Продажа квартиры по переуступке прав

Содержание

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Продажа квартиры по переуступке прав

Одним из способов, при помощи которых можно приобрести жилую недвижимость в возводимом доме, является договор переуступки прав на неё. Тем, кто не интересовался этой темой, может быть не совсем понятно, что это такое и в чём состоит отличие данного договора от других способов покупки квартир в строящихся домах.

Данный договор имеет основное отличие от других, которое состоит в том, что если в качестве покупателя, как и в подавляющем большинстве других случаев, выступают обычные люди, то продавцом является не юрлицо, то есть компания-застройщик, а такое же физическое лицо.

Как это происходит в реальной жизни? Предположим, один человек заключил договор долевого участия и, согласно этому документу, он приобретает права на квартиру в строящемся доме. Вся процедура выполнена в соответствии с требованиями законодательства (заключение договора, регистрация этого договора в отделениях Росреестра и так далее).

Являясь фактическим владельцем квартиры, он вправе распоряжаться ею, несмотря на то, что объект не считается завершённым. Законодательство допускает продажу квартиры, приобретённой у застройщика неограниченное количество раз, до того момента, как здание будет принято в эксплуатацию.

То есть, один и тот же объект может быть продан несколько раз. Любая последующая продажа квартиры требует обязательного внесения изменений в договор долевого участия в части, касающейся наименования покупателя.

Именно то, что фактически каждая продажа объекта недвижимости означает переход прав на него к другому человеку и дало название всей процедуре.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз напоминает, что приобретение квартиры подобным способом допустимо только до того момента, как дом не будет сдан в постоянное использование. После подписания специальной комиссией всего пакета документов на дом купить квартиру можно будет, только с помощью других способов.

Теоретически неограниченное количество переходов права владения объектом недвижимости несёт в себе значительные риски для покупателя. Для того чтобы максимально обезопасить себя при приобретении квартиры этим способом следует внимательно изучить всю документацию, относящуюся к данному объекту и всему, что с ним связано.

1. Зарегистрированный в отделении Росреестра договор о долевом участии с первым владельцем квартиры. Этот договор должен содержать все те изменения, которые происходили с квартирой и обязательно быть у последнего хозяина.

2. Все договора, оговаривающие переуступку прав, которые заключались в отношении объекта. Эти договора необходимы для того чтобы вся последовательность смены хозяев была прозрачна и могла легко быть отслежена.

3. Подтверждения оплаты покупки. При переуступке прав продающая сторона обязательно передаёт покупателю все платёжные документы на квартиру.

Это относится ко всем возможным способам оплаты – наличной или безналичной, оплаты, произведённой сразу и в полном объёме, или в рассрочку и так далее.

Покупателю будет нелишним навести справки в компании-застройщике, на предмет того, нет ли задолженностей по оплате квартиры.

При частой смене хозяев и большом количестве договоров переуступки прав наличие неоплаченной или просроченной задолженности может легко быть незамеченным. В будущем этот фактор может стать причиной подачи судебных исков компанией-застройщиком и даже потерей объекта недвижимости.

4. Одобрение со стороны компании-застройщика на осуществление сделки. Однозначного требования по наличию этого документа законодательство не содержит, но чаще всего в договоре с компанией пункт о том, что все действия по переуступке права должны сопровождаться получением от неё согласия на это, имеется. Поэтому, чтобы не допускать нарушения договора следует получить одобрение на сделку.

5. Если продавец имеет супруга, то необходимо нотариально подтверждённое согласие от него на совершение сделки. Если квартира в своё время приобреталась в долевую собственность на несколько хозяев, то это должно быть отображено в договоре, и каждый из этих хозяев должен указываться в качестве продавца.

К числу прочих потенциальных рисков при покупке квартир по договору переуступки прав можно отнести следующие.

1. Возможные проблемы у компании-застройщика, которые стали причиной продажи квартиры прежним владельцем. Перед заключением сделки следует внимательно изучить всю информацию, касающуюся компании-застройщика. Приобретение квартир у компаний, находящихся на стадии банкротства или имеющих серьёзные финансовые проблемы, может серьёзно усложнить сделку.

2. Если после продавца остался непогашенный долг следует обязательно отобразить это в договоре и согласовать способы его погашения с компанией-застройщиком.

3. Одним из самых серьёзных рисков при переуступке прав на квартиру являются «двойные» продажи. Чтобы обезопасить себя от этого не стоит производить оплату до регистрации договора в отделениях Росреестра.

Чаще всего, покупатель недвижимости при использовании этого способа имеет возможность сэкономить. Но чтобы не стать жертвой мошенников или не попасть в сложную материальную ситуацию следует внимательно отнестись ко всем деталям сделки. При возникновении любых затруднений лучше обратиться к помощи опытных юристов.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/riski-pri-pokupke-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-sdannom-dome

Продажа квартиры по переуступке: документы для продажи квартиры, налог при продаже квартиры по договору цессии | Жилищный консультант

Продажа квартиры по переуступке прав

Продажа жилища еще на этапе его строительства является сделкой по переуступке прав.

Иными словами продажа квартиры по переуступке прав собственности заключается в передаче продавцом законных прав на недвижимость покупателю жилплощади.

Еще договор переуступки называют договором цессии. Выполнение сделки контролируется ФЗ-214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Заключение подобного соглашения возможно только в том случае, если на руках у продавца отсутствует свидетельство на собственность в отношении этой недвижимости.

Еще одним существенным условием для оформления акта является то, что он может быть заключен только до подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Кроме этого, квартира не должна находиться в обременении, иначе сделка будет аннулирована.

Сроки оформления сделки целиком и полностью зависят от этих двух факторов. Покупатель и продавец должны заключить сделку до подписания акта передачи и получения свидетельства о праве собственности.

По закону, в случае заключения договора цессии, продавец передает покупателю не только свои права, но и обязанности. Подобная сделка имеет ряд преимуществ, но в тоже время сопровождается некоторыми рисками.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора уступки прав].

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Договор переуступки прав

Продажа квартиры по переуступке подтверждается заключением типового акта. Такой документ называется договором цессии, где в качестве продавца выступает цедент, а покупателем является цессионарий.

Еще одной стороной соглашения является застройщик, который непосредственного участия в сделке не принимает и указывается только по той причине, что все дальнейшие вопросы покупатель будет решать именно с ним. Продажа квартиры по договору переуступки оформляется в письменной форме и подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе.

В документе должны быть указаны следующие данные:

  • личные данные участников сделки (паспорт, прописка);
  • информация о согласии застройщика на совершение сделки;
  • пункт расчетов по сделке;
  • непредвиденные обстоятельства;
  • информация о штрафах и неустойках в случае нарушения условия соглашения;
  • к акту прикладывается вся техническая документация по жилплощади.

Кроме этого, такая сделка относится к разряду налогооблагаемых и налоги при продаже квартиры по переуступке прав собственности по законодательству обязан оплатить цедент, на практике же вся сумма налога делиться поровну между цедентом и цессионарием.

Порядок оформления договора переуступки прав

Оформление соглашения о переуступке прав на жилье состоит из нескольких этапов:

  1. Прежде всего покупатель проверяет всю техническую документацию на квартиру (план строения, информация относительно застройщика и его прав на проведение строительства), а продавец обязан эту всю документацию предоставить.
  2. После проверки всех необходимых документов по сделке, продавец направляет застройщику письменное уведомление о совершении купли-продажи и просьбе о получении его согласия на сделку. На этом же этапе продавец обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по уплате взносов за жилье. Если задолженность имеется или квартира выступает в качестве залога по ипотеке, то продавец должен получить в банке документ, разрешающий совершить сделку купли-продажи. При необходимости, на этом же этапе оформляется и согласие супруга (и) на совершение сделки.
  3. Следующая стадия заключается в оформлении акта переуступки прав. Лучше всего составление документа доверить опытным юристам и производить это действие в юридической или нотариальной конторе.
  4. Финальный этап заключается в том, что участники сделки обращаются в регистрирующий орган, подписывают там договор, подтверждающий совершение сделки и передают всю документацию на госрегистрацию. По истечению десятидневного срока, стороны могут забрать зарегистрированный документ.

Для регистрации акта можно обратиться в Кадастровую палату, Росреестр или Регистрационную палату. Допускается оформление сделки в Многофункциональном центре.

Список необходимых документов

Чтобы оформить договор переуступки прав, продавцу и покупателю потребуется собрать пакет установленных законом документов. К таковым относятся:

  1. Личные документы сторон (копии паспортов, справки о регистрации, свидетельства о браке, разводе).
  2. Договор долевого участия. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договор долевого участия].
  3. Справка о выплатах по договору ДУ.
  4. Согласие застройщика на проведение сделки.
  5. Документация застройщика (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на участок, где возводится дом, документ подтверждающий сроки выполнения работ).
  6. При необходимости, согласие супруга (ги) на проведение сделки (документ должен быть оформлен в письменном виде и заверен нотариально).
  7. Согласие на сделку из банка, если жилье приобретено по ипотеке.

В случае отсутствия какого-либо документа сделка будет признана ничтожной, а договор аннулирован.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев такой сделки. Один из случаев – это продажа жилья по переуступке пая в ЖСК. Особенность сделки состоит в том, что законодательством она почти не регулируется. Чтобы вступить в ЖСК необходимо оплатить членские взносы и стать пайщиком.

Передать свою долю продавец может лишь в том случае, когда общее собрание членов кооператива приняло решение о своем согласии на проведение операции.

Полученное согласие означает, что продавец может выйти из кооператива, забрать внесенный ранее взнос, а покупатель вступит в ЖСК и оплатит взнос уже самостоятельно.

Стоит отметить что при этой процедуре продавец не получает все взносы, которые он вносил относительно работы кооператива (вступительный, дополнительные). С точки зрения законности, уступка пая не является переуступкой прав, поскольку всего лишь происходит замена одного пайщика другим и договор цессии не оформляется.

При продаже квартиры в строящемся доме достаточно того, чтобы заключить договор переуступки прав до того момента, как будет оформлен акт приема-передачи. Кроме этого, покупатель при заключении договора переуступки прав по квартире в новостройке принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы за квартиру.

Пример по продаже квартиры по переуступке прав

Господин Матвеев заключил договоры долевого участия на приобретение нескольких квартир в строящемся доме. Через некоторое время Матвееву понадобились денежные средства, и он решил продать свое право на оформление недвижимость в собственность. С этим вопросом он обратился в риэлтерскую контору.

Через некоторое время были найдены покупатели, и можно было приступать к оформлению сделки. Оставив риелторам доверенность, Матвеев уехал на некоторое время. По приезду он узнал, что почти все покупатели отказались от сделки по причине отсутствия у застройщика необходимой документации.

Оказалось, что застройщик не имеет документа, подтверждающего его право собственности на земельный участок, где происходит строительство.

Матвеев, не долго думая, подал исковое заявление в суд на аннулирование договоров ДУ и возврата своих денег. По истечении времени суд признал требования Матвеева законными и обязал застройщика вернуть денежные средства дольщику.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже квартиры по переуступке прав

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Людмила. Подскажите, могу ли я передать свою квартиру, которую я приобрела по договору долевого участия, если подписан акт приема-передачи?

Ответ: Здравствуйте, Людмила. Подобную сделку вы оформить не можете, поскольку документ о передачи квартиры вам от застройщика уже передан.

Данные действия регламентируются ФЗ – 214 от 30.12.2004.

Единственное, что вы можете сделать, так это обратиться к застройщику с просьбой оформить акт более поздним сроком, а за это время заключить договор цессии.

Заключение

По окончанию можно сформулировать несколько тезисов, касающихся оформления сделки по переуступке прав на недвижимость:

  1. Сделка по переуступке прав заключается лишь тогда, когда квартира еще не прошла госрегистрацию и отсутствует акт приема-передачи на жилье.
  2. Договор цессии не может быть оформлен и тогда, когда есть ограничения на жилье, к примеру, она является залоговым имуществом по ипотеке.
  3. Акт оформляется в письменном виде, и в документе прописываются все стороны сделки и основные условия по расчетам.
  4. Сделка является налогооблагаемой, и оплачивать налог должен покупатель.
  5. Оформления и выполнение соглашения по переуступке прав состоит из нескольких стадий.
  6. Договор цессии подлежит обязательной регистрации в государственном органе.
  7. Для оформления необходим оговоренный в законе пакет документов.
  8. Обязательным документом для проведения сделки является согласие застройщика.
  9. В случае необходимости предоставляется нотариально заверенное согласие супруги (га).
  10. Существует два частных случая такой сделки: передача пая в ЖСК и переуступка прав на квартиру в новостройке.
  11. При передаче пая в ЖСК, от продавца требуется выйти из кооператива, а покупателю необходимо в него вступить и внести свой взнос.
  12. В случае покупки жилья в новостройке, покупатель берет на себя обязанности продавца по выплате оставшейся суммы в соответствие с договором ДУ.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора уступки прав
  • Образец договора долевого участия

Список законов

  • Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Как продать квартиру по переуступке: советы и хитрости|продажа квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке прав

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Объявления о продаже квартир по переуступке права собственности встречаются все чаще.

  • Что это?
  • Выгодна ли такая покупка конечному приобретателю?
  • Какие риски сопутствуют продаже?
  • Должен ли продавец платить налог с полученной суммы?

На эти и другие вопросы даст ответы данная статья.

В каких ситуациях возможна продажа по переуступке права собственности

Значительная часть квартир приобретается потенциальными жильцами или инвесторами на стадии котлована. Разница между конечной ценой и первоначальной, предлагаемой застройщиком, может достигать 100%.

Вместе с тем, на стадии котлована покупатель еще не является собственником квартиры, его взаимоотношения с застройщиком в большинстве случаев регулируются ФЗ-214 от 30.12.2014 года «О долевом участии».

Если стройка будет заморожена, застройщик обанкротится, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги через суд. Говорить о наличии права собственности можно только после подписания акта приема-передачи и внесения соответствующей записи о правах на недвижимость в Росреестр.

Сущность переуступки

Переуступка права предполагает, что продавец свои права на недвижимость после ее постройки подтверждает договором о долевом участии, который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. Так вот собственник этих прав (продавец) переуступает свои права и обязанности по договору долевого участия другому лицу, который после сдачи дома получит собственность.

Важно: данное положение действительно только до момента, пока не сдан дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи подписан, дольщик обязан дождаться регистрации своего права в Росреестре (Выписки ЕГРН). Период между передачей квартиры по акту и получением собственности называется «мертвый период», поскольку в этот период нельзя совершать никаких сделок ни с правами, ни с имуществом.

Иначе есть риск остаться без денег и с двойными-тройными переуступками

Переуступка может быть оформлена двухсторонним или трехсторонним (с участием застройщика) договором в простой письменной форме. Называться договор может как просто договор или соглашение о переуступке, так и договор цессии.

Важно: Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован, поэтому ни в коем случае не отдавайте деньги до того, как этот договор зарегистрируют в Росреестре. Иначе есть риск остаться и без денег, и с двойными-тройными и так далее переуступками.

Дольщик обязан уведомить застройщика о совершаемой сделке. Официально в законодательной базе такого требования нет, но застройщик является стороной по договору долевого участия. Впоследствии он имеет право оспорить сделку. Исключение, если в Договоре долевого участия указано согласие как обязательное.

Статьи 382 п. 2 и 388 п. 4 абзац 2 ГК РФ говорят нам, что если в договоре прописано «требуется» согласие, то без согласия застройщика переуступать нельзя.

Законодательная база, регулирующая проведение сделок

Стороны по договору обязаны руководствоваться следующими правовыми актами:

  • ФЗ-214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
  •  Ст. 385 ГК РФ. Уведомление о переходе прав.
  • Ст. 388 ГК РФ. Декларирует основные условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке.
  • Ст. 389 ГК РФ. Содержит положения, дополняющие и уточняющие требования ст. 388.
  • Ст. 390 ГК РФ. Содержит положения, регламентирующие ответственность продавца-дольщика, решившего продать недвижимость до вступления в права собственности.

Выгоды от продажи недвижимости по переуступке

Для конечного покупателя выгода очевидна:

  • Снижается риск «недостроя» при еще не выросшей цене за квартиру по сравнению с участием в инвестировании на начальном этапе строительства. Дом практически достроен. В значительно меньшей мере можно опасаться, что застройщик обанкротится, а строительство затянется.
  • Как только документы на право собственности будут оформлены, цена квадратного метра вырастет на 20-25%.
  • Договор заключается в более короткие сроки. Нет необходимости собирать многочисленные справки.

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prava-sobstvennosti/

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ – схема и юридические тонкости

Продажа квартиры по переуступке прав

Вы планируете продать квартиру по переуступке право по ДДУ? В этом случае необходимо найти покупателя и полностью провести сделку через Росреестр. Но в данном случае вы продаете не квартиру, а право требования на нее. Поэтому так важно разобраться в законодательных тонкостях, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами.

статьи:

Нужно ли разрешение застройщика?

Данный вид договора предполагает переуступку на объект еще не завершенного строительства. А с правом приобретается и ответственность доплаты, если по метражу уже готовая квартира будет превосходить данные из договора. Если же площадь окажется меньше, придется добиваться возвращения средств от застройщика. Но эта ситуация возникает редко.

Далеко не все компании приветствуют переуступку прав. А в большинстве договоров содержится пункт о получении согласия представителя строительной компании. Напрямую она не может запретить переуступку. Но она может установить оплату штрафа в размере до 5 % от стоимости договора.

соглашения

Застройщик всегда выступает в сделке в качестве третьего лица. При этом договор можно заключить только до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Затем будет доступна только сделка купли-продажи.

Продавец выбирает такую сделку по причине сохранения средств. Как правило, на начальном этапе строительства договор заключается по самой выгодной цене. Те, кто хочет заключить ДДУ позднее, могут это сделать по более высокой стоимости. Поэтому застройщики устанавливают штрафные санкции за преждевременное расторжение договора. Так им удается вернуть не всю сумму.

Чтобы избежать штрафа и получить свои деньги, у продавца есть единственная возможность – переуступка прав другому лицу. Когда дом будет введен в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи квартиры без участия первоначального владельца.

Проведение данной сделки регламентируется следующими законодательными актами:

  • Статьями 382 и 390 Гражданского кодекса РФ.
  • Статьей 11 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Переуступка по ДДУ является единственным легальным способом переоформления права собственности. Это лучшее решение не остаться без существенной части своих вложений. Вас в данном случае защищает законодательство.

Схема оформления

Переуступка не самый простой процесс как с технической, так и с юридической точкой зрения.

Она включает следующие необходимые действия продавца и покупателя:

Действия продавцаДействия покупателя
Продавец получает согласие строительной компании, так как без ее участия сделку провести едва ли получится. Если застройщик требует компенсацию, можно торговаться, чтобы снизить процент.Покупателю нужно проверить не только надежность продавца, но и строительной компании.
На следующем этапе нужно взять справку у застройщика о об отсутствии долгов и полном проведении расчетов.Если покупатель находится в браке, важно получить нотариальное согласие супруга. Это же делает и продавец.
Необходимо обратиться в Росреестр и взять справку ЕГРН. Это платная процедура, но она позволяет подтвердить право собственности.Покупатель изучает представленные документы и подписывает договор.
Если средства вносились ипотечным платежом, необходимо взять справку об отсутствии долгов в банке.Документы регистрируются в Росреестре. А через 10 дней можно взять справку о переходе права.

Юридические тонкости

Продавцу необходимо быть готовым, что покупатель захочет проверить на добросовестность и застройщика, и его самого.

Могут потребоваться следующие сведения:

  • Состоит ли продавец в браке.
  • Нет ли других заинтересованных лиц по договору, что уточняется выпиской из ЕГРП.
  • Указаны ли в договоре другие лица.

Обратите внимание! Если вы оформляли ипотеку, необходимо ее предварительно погасить или взять в банке согласие на переуступку прав.

Данный договор предполагает налогообложение.

Если вы переуступаете право дороже, чем приобрели у застройщика, необходимо оплатить налог в размере:

  • 13 % для граждан.
  • 30 % для иностранцев.

Таким образом, переуступка прав по ДДУ возможна при соблюдении ряда обстоятельств и хорошей предварительной подготовки. Важно не предпринимать действий без участия строительной компании, так как это является одним из основных условий договора.

сюжет расскажет, как безопасно провести сделку по переуступке

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav-po-ddu-sxema-i-yuridicheskie-tonkosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.