Причины изъятия земельного участка

Содержание

Когда возможно изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Причины изъятия земельного участка

Собственникам, осуществляющим строительство личных домов, следует понимать, как проводится изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд и при каких обстоятельствах процедура может быть применена к земле под принадлежащими им строениями. В статье описаны возможные причины отчуждения земель и требования к процедуре и документам.

Изъятие земельного участка на госнужды – это неприятное известие, и как себя вести при этом не помешает знать

Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд

Чтобы забрать землю для возведения инфраструктурных объектов и других строений, ее необходимо выкупить у собственника по рыночной цене. Передача участков в госсобственность регулируется Земельным кодексом, в котором в 2015 г.

выделена глава, посвященная отчуждению земель в пользу государства. Ключевым моментом процесса является его возмездный характер. Собственник, передающий свою земельную собственность государству, должен получить равноценную компенсацию.

Основания для изъятия земель

Ст. 49 ЗК РФ определяет причины, по которым органы власти могут получить право на участки, принадлежащие частным лицам. К ним относятся строительство и реконструкция следующих объектов:

  • энергетические системы общегосударственного или локального масштаба;
  • АЭС;
  • оборонные сооружения, включая системы защиты государственной границы;
  • транспортная инфраструктура, включая инфраструктуру железных дорог;
  • объекты космической отрасли;
  • обеспечение естественных монополий;
  • коммуникации общегосударственного или локального масштаба, включая электричество, газопроводы, водо- и теплоснабжение;
  • автодороги.

Строительство новых дорог может стать причиной изъятия земель у населения

Иные ситуации должны быть предусмотрены на уровне федеральных законодательных актов. Отчуждение территории у собственника также может производиться в рамках конфискации при осуждении за преступления и некоторые правонарушения, а также реквизиции в случае стихийных бедствий, техногенных катастроф, эпидемических заболеваний людей и животных.

Строительство объектов общефедерального или местного значения

Отчуждение земельных площадей для возведения на них объектов государственного назначения требует утвержденных документов планирования или проектов планировки. Помимо этого допустимы следующие обоснования:

  • развитие заповедников и заказников;
  • исполнение международных соглашений;
  • недропользование (требуется наличие государственной лицензии);
  • снос аварийного жилого здания с передачей государству земли под ним.

На изъятие площадей на основании документов планирования есть 36 месяцев после их утверждения.

При сносе старого заброшенного здания земля переходит «в руки» государству

Изъятие земель в рамках развития застроенных территорий

Вопросы развития территорий регулируются Градостроительным кодексом.

В рамках программ возможна смена предназначения участков, прокладка коммуникации, в том числе, затрагивая части территории, находящиеся в частной собственности.

В рамках деятельности по развитию возможно изъятие земель, принадлежащих частным лицам и предприятиям. Следует иметь в виду следующие моменты, подтверждаемые судебной практикой:

  • подписание соглашения о территориальном развитии не может быть единственной причиной перехода права собственности на затрагиваемый согласованным планом земельный надел;
  • Верховный суд РФ отметил, что причина изъятия должна заключаться в общественной пользе, получить которую нельзя без участка, принадлежащего другим лицам, единственной причиной отчуждения части территории не должно быть получение прибыли или иных выгод коммерческим предприятием, управляющим территорией;
  • решение об отчуждении собственности можно оспорить как в части размера выплаченной компенсации (ч. 13 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ), так и по существу (ч. 14 ст. 56.6 того же Кодекса).

Перевести объект частной собственности в госсобственность можно при наличии законного обоснования с соблюдением нюансов процедуры.

Переход участка в государственную собственность возможен только на законном основании

Обеспечение обороны и безопасности

Изъятые для оборонных целей, включая обеспечение безопасности участков границы, земли изымаются из оборота по ст. 27 ЗК РФ и могут быть переведены в статус ЗАТО. Земли, предназначенные для целей обороны, могут быть использованы для:

  • размещения воинских частей, военных организаций и учреждений;
  • разработки, производства и хранения на складах вооружений, военной техники и боеприпасов;
  • строительство сооружений госрезерва и хранение запасов.

При выделении земель для целях охраны границы на них размещают заграждения, инженерно-технические конструкции и пункты пропуска.

Изъятие у собственника по причине ненадлежащей эксплуатации

В отличие от возмездного выкупа, изъятие из-за ненадлежащего использования возможно в нескольких ситуациях:

  • длительное (3 года и более) нецелевое распоряжение землей сельхозназначения;
  • отсутствие надлежащей эксплуатации;
  • грубое нарушение норм землепользования.

Решение об изъятии выносит орган местного самоуправления, который должен проинформировать владельца о допущенных им нарушениях и последствиях, выражающихся в потере права собственности.

Заброшенная засоренная земля – повод изъять землю у владельца

Порядок изъятия участка в 2019 году

Изъятию земельного участка для государственных нужд в Земельном кодексе посвящена глава VII.1. При переходе собственности государству совершается следующая последовательность действий:

  • Решение госоргана или муниципалитета в рамках полномочий (ст.56.3 ЗК).
  • Подача заинтересованной организацией ходатайства в муниципалитет (если потребность выходит за рамки прямых полномочий властных органов). Направить такой запрос имеют право подразделения естественных монополий, предприятия-недропользователи, компании, осуществляющие деятельностью, для которой требуется произвести отчуждение участка.
  • Выявление при помощи запросов в Росреестр всех лиц, чьи участки будут переданы в госсобственность, а недвижимость изъята. При необходимости информацию запрашивают в архивах.
  • Принятие официального решения, позволяющего однозначно идентифицировать отчуждаемые объекты. Одновременно изымают недвижимость, расположенную на отчуждаемой площади.
  • Подготовка соглашения об отчуждении земель и передача его на рассмотрение собственникам. Проект документа должен содержать существенные условия договора, с которыми может согласиться или не согласиться собственник.

Составление договора отчуждения земли обязательно

  • Подписание договора, включающего в себя идентификационную информацию об участках земли, цель их отчуждения, сроки смены собственника, сумму выплат и некоторые дополнительные данные, согласно ст. 56.9 ЗК РФ.

После подписания письменного соглашения между собственником и органом государственной власти соответствующего уровня в лице уполномоченного представителя, а также с организацией, ходатайствовавшей об отчуждении, действия связанные с переходом права, его госрегистрацией, а также перечисление выкупной суммы проводятся в соответствии с положениями договора.

Если собственник не согласен с оценкой своего имущества и не хочет подписывать предложенный договор, решение о передаче прав собственности принимается судом. Если не удалось найти собственника, решение об обращении в госсобственность также принимает судебная инстанция.

Определение выкупной стоимости

Согласно ст. 56.7 Земельного кодекса стоимость участка, выплачиваемая при его передаче государству, включает в себя:

  • рыночную оценку прекращаемых прав на землю, включая право собственности;
  • убытки, получаемые из-за отчуждения, включая убытки от невозможности выполнения договорных обязательств перед контрагентами;
  • упущенная выгода, рассчитываемая по установленным нормам.

Владелец участка должен получить компенсацию за отчужденный участок, возможные убытки и упущенную выгоду

Стоимость недвижимости, расположенной на отчуждаемой площади, построенной и зарегистрированной в соответствии с законодательными нормами, также входит в компенсацию.

В выкупную сумму не входят следующие затраты:

  • произведенные не по назначению участка земли;
  • начатые после получения официальной информации о предстоящем отчуждении;
  • убытки по сделкам, заключенным после уведомления.

Произвести расчет компенсации необходимо за два месяца до передачи владельцам земель проекта соглашения.

Постановлением Конституционного суда № 9-П/2019 от 1 февраля 2019 года установлено, что предоставление собственнику компенсации ниже рыночной цены его имущества незаконно.

В частности, при расчете стоимости на день предшествовавший одобрению уполномоченным органом проекта планировки территории, может не учитываться повышение цены объекта, вызванное рыночными факторами, что нарушает конституционные права граждан.

Компенсация производится только на законных основаниях, при попытке «сэкономить» владелец участка вправе пожаловаться в суд

Документальное оформление изъятия

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд оформляют в виде письменного соглашения с каждым собственником. Договор носит возмездный характер и предполагает выплату компенсации.

Последовательность шагов госорганов, гарантирующая выполнение требований закона:

  1. После принятия решения об отчуждении земель следует в течение недели письменно проинформировать собственников всех объектов, планируемых к переходу в госсобственность.
  2. У владельцев есть 3 месяца на то, чтобы изучить проект договора. До истечения выделенного срока изымать имущество можно только по инициативе текущего владельца.
  3. Обратиться в суд с заявлением о принудительном лишении собственности заинтересованная сторона может не раньше, чем через 3 месяца после предоставления собственникам проекта договора.

Еще об изъятии земельного участка в случае аренды в видео:

Заключение

Оценка размера возмещения производится заинтересованной стороной на основании рыночной информации. Лицо, не согласное с проведенной оценкой своего участка, может обратиться в суд, предоставив данные независимой экспертизы стоимости и возникающих убытков.

Еще немного внимания!

Источник: https://m-strana.ru/articles/izyatie-zemelnykh-uchastkov-dlya-gosudarstvennykh-i-munitsipalnykh-nuzhd/

Основания для изъятия земельного участка

Причины изъятия земельного участка

Начнем с того, что такое изъятие земельного участка? Это один из способов прекращения земельных прав.

Данная тема регулируется статьями 49, 56.3 Земкодексом РФ (далее – ЗК РФ). Сегодня мы попробуем разобраться в случаях, когда Ваш земельный участок могут изъять, каков порядок изъятия и как обжаловать решение об изъятии.

Участок могут изъять даже в ситуации, когда у собственника есть все права на землю. Законом предусмотрена возможность изъятия земельного участка в следующих случаях.

  • Для государственных или муниципальных нужд.
  • Изъятие в целях комплексного развития территории.
  • Изъятие при ненадлежащем его использовании.
  • Изъятие земли в порядке реквизиции.
  • Конфискация земельного участка.

1. Для государственных или муниципальных нужд.

Решения об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления. В данном случае, должен быть осуществлен выкуп имущества. Выкуп производится за счет Российской Федерации, соответствующего субъекта РФ или муниципального образования.

Орган, принявший такое решение обязан уведомить правообладателя земельного участка в письменном виде, не менее чем за год, до предполагаемого изъятия. Данное решение, обычно, выносится в форме постановления. В течение этого времени, собственник сохраняет право на владение, продажу, сдачу в аренду и любое другое разрешенное использование участка.

При наличии согласия правообладателя, в соглашении об изъятии, в порядке, которые определены законодательством, может быть предусмотрено предоставление ему другого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества, с зачетом стоимости такого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый участок.

Размер возмещения зависит от рыночной стоимости земельного участка, а также включает в себя убытки, причиненные изъятием такого участка, в том числе упущенную выгоду.

Отметим, что если одновременно с изъятием земельного участка изымаются расположенные на нем и принадлежащие правообладателю данного участка объекты недвижимости, то в возмещение включается и рыночная стоимость таких объектов.

Условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии такого участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Если же соглашение об изъятии земли не достигнуто – производится принудительное изъятие. Для государственных или муниципальных нужд принудительное изъятие допускается, если соблюдено условие предварительного и равноценного возмещения. Но при этом сроки, размер возмещения и другие условия уже определяются судом.

Необходимо отметить, что право собственности на изымаемый земельный участок у собственника прекращается.

2. Изъятие в целях комплексного развития территории.

Такое изъятие участка может быть произведено, если он расположен в пределах территории, в отношении которой было принято решение о комплексном развитии и заключен договор о комплексном развитии территории. В таком случае решение об изъятии принимает орган местного самоуправления. Основанием будет являться утверждённый проект планировки территории и проект межевания территории.

Орган местного самоуправления в течении 7 рабочих дней с даты принятия такого решения направляет его копию и проект соглашения об изъятии правообладателю такого участка. Соглашение должно содержать выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, подлежащих возмещению в связи с таким изъятием.

Если же правообладатель не заключает соглашение в течение месяца со дня предоставления проекта соглашения, изъятие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости происходит в принудительном порядке через суд.

Решение суда об изъятии земли в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано только в части размера возмещения за изымаемый участок.

3. Изъятие при ненадлежащем его использовании.

Например, если использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, либо причиняет вред окружающей среде. Или изъять участок могут, если он предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для этих целей в течение трех лет.

Если собственник участка письменно уведомляет принявший решение об изъятии земельного участка орган, о своем согласии исполнить такое решение, то участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если же собственник земли не согласен с решением об изъятии, то орган, который принимает решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже такого земельного участка в суд.

4. Изъятие земли в порядке реквизиции.

Это возможно только в чрезвычайных случаях – стихийных бедствий, эпидемий, аварийных ситуаций, эпизоотий и при иных обстоятельствах.

Стоит отметить, что в таком случае, изъятие будет временным, а если изъятый участок будет невозможно вернуть, то собственнику выплатят его рыночную стоимость или по его желанию предоставят равноценный участок в другом месте.

Регулируется такое изъятие статьей 51 Земельного кодекса РФ.

Факт реквизиции участка должен быть подтвержден документально. Исполнительный орган государственной власти, который принимает такое решение о реквизиции участка должен выдать документ, который имеет важное значение.

Он гарантирует собственнику реквизированного участка право требовать возврата ему этого участка или выплат. Юридическим основанием иска в таких случаях могут служить ст.

301 ГК РФ (истребование имущества из чужого незаконного владения).

5. Конфискация земельного участка.

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления, то есть конфискован. Принудительно забрать земельный участок могут только у физического либо юридического лица, являющихся собственниками данной территории.

Конфискация участка может быть осуществлена только после принятия судебного решения.

После официального изъятия участка, площадь будет продана на торгах. В рамках передачи земли другому собственнику осуществляется процедура переоформления всех прав.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rkc/osnovaniia-dlia-iziatiia-zemelnogo-uchastka-5e8434f764a4b71b3b05bd77

Как и для чего изымают земельные участки для муниципальных нужд

Причины изъятия земельного участка

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Земельные наделы изымаются из частной собственности в тех случаях, когда на месте их расположения планируется создание объектов для государственных нужд. Например, если местные власти собираются строить новую дорогу или расширять инфраструктуру, а земельный участок находится на территории, где запланированы работы, то производится его отчуждение в пользу государства.

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

  1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
  2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Какие могут быть основания для изъятия земельного участка

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

  1. Исполнение международных соглашений РФ;
  2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
    • энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
    • атомной энергии;
    • обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
    • связанные с космической деятельностью;
    • энерго-/газо-/теплоснабжения;
    • автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
  3. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует.

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Сроки изъятия земли

Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Процедура изъятия участка

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

  1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
  2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
  3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным.

В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета.

Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.

  1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
  2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

  • кадастровый номер;
  • цель отчуждения;
  • реквизиты решения;
  • вид права на объект соглашения;
  • период их передачи;
  • объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
  • указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

  1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
    • передача права владения;
    • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
    • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
    • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
    • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
    • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
    • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Какие полагаются компенсации: что входит, а что не входит в возмещение

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

  1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
    • если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
    • если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
    • если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
  2. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
  3. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
  4. Упущенная выгода.

При определении размера компенсации не учитываются:

  • постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
  • неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
  • постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
  • постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
  • любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.

Понятие резервирования земель муниципальными службами

Данный термин является относительно новым для российского законодательства. Основные положения процедуры, а также его порядок регламентируется:

  • ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
  • Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.

Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела.

Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения.

При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.

Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:

  • соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
  • создана и утверждена схема надела;
  • проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.

Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:

  • запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
  • запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).

Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

  • 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
  • 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
  • 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков — это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.

Источник: https://lawhelp.center/zemlya/izyatie-zemelnogo-uchastka-dlya-municipalnyx-nuzhd.html

Кому грозит изъятие земельного участка? (все причины изъятия земли)

Причины изъятия земельного участка

Если земельный участок используется не по целевому назначению, или он используется с нарушениями действующего законодательства, то земля может быть изъята.

К примеру, если участок изначально предназначен для ведения сельскохозяйственной деятельности (сельского хозяйства), либо для жилищного или прочего строительства и участок не используется для данных целей в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законодательно), то на основании статьи 284 Гражданского Кодекса РФ, земельный участок изымается у собственника. Но в период трех лет не может быть включено время, отведенное для освоения земельного участка, а так же время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по своему назначению по причине стихийных бедствий, или по иным причинам исключающим возможность использования земельного участка по назначению.

Так же на основании статьи 285 Гражданского Кодекса РФ, участок может на законных основаниях быть изъят у собственника, в случае если участок используется с нарушениями требований законодательства РФ, к примеру, опять же не целевое использование земли, либо если использование земли приводит к значительному снижению плодородия почвы на земельном участке и это относится к землям, отведенным для сельскохозяйственной деятельности, так же изъятие участка производится в случае, когда его использование приводит к нанесению вреда окружающей среде.

Конфискация земельного участка

На основании статьи 243 Гражданского Кодекса РФ, земельный участок может быть безвозмездно изъят, по другому конфискован у собственника по решению суда, как санкция за совершение преступления.

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Изъятие по данному основанию происходит только в исключительных случаях.

Но, как правило, это не просто безвозмездное изъятие, так как при изъятии земли по данному основанию, производится выкуп земельного участка, и такой выкуп производится за счет средств Российской Федерации, субъекта РФ, или муниципального образования. Кто будет изымать участок зависит от того, для чьих нужд он изымается.

Решение о необходимости изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления, на основании пункта 3 статьи 279 ГК РФ.

При изъятии земельного участка по данному основанию собственнику предоставляется денежное вознаграждение в размер, которого входит рыночная стоимость земельного участка, а так же убытки понесенные собственником земли в результате изъятия участка, сюда же обычно включается упущенная выгода. После изъятия земельного участка, собственник утрачивает право собственности на участок.

А если на изымаемом земельном участке расположены постройки и сооружения?

В таком случае на основании пунктов 1-3, статьи 281 Гражданского Кодекса РФ, если участок изымается с изъятием расположенных на нем и принадлежащих собственнику земельного участка постройками, зданиями и сооружениями (объектами недвижимого имущества), то помимо возмещения за земельный участок собственнику выплачивается рыночная стоимость расположенных на изымаемом земельном участке объектов недвижимого имущества, право собственности, на которые принадлежит прекращению, в связи с изъятием земельного участка. То есть, что бы получить компенсацию за расположенные на участке объекты, они так же должны быть зарегистрированы в Росреестре и соответственно у собственника должны быть документы подтверждающие право собственности на расположенные на участке объекты недвижимости.

Как правило, изъятие участка для государственных и муниципальных нужд происходит по двум схемам:

  • По соглашению сторон;
  • В судебном порядке (принудительное изъятие).

Если изъятие земельного участка происходит по соглашению сторон, то условия, размер возмещения и прочие моменты определяются в рамках заключаемого соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, на основании пункта 6, статьи 279 Гражданского Кодекса РФ.

Так же при согласии собственника земельного участка, у которого изымается участок, в соглашении может быть предусмотрен пункт, по которому вместо изъятого земельного участка  прежнему собственнику предоставляется взамен изымаемого иной земельный участок, на котором расположены иные объекты недвижимости. Все условия предоставления взамен изымаемого участка другого участка, определяются в соглашении и в точном соответствии нормам законодательства РФ, с обязательным зачетом стоимости такого земельного участка и иного недвижимого имущества на основании пункта 3 статьи 281 ГК РФ.

В ситуации, когда не удалось достигнуть соглашения об изъятии земельного участка, то производится принудительное изъятие участка.

Принудительное изъятие земельного участка может быть произведено, только при условии, что взамен предоставляется равноценное возмещение.

Но здесь никак не обойтись без судебных разбирательств, так как сроки, а так же размер возмещения и прочие условия на которых будет происходить изъятие, на основании пункта 6 статьи 279 ТК РФ, производится судом (в судебном порядке).

Изъятие земельного участка в порядке реквизиции

Участок может быть изъят уполномоченными исполнительными органами государственной власти на законных основаниях у собственника, в порядке реквизиции. Изъятие по вышеназванным основаниям возможна только в случае аварий, стихийных бедствий, эпидемий, эпизоотий и прочих ситуациях носящих чрезвычайный характер.

Так же отмечу, что реквизиция, подразумевает изъятие участка не на постоянной основе, а на временной.

Но бывает, что после реквизиции, земельный участок не возможно вернуть собственнику и в таком случае будет выплачена его рыночная стоимость, или по желанию собственника ему может быть предоставлен равноценный земельный участок в другом месте, взамен изъятого, на основании статьи 242 Гражданского Кодекса РФ.

Изъятие земельного участка в целях комплексного развития территорий

Изъятие по данному основанию производится, в случае если земельный участок, по которому принято решение об изъятии находится в пределах территории, в отношении которой было принято решение о комплексном развитии территории, а так же заключен договор о комплексном развитии территории с победителем открытого аукциона на право заключения такого договора, по основаниям пункта 1, статьи 56.12 Земельного Кодекса РФ.

Решение об изъятии участка в данном случае принимает орган местного самоуправления, на основании утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, на основании пункта 2, статьи 56.12 Земельного Кодекса РФ.

Перед изъятием земельного участка по данному основанию, в рамках пп. 4, пункта 4, статьи 56.12 ЗК РФ, орган местного самоуправления направляет собственнику земельного участка копию решения, а так же проект соглашения об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем и данные документы должны быть направлен в течение 7 дней в даты принятия решения об изъятии.

Так же соглашение об изъятии земельного участка, а так же находящихся на нем объектов недвижимости, должно в обязательном порядке содержать выкупную цену изымаемого имущества,  а так же размер убытков подлежащих возмещению в связи с изъятием.

В случае если не удалось заключить соглашение об  изъятии земельного участка в течение 1 месяца с момента направления собственнику вышеназванных документов (проекта соглашения, копия решения), то в таком случае изъятие участка и находящихся на нем объектов недвижимости происходит в судебном порядке.

В случае судебного разбирательства, будет принято решение, согласно которому денежные средства, положенные за возмещение стоимости участка и расположенных на нем объектов недвижимости, будут перечислены на банковский счет собственника участка в течение 7 дней с момента вынесения решения суда, при чем денежные средства на счет собственника у которого изымается участок, переводятся лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территорий, а если счет у получателя отсутствует, то деньги будут переведены на депозит нотариуса, на основании пунктов 9, 11, статьи 56.12 Земельного Кодекса РФ.

При чем, что не очень радует, так это то, что на основании пунктов 10, 13, статьи 56.

12 ЗК РФ решение суда, может быть обжаловано только в части размера выплачиваемого возмещения за изымаемый земельный участок, а так же расположенные на нем объекты недвижимости.

На мой взгляд, это в определенных ситуациях дает неограниченные права лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории. Но как всегда, закон есть закон.

Если у Вас есть вопросы, то Вы можете задать их нашему юристу, он не только проконсультирует Вас, ответив на все вопросы, но так же мы всегда готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь, защитив Ваши интересы, как в досудебном, так и в судебном порядке.

Источник: https://yurist174.ru/nedvizhimost/zemelnoe-pravo/komu-grozit-izyatie-zemelnogo-uchastka-vse-prichiny-izyatiya-zemli

Земельные участки, изъятые из оборота. Законодательство

Причины изъятия земельного участка

В исключительных ситуациях земельные участки могут быть изъяты у их владельца для государственных и муниципальных нужд.

Земля, изъятая из оборота

В отечественном законодательстве предусмотрены ситуации, при которых участки могут быть изъяты из оборота для нужд государства или МО.

Например, речь идет о ситуациях, когда участок изымается для прокладки автотрассы федерального значения или ЛЭП (в соответствии с 49 ст.Земельного кодекса).

При этом бывшему собственнику полагается компенсация за изъятый земельный участок.

Согласно последней редакции ЗК материальное возмещение полагается не только владельцам, но и арендаторам; лицам владеющим землей на основании бессрочного пользования/наследуемого владения.

Помимо денежной компенсации владельцам участков, которые понадобились государству, при наличии их согласия на это может быть предоставлен другой аналогичный по назначению участок.

В 2015 году порядок изъятия участков несколько изменился, а в Земельном кодексе появилась отдельная глава 7.1, которая регламентирует данный вопрос. В частности, законодатели существенно сократили сроки, которые отводятся для изъятия.

Если ранее собственника нужно было оповестить минимум за год до начала этой процедуры, то теперь – только за три месяца.

Основания для принудительного изъятия

Решение об изъятии ЗУ может быть принято только (в соответствии с 279 ст. ГК РФ):

  • федеральными властными структурами;
  • органами исполнительной ветки власти субъектов РФ;
  • МСУ.

Но с 2015 года в ЗК появилось одно нововведение: инициатива об изъятии может исходить не только от государства, но и от недропользователей, естественных монополий и прочих организаций. Эта мера принята, в том числе, для целей экономии бюджетных средств. Так как в данном случае возмещение за недвижимость должны будут уплачивать инициаторы изъятия.

Одной из наиболее распространенных целей инициирования процедуры изъятия является застройка.

В последние годы нередко практиковалась практика изъятия при подготовке Олимпиады в Сочи, саммита АТЭС во Владивостоке, в ходе строительства Новой Москвы.

Гражданское законодательство содержит и другие основания изъятия участка. Это может быть:

  1. Выкуп участка для участия в госпрограммах развития.
  2. Национализация земли и ее конфискация.
  3. Изъятие угодий, которые были переданы лицу с нарушением правовых норм.
  4. Прекращение владения участком, который эксплуатировался с нарушением правил недропользования. Например, его эксплуатация противоречит определенной категории, методы использования приводят к ухудшению плодородного слоя и экологических характеристик, невыполнение определенных мероприятий по защите плодородного слоя и пр.
  5. Изъятие участка за налоговые долги.

Последние три варианта изъятия не предполагают выплату компенсации собственнику.

Принудительная процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд

В процессе процедуры принудительного изъятия можно выделить следующие этапы.

Принятие решения об изъятии

Первоначально уполномоченный орган принимает решение об изъятии. В данном документе прописываются:

  • характеристики участков;
  • указание на объекты недвижимости на них;
  • цель изъятия;
  • ссылка на документы, на основании которых оно осуществляется;
  • наименование организации, которая выступила инициатором процедуры (если таковая имеется).

Информирование заинтересованных лиц о предстоящем изъятии

После того как решение принято у властей есть 10 дней, чтобы проинформировать о нем собственников или других заинтересованных лиц. Для этого сведения размещаются на официальном портале и в печатных СМИ. Копия решения в обязательном порядке направляется в Росреестр и собственникам.

Владелец участка считается должным образом уведомленным после личного получения копии письма об изъятии или же возврата отправителю заказного письма. Решение об изъятии может быть оспорено собственником через суд в течение трех лет.

Выплата собственнику компенсации в виде выкупной цены

Возмещение выплачивается собственникам в виде выкупной цены участка. Она определяется по оценке, произведенной на дату принятия решения. При определении цены выкупа учитывается не только кадастровая стоимость участка, но и убытки от изъятия, а также упущенная выгода владельца. Если на участке расположена недвижимость, то в компенсацию включают ее стоимость.

Важно отметить, что при определении величины компенсации не учитываются объекты и их улучшения, которые были совершены на изымаемом участке без разрешения уполномоченных инстанций (например, самострои) или произведенные вопреки положениям договора или разрешенному использованию.

Величина возмещения рассчитывается максимум за 60 дней до получения собственником соглашения.

Подписание соглашения об изъятии

В завершении процедуры собственник участка подписывает с представителями власти соглашение об изъятии. Если на нем расположен объект недвижимости, то в отношении него подписывается отдельный документ.

Далее возможно несколько базовых вариантов развития событий:

  1. Если собственник согласен с условиями, то он направляет подписанный экземпляр соглашения в уполномоченный за изъятия орган. После чего последний передает документ для регистрации в Росреестр и отметка о правообладателе данного участка аннулируется. Бывшему собственнику остается дождаться поступления выкупной компенсации на свой банковский счет.
  2. Если он никак не отреагирует на соглашение в течение 3-х месячного срока, то органы госвласти вправе обратиться в суд для принудительного изъятия участка и недвижимости. При получении положительного постановления суда участок изымается для госнужд без согласия собственника.
  3. Если владелец участка не согласен с предложенными условиями, то он вправе предложить альтернативный вариант с приложением подтверждающих его позицию документов. Обычно главным спорным вопросом становится выкупная стоимость участка. Правообладатель может подтвердить необходимость увеличения выкупной цены, приложив подписанный ранее договор по купле-продаже (заключенный недавно). Также эксперты рекомендуют провести независимую оценку стоимости недвижимости в оценочной компании и приложить ее результаты к встречному предложению. Но стоит учитывать, что расходы по оценке ложатся на плечи собственника.

Судебная практика

Нередко инициатива о судебном разбирательстве исходит от членов садоводческого товарищества, которых на собрании СНТ исключили из ее членов и изъяли участок. Причины может быть самые разнообразные: от длительной не эксплуатации участка до задолженности по членским взносам. На самом деле правда в данном вопросе на стороне собственников участка.

Решение вопроса изъятия участка не относится к компетенции собрания садоводов. Оно может быть принято только органами местного самоуправления.

Что касается нецелевого использования участка, то привлечь собственника к ответственности может только прокуратура и суд.

СНТ может только исключать определенное лицо из состава товарищества. Поэтому суды удовлетворяют подобные иски и возвращают незаконно изъятые участки в пользование собственников.

Судебная практика относительно изъятия земельных участков позволяет решить несколько важных вопросов. Так, выводы судов показывают, что:

  1. Выкуп должен определяться на момент рассмотрения спора, а не принятия решения об изъятии.
  2. Цена рассчитывается от категории участка, установленной до инициации процесса выкупа.
  3. Владелец вправе обратиться в суд для изменения выкупной цены.
  4. При уклонении собственника от получения уведомления о принудительном изъятии оно может быть запущено автоматически.
  5. При несоблюдении госвластями регламента изъятия участок может быть возвращен собственнику.
  6. Арендаторы участка также вправе получить компенсацию при изъятии наравне с собственниками.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/izyatie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.