Практика изъятия земельных участков

Земельные участки, изъятые из оборота. Законодательство

Практика изъятия земельных участков

В исключительных ситуациях земельные участки могут быть изъяты у их владельца для государственных и муниципальных нужд.

Земля, изъятая из оборота

В отечественном законодательстве предусмотрены ситуации, при которых участки могут быть изъяты из оборота для нужд государства или МО.

Например, речь идет о ситуациях, когда участок изымается для прокладки автотрассы федерального значения или ЛЭП (в соответствии с 49 ст.Земельного кодекса).

При этом бывшему собственнику полагается компенсация за изъятый земельный участок.

Согласно последней редакции ЗК материальное возмещение полагается не только владельцам, но и арендаторам; лицам владеющим землей на основании бессрочного пользования/наследуемого владения.

Помимо денежной компенсации владельцам участков, которые понадобились государству, при наличии их согласия на это может быть предоставлен другой аналогичный по назначению участок.

В 2015 году порядок изъятия участков несколько изменился, а в Земельном кодексе появилась отдельная глава 7.1, которая регламентирует данный вопрос. В частности, законодатели существенно сократили сроки, которые отводятся для изъятия.

Если ранее собственника нужно было оповестить минимум за год до начала этой процедуры, то теперь – только за три месяца.

Основания для принудительного изъятия

Решение об изъятии ЗУ может быть принято только (в соответствии с 279 ст. ГК РФ):

  • федеральными властными структурами;
  • органами исполнительной ветки власти субъектов РФ;
  • МСУ.

Но с 2015 года в ЗК появилось одно нововведение: инициатива об изъятии может исходить не только от государства, но и от недропользователей, естественных монополий и прочих организаций. Эта мера принята, в том числе, для целей экономии бюджетных средств. Так как в данном случае возмещение за недвижимость должны будут уплачивать инициаторы изъятия.

Одной из наиболее распространенных целей инициирования процедуры изъятия является застройка.

В последние годы нередко практиковалась практика изъятия при подготовке Олимпиады в Сочи, саммита АТЭС во Владивостоке, в ходе строительства Новой Москвы.

Гражданское законодательство содержит и другие основания изъятия участка. Это может быть:

  1. Выкуп участка для участия в госпрограммах развития.
  2. Национализация земли и ее конфискация.
  3. Изъятие угодий, которые были переданы лицу с нарушением правовых норм.
  4. Прекращение владения участком, который эксплуатировался с нарушением правил недропользования. Например, его эксплуатация противоречит определенной категории, методы использования приводят к ухудшению плодородного слоя и экологических характеристик, невыполнение определенных мероприятий по защите плодородного слоя и пр.
  5. Изъятие участка за налоговые долги.

Последние три варианта изъятия не предполагают выплату компенсации собственнику.

Принудительная процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд

В процессе процедуры принудительного изъятия можно выделить следующие этапы.

Принятие решения об изъятии

Первоначально уполномоченный орган принимает решение об изъятии. В данном документе прописываются:

  • характеристики участков;
  • указание на объекты недвижимости на них;
  • цель изъятия;
  • ссылка на документы, на основании которых оно осуществляется;
  • наименование организации, которая выступила инициатором процедуры (если таковая имеется).

Информирование заинтересованных лиц о предстоящем изъятии

После того как решение принято у властей есть 10 дней, чтобы проинформировать о нем собственников или других заинтересованных лиц. Для этого сведения размещаются на официальном портале и в печатных СМИ. Копия решения в обязательном порядке направляется в Росреестр и собственникам.

Владелец участка считается должным образом уведомленным после личного получения копии письма об изъятии или же возврата отправителю заказного письма. Решение об изъятии может быть оспорено собственником через суд в течение трех лет.

Выплата собственнику компенсации в виде выкупной цены

Возмещение выплачивается собственникам в виде выкупной цены участка. Она определяется по оценке, произведенной на дату принятия решения. При определении цены выкупа учитывается не только кадастровая стоимость участка, но и убытки от изъятия, а также упущенная выгода владельца. Если на участке расположена недвижимость, то в компенсацию включают ее стоимость.

Важно отметить, что при определении величины компенсации не учитываются объекты и их улучшения, которые были совершены на изымаемом участке без разрешения уполномоченных инстанций (например, самострои) или произведенные вопреки положениям договора или разрешенному использованию.

Величина возмещения рассчитывается максимум за 60 дней до получения собственником соглашения.

Подписание соглашения об изъятии

В завершении процедуры собственник участка подписывает с представителями власти соглашение об изъятии. Если на нем расположен объект недвижимости, то в отношении него подписывается отдельный документ.

Далее возможно несколько базовых вариантов развития событий:

  1. Если собственник согласен с условиями, то он направляет подписанный экземпляр соглашения в уполномоченный за изъятия орган. После чего последний передает документ для регистрации в Росреестр и отметка о правообладателе данного участка аннулируется. Бывшему собственнику остается дождаться поступления выкупной компенсации на свой банковский счет.
  2. Если он никак не отреагирует на соглашение в течение 3-х месячного срока, то органы госвласти вправе обратиться в суд для принудительного изъятия участка и недвижимости. При получении положительного постановления суда участок изымается для госнужд без согласия собственника.
  3. Если владелец участка не согласен с предложенными условиями, то он вправе предложить альтернативный вариант с приложением подтверждающих его позицию документов. Обычно главным спорным вопросом становится выкупная стоимость участка. Правообладатель может подтвердить необходимость увеличения выкупной цены, приложив подписанный ранее договор по купле-продаже (заключенный недавно). Также эксперты рекомендуют провести независимую оценку стоимости недвижимости в оценочной компании и приложить ее результаты к встречному предложению. Но стоит учитывать, что расходы по оценке ложатся на плечи собственника.

Судебная практика

Нередко инициатива о судебном разбирательстве исходит от членов садоводческого товарищества, которых на собрании СНТ исключили из ее членов и изъяли участок. Причины может быть самые разнообразные: от длительной не эксплуатации участка до задолженности по членским взносам. На самом деле правда в данном вопросе на стороне собственников участка.

Решение вопроса изъятия участка не относится к компетенции собрания садоводов. Оно может быть принято только органами местного самоуправления.

Что касается нецелевого использования участка, то привлечь собственника к ответственности может только прокуратура и суд.

СНТ может только исключать определенное лицо из состава товарищества. Поэтому суды удовлетворяют подобные иски и возвращают незаконно изъятые участки в пользование собственников.

Судебная практика относительно изъятия земельных участков позволяет решить несколько важных вопросов. Так, выводы судов показывают, что:

  1. Выкуп должен определяться на момент рассмотрения спора, а не принятия решения об изъятии.
  2. Цена рассчитывается от категории участка, установленной до инициации процесса выкупа.
  3. Владелец вправе обратиться в суд для изменения выкупной цены.
  4. При уклонении собственника от получения уведомления о принудительном изъятии оно может быть запущено автоматически.
  5. При несоблюдении госвластями регламента изъятия участок может быть возвращен собственнику.
  6. Арендаторы участка также вправе получить компенсацию при изъятии наравне с собственниками.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/izyatie.html

Судебная практика по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд | Юристы по недвижимости и строительству

Практика изъятия земельных участков

Президиум Верховного Суда РФ 10 декабря 2015 года утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г.

, допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 563 ).

Пунктом 2 статьи 563 ЗК РФ.

К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).

С 1 апреля 2015 г.

установлена обязанность не только уведомить правообладателя земельного участка о принятом решении об изъятии (пункт 5 статьи 279 ГК РФ, подпункт 3 пункта 10 статьи 566 ЗК РФ), но и направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях – и отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемого (пункты 2, 4 статьи 5610 ЗК РФ).

Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ, пункт 10 статьи 5610 ЗК РФ).

Действующая с 1 апреля 2015 г.

редакция статьи 282 ГК РФ устанавливает, что иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для указанных нужд, который, согласно пункту 13 статьи 566 ЗК РФ, составляет три года с момента его принятия. Истечение указанного срока является основанием для отказа в удовлетворении иска.

1. Несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности неуведомление правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка, является основанием для отказа в удовлетворении требования уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о выкупе земельного участка.

Решением городского суда отказано в удовлетворении иска департамента имущественных и земельных отношений администрации области и государственного бюджетного учреждения «Управление автомобильных дорог администрации области» к Ш. о выкупе земельного участка.

Судом установлено, что постановлением губернатора области от 15 февраля 2012 г. принято решение об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях строительства мостового перехода.

В перечень подлежащих изъятию вошел и земельный участок, принадлежащий Ш.

При этом уведомление о принятом решении и о проведении его регистрации, проект договора купли-продажи земельного участка были направлены прежнему собственнику земельного участка Б.

Поскольку доказательств направления такого уведомления Ш. представлено не было, суд пришел к правильному выводу, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию земельного участка у собственника (пункт 3 статьи 279 ГК РФ), влечет за собой отказ в иске органу государственной власти о выкупе земельного участка.

Уклонение или отказ правообладателя земельного участка от получения направленного по его месту жительства письменного уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не являются основанием для отказа в принудительном отчуждении земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

2. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

И. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных фактическим изъятием для строительства автомобильной дороги земельного участка без соблюдения установленной законом процедуры.

Судом установлено, что решением администрации муниципального образования земельный участок, принадлежащий И. на праве собственности, был предоставлен обществу для застройки микрорайона без проведения процедуры изъятия. На время рассмотрения дела на указанном земельном участке расположена автомобильная дорога.

При таких обстоятельствах и на основании статей 15, 16, 1069 ГК РФ судом были правомерно удовлетворены исковые требования И. о взыскании за счет казны муниципального образования убытков, причиненных неправомерными действиями органа местного самоуправления, в размере рыночной стоимости земельного участка.

При этом суд правильно отметил, что само по себе несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд не лишает собственника такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

3.

В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных изъятием в связи с реконструкцией автодороги арендованного земельного участка.

Разрешая заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что положениями статей 279, 282, 283 ГК РФ, статей 49, 55, 57 ЗК РФ прямо урегулирован выкуп земельного участка не только у его собственника, но и у иного законного владельца. При этом правообладатель имеет право на возмещение убытков, размер которых в случае спора определяется судом.

Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, распространяется и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, переданный в аренду.

Поскольку судом было установлено, что на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и переданном в аренду истцу, возведена автомобильная двухуровневая развязка, однако предварительного и равноценного возмещения истцу не предоставлено, суд, с учетом положений статей 15, 16, 1069 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования о взыскании убытков.

4.

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Так, например, при рассмотрении дела по иску администрации муниципального образования к К. и Ш.

об определении выкупной цены, о прекращении права долевой собственности и признании права собственности в состав выкупной цены земельного участка и расположенного на нем жилого дома с надворными постройками была включена рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем дома, трех сараев, гаража, погреба, скважины, забора, плодово- ягодных насаждений, а также убытки, связанные с переездом и сменой места жительства (реальный ущерб).

Определяя размер причиненной изъятием земельного участка упущенной выгоды, суды принимали во внимание, что, по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, являлся приблизительным и носил вероятностный характер.

Однако судами при разрешении споров, связанных с возмещением упущенной выгоды обоснованно учитывалось, что это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

При установлении размера упущенной выгоды судами принимался во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления

Например, при рассмотрении дела арбитражный суд установил совокупность условий для взыскания убытков в виде упущенной выгоды с учетом того, что сельскохозяйственное предприятие в результате изъятия земельного участка для государственных нужд лишилось возможности использовать его в предпринимательской деятельности.

В подтверждение размера упущенной выгоды предприятие представило отчет об определении рыночной стоимости упущенной выгоды от изъятия права на земельный участок, в основу расчета положены данные упущенной выгоды предприятия на 1 га посевной площади.

Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур был подтвержден документами бухгалтерского учета и отчетности, представленными в материалы дела. В качестве доказательств получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур до изъятия земельного участка судом были приняты данные отчетности о финансово-экономическом состоянии за год.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о доказанности наличия и размера убытков, причиненных изъятием принадлежащего истцу земельного участка.

С полным текстом Обзора можно ознакомиться на сайте Верховного Суда Российской Федерации.

Источник: https://legal-union.ru/sudebnaya-praktika-po-izyatiyu-zemelnyx-uchastkov-dlya-gosudarstvennyx-ili-municipalnyx-nuzhd/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.