Признание права собственности на самовольную постройку

Содержание

Услуги

Признание права собственности на самовольную постройку

Порядок признания права собственности на самовольную постройку регламентируется Гражданским кодексом РФ и другими подзаконными актами. Перед владельцами подобной недвижимости встает вопрос: как узаконить самовольную постройку (например, дом на земельном участке) и нужно ли это делать?

Безусловно, нужно, если самовольная постройка представляет собой загородный дом или иную недвижимость, представляющую ценность. Ведь без узаконивания самовольную постройку нельзя продать, подарить, передать по наследству или распорядиться иным образом.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

  • на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
  • без получения на это необходимых разрешений;
  • с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как оформить самовольную постройку в досудебном (административном) порядке?

Сразу честно скажем – это достаточно долгий процесс с непредсказуемым результатом.

Для оформления права собственности на самовольную постройку в указанном порядке необходимо фактически пройти стадии полноценного строительства объекта недвижимости: получить в установленном порядке разрешение на строительство, затем ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Существенным минусом является и то, что в ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Данная формулировка закона позволяет сотрудникам Росреестра трактовать закон по своему и требовать предоставления дополнительных документов, что сделает невозможным или существенно затруднит процесс регистрации права собственности на самовольную постройку.

Оформление права собственности на самовольную постройку через суд

Это более предпочтительный путь, потому что не нужно посещать уполномоченные органы и инстанции в попытке собрать комплект документов, а достаточно обратиться с исковым заявлением в суд, и даже в случае получения отрицательного решения суда есть возможность его обжаловать. Все процедуры четко регламентированы и понятны.

Вопросы признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке отражены в Постановлении Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Верховный суд о самовольных постройках

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее – правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

На что обращает внимание суд при рассмотрении дел о самовольных постройках?

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Какие документы нужно приложить к иску о признании права собственности на самовольную постройку?

При подготовке искового заявления в суд о признании права собственности на самовольную постройку, рекомендуется прилагать следующие документы:

  • документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующая о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам;
  • выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности;
  • документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования или проще провести строительно-техническую экспертизу)
  • иные документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков).

Данный перечень документов не является исчерпывающим и может дополняться в зависимости от фактических обстоятельств.

Владеете незарегистрированным строением 15 лет? Тогда все просто!

Признать право собственности на самовольную постройку через суд проще всего в том случае, если Вы владеете ею не менее 15 лет.

Это право отражено в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.

2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Предлагаем юридическую помощь и услуги адвоката по признанию права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Химках, Клину, Москве в судебном порядке. Стоимость юридических услуг договорная.

Источник: https://urist50.ru/practice-area/priznanie-prava-sobstvennosti-na-samovolnuu-postroiku/

Признание постройки самовольной: снос строения или порядок признания права собственности

Признание права собственности на самовольную постройку

В настоящее время, в России насчитывается огромное число самостроев различного назначения. В том числе тех, которых в принципе узаконить невозможно.

Обычно это касается тех случаев, когда арендатор, не имеющий прав на участок, или совершенно постороннее лицо специально возводят здание под определенные цели, либо застройщик частного дома использует участок не по назначению.

Также распространены случаи, когда дом (либо придомовые пристройки) признаются самостроями, потому что являются опасными для проживания, так как они не соответствуют строительным стандартам и нормативам.

Самовольное строительство разных сооружений во всех регионах нашей страны является давно сложившимся фактом, в том числе вследствие несовершенства законодательства по этому вопросу.

Можно ли узаконить самострой? Да. И хотя легализация построек, на первый взгляд, кажется непростым делом, которое потребует серьезных затрат времени и сил, то не стоит отчаиваться, ведь как известно, любую проблему можно решить в свою пользу…

Что относят к самострою?

Самострой — это недвижимость, построенная на участке, с нарушением его целевого использования, либо построенная при отсутствии необходимых разрешений на ее строительство. Также под этот термин попадают все здания и постройки, которые не отвечают строительным нормам.

В случае если объект недвижимости признан самостроем, на него налагаются ограничения:

  • в регистрации прав собственности;
  • в пользовании недвижимым имуществом;
  • в возможности совершения сделок аренды и купли-продажи.

В соответствии с законодательством, к самовольно построенным объектам причисляют также различные здания и постройки, строительство которых в силу разных причин, не было согласовано с администрацией населенного пункта, в границах которого они находятся.

Когда нужно обращаться в суд?

Важно! Легализация самостроя через суд – распространенное явление, поскольку многие граждане сталкиваются с отказом. Получить отказ можно на различных этапах — как при обращении в местные органы власти, так и в Росреестре.

Единственный выход при получении отказа на любом из этапов административной процедуры — обращение в суд (судебная практика свидетельствует, что шанс на получение положительного решения достаточно высок).

Для этого к вышеперечисленным документам нужно добавить исковое заявление, квитанцию об оплате пошлины, копию отказа, а также другую документацию, полученную в ходе взаимодействия с различными структурами (БТИ, отделом архитектуры и Росреестром).

Размер пошлины, а также суд, в котором будет рассматриваться заявление (мировой или районный) зависят от стоимости постройки. Чтобы ее узнать — обратитесь в специализированную компанию, которая занимается проведением этой категории исследований и подготовкой заключений.

Если по итогам рассмотрения искового заявления суд примет положительное для заявителя решение, гражданину останется только обратиться в Росреестр или в МФЦ. Регистрация права собственности в таком случае происходит на основании решения суда.

Признаки самовольной постройки (самостроя)

С точки зрения закона, для того, чтобы дом был признан самостроем, достаточно его соответствия одному из нижеперечисленных признаков:

  1. Дом построен на участке (территории), право собственности на который не оформлено надлежащим образом;
  2. Здание (постройка) построены на участке (территории), с нарушением ее целевого использования (где такое строительство запрещено);
  3. Строительство жилого дома (и иных строений) было осуществлено без согласования с уполномоченными органами власти (например, отсутствует разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию);
  4. Строительство здания было осуществлено с грубым нарушением градостроительных норм, правил ГОСТ и СНиП, пожарной безопасности и других обязательных требований для этого типа построек.

Каждое из вышеперечисленных нарушений является для собственника серьезным основанием для беспокойства. Если здание признано самостроем, в лучшем случае, он не сможет свободно распоряжаться своей недвижимостью (сдавать в аренду, переделывать, продать и т. д.), в худшем — все может закончится прекращением прав собственности и физическим сносом незаконной постройки.

Поэтому, в интересах собственника как можно быстрее решить эту проблему. И сделать так, чтобы дом (и иные постройки) не подпадали под признаки самовольного (нелегального) строительства.

Узаконивание самовольной постройки через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК)

О процедуре легализации самостроя через ГЗК в Москве мы подробно пишем в разделе экспертных услуг. Однако еще раз отметим, что на сегодняшний день это наиболее эффективный и действенный метод узаконивания объекта. Данная процедура значительно проще по алгоритму, чем судебный процесс, значительно короче по срокам и значительно дешевле для собственника самостроя.

В градостроительную земельную комиссию обращаются те, кто нарушил условия пользования земельным участком, т.е. целевое назначение земельного участка или условия договора аренды земли.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/o-nedvizhimosti/poryadok-uzakoneniya-samovolnoj-postrojki.html

Признание права собственности на самовольную постройку

Признание права собственности на самовольную постройку

/ Земля / Самовольные постройки

Исходя из норм 1 пункта 222 статьи российского Гражданского кодекса, к самовольным постройкам относят возведенные на участке земли, который не был отведен специально для этих целей в порядке, установленном законодателем, жилые или иные строения.

К самовольным также отнесены постройки, возведённые без получения требуемых специальных разрешений или построенные с нарушением действующих технических норм.

Главное правовое последствие возведения самовольных строений – это отсутствие у лица, совершившего или заказавшего такие постройки, права собственности на данные объекты. Соответственно, после осуществления постройки возведенный объект не может быть официально отчуждён каким-либо образом, в том числе подарен, продан, передан в наследство, обменян и т. д.

Более того, фактический правообладатель постройки может лишиться своего объекта недвижимости, а также понести финансовые расходы на его снос.

По общему правилу законодателя, самовольная постройка в дальнейшем подлежит сносу за счёт того лица, которое её возводило.

Однако 3 пунктом 222 статьи ГК предусматриваются и исключения из вышеназванного правила, когда при соблюдении определённых условий законодатель допускает узаконивание самовольно возводимых строений и регистрацию прав их собственников.

Нормативное регулирование

Законодательное урегулирование вопросов, касающихся самовольных строений, в последнее время подверглось некоторым нормативным изменениям.

Прежде всего, скорректировались в сторону ужесточения условия узаконивания таких построек. В то же время стоит сказать, что на практике подобное ужесточение правил признания правомочий правообладателя сложилось даже раньше вступления в силу рассматриваемых нормативных нововведений.

Судебная практика по подобным делам, касающимся юридического статуса незаконно возводимых объектов строительства, на сегодняшний день достаточно широка.

В рамках частых судебных разбирательств по данному вопросу в правоприменительной практике уже были выведены некоторые требования для владельцев строений и прочих заинтересованных лиц.

А уже потом эти требования закрепились на законодательном уровне.

Нормативные нововведения также несколько расширили понятия «самовольных построек» и уточнили процесс их узаконивания. Так, было добавлено новое требование, без которого нельзя признать права владельцев на самовольно возводимые объекты строительства.

Согласно этому требованию, на момент обращения заинтересованного в узаконивании постройки лица в суд параметры возведённого объекта должны отвечать определённой нормативной документации по планировке территорий, установленным правилам землепользования и другим нормативным требованиям.

К тому же полномочные органы российских муниципалитетов, благодаря законодательным нововведениям, получили нормативно закреплённое право самостоятельно сносить незаконно возводимые постройки, располагающиеся на определённых участках земли (например, на земельных территориях, отведенных под инженерные сети или на землях, выступающих территорией общего пользования).

Процедура узаконивания

Права собственности на самовольно возведённую постройку могут признаваться в процессе узаконивания в порядке судопроизводства.

Процесс узаконивания самовольных строений и получения на них прав собственности достаточно сложен. Разберем алгоритм действий.

Шаг 1.

Первоначально заинтересованному лицу требуется уточнить, относится ли оно к категории субъектов права, которые могут, согласно законодательству, узаконивать постройки, потребовав официального признания их правомочий собственности.

Такая юридическая возможность есть, прежде всего, у собственника участка земли, занятого самовольной постройкой.

К тому же право узаконить объект строительства, возведенный незаконно, есть у лиц, обладающих соответствующим участком земли на правах пожизненного наследуемого владения либо на правах постоянного (бессрочного) использования.

Если же вы являетесь правообладателем участком земли на каком-то ином, кроме перечисленных, основании, к примеру, арендуете землю по соглашению, вы уже не вправе потребовать признания правомочий собственника на самовольно возведенное строение.

Помимо вышеуказанных требований, должны одновременно соблюдаться следующие условия, перечисляемые в 3 пункте 222 статьи российского ГК:
  1. Наличие у лица, осуществившего незаконную постройку, прав на строительство на соответствующем участке земли какого-либо объекта строительства;
  2. Соответствие возведённого строения на день обращения в судебные инстанции параметрам, определённым нормативной документацией по планировке территорий, существующими правилами землепользования, застройки либо императивными требованиями к параметрам строений, содержащимися в какой-то иной нормативной документации;
  3. Отсутствие нарушений прав, охраняемых законодателем интересов других лиц, а также отсутствие угроз жизни и здоровью граждан при сохранении соответствующей самовольной постройки.

Шаг 2.

На второй стадии требуется грамотно составить исковое требование о признании прав собственности истца на соответствующую постройку. Ответчиком по названному иску должен выступать местный полномочный орган самоуправления (администрация муниципалитета).

В исковом требовании заявитель должен указать:

  • вид своего права на соответствующий участок земли;
  • тип самовольно возведённого строения (дом, гараж, хозяйственная постройка и др.);
  • персональные данные гражданина, осуществлявшего незаконную постройку (истец либо другой гражданин);
  • обоснования причин предпринятых незаконных действий по строительству (к примеру, отказ в получении требуемого разрешения);
  • факты, подтверждающие соблюдение требуемых градостроительных норм, а также отсутствие угроз жизни, здоровью других лиц;
  • требование признать право собственности на интересующий объект строительства.

Если строительством узакониваемого объекта недвижимости занимался непосредственно истец, желательно перечислить конкретные меры, принятые им для легализации своей постройки.

К примеру, указать в иске, что заявитель обращался за строительным разрешением, актом ввода возведённого строения в эксплуатацию. Если же полномочный орган отказал ему в представлении такой документации, следует также в исковом требовании указать на данное обстоятельство.

При наличии официального отказа в разрешении строить объект, данный документ должен прилагаться к исковому требованию.

На этом же этапе заявителю следует оплатить судебную госпошлину. Размеры такой судебной госпошлины, подлежащей уплате, будут зависеть от стоимости самовольно построенного объекта:

  • когда цена постройки составляет до 20 000 рублей, госпошлина составит не меньше 400 рублей либо 4% от заявленной цены искового требования;
  • когда стоимость незаконно построенного объекта составляет до 100 000 рублей, истец должен будет выплатить госпошлину не меньше 800 рублей плюс 3% от суммы иска, превышающей 20 000 рублей.

Далее размер госпошлины будет изменяться в сторону повышения при сумме постройки от 100 001 до 200 000 руб., от 200 001 до 1 миллиона руб. и свыше 1 миллиона руб. Даже при наличии дорогостоящей постройки максимальный размер выплаты госпошлины не может, согласно законодательству, превышать 60 000 рублей.

Шаг 3.

Третий шаг в алгоритме узаконивания самовольных построек – это подача составленного заинтересованным лицом искового требования в суд по территориальному месту регистрации соответствующего участка земли вместе с пакетом требуемой документации.

Конкретный перечень документации зависит от обстоятельств возведения самовольной постройки и иных индивидуальных нюансов судебного дела. Примерный перечень документации, требуемой судом для всестороннего рассмотрения дела, включает следующие бумаги:

  • регистрационное свидетельство, подтверждающее права заявителя на соответствующий участок земли или документация, свидетельствующая о наличии у заявителя других вещных прав на земельную территорию (пожизненного наследуемого владения землёй либо постоянного пользования);
  • документы, удостоверяющие факт наличия на земельной территории возведённой постройки, – акт обследования и документация, выдаваемая специалистами бюро технической инвентаризации (БТИ);
  • документация, подтверждающая отсутствие значительных нарушений градостроительных и других нормативных требований – акты экспертизы, обследования, выдаваемые местным управлением архитектуры и градостроительства, а также пожарных и санитарных полномочных служб надзора;
  • документ, свидетельствующий об обращении заявителя за разрешением на возведение соответствующего объекта строительства (при наличии) либо бумаги, которые подтверждают его попытки легализовать незаконную постройку, к примеру, отказ в выдаче требуемого разрешения на строительные работы;
  • квитанция с оплаченной госпошлиной;
  • паспорт истца.

Исковое требование направляется по местонахождению узакониваемой постройки мировому судье, когда стоимость такого самовольного строения составляет не больше 50 000 рублей, а в остальных ситуациях (с более дорогими постройками) – в районный суд.

По окончании судопроизводства истец получает решение судьи о признании правомочий собственника на самовольно возведённую постройку либо, соответственно, об отказе в таковом.

Когда права собственности на рассматриваемую постройку признаны за истцом, а возвело её иное лицо, в решении судьи может предусматриваться обязанность нового правообладателя возместить лицу, выстроившему самовольное строение, расходы на её возведение. Размеры такого возмещения также определяются судьёй.

Шаг 4.

Следующий шаг после получения владельцем земли положительного судебного решения – это регистрация признанных судом прав собственности.

Собрав пакет требуемой документации и уплатив регистрационную госпошлину, правообладатель земли может зарегистрировать в подразделении Росреестра свое узаконенное право на постройку. Только тогда самовольная постройка будет окончательно узаконена, и заявитель получит соответствующую выписку из ЕГРП.

Для регистрации потребуются:

  • заявление о госрегистрации;
  • удостоверение личности заявителя – правообладателя соответствующей постройки;
  • решение судьи, постановившего признать право собственности заявителя на самовольную постройку.

Документацию возможно подать в МФЦ или территориальном подразделении Росреестра по местонахождению узаконенной постройки.

Правовые последствия

Став полноправным собственником постройки, лицо может ее дарить, продавать или совершать с ней любые сделки, допускаемые российским законодателем.

Одновременно с перечисленными правами у собственника недвижимого объекта возникают и налоговые обязательства. В частности, с момента регистрации его правомочий собственности на возведенный и узаконенный объект недвижимости у гражданина возникает обязательство платить имущественный налоговый платеж в отношении рассматриваемого объекта.

Источник: https://infonedvizhimost.com/zemlya/samovolnye-postrojki/priznanie-prava-sobstvennosti-na-samovolnuyu-postrojku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.