

  • Копии паспортов продавца и покупателя;
  • Подписанный договор цессии;
  • ДДУ между продавцом и застройщиком.

Дополнительно может потребоваться согласие супруга на покупку (если квартира покупается с привлечением ипотечных средств), письменное согласие застройщика. Перечень всех необходимых документов лучше уточнить заблаговременно. В среднем, регистрация переуступки занимает от 7 до 10 дней. По истечению срока, сторонам нужно будет вновь посетить МФЦ для того, чтобы забрать новые документы.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/vse-chto-nuzhno-znat-o-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Продажа квартиры по переуступке прав. Что нужно знать при покупке

Продажа квартиры по уступке что это

В наше время достаточно распространена практика передачи прав на недвижимость по договору переуступки.

Переуступкой прав является продажа не квартиры, а договора, на основании которого покупатель становится участником долевого строительства.

Такой способ передачи прав существует не только для договоров долевого участия, но и для договоров инвестирования и соинвестирования, предварительного договора купли-продажи, договора участия в ЖСК.

В силу такого договора обязанности от дольщика-продавца, изначально заключившего договор с застройщиком, переходят к дольщику-покупателю.

Почему выгодна переуступка?

Такой схемой нередко пользуются инвесторы. Всем известно, что покупка жилья на стадии строительства, особенно на стадии «котлована», обходится гораздо дешевле, чем покупка непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию.

Конечно, вложение средств в такую недвижимость связано с многочисленными рисками, однако, опытные инвесторы на сделках по переуступке прав могут делать огромные прибыли. Доходность таких операций может достигать около 100%.

Продажа квартиры по переуступке прав выгодна людям, чьи жизненные обстоятельства изменились, и в приобретении данного жилья отпала необходимость. Мало того, что они имеют законное право на совершение такой операции, перед ними также открывается перспектива извлечь хорошую выгоду из сделки.

Главным преимуществом для покупателя является то, что  купить недвижимость можно на любом из этапов строительства. Кроме того, это возможность подобрать подходящую по техническим характеристикам квартиру уже в момент, когда все квартиры распроданы или продажи приостановлены.

Заключение договора переуступки права собственности

При подписании договора переуступки следует учитывать, что права по нему переходят к новому собственнику в том же объеме, в котором они принадлежали продавцу.

Следите, чтобы в договоре было указано, по какому именно основному договору уступаются права, а также какие документы должны быть переданы после сделки покупателю.

Передача документов осуществляется строго с составлением акта. К  документам, которые передаются покупателю можно отнести:

  • основной договор, по которому передаются права;
  • документ, который подтверждает проведение расчетов между сторонами;
  • письменное согласие застройщика на переуступку, если долг перед ним погашен не до конца;
  • согласие кредитной организации, если недвижимость приобретается в кредит;
  • акт, по которому передаются все документы;
  • договор уступки прав.

При заключении такого договора долг по основному договору продавцом должен быть полностью погашен или вместе со всеми правами переведен на нового владельца.

Важным условием такой сделки является предварительное письменное уведомление застройщика. Только после получения его согласия на проведение сделки становится возможной покупка по переуступке прав.

Уступка права требования, как и основной договор, подлежит обязательной государственной регистрации.

До совершения сделки лучше всего убедиться в том, что продавец по договору цессии не имеет каких-либо задолженностей перед застройщиком, просрочек или пени, наложение которых может повлечь расторжение основного договора. Кроме того, убедитесь, что застройщик в состоянии выполнить свои обязательства и закончить строительство, чтобы не купить воздух.

Перечень прав покупателя может отличаться в зависимости от того, какой тип договора был заключен между застройщиком и продавцом. Давайте рассмотрим особенности разных видов договоров.

Если основной договор – ДДУ

Передача прав по ДДУ возможна сразу же после подписания этого договора и до момента передачи недвижимости, который подтверждается актом приемки-передачи.

При этом, для того, чтобы передача прав состоялась, ДДУ должен пройти процедуру государственной регистрации.

Уступка права допускается в случае, если цена договора полностью выплачена первым владельцем, либо долг переведен на нового покупателя. При наличии согласия застройщика на проведение сделки и согласия кредитной организации, если недвижимость приобреталась в ипотеку.

Обращайте внимание на качество жилья, при подписании договора переуступки. После его подписания все претензии, связанные с некачественными квадратными метрами придется решать исключительно с застройщиком, продавец прав будет уже не при чем.

Практика передачи прав по ДДУ – наиболее распространена. В том случае, если ДДУ заключен по всем правилам и прошел процедуру государственной регистрации, покупатель по договору цессии будет наиболее защищен. У него будет неоспоримое право требовать передачи недвижимости в собственность в срок, указанный в ДДУ.

Переуступка прав по предварительному договору

Важным моментом здесь является то, что предварительный договор должен быть обязательно подкреплен основным договором. Если основной договор не заключен, то покупатель не имеет и права требовать передачи недвижимости.

У него есть только исключительное право требовать заключения основного договора. Важным моментом также является то, что деньги за недвижимость по предварительному договору передаваться не должны – эта операция незаконна.

Покупатель-цессионарий при этом идет на огромный риск: с него повторно могут потребовать оплаты полной стоимости недвижимости уже после заключения основного договора.

Особенность цессии в данном случае – отсутствие её государственной регистрации. Поэтому, соглашаясь на такой вид сделки, постарайтесь учесть все риски. Ваши права наименее защищены и если что-то пойдет не так, то Вы можете остаться без денег и без недвижимости.

Переуступка пая в ЖСК

особенность процесса в данном случае – отсутствие стандартной формы договора, которая позволяет осуществить переуступку пая. Такие сделки совершаются крайне редко, поскольку на законодательном уровне они не запрещены, но и не разрешены, четкое регулирование отсутствует.

Все вопросы в данном случае необходимо решать  с руководителями кооператива и общим собранием собственников.

Процедура переуступки заключается в том, что паевой взнос возвращается выходящему из кооператива пайщику и одновременном внесении новым пайщиком своего паевого взноса.

При этом, любые другие взносы пайщику, выходящему из ЖСК не возвращаются и взимаются с нового члена кооператива на усмотрение общего собрания.

Нет никаких гарантий, что новый пайщик будет освобожден от каких-либо целевых взносов на основании того, что вышедший из состава участник их уже вносил.

Налоги по переуступке

Как и любая другая продажа недвижимости, продажа по переуступке облагается НДФЛ. Эти положения закреплены в налоговом кодексе РФ.

Сумма налога при этом составляет для граждан РФ – 13% от стоимости недвижимости, а для иностранных граждан – 30%.

Эти суммы можно увеличить либо с помощью получения налогового вычета, либо на сумму разницы между доходом от продажи ДДУ и суммой выплаченной застройщику.

Эти данные должны содержаться в декларации 3-НДФЛ, которая подается в налоговые органы не позднее апреля года, следующего за годом совершения сделки.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke/.html

Покупка квартиры по переуступке: детали, плюсы и риски – Статьи

Продажа квартиры по уступке что это

Существует множество способов приобретения недвижимости, один из которых – переуступка – всегда вызывает вопросы и опасения. Мы расскажем подробнее о переуступке, ее особенностях, выгоде и рисках, связанных с ней. Переуступка – это даже не способ продажи готовой недвижимости, а лишь передача прав требования на возводимый объект. Между этими понятиями есть существенная разница.

Детали

На этапе строительства недвижимости как таковой еще не существует и, согласно юридическим канонам, не может существовать и собственности на нее. Поэтому передаче – продаже, переуступке – подлежат только права требования на строящийся объект.

Ведь логично предположить, что такой объект может быть не окончен, а значит, и право собственности не возникнет. Права требования же могут возникать на любом этапе строительства, в некоторых случаях даже до его начала. Они возникают у юридического или физического лица после заключения с застройщиком договора.

Для юридических лиц это договор подряда или совместного инвестирования, для физических – договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи.

Права требования можно реализовывать по-разному. Например, просто получить квартиру после окончания строительства, как делает большинство. Здесь все просто.

Второй вариант – это как раз продажа прав требования еще кому-то – «третьему лицу», в юридической терминологии. А уже это лицо вступит в права собственности после сдачи дома – или еще раз продаст права требования.

Этот процесс продажи и называется переуступкой, или же цессией.

Риски

При многоступенчатой комбинации риски для конечного бенефициара возрастают, ведь у промежуточного звена – того лица, которое первым приобретает права требования – эти права могут быть под вопросом.

В этом и заключается главная проблема – переуступать можно только безусловные права требования. Единственный документ, который такие права дает безусловно – это договор долевого участия.

На его основании уже в договоре переуступки прав на квартиру указывается лицо, продающее права требования – и этот договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Это важно понимать – если права требования переуступаются на основании договора другого вида и содержания, нежели ДДУ, государственная регистрация права переуступки не может быть осуществлена. Ведь другие типы документов могут включать определенные условия, после выполнения которых наступает право требования. А гарантировать наступление такого условия продавец не в состоянии.

Звучит довольно запутанно, так что поясним ситуацию на конкретном примере. Подрядчик выполняет часть работ не за деньги, а в счет квартир в будущем доме, то есть, получает права их требования в качестве оплаты. Если строительство идет по плану, все в порядке.

Но если между застройщиком и подрядчиком возникнет юридический спор, права требования могут быть аннулированы, либо же их реализация очень затянется из-за судебных разбирательств.

Такая ситуация вовсе не редкость, поэтому договор подряда не может быть основанием для заключения договора переуступки.

Почему переуступка может быть выгодна продавцу прав требования

Договор долевого участия заключается с внесением полной стоимости квартиры. До 1 июля 2019 года эти средства поступают застройщику, после – будут аккумулироваться на эскроу-счетах. Но ситуаций, когда в процессе строительства дома у дольщика возникают обстоятельства, вынуждающие его отказаться от квартиры и вернуть вложенные средства, может быть множество.

Например, необходимость избавиться от кредита или ипотеки в случае утраты источника дохода. В таком случае, переуступка – это хороший способ спасти финансовое положение. Это могут быть личные обстоятельства – например, развод, который делает бессмысленным приобретение совместного жилья. Или получение квартиры в наследство. Это также может быть переезд в другой город, страну и так далее.

Во всех этих случаях заключение договора переуступки – фактически единственный механизм, позволяющий срочно вернуть вложенные средства без потерь. Если бы его не было, дольщику пришлось бы ждать сдачи дома и только после реализовывать квартиру. Однако нужно помнить, что переуступка прав требования возможна только до момента, пока не подписан акт приема-передачи объекта недвижимости.

Почему переуступка может быть выгодна покупателям

Более 70% покупателей недвижимости приобретают квартиру в новостройке напрямую у застройщика, заключая ДДУ. Однако в ряде случаев схема с переуступкой оправдывает для покупателя свою сложность, а все риски можно учесть и исключить заранее.

Например, довольно часто наиболее ходовые квартиры в строящемся жилом комплексе раскупают еще на этапе котлована, после чего они появляются в продаже только по переуступке прав требования.

Зачастую именно так зарабатывают инвесторы, приобретая квартиру на старте и продавая ее позже по более высокой цене. Если у вас есть желание купить квартиру определенного типа, на определенном этаже и т.д.

, необходимо либо заключать договор долевого участия на самых ранних этапах, либо попытаться найти нужную квартиру среди переуступок.

Конечно, во втором случае заплатить придется несколько больше. В том числе и потому, что готовность дома увеличивается – а значит, снижаются риски недостроя и сокращается время ожидания. К тому же, даже если переуступка совершается не с целью заработать, дольщик увеличит цену как минимум до текущего рыночного уровня.

С другой стороны, приобретая переуступку, можно, напротив, сэкономить. К примеру, в том случае, когда действующему дольщику необходимо срочно продать свою недвижимость. При срочной продаже цены почти всегда ниже рынка.

Последствия переуступки и выводы

Как мы уже указали, договор переуступки прав собственности обязательно регистрируется. Не соответствующий требованиям закона договор просто не внесут в реестр. Это отсекает большую часть рисков, хоть и несколько усложняет процедуру.

После заключения такого договора все права дольщика переходят к покупателю, и застройщик должен исполнить все обязательства после сдачи дома уже перед ним. Поэтому же, кстати, обо всех договорах переуступки на этапе их заключения обязательно уведомляется застройщик как заинтересованное лицо.

Кроме того, это дополнительная страховка рисков для обеих сторон.

Процедура денежных расчетов при заключении договора переуступки такая же, как при покупке квартиры на вторичном рынке.

Налоговые последствия для сторон договора переуступки также не отличаются от любых других операций с недвижимостью.

Самое главное, на что нужно обращать внимание покупателю – наличие зарегистрированного должным образом договора долевого участия. Это очень важно, ведь только данный документ дает основания для возникновения прав требования.

Источник: https://kvsspb.ru/klientam/stati/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-detali-plyusy-i-riski/

Переуступка квартиры в новостройке: что это такое, риски и подводные камни

Продажа квартиры по уступке что это

Переуступка квартиры в новостройке – это способ продажи еще не построенной недвижимости. В данном случае корректнее говорить о переуступки прав собственности на квартиру. Рассмотрим, в чем состоит суть данной сделки, какой риск и преимущества она несет для сторон и какие действия необходимо совершить для ее проведения.

Переуступая права, продавец (цедент) передает права требования квартиры покупателю (цессионарию) по договору цессии. Передаются права требования, а не сама недвижимость, поскольку по документам ее еще нет. В этом состоит отличие договора цессии от договора покупки-продажи: во втором случае покупатель получает готовую квартиру и сразу же регистрирует права собственности на нее.

Внимание! Переступить права на готовую квартиру нельзя – такие сделки можно совершать только со строящимся жильем.

После того как застройщик закончит оформлять документы и введет дом в эксплуатацию, покупатель получит законную возможность претендовать на готовую квартиру.

Договор цессии заключается в дополнение к главному договору долевого участия. После оформления переуступленного договора застройщик передает квартиру тому, кто последним приобрел право требования на жилье.

Для проведения сделки нужно:

  • получить разрешение застройщика и иных уполномоченных органов;
  • зарегистрировать готовый договор в Росреестре – только после этого покупатель станет полноправным собственником квартиры.

Договор цессии имеет преимущества и недостатки для всех сторон сделки.

Для продавца

Продавец получает возможность заработать. После публикации проектной декларации он оформляет договор ДДУ, а под конец строительства, когда стоимость жилья повышается, человек переступает права на него.

Но есть и проблемы:

  • по времени переуступка прав длится дольше, чем оформление всех других сделок (купли-продажи, дарения и т. д.) – необходимо связываться не только с покупателем, но и с застройщиком, а затем посещать Росреестр, при необходимости – обращаться в банк, к сотрудникам органов опеки;
  • с полученных по переуступке прав средств необходимо оплатить налог и подать декларацию в ФНС.

Для покупателя

Основное преимущество для покупателя – низкая стоимость новостройки, в отличие от вторички. К тому же он тоже может заработать на перепродаже

К рискам для покупателя относятся следующие:

  • застройщик может обанкротиться, период строительства или оформления документации – затянуться, при этом с продавца уже ничего не получится спросить;
  • есть риск приобрести права требования с просрочками выплат застройщику, с невыполненными обязательствами перед компанией;
  • если оформить договор неправильно или не зарегистрировать его в Росреестре, есть риск пострадать от двойных продаж, когда недвижимость одновременно продается еще одному покупателю – это влечет за собой продолжительные судебные разбирательства.

Если покупатель решит расторгнуть с застройщиком договор, то ему будет перечислена та сумма, которая указана в договоре долевого участия и оплачена по нему. Эта сумма намного меньше той, которую покупатель перечислил продавцу, – в результате человек понесет значительные финансовые убытки.

Для минимизации рисков необходимо выполнить следующие действия.

  • Попросить у продавца показать оригинал договора ДДУ. Документ должен содержать печати и подписи застройщика, пометку о регистрации в Росреестре и другие важные сведения.
  • Убедиться в том, что застройщик не ведет процедуру банкротства. Проверить данную информацию можно на этом сайте – достаточно ввести наименование компании в поисковой строке.
  • Проверить, не является ли застройщик участником уголовного дела, на этом сайте.
  • Ознакомиться с проектной декларацией. Компании-застройщики размещают ее на своем сайте или отправляют по запросу пользователя. Следует убедиться в том, что характеристика жилья и сроки сдачи соответствуют текущим обстоятельствам.
  • Ознакомиться с отзывами о застройщике на форумах, пообщаться с теми, кто покупал жилье у конкретной компании. При этом обращать внимание следует на большое количество отрицательных отзывов. Если откликов клиентов нет либо их мало, то это свидетельствует о надежной работе компании.
  • Убедиться, что в договоре долевого участия четко прописана ответственность, которая ожидает застройщика за срыв сроков строительства.

Для нивелирования рисков покупатель может вписать в договор условие о возврате продавцом средств, если строительство будет остановлено или ввода дома в эксплуатацию по каким-либо другим причинам не произойдет. В то же время практика показывает, что такие договора практически не заключаются.

Иногда продавцы выражают желание оформить договор о переуступке прав задним числом. Соглашаться на данный шаг не нужно, так как в дальнейшем это может привести к неприятностям. Есть вероятность того, что подобный договор получит статус недействительного, и покупатель лишится права на квартиру.

Если покупатель заключает сделку не по договору долевого участия, а по другому соглашению, то его риски столкнуться с проблемами многократно повышаются.

Проведение сделки состоит из 4 этапов.

1. Подготовка документов

Требуемый пакет документации:

  • договор ДДУ;
  • разрешение на сделку от застройщика и супруга заявителя (при необходимости – от кредитора, если жилье покупалось на заемные средства);
  • справка о том, что у продавца нет задолженности перед компанией-застройщиком.

Внимание! Разрешение от супруга необходимо заверить у сотрудника нотариального агентства. Этот документ необходим, если договор ДДУ был заключен в супружеском союзе, и имущество – совместно нажитое.

Для получения разрешения от застройщика необходимо отправить ему письменное оповещение о запланированной сделке. Некоторые компании берут за такие действия определенный взнос.

Справку об отсутствии непогашенных долгов застройщик оформляет в том случае, если цена договора полностью оплачена. При наличии задолженности обязательства по ее выплате перекладывается на покупателя.

2. Оформление переуступленного договора

В тексте документа необходимо указать такую информацию:

  • дата, город заключения договора;
  • сведения об участниках сделки: ФИО, адреса проживания, паспортные данные;
  • сведения о договоре ДДУ: №, дата оформления, информация о сторонах;
  • адрес квартиры, на которую переуступаются права, и ее характеристики;
  • стоимость переуступки, которую покупатель заплатит продавцу;
  • порядок расчетов, реквизиты расчетных счетов;
  • список документов, которые получит покупатель от продавца;
  • права и обязательства покупателя и продавца;
  • дополнительные условия оформления соглашения;
  • заключительные положения договора;
  • реквизиты и подписи сторон.

Скачать образец договора можно по этой ссылке.

Необходимо подготовить по одному экземпляру договора для непосредственных сторон сделки, а также для Росреестра, застройщика и кредитора.

3. Регистрация договора в Росреестре

Зарегистрировать договор можно как в Росреестре, так и через МФЦ.

При себе следует иметь такие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • договор ДДУ;
  • переуступленный договор;
  • квитанция об оплате госпошлины (сумма – 350 рублей, оплачивается покупателем);
  • согласие супругов сторон на проведение запланированной сделки, заверенное в нотариальном порядке;
  • согласие на сделку от застройщика, от кредитора;
  • справка о том, что у продавца перед застройщиком не осталось никаких задолженностей (или об обязательстве выплатить остаток в установленные сроки, об их переводе на покупателя).

Желательно предоставлять оригиналы документов, но можно подготовить и нотариально заверенные ксерокопии.

Сотрудник сверит информацию в документах, после чего выдаст расписку. В ней будут указаны сведения о перечне предоставленных заявителем справок и бумаг, о приблизительной дате готовности услуги.

4. Получение покупателем квартиры

После того как договор зарегистрирован, покупателю необходимо ожидать, пока застройщик не введет готовый дом в эксплуатацию.

Компания присвоит дому почтовый адрес, составит кадастровый паспорт на дом и все квартиры, а также протокол о распределении жилых помещений.

Затем покупатель получит ксерокопию разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанный застройщиком акт приема-передачи недвижимости.

Для регистрации прав собственности необходимо отправиться в Росреестр или МФЦ с такими документами:

  • паспорт;
  • договор ДДУ и цессии;
  • ксерокопия разрешения на ввод дома в использование;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины (ее сумма для обычных граждан – 2 тысячи рублей, для компаний – 22 тысячи).

Сотрудник сверит информацию в документах, оформит расписку, содержащую перечень принятых справок и бумаг, примерную дату готовности услуги. В среднем регистрация права собственности длится до 10 рабочих дней. При повторном посещении Росреестра заявителю выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на объект. С этого момента процедура получения жилья считается завершенной.

Все расходы, которые сопутствуют переуступке объекта в новостройке, – ответственность покупателя. Он платит госпошлину в размере 350 рублей при регистрации договора о переводе прав и 2 тысячи рублей за оформление прав собственности в Росреестре.

Для продавца налог при продаже объекта составляет 13% от разницы сумм при оформлении ДДУ и передаче прав на объект. Продавцу необходимо своевременно составить декларацию и оплатить налог – иначе он столкнется со штрафами и другими видами наказаний.

Могут возникнуть и дополнительные расходы – например, на услуги нотариуса, что зависит от расценок конкретного агентства.

1. Если переуступаются права на ипотечную квартиру, то ситуация усложняется. Банковская организация снимет обременение и оформит разрешение на проведение сделки только в том случае, если кредит выплачен.

При желании продать квартиру при непогашенной ипотеке необходимо проконсультироваться с банковским работником и обговорить возможные варианты действий.

Долг по ипотеке переоформляется на покупателя в соответствии с процедурой, установленной финансовым учреждением.

2. Если в договоре ДДУ прописаны несовершеннолетние, то без сотрудников органов опеки не обойтись. Специалисты должны убедиться в том, что проводимая сделка не нарушает прав несовершеннолетних. Договор цессии подписывают мать, отец, опекун или другие законные представители ребенка.

3. Другой вариант реализации квартиры в новостройке – оформление предварительного варианта купли-продажи.

По этому документу продавец, обладающий правами на квартиру, которая еще не построена, берет на себя обязательства по заключению основного соглашения купли-продажи недвижимости в срок, оговоренный сторонами.

Любой участников такого договора вправе отказаться от исполнения взятых на себя обязательства. Никаких рисков данный договор за собой не несет. Допускается оформить предварительный договор задним числом – отрицательных юридических последствий это не несет.

Договор цессии гарантирует тот факт, что в будущем покупатель сможет оформить права собственности на недвижимость в готовом доме.

Документ оформляется в дополнение к главному договору ДДУ и тоже подлежит регистрации в Росреестре.

Переуступленный договор оформляется исключительно на те квартиры, которые еще не построены и не введены в эксплуатацию. Договор цессии нельзя оформить задним числом – это приведет к его аннулированию.

Перед сделкой покупателю необходимо проверить надежность застройщика и правильность составления договоров. Продавцы могут спешить продать недвижимость из-за проблем со строительством. В этом случае потребуется убедиться в том, что компания надежная, так как взыскать средства с первого собственника уже не получится.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/prodazha-nedvizhimosti/pereustupka-kvartiri-v-novostroyke

Что значит переуступка при покупке квартиры: от физ.лица, в новостройке

Продажа квартиры по уступке что это

Последние изменения: Январь 2020

На сегодняшний момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями по продаже квартир в новостройках и способами по их приобретению (ДДУ, ипотека, рассрочка и т.п.).

Наряду с выше перечисленными способами приобретения недвижимого объекта набирает обороты по популярности и такой метод продажи жилья в новостройках как цессия (переуступка права требования).

Цессия может быть предусмотрена в разных сферах права, но что значит переуступка права при покупке квартиры, рассмотрим далее.

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Субъектами цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент).

Такое соглашение как переуступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика.

Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового.

А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену.

Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке сопряжена не только с выгодой, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ.

А также повышаются риски дольщиков остаться и без жилья, и без денег, если компания застройщик окажется недобросовестной. И хорошо, если только увеличит срок введения в эксплуатацию МГД, в худшем случае может объявить себя банкротом. В такой ситуации, ожидание получения заветных квадратов в пользование может затянуться на неопределенный срок.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок по продаже и покупке недвижимости оформляются цессией. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ.

лица – 70% от всех заключенных договоров). А в остальные 30% входят юридические лица разных форм правления.

Для которых приобретение квартир по ДДУ на стадии котлована — хороший стимул приумножить свой капитал, перепродав в дальнейшем жилье по рыночной стоимости.

Гражданам России важно знать, что собой представляет переуступка права на квартиру в строящемся доме, и как правильно оформить такое соглашение. Прозрачность и законность таких сделок не оспаривается, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом №-214, и внесшим в него изменения и дополнения ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюсти следующий порядок:

  • цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки (ДДУ, ЖСК, ПДКП, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.

    ), сопутствующие справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.

    );

  • покупатель в свою очередь проверяет достоверность и легитимность передаваемых ему прав, после чего исполняет свои обязательства;
  • далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения о переуступке.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.

К соглашению цессии необходимо приложить следующие документы:

  • подтверждение прав на реализуемую квартиру (ЖСК, ДДУ, ПДКП, ипотечный договор и т.п.);
  • письменное разрешение на сделку от застройщика;
  • техническая документация на МГД, плюс разрешительная документация на застройку;
  • учредительная документация застройщика и т.д.

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

  • Признание цессии мнимой, фиктивной. Причин для этого может быть множество. Но чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект.
  • Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью компании-застройщика, реализующей одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительным договорам не одному человеку, а нескольким.

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать. Для этого необходимо детально изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию.

Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

 

В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением.

Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае.

Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.

В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.

Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiryi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.