Продажа квартир альтернатива что это

Тип продажи альтернатива: что это такое, плюсы и минусы альтернативной продажи и порядок действий

Продажа квартир альтернатива что это

Что означает альтернатива при продаже квартиры? Всё просто: большинство граждан, которые продают свои квартиры, на вырученные деньги сразу же покупают новую квартиру. Иными словами, они меняют старое жильё на новое. Все договоры обязательно подписываются в один день. По статистике, именно альтернативная продажа занимает лидирующие позиции на рынке: более 80% сделок — это альтернатива.

Почему этот вид сделок так популярен? Что привлекательного в нём находят продавцы и покупатели? Тип продажи «альтернатива» — что это такое и какие документы для неё нужны, рассмотрим далее.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Вариантов продажи и покупки недвижимости много: мена, дарение, завещание. Одним из видов является альтернативная купля-продажи недвижимости.

В законе нет понятие «альтернативы», однако между собой риэлторы именно так называют эту сделку. Прежде всего это одновременная покупка и продажа новой квартиры.

Оформляется отдельными соглашениями и подписывается одновременно в один день. Все расчёты, операции и регистрация перехода права собственности происходит также моментально.

Причины для проведения альтернативной купли-продажи могут быть разные — улучшение жилищных условий, переезд в другой город и так далее. Иногда такая сделка включает в себя до 5-7 объектов. В таких случаях важно детально соблюсти порядок и не допустить ошибок, иначе вся цепочка нарушится. На практике были случаи, когда в сделке участвовало 15 объектов недвижимости.

Альтернативная сделка отличается определённой сложностью. Объектами такой сделки могут быть как квартиры в новостройках, так и площадь на вторичном рынке. Перед тем как подписать соглашения, сторонам нужно хорошо подготовиться и провести организационную работу.

Как организуется сделка

Особенность такой сделки заключается в том, что человеку приходится одновременно искать покупателей для своей жилплощади и подыскивать подходящий вариант для себя.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры имеет следующий порядок действий:

  1. Оценка недвижимости — производится оценщиком. Им может выступать как частное лицо, так и организация. Специалист на основе данных о вашей квартире определяет её рыночную и ликвидную стоимость.
  2. Поиск покупателя и квартиры.
  3. Проверка сделки на юридическую чистоту.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация договоров в Росреестре.
  7. Подписание актов приёма-передачи.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Порядок действий

Если вы решили заключить альтернативное соглашение, советуем вам внимательно изучить пошаговую инструкцию. Она поможет избежать негативных последствий в будущем и обезопасит от всевозможных рисков.

  1. Для начала нужно оценить недвижимость. Сделать вы это можете как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Самому оценить свою квартиру можно на основе среднестатистических данных — посмотрите, сколько денег просят за похожую квартиру другие продавцы. Если же вы привлекаете специалиста, он назовёт вам более точную и адекватную цену. Но помните, что за его услуги нужно платить.
  2. Выставка на продажу своего жилья. Сегодня сделать это может каждый — достаточно разместить объявление в интернете. В простой и лаконичной форме укажите характеристики жилья: площадь, адрес, наличие ремонта. Также вы можете воспользоваться услугами риэлторского агентства. Сотрудники самостоятельно подберут вам покупателей. Не стоит забывать, что это не на безвозмездной основе.
  3. Поиск новой квартиры. Здесь вам могут сыграть хорошую службу рекламные сайты в интернете или обращение в агентство недвижимости. Главное — укажите, что именно для вас важно в новом жилье — этаж, вид из окна, район. Обращайте внимание на фотографии апартаментов и на юридическую чистоту квартиры. На ней не должно быть обременений в виде ареста или залога.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи. Этот документ обязывает стороны заключить настоящий договор в будущем. Также в документе прописываются иные условия: способ передачи денег, информация о сумме, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств. В некоторых случаях суд может принудить заключить договор в обязательном порядке.
  5. Передача денег. Специалисты советуют передавать друг другу деньги через банковскую ячейку. Условие об этом также следует прописать в предварительном соглашении. Вы просто арендуете сейф в банке, где покупатель оставляет нужную сумму. После регистрации права собственности вы имеете право забрать эти деньги. Те же самые условия встречная сторона обязана выполнить в отношении вас.
  6. Заключение основных договоров купли-продажи и передаточных актов. После того, как все необходимые бумаги собраны, вы приступаете к основному этапу сделки. Составляется соглашение обязательно в письменной форме. Акт приёма-передачи подтверждает факт того, что продавец передал вам квартиру, а вы передали ему деньги. Договор купли-продажи недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Подписываются договоры одномоментно.

Важно! На государственную регистрацию при альтернативной сделке договоры также подаются одновременно.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Налогообложение при альтернативной сделке

Средства, которые участники получают от продажи своей недвижимости, облагаются налогом. При альтернативной сделке к каждому участнику возможно применять по два налоговых вычета, так как гражданин является и продавцом, и покупателем. В некоторых случаях разница между проданной и приобретённой недвижимостью облагается налогом. Так не происходит, если она отрицательная.

Уплата налога в первую очередь зависит от того, сколько времени вы владели квартирой на момент продажи. Лицо освобождается от уплаты налога, если квартира была в его собственности более 5 лет. Максимальный вычет для уменьшения налоговой ставки предусмотрен в 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из вырученных денег от продажи недвижимости. Рассмотрим на примере.

В 2015 году гражданин Иванов купил квартиру за 2 500 000 рублей. В 2017 году она продал её за 3 000 000 рублей. Так как жильё находилось в собственности у Иванова менее 5 лет, он обязан предоставить налоговую декларацию за 2017 год. Облагаемый налогом доход составит 2 000 000 рублей, так как из 3 000 000 вычитается максимальная сумма в 1 миллион.

Применить сразу два вычета возможно в следующих случаях:

  • лицо приобрело квартиру у постороннего гражданина, а не у близкого родственника. В противном случае у налоговой возникнут к вам вопросы.
  • вычет используется лицами впервые.
  • покупка и продажа недвижимости произошли в течение одного календарного года.

Важно. Не стоит забывать, что вычеты в 1 миллион рублей — максимальная сумма. Если вы продали квартиру за меньшую сумму, то вычет будет пропорционален ей. На практике же налоговики могут отказать вам в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиру. В таком случае вам предложат сначала уплатить налог с продажи, а уже потом применить вычет.

Не стоит указывать в договоре цену меньше, нежели она есть на самом деле. Необходимо указывать реальную стоимость по нескольким причинам:

  • заниженная цена представляет собой ещё один фактор риска. Обычно этой схемой пользуются злоумышленники. Они расторгают договор и остаются с деньгами, которые представляют собой разницу между полученными средствами и теми, которые им нужно вернуть.
  • налоговые органы могут заинтересоваться, почему квартира продаётся по такой низкой цене.

Заключение

Самостоятельно продавать квартиру описанным выше способом — трудный и затратный процесс. Поэтому советуем вам обратиться в агентство недвижимости — специалисты подготовят необходимые документы, согласуют условия сделки со встречной стороной, обезопасят вас от всевозможных рисков. Однако не стоит забывать, что их услуги не бесплатны.

Если же вы всё-таки решили самостоятельно заняться куплей-продажей своей недвижимости, то обращайте внимание на всевозможные ситуации и обстоятельства. Нужно быть уверенным в том, что встречная сторона не передумает, и ваша сделка пройдёт успешно. Также лучше заключить предварительный договор купли-продажи.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/alternativnaya-prodazha-kvartiry.html

Альтернативная сделка: риски продавца, покупателя

Продажа квартир альтернатива что это

Узнайте, что такое альтернативная продажа квартиры, риски покупателя и продавца, особенности действий на сделке купли-продажи недвижимого имущества в «цепочке».

Альтернативная сделка — это сделка, при которой одновременно осуществляется реализация жилой недвижимости и приобретение нового жилья с выплатой продавцу за счет средств, полученных с продажи.

Оба соглашения с заключением договоров купли-продажи осуществляются одновременно, как и перерегистрация прав собственности.

Данный способ действий является основным при организации обмена, так как договоры прямого мена встречаются крайне редко в силу невозможности подбора устраивающих обе стороны условий.

Риски альтернативных квартир

Альтернативная сделка является трехсторонней, где одно лицо выступает и продавцом и покупателем, а другие двое являются покупателем и продавцом соответственно.

Как результат, «цепочка» (ряд объектов недвижимости, участвующих в купле-продаже) усложняется, требуя значительных трат времени на всестороннюю подготовку.

Число участников может быть больше, если задействовано не два объекта недвижимости, а большее количество.

«Цепочка» сделки — это перечень квартир, участвующих в сделке. Речь идет о схемах, когда в альтернативную сделку входит больше двух квартир, например, реализация трехкомнатной квартиры с приобретением двух «однушек». Возможны и варианты последовательных цепочек, когда на каждую реализуемую квартиру имеется покупатель, продающий собственное жилье.

С ростом длины цепочки возрастает число действующих лиц, и усложняется характер проведения сделки. Отказ хоть одного из участников автоматически приводит к срыву всех операций купли/продажи. Именно поэтому, цепочки более четырех квартир практически не встречаются в реальности.

Анализ российского рынка недвижимости показывает, что прямые продажи характерны для небольших квартир не больше двухкомнатных, в то время как «трешки» и больше значительно чаще реализуют посредством альтернативных сделок.

Банковская ячейка как основа расчетов на альтернативной сделке

Чтобы оплата по операциям прошла одновременно, применяется практика аренды банковских ячеек с заключением соответствующих договоров. В силу разницы в цене недвижимости требуется две ячейки, предназначенные для основной суммы и величины доплаты соответственно.

На фоне традиционной продажи альтернативные сделки несут риски, обусловленные конфликтом интересов участвующих сторон.

Вместе с традиционными для купли/продажи рисками, альтернативные сделки обладают индивидуальными особенностями, порождающими особые риски, не характерные для других видов сделок.

К ним необходимо отнести:
Несогласованность. С ростом численности участников растут риски разрыва цепочки из-за позиции одного из участников.

Детальная проработка всех аспектов позволяет их снизить, но не полностью исключить.

Объективность запросов. При серьезных отклонениях запросов от среднерыночных цен участникам будет сложно подобрать альтернативный вариант, что станет причиной затягивания реализации сделок.

Частичная регистрация. Риск обусловлен юридической независимостью каждой из сделок и их самостоятельной регистрации. В Росреестре по различным причинам могут отказать в регистрации для одного звена цепочки, зарегистрировав другие сделки купли/продажи из цепи — приостановка регистрации перехода права собственности.

Альтернативная сделка — риски для покупателя

Чтобы исключить основные риски, покупатель перед началом оформления перехода права собственности должен:

  1. Проверить количество собственников и объектов жилья, участвующих в «цепочке», адреса;
  2. Изучить правоустанавливающие документы на то жилье, которое планирует приобретать на предмет «юридической чистоты»;
  3. Наличие потенциальных рисков: начатое дело о банкротстве собственника, использование маткапитала при покупке бывшим хозяином жилплощади, в браке и т.д.;
  4. Место и способы проведения расчетов (гарантия, что банк не разориться, пока идет регистрация сделки).

Приобретатель жилья является самым слабым звеном при купле-продаже жилья, т.к. рискуют не получить долгожданной недвижимости. Следовательно для них оформление часто приобретает негативный эмоциональный оттенок в виду страха обмана со стороны других участников сделки. Результатом, как правило, становятся разногласия, в свою очередь приводящие к развалу «цепочки».

Альтернативная сделка с недвижимостью — риски для продавца

Способы снижения рисков продавца:

  • Верно подготовить документы на регистрацию в МФЦ или отделение Росреестра;
  • Правильно составить ДКП;
  • Заранее определить способ передачи денежных средст и оформить его.

Дополнительно ежедневно проверять на сайте Росреестра ход оформления каждой из сделок, и подаче заявлений о приостановке оформления в случае, если одна из сделок получила отказ.

Такую работу можно выполнять самостоятельно или оплатить услуги специалиста. Еще более надежным способом станет привлечение к оформлению сделки нотариуса, обладающего за счет необходимых знаний и личных связей большими шансами на успешную регистрацию всех сделок цепи.

При наступлении факта частичной регистрации добиться сохранения прав всех участников можно за счет расторжения остальных сделок или в судебном порядке.

Особенности налогообложения

Налоговое законодательство не предусматривает понятия альтернативных сделок, поэтому гражданин уплачивает стандартный налог в размере 13% с продажи и получает аналогичный по размеру (13%) налоговый вычет с суммы трат на приобретение жилья. Никакого взаимозачета стоимости недвижимости по двум операциям не предусматривается.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/riski-alternativnoy-sdelki-nedvizhimostyu.html

Альтернативная продажа квартиры – что это?

Продажа квартир альтернатива что это

По данным социологических исследований, порядка сорока процентов российских семей стремятся улучшить свое местожительство. Переехать в другой город, съехать от родителей или расширить площадь. Каждый день происходит огромное количество торговых сделок на рынке недвижимости. Люди стали мобильнее и многие проводят подобного рода операции, по распоряжению жилья, неоднократно.

Чаще жилплощадь продают, чтобы купить другую и сделать это предпочитают одновременно, альтернативную сделку с недвижимостью считают самым распространенным и востребованным видом.

Справка! По статистике, к таким отношениям прибегают практически все владельцы, у которых есть только одно единственное жильё.

Исключительность процесса заключается в том, что человеку приходится в одно время подыскивать подходящий вариант себе и параллельно искать покупателя для своего жилья. То есть получается, что процесс приобретения и сбыта плотно взаимосвязаны.

Это может быть как жильё в новостройках, так и на вторичном рынке. Примитивнейшая форма такой процедуры большинству известна давно – это обмен.

Чаще всего он происходит с доплатой, что связано с неравноценностью квадратных метров и разными финансовыми возможностями участников.

Интересно! Данный вид соглашения во многих субъектах РФ называют на свой манер. Например, в петербургских изданиях это – «встречка».

Терминология и механизмы

В объявлениях часто можно увидеть непонятные примечания. Простому человеку не всегда легко разобраться с риелторскими терминами. В чем разница, и какие риски ждут продавца или покупателя в каждом случае, современный человек должен понимать.

Итак, что же это значит:

  • альтернативная продажа квартиры – собственник продает свое жильё и тут же покупает себе другое за вырученные деньги от продажи.
  • прямая – продавец продаёт недвижимость и получает за неё оплату, ничего не покупая взамен.

Каждый вид говорит о её простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки;

К сведению! Первый вариант занимает на рынке более восьмидесяти процентов.

Алгоритм действий

Подобные сделки бывает двух типов:

  • когда большая жилплощадь меняется на меньшую;
  • наоборот, увеличение площади.

Пример

У молодой семьи есть «двушка» в центре. Пришло время, и они решили расширить свою жилплощадь, купив «трёшку» в другом районе, еще и на ремонт останется. При этом владелец второй, хочет продать её, чтоб купить однокомнатную. А на оставшиеся деньги приобрести, предположим, машину и загородный участок.

Чтобы все сложилось, сначала нужно найти покупателя «двушки». Полученный от него аванс отдать второму хозяину, чтобы тот, в свою очередь, внёс его за «однушку». После этого, происходит тщательная проверка документов на все три помещения.

Наконец, все четверо: три хозяина и тот, кто приобретает «двушку», могут встретиться, чтобы заключить договор, и передать друг другу деньги.

Важно! Все должно происходить в один день.

Количество сторон

Это единовременная операция по продаже одного имущества и покупки другого, с участием трех сторон, как минимум:

  • главный покупатель;
  • продавец одного жилья;
  • продавец второго.

Полезно знать! В альтернативной сделке купли-продажи квартиры бывает до шести участников. Продавец каждого предыдущего объекта, является покупателем следующего. Но такие длинные и многоэтапные процессы стараются делить на части, поскольку согласования со всеми сторонами могут сильно затягиваться, да и встречаются подобные крайне редко из-за своей сложности.

Поэтапное финансирование

В данной сделке основную часть вносит главный покупатель (наличными или через ипотеку), а остальные стороны, фактически, меняют свою жилплощадь с доплатой или без.

После этого заключаются договоры, которые в обязательном порядке подлежат государственной регистрации.

Участникам придется немного подождать, ведь должны собраться все звенья этой довольно сложной цепочки из собственников и их имущества на продажу, и каждый должен найти себе новое жильё.

Но здесь есть свои плюсы, альтернатива обычно дешевле свободных. Когда в объявлении написано, что альтернатива подобрана, ждать придётся недолго.

В любом случае, чтобы сумма не менялась каждую неделю, имеет смысл внести предоплату. После аванса сумма уже не изменится, можно спокойно ждать и искать альтернативный вариант. Потом останется только проверить документы.

Если с одной квартирой будет что-то не так, сделку могут не зарегистрировать.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/alternativnaa-prodaza-kvartiry-cto-eto-znacit.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.