Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020

Содержание

Комната в коммуналке: стоит ли покупать, когда это выгодно и какие риски надо учесть?

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020

Покупка комнаты в коммунальной квартире – не самая распространенная на сегодняшний день сделка с недвижимостью.

Так, например, в Москве коммунальных квартир осталось относительно немного – всего около 4% от общего жилого фонда.

Иногда покупатели соглашаются на покупку комнаты вынужденно из-за недостатка средств, а иногда такое приобретение становится частью плана по обретению отдельной квартиры.

Комната в коммунальной квартире, как объект для покупки, весьма специфический, поэтому нужно учесть комплекс рисков, связанных с таким приобретением. Но нельзя не учитывать и преимущества такого выбора.

5 преимуществ приобретения

Покупка комнаты в коммунальной квартире может иметь смысл в следующих случаях:

  1. У семьи нет достаточных средств для покупки отдельной квартиры.

Комнаты в коммуналках по-прежнему пользуются спросом, так как они являются одними из наиболее бюджетных вариантов для приобретения своего жилья, например, в Москве или единственным способом разъезда с родственниками. Именно эта причина является наиболее распространенным поводом для покупки недвижимости в коммунальной квартире.

Цена на комнаты в коммуналках обычно на 25-30% ниже, чем самые дешевые предложения в апартаментах или цена самой доступной квартиры-студии.

  1. Покупка комнаты в коммунальной квартире – это стратегический план по завладению в перспективе целой квартиры.

Сценарий покупки квартиры по комнатам уже не так распространен, как раньше, так как наиболее выгодные предложения уже были проданы и переоформлены в статус дорогостоящей недвижимости. Но он иногда встречается.

Смысл в том, что покупатель вначале приобретает комнату в коммуналке, а затем выкупает другие у соседей. Продать такую квартиру, как целую, можно гораздо выгоднее, чем покупка по отдельным комнатам.

Но далеко не факт, что соседи собираются продавать комнаты, поэтому данный вариант не всегда удается выгодно реализовать на практике.

  1. Покупка комнаты – это первоначальный капитал.

Некоторые покупатели вкладывают деньги в комнаты, чтобы в дальнейшем продать их дороже и внести эти средства, как взнос в отдельную квартиру. Размер взноса может перекрывать до 30-40% стоимости квартиры.

  1. Покупка комнаты – это альтернатива съемному жилью и гостиницам.

Такой вариант выбирают те покупатели, которые часто приезжают в определенный город. Покупка отдельной квартиры может быть неоправдана по экономическим соображениям, а комната может стать оптимальным решением.

  1. Покупка комнаты, как способ заработка на аренде или перепродаже.

Комната в коммуналке рассматривается многими, как способ заработка на аренде. Ее можно сдавать дешевле квартиры и поэтому желающие находятся быстро. Либо комната перепродается при возможности по более выгодной цене.

Первый недостаток покупки комнаты

Первый и основной недостаток приобретения комнаты – это то, что ее несложно купить, но процесс последующей продажи может стать длительным и непростым. Таким образом, первый недостаток – сложная технология продажи.

Собственники других комнат имеют преимущественное право на покупку комнаты и это нужно учесть. Перед продажей комнаты продавец должен направить другим жильцам официальное извещение, содержащее цену и условия продажи комнаты.

Если комнаты в коммунальной квартире относятся к муниципальной собственности и неприватизированы, то уведомлять о продаже надо органы исполнительной власти (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто так и не купит комнату по предложенной продавцом цене, то только тогда ее можно продать на свободном рынке. Но цена не может быть более выгодной, чем ранее предложена соседям. В противном случае, договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут владельцами других комнат.

Процесс продажи комнаты в коммуналке простой только на бумаге (уведомил жильцов – получил отказ – совершил сделку). В реальности уже на этапе отправки уведомления у продавца могут возникнуть сложности.

Так, проблемой может стать сам поиск других собственников, которые нередко не проживают в данной квартире.

В этом случае продавец может направить уведомление как по адресу соседа-собственника (то есть по адресу коммунальной квартиры), так и по последнему известному адресу.

Помимо проблем с соседями, продать комнату не так просто из-за небольшого числа желающих стать ее собственниками. Многие опасаются неблагополучных соседей и потенциальных конфликтов с ними и вовсе не рассматривают коммуналку, как объект покупки.

Второй недостаток покупки комнаты

Второй недостаток – это ограниченное предложение. Рассмотрим на примере Москвы. Все самые интересные предложения уже распроданы. Это раньше можно было купить комнату в коммунальной квартире в историческом центре Москвы и потом в перспективе получить в собственность дорогостоящую недвижимость.

В Москве процесс расселения коммуналок практически завершен, и предложение по продаже комнат в основном относится к районам Бирюлево Восточное, Лефортово, Текстильщики, Орехово-Борисово Южное.

Случаи, когда собственники полноценной квартиры распродают ее частями, сегодня редкость. Напротив, собственники комнат в коммуналке стремятся продать их, как единое целое, и потом разделить деньги. Так получается выгоднее.

Три других недостатка

Другими недостатками покупки комнаты в коммунальной квартире являются:

  1. Многие решения собственнику придется согласовывать с соседями. Например, придется получать согласие на сдачу комнаты в аренду или пользование общим имуществом.
  2. Не стоит забывать о бытовых проблемах в виде очередей в ванную и санузел и пр.
  3. Получение ипотечного кредита на покупку комнаты практически невозможен. Банки не рассматривают комнаты, как ликвидный залог, и понимают, что в случае отказа заемщика платить по ипотеке продать комнату будет очень сложно. Единственный вариант, когда кредит на покупку комнаты возможен – если в результате сделки заемщик станет единоличным собственником квартиры. В этом случае банк получает в залог отдельную квартиру и никаких сложностей при ее продаже у финансовой организации не будет.

Таким образом, покупка комнаты в коммунальной квартире имеет свои плюсы и минусы. Основным ее преимуществом является цена, недостатками – ограниченность качественных предложений и сложности с последующей перепродажей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/komnata-v-kommunalke.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020

На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
  2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

  • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  • заказным письмом с уведомлением;
  • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  • соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

  • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

  • ФИО продавца (полностью);
  • характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
  • цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  • предложение о покупке помещения;
  • информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  • контактные сведения для связи с продавцом.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса.

Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате.

Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

    В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

  2. Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
  3. Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
  4. Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
  5. Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

  • дата и место совершения сделки;
  • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  • цена по договору – стоимость комнаты;
  • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Образец договора купли-продажи комнаты

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2020: соседу и без согласия

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2020 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2020 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора.

Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Скачать бланк извещения можно здесь.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти  правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/komnatu-v-kommunalnoy-kvartire.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году: порядок проведения, образец договора

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020

Покупка жилья – дорогостоящая процедура. Несмотря на уменьшение количества коммунальных квартир, спрос на них остается из-за низкой цены на отдельные комнаты.

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сложной сделкой, связанной с выполнением обязательных требований гражданского и жилищного законодательства. Перед продажей такого жилья следует знать процедуру оформления сделки.

Купля-продажа как сделка

Деятельность физических лиц либо организаций, проводимая для возникновения либо прекращения правовых отношений, именуется сделкой.

Процедура оформления сделки, когда одной из ее сторон производится отчуждение жилья, а другой приобретается указанная недвижимость, регулируется частью 2 ГК РФ (параграф 7).

Приобретение жилой комнаты – разновидность сделки с недвижимым имуществом. Информация об отчуждении жилья оформляется только в письменной форме, данные о его совершении вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переход права владения жилья на покупателя регистрируется в Росреестре.

Сделка признается заключенной при подписании соглашения о продаже недвижимости. К особенностям такой сделки относятся оформление перехода права владения и составление передаточного акта жилья новому хозяину.

Отличие сделки продажи комнаты в коммунальной квартире

Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.

Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами. Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.).

В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты.

Решив продать свою комнату, продавец может столкнуться со сложностями уведомления соседей о предстоящей сделке, что затягивает срок совершения сделки.

Вас также может заинтересовать, как проходит приватизация коммунальной квартиры.

Сложность соблюдения условия об обязательном уведомлении первоочередных претендентов на покупку комнаты обуславливается различными причинами.

К таким причинам относятся:

  • отсутствие ответа (игнорирование);
  • уклонение (отказ) от получения уведомления;
  • отсутствие владельца другой комнаты (неизвестна информация о хозяине, проживание по иному, неизвестному продавцу адресу, отсутствие сведений о его местонахождении либо нахождение в ином субъекте РФ);
  • отсутствие наследников умершего владельца соседней комнаты.

Совершение сделки поэтапно

Совершение сделки происходит в несколько этапов. Следует рассмотреть каждый из них подробно.

Уведомление соседей о продаже

Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.

Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).

Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16).

Форма уведомления

Сообщение о намерении продать комнату должно быть составлено только в письменной форме и вручено под расписку либо направлено по почте заказным письмом с уведомлением (при отказе в получении либо отсутствии хозяина является доказательством соблюдения требований).

Уведомление оформляется:

  • в виде письма;
  • извещением, нотариально удостоверенным;
  • телеграммой.

уведомления и образец

Во второй части статьи 250 ГК РФ содержатся требования к тексту сообщения о намерении продать жилье – указать стоимость и существенные условия продажи.

Читайте: как рассчитать стоимость квартиры?

В уведомлении следует указать:

  • ФИО и адрес собственника, реквизиты паспорта;
  • намерение продать свою комнату;
  • правомочность соседа первоочередного приобретения жилья;
  • существенные условия сделки (стоимость, срок заключения договора, варианты освобождения жилья, способы оплаты);
  • срок (для представления ответа, начала продажи любому лицу);
  • последствия игнорирования либо отказа от покупки.

Бланк уведомления о продаже жилого помещения можно скачать здесь.

В шапке уведомления указывается адресат (ФИО соседа полностью, адрес квартиры). При отправлении уведомления собственнику-организации либо муниципалитету указывается его полное наименование.

Текст уведомления должен содержать:

  • полные ФИО продавца, реквизиты паспорта, адрес регистрации;
  • сведения об отчуждаемой комнате (адрес местонахождения, размер доли);
  • стоимость жилья;
  • разъяснения о праве преимущественной покупки и предложение приобрести долю в коммуналке;
  • указание на 30-дневный срок для выражения согласия либо отказа от приобретения жилья;
  • указание на отчуждение жилья посторонним лицам по истечении 30 календарных дней в случае отсутствия согласия на его приобретение;
  • намерение продажи комнаты по указанной цене, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа.

Извещение подписывается продавцом, ставится подпись и дата составления.

При составлении уведомления стоит учитывать, что предложив соседям приобрести комнату за определенную сумму, продавец в случае их отказа либо молчания не вправе реализовать ее по сниженной цене.

Передача или отправка уведомления

Извещение о намерении продать долю в коммуналке можно вручить соседям лично. В таком случае следует составить два экземпляра уведомления, один вручить соседу, а второй должен содержать отметку о его получении с указанием даты и проставлением подписи соседа с расшифровкой.

При отказе в получении уведомления, отсутствии хозяина либо сведений о нем (его местонахождении), а также, если собственником комнаты является муниципалитет, уведомление стоит направить заказным письмом с уведомлением и подробной описью вложения по адресу местонахождения квартиры.

В случае неявки адресата за получением письма, оно возвращается почтой отправителю и является доказательством исполнения требований законодательства.

Для ускорения процесса получения уведомления его можно отправить телеграммой с уведомлением о вручении.

Согласно пункту 2.5 Методических рекомендаций, утвержденных решением Правления ФНП от 28.03.2016 № 03/2016, факт передачи (направления) уведомления другим собственникам подтверждается засвидетельствованием нотариуса.

Срок рассмотрения уведомления

Продажа иному лицу возможна только в случае отказа соседей от покупки либо при отсутствии ответа по истечении месяца.

Оформление сделки может начаться раньше установленного срока, если от собственников других комнат будет оформлен отказ от приобретения жилого помещения.

30-дневный срок следует считать с момента:

  • получения извещения и подписания жильцами второго экземпляра с указанием даты (при личном вручении);
  • получения заказного письма (с даты, указанной в уведомлении);
  • с даты вручения телеграммы.

При неявке отсутствующего либо игнорирующего соседа по коммуналке за получением письма, обязанность признается исполненной при возврате письма с отметкой почтового органа о невозможности вручения с расшифровкой причин либо по истечении срока хранения.

Перечень документов для продавца и покупателя

При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:

  • выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
  • выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
  • выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).

Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:

  • кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
  • технический план объекта недвижимости;
  • документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.);
  • согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
  • паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
  • согласие супруга продавца;
  • документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
  • уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
  • паспорта сторон сделки;
  • договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
  • отказ иных владельцев от приобретения комнаты.

Форма договора. Когда необходим нотариус? Образец договора

Соглашение о купле-продаже комнаты оформляется письменно (ст. 550 ГК РФ).

Законом о государственной регистрации недвижимости установлена обязательность нотариального заверения сделок о продаже доли в общей собственности (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется помощником нотариуса. Договор должен содержать обязательные существенные условия сделки:

  • сведения о предмете соглашения – объекте недвижимости (адрес квартиры, кадастровый номер, площадь комнаты);
  • стоимость;
  • информацию о расчетах;
  • обязательства продавца по передаче комнаты, а покупателя – по ее принятию и оплате;
  • отсутствие ограничений, залога, обременений (подробнее об обременениях на имущество);
  • отсутствие (наличие) иных зарегистрированных лиц;
  • отсутствие притязаний третьих лиц;
  • условие о выписке зарегистрированных на момент покупки лиц;
  • срок освобождения комнаты;
  • отнесение расходов по государственной пошлине за переход права от продавца к покупателю.

В преамбуле соглашения указываются полные сведения о сторонах сделки, реквизиты паспортов, дата и место рождения, адреса проживания.

Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, в сделке принимают участие его законный представитель и орган опеки (если ребенку не исполнилось 14 лет).

Предметом договора является отчуждаемая комната.

Соглашение будет считаться незаключенным при несоблюдении условия об указании стоимости комнаты и ее оплаты.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

В случае приобретения комнаты в ипотеку, с использованием материнского капитала, при наличном расчете (в том числе с использованием банковского сейфа), способ расчета указывается в соглашении

Регистрация перехода права собственности

Территориальным органом Росреестра производится регистрация перехода права владения от владельца к покупателю.

За регистрацией перехода владения недвижимостью стороны могут обратиться:

  • в территориальный отдел Росреестра по местонахождению коммуналки;
  • в отделение МФЦ.

Проверив правильность заполнения заявления, соответствие предмета соглашения информации в едином реестре недвижимости, государственный регистратор вносит в ЕГРН информацию о смене собственника, включая дату регистрации, информацию о новом собственнике.

Судебная практика

Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.

В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.

Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.

При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.

Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.

Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.

В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.