Предварительный договор переуступки права требования на квартиру

Содержание

Что надо знать про предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор переуступки права требования на квартиру

Я хочу купить квартиру в новостройке. В свете последних изменений на рынке строящегося жилья с осторожностью отношусь к покупке квартиры в еще не готовом жилье.

Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи.

А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.

Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?

Олег П.

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.

Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику.

Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

  1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
  2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию.

Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.

После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора.

То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка.

Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали.

Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят.

Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры.

Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017.

Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили.

Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/pereustupka/

Образец договора переуступки права требования на квартиру: 3 вида

Предварительный договор переуступки права требования на квартиру

Образец договора переуступки права требования на квартиру (договор цессии), его составляющие и особенности оформления, которые снизят ваши риски.

Для покупки квартиры в новостройке существует два варианта: купить ее непосредственно у застройщика либо у инвестора.

Во втором случае сделка будет оформляться через договор цессии – это частный вид договорных отношений (продавец – цедент, покупатель – цессионарий).

Если дом уже сдан, то продажа квартиры осуществляется по договору купли-продажи, а это предмет другого разговора.

В одной из статей мы уже говорили о рисках переуступки квартиры и как оформить договор переуступки права собственности

Настала очередь рассмотрения образца договора уступки права требования квартиры.

Понятие договора переуступки права на квартиру

Это специфический договор, по которому, передается не право собственности на квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Договор этот еще носит название — договора цессии, где, сторона, передающая право требовать квартиру — цедент, а приобретающая это право — цессионарий.

Согласно ГК РФ и закону 214-ФЗ, заключая договор уступки требования, покупатель приобретает право на получение квартиры и обязанность оплатить ее стоимость.

Договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке

При заключении договора цессии

Зачастую на рынке предлагают заключить договор цессии на строящиеся квартиры по предварительному договору купли-продажи, на основании которого вы не приобретете право собственности на жилье, а лишь право на заключение основного договора купли-продажи.

Такой договор не подлежит обязательной регистрации, что дает поле для деятельности мошенникам.

Перед заключением договора переуступки права на квартиру:

  1. убедитесь, что лицо, передающее вам право требования, действительно уполномочено совершать эти действия
  2. изучите внимательно договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи
  3. проверьте, не имеются ли права третьих лиц на этот объект.

Важно проверить, не приобретался ли данный объект по ипотеке, т.к. если это так, вам придется переводить долг на себя или выплатить кредит, чтобы приобрести объект.

Не забывайте, что прежний дольщик обязан известить о предстоящей переуступке застройщика в письменном виде и вам надо это проконтролировать.

Согласно 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ:

  • документальное удостоверение прав требования покупателя (обязательно);
  • основной договор не должен ограничивать право на уступку требования;
  • необходимо заручиться согласием застройщика (если это закреплено в основном договоре) перед оформлением договора;
  • необходимо в обязательном порядке сообщить застройщику о заключении договора;
  • необходимо зарегистрировать договор;
  • после подписания и регистрации договора все права и обязанности продавца переходят к покупателю, равно как и возможные риски.

Вариантов мошенничества с договорами переуступки права требования достаточно. Чтобы оградить себя от основной их массы, постарайтесь оформлять договор переуступки права требования квартиры в новостройках, возводимых, согласно ФЗ №214.

Образец договора переуступки права требования на квартиру

Переуступка, цессия по договору долевого участия:

Переуступка, цессия по договору займа:

Переуступка, цессия по договору инвестирования в недвижимость:

Что должно содержаться в договоре цессии:

  1. Обязательными для включения в договор уступки права требования (образец) являются характеристики объекта сделки и сумма сделки. Также обратите внимание на необходимость уведомления застройщика и не находится ли продаваемый объект в залоге;
  2. Законодательством четко прописан срок, к который возможно совершение сделок цессии – это период с момента заключением договора и до момента передачи недвижимости в собственность на основании акта приема-передачи;
  3. На пункт, в котором прописывается цена договора, следует обратить пристальное внимание. Согласно законодательства, при заключении договора цессии, покупатель получает не только права, но и обязанности (в том числе и долговые) продавца. Следует учитывать, что в договоре цессии сумма указывается полностью, с учетом выгоды продавца. Однако, в случае возникновения сложностей с застройщиком, за исходные данные будет приниматься сумма из основного договора (которая скорее всего будет значительно меньше).

Договор переуступки права требования квартиры (образец) включает список документов, которые должны быть у покупателя после регистрации сделки, это:

  • оригинал основного договора и всех дополнительных соглашений, если таковые имели место быть;
  • официальная переписка с застройщиком;
  • финансовые документы, подтверждающие расчеты покупателя и застройщика

Дополнительно рекомендую проверить финансовую состоятельность застройщика.

Образец договора уступки прав на квартиры (цессии) включает все основные моменты, прописанные в законодательстве

После его государственной регистрации составляется акт приема-передачи вышеуказанных документов.

И еще несколько советов:

  • обращайте пристальное внимание на разницу между первоначальной ценой и ценой договора – она не должна быть слишком маленькой;
  • с даты заключения первоначального договора прошло более полугода – очень внимательно изучите документацию застройщика;
  • если по данному объекту большое количество квартир предлагается по договору цессии – обратите еще раз внимание на ход строительства и финансовое благополучие застройщика;
  • если вы не первый в цепочке договоров – возможно вы стали жертвой мошенников, проверьте все еще раз;
  • если вы собираетесь приобрести жилье по договору уступки прав требования у юридического лица – обратитесь за помощью к независимым экспертам.

В любом случае, нюансов может быть много в каждой конкретной ситуации, поэтому, надежнее всего посоветоваться со специалистом.

Для этого вы можете бесплатно задать вопрос юристу, который проконсультирует по содержанию договора переуступки права требования или проанализирует договор, который вы предоставите (в момент проведения акции бесплатно).

Сегодня мы разобрали образец договора уступки права на квартиру, особенности составления, оформления и некоторые важные нюансы.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-kvartiryi-obrazets.html

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Предварительный договор переуступки права требования на квартиру
Статья обновлена: 16 марта 2020 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.
  2. Другие статьи

    Как оформить в собственность квартиру в новостройке — инструкция в 3 этапа.После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире.

  3. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  4. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  5. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  6. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  7. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav-trebovanija-na-kvartiru.html

Покупка квартиры по переуступке прав: образец договора цессии, условия и порядок переуступки прав собственности на квартиру, документы, риски | Жилищный консультант

Предварительный договор переуступки права требования на квартиру

Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обозначено, что такое переуступка прав на квартиру.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Переуступка прав собственности заключается в передаче прав на собственность одним лицом другому лицу за заранее оговоренную плату.

Договор переуступки прав или цессия может быть оформлен только в том случае, если правоустанавливающие документы на жилплощадь еще не получены, и то лицо, которое изначально внесло деньги за право получения новой квартиры, передает это право за определенную плату другому лицу.

Переуступка прав может быть оформлена только до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. После этого договор цессии уже заключен быть не может.

В случае заключения такого акта, все права, которые были доступны продавцу, автоматически переходят к покупателю.

Покупка квартиры или ее продажа таким способом имеет значительные преимущества, в тоже время несет в себе некоторые риски, связанные с мошенничеством. Бланк договора и образец его заполнения можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора цессии].

Договор переуступки прав

Сторонами соглашения переуступки прав являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.

Как уже было сказано, основным требованием при заключении цессии является то, что объектом акта может выступать только то жилище, которое относится к группе еще строящихся.

Порядок оформления договора регламентируется ГК РФ. В Гражданском кодексе прописаны два варианта оформления подобной сделки:

  1. При наличии предварительного договора купли-продажи на квартиру.
  2. Если есть договор долевого участия в строительстве.

При первом варианте продавец передает покупателю свое право на оформление в будущем основного договора купли-продажи. Такой договор не подлежит госрегистрации, поскольку обозначает лишь намерения сторон. Кроме этого, денежные средства по такому акту не передаются.

Что касается договора долевого участия, то здесь все расчеты производятся сразу же, и по договору уступки передаются права продавца на жилье, а также его долги в случае их наличия.

Еще один способ заключения цессии состоит в том, что на общем собрании пайщиков, один пайщик (продавец) свой взнос забирает, а другой (продавец) его вносит. Впрочем, такой способ применяется крайне редко.

В процедуре оформления договора уступки прав имеется ряд обязательных требований. Прежде всего, такой документ заключается только в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Также документ в обязательном порядке должен быть заверен в нотариате.

В акте должны быть четко прописаны следующие моменты:

  • тип договора, по которому передается право на имущество;
  • согласие застройщика на заключение цессии;
  • права и обязанности сторон;
  • расчеты по сделке;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • к договору должна быть приложена вся техническая и дополнительная документация, упомянутая в акте.

Квартира, на которую передаются права не должна находиться в обременении или аренде. Кроме этого, сделка по переуступке прав является налогооблагаемой, и налоги выплачивает цедент.

Порядок оформления договора переуступки прав

Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:

  1. На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
  2. На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  3. Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
  4. На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и Кадастровой палатах, либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.

Список необходимых документов

Для заключения договора цессии могут понадобиться следующие документы:

  1. Договор долевого участия со всеми необходимыми приложениями.
  2. Документы, подтверждающие оплату.
  3. Документ, подтверждающий личность.
  4. Нотариально заверенное разрешение супруга(ги) на совершение сделки.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев сделки по переуступке прав на жилье. К таким случая относятся: покупка квартиры в новостройке и оформление договора цессии «задним» числом.

В первом случае происходит покупка у владельца его прав до заключения передаточного акта продавца с застройщиком. Если продавец произвел окончательный расчет за свой пай, то покупатель приобретает только его права, если же вся сумма не выплачена, то покупатель должен будет погасить оставшуюся задолженность.

При оформлении сделки «задним» числом происходит изменение даты передаточного акта. В связи с этим, продавец получает возможность оформить именно договор цессии до госрегистрации недвижимости в собственность.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Молодожены Петровы после свадьбы решили приобрести жилье. Причем квартиру в новом доме. Найдя подходящий вариант, Петровы встретились с продавцом и, изучив все документы, заключили договор цессии. После того как вознаграждение было передано, молодожены узнали, что за квартиру не выплачена еще достаточно большая сумма денег, хотя продавец сообщал обратное.

Молодожены обратились в суд с требованием признать действия продавца мошенническими и сделку аннулировать, однако суд вынес отказ по их иску. Обоснованием данного отказа являлось то, что договор был составлен и оформлен с соблюдением всех правил.

Справка о том, что такая задолженность имеется, находилась в документах, приложенных к акту, однако Петровы не ознакомились с этим документом должным образом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Вопрос: Добрый день, эксперты. Помогите советом. Хотел квартиру купить в новостройке, так вышло, что пока продавец думал, наступило время подписания приема-передачи квартиры. Как теперь нам поступить, мы оба, я и продавец, согласны совершить сделку, несмотря на упущенные сроки, да вот такую сделку могут аннулировать. Как поступить? Василий.

Ответ: Василий, ничего страшного не произошло. В этой ситуации у вас есть два выхода.

Можно заключить договор купли-продажи и оформлять квартиру уже согласно этого документа, а можно обратиться к застройщику и попросить его изменить дату акта приема-передачи жилища на более позднюю, а за это время оформить договор переуступки прав на квартиру согласно ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.04 г.

Заключение

Из всего вышесказанного можно сформировать несколько выводов:

  1. В законодательстве существует понятие переуступки прав на квартиру.
  2. Сделка по переуступке прав может быть оформлена только до того, как будет подписан акт приема-передачи на жилье и недвижимость пройдет госрегистрацию.
  3. Договор цессии заключается лишь при наличии всех необходимых документов.
  4. Для оформления договора необходимо письменное согласие застройщика.
  5. Акт переуступки прав заключается в письменном виде, проходит обязательную регистрацию и заверяется нотариально.
  6. Существуют частные случаи: оформление сделки «задним» числом и покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Покупка квартиры
  2. Аренда квартиры
  3. Договор купли-продажи
  4. Кадастр

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Договор цессии: покупаем новостройку по переуступке ДДУ

Предварительный договор переуступки права требования на квартиру

Договор, который подписывает покупатель при приобретении жилья в возводимом доме, зависит от стадии строительства. В частности, распространен договор долевого участия (далее ДДУ).

Он ратифицируется на любом из этапов строительства, но до сдачи квартиры в эксплуатацию. Сторонами ДДУ выступает застройщик и приобретатель квартиры. Кроме того, заключается договор переуступки прав (требований).

О нем поговорим поподробнее.

Основные характеристики договора

Переуступка прав требований – это договор, заключаемый на стадии строительства, до сдачи возводимого дома. Его отличие от ДДУ заключается в том, что стороной соглашения будет не застройщик, а гражданин, либо организация, которые уже купили объект недвижимости. А приобрели квартиру они как раз по договору долевого участия.

Либо стороной рассматриваемого договора может быть также и лицо, которое приобрело квартиру также по переуступке прав. Звенья таких соглашений могут простираться до бесконечности, до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию. Но в момент сдачи дома государственной комиссии и введении его в работу, регистрацию переуступки не производят.

На практике цессия проводится на основании соглашений:

  1. Купля-продажа (предварительная). В этой ситуации уступается право требования выхода на основную сделку. Передача денег за покупку происходит только после ратификации основного договора, предметом которого выступает приобретение квартиры. Уступка юридически значима с момента заключения предварительного договора и до дня подписания основного.
  2. По ДДУ. В этой ситуации уступке подлежит не только право на получение жилой площади, но и обязательства, связанные с взносами дольщиков. Если они не выплачены продавцом в полном объеме, то сделать за него это обязан покупатель. Цессия возможна с момента ратификации соглашения и до подписания документа, свидетельствующего о передаче квартиры. Это акт приема-передачи. Договор уступки прав по ДДУ обязательно регистрируется. И здесь необходимо учесть один нюанс: приобретатель получает права на жилую недвижимость в аналогичном объеме, что и продавец. Исходя из этого, важно в документе прописывать основание перехода права требования, а также основные положения ДДУ.

Этапы заключения договора по уступке права требования

Здесь необходим определенный алгоритм. От успешности его соблюдения зависит, собственно, эффективность проведенной сделки.

Стадии:

  1. Проверочный анализ застройщика.

    В процессе необходимо акцентировать внимание на следующее:

  • длительность работы компании застройщика;
  • срок существования учредительной документации на предмет ее актуальности в момент продажи квартиры;
  • наличие разрешения на строительные работы;
  • возможность долгосрочной аренды на землю, на которой стоит дома, либо право собственности на нее.
  1. Подготовка документов. В момент совершения сделки продавец обязан предоставить следующие бумаги:
  • договор в первоначальном виде;
  • ДДУ, либо предварительное соглашение;
  • согласие на переуступку (оно необходимо, если продавец не выплатил полостью цену за строящееся жилье);
  • согласие супруга на сделку (если покупатель находится в законном браке);
  • платежные документы об оплате строящегося жилья.

Покупатель на сделку приносит с собой паспорт. И если он находится в брачных отношениях, согласие второй половины.

  1. Составление соглашения. Это происходит после проверки всех предоставленных бумаг. Договор составляется в аналогичной форме, что и предыдущий. Если предыдущий заверен нотариально, то переуступка прав также требует участия нотариуса в этом процессе. Основное условие переуступки – это именно передача права. Таким образом, необходимо детально описать предмет договора, в частности, какие права подлежат передаче, в каком объеме. Кроме того, нужно указать на основание, по которому происходит переход. Все остальные условия признаются дополнительными: по закону они вносятся в текст по договоренности между сторонами.
  2. Регистрация переуступки. Это делает Росреестр. Для этого обращаются в МФЦ, либо в одно из территориальных подразделений Росреестра. Передача денежных средств за квартиру происходит после окончания регистрационной процедуры. На практике, проходит от 5 до 10 дней.
  3. Оплата государственной пошлины. Ее размер зависит от статуса сторон. Для граждан пошлина в меньше размере, чем для организаций. Если несколько заявителей требует регистрацию, то государственная пошлина делится между ними поровну. Каждому из них выдается квитанция об уплате.

Риски договора:

Таким образом, переуступка заключается с гражданином или организацией на покупку квартиры в строящемся доме. По этому соглашению приобретение возможно до стадии введения дома в работу.

На стадии котлована квартиры покупает немало граждан, юридических лиц. Популярность данных объектов недвижимости объясняется низкой ценой на квартиру именно до сдачи ее в эксплуатацию.

Фактически покупатель приобретает воздух, и только потом создается новое жилье. Риски, связанные с покупкой жилья с фундамента, присутствуют.

Но, необходимо отметить, что они есть везде, в том числе при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Договор переуступки права либо цессии

При заключении договора между сторонами, каждая из них наделяется законом объемом полномочий. Заказчик должен своевременно оплатить работы и услуги, а исполнитель – качественно их исполнить. Обладателем права требования в обязательстве выступает кредитор, а тот, кто обязан исполнить что-либо – должником. Права могут быть переданы иному лицу.

Об этом говорит глава 24 ГК РФ. И это происходит по договору цессии или переуступки права требования. С точки зрения права, это соглашение представляет собой одну из форм перемены лиц в существующем обязательстве. То есть, новый кредитор меняет прежнего, а причин, по которому было уступлено право, может быть немалое количество.

Например, должник несвоевременно платит по обязательству, а для кредитора важен срок исполнения договора. Если третье лицо, входящее в договор, готово оплатить необходимую сумму за должника по договора, для кредитора это является оптимальным решением.

После заключения соглашения кредитор получает так необходимые ему денежные средства, а новый кредитор – право требовать исполнения обязательств.

Договор цессии заключается на основании первоначального соглашения, стороной которого выступает застройщик. Первый покупатель квартиры заключил договор с ним, приобретая квартиру с фундамента. Между сторонами в этом процессе был заключения ДДУ. Этот договор обязательно регистрируется в Росреестре.

На основании зарегистрированного надлежащим образом договор, происходит оформление цессионного договора. И происходит перемена лица в обязательстве. Теперь вместо первоначального покупателя, выступает другое лицо. Кстати, таких перемен может быть много: закон не налагает ограничений на число заключаемых цессионных договоров.

Исходя из этого, при оформлении договора, необходимо тщательно проверять всю имеющуюся у застройщика документацию.

Документация дду:

Этот договор первоначальный, по сравнению с цессией. Заключается на стадии строительства, между приобретателем квартиры и застройщиком. Основным его условием выступает передаваемое жилье, его параметры. А также срок сдачи и сумма денежных средств за покупку. ДДУ регистрируется.

В процессе переуступки, при передаче основных документов, которые имелись на квартиру ранее, необходимо просмотреть бывшие договора цессии. Это нужно для того, чтобы проанализировать всю цепочку приобретателей квартиры.

Кроме того, обязательно предоставляются чеки, платежки покупающее стороне. По оплате недвижимости: она может быть погашена полностью, либо по рассрочке. Второй вариант предполагает, что при цессии объект недвижимости оплачен не полностью.

Если по квартире имеется непогашенная задолженность, она переходит к новому покупателю. Стоит помнить, что покупатель может быть обладателем и просроченного долга. В этой ситуации лучше поговорить с застройщиком о долгах продавца недвижимости, их наличии.

Будет ли задолженность помехой в приобретении квартиры? Ведь застройщик сможет отсудить недвижимость за просроченные в большом количестве долги.

Согласие застройщика на переуступку

Закон не требует обязательного согласия. Но это положение прописано во всех договорах долевого участия. То есть, компания-застройщик должна быть уведомлена о том, что по такой-то квартире происходит передача прав от одного покупателя к другому. Во избежание проблем лучше получить согласие на заключение соглашения.

Договор цессии означает не только то, что покупатель становится обладателем права. По соглашению он приобретает и обязанности. Например, если за продавцом имеют долги, они погашаются до оформления цессии. Либо существует иной вариант: они полностью переходят к новому покупателю.

Только при развитии такой ситуации застройщик дает согласие на заключение цессии. Переход долга может быть оформлен отдельно, по договору. Два документа могут быть подписаны сторонами одновременно.

Кроме того, пункт о том, что долги будут погашены, может быть включен в сам договор переуступки.

Акт приема-передачи документов

Согласие необходимо с точки зрения положений СК РФ. Приобретение квартиры выступает совместно нажитым имуществом мужа и жены.

И если собственность совместная, то при ее отчуждении по закону необходимо согласие второй половины. Это согласие обязательно оформляется у нотариуса.

Это обезопасит приобретателя от негативных правовых последствий в будущем, например, от признания договора недействительным.

Наличие пакета документов при заключении цессии является обязательным. Это обезопасит добросовестного приобретателя от негативных правовых последствий. И цессия должна быть также зарегистрирована в Росреестре, по аналогии с первоначальным договором.

Если он не пройдет регистрацию, то доказать его действительность с юридический точки зрения будет очень сложно. В процессе принятия решения о приобретении квартиры по переуступке прав, необходимо самым тщательным образом изучить параметры первоначального договора.

В частности, приобретаемая квартира должна иметь уточненные параметры, расположение, площадь и т.д. В договоре указывается настоящая цена квартиры!!!

После сдачи дома в эксплуатацию могут возникнуть сложности с приобретенной квартирой. Не важно, по какому договору она была приобретена – цессии или ДДУ. Оформить недвижимость в собственность иногда довольно сложно.

После сдачи дома и регистрацией права собственности (бумажное свидетельство Росреестр) в настоящее время не выдает, может пройти определенное время.

На практике, некоторые задержки связаны с порядком осуществления финансовых расчетов застройщика с вкладчиками, поставщиками, то есть всеми теми, кто инвестировал денежные средства.

Если между сторонами существуют споры, которые они не могут решить по договоренности, они обращаются в суд. И в этой ситуации ждать оформления квартиры придется долго, так как пока спорное правоотношение не урегулировано, оформление в собственность квартир в доме не может быть произведено.

Кроме того, при приобретении объекта с котлована существует риск двойных продаж. Чтобы избежать его, необходимо заключать договор цессии, который основан только на зарегистрированном ДДУ. Если этот договор не зарегистрирован застройщиком по ряду причин, озвученных последним, не стоит приобретать такую квартиру. Можно обратить внимание на другую компанию-застройщика или на вторичный рынок.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/dogovor-tsessii-pokupaem-novostroyku-po-pereustupke-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.