Практика изъятия земельных участков у собственников

Содержание

Изъятие земли у собственников по новым правилам

Практика изъятия земельных участков у собственников

Правительственными поправками к законопроекту № 778655-6, о которых я писал ранее (http://zakon.ru/blog/2015/09/11/razvitie_promyshlennyx_zon_prevratitsya_v_razvitie_territorij) предусматривается не только изменение правового регулирования вопросов развития территорий, но и установление новых правил изъятия земельных участков у недобросовестных собственников.

Предлагается внести изменения в Гражданский кодекс РФ, дополнив статью 284 (изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением) положением о том, что признаки неиспользования земельных участков определяются в соответствии с земельным законодательством.

Статья 285 (изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства) излагается в новой редакции:

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка нарушает установленное для данного земельного участка целевое назначение и разрешенное использование и такая деятельность представляет опасность для жизни или здоровья человека, окружающей среды, в том числе вызывает значительное ухудшение экологической обстановки или влечет за собой существенное снижение плодородия почв, либо угрожает сохранению особо охраняемых природных территорий, сохранению памятников истории и культуры.

Признаки названной в настоящей статье деятельности определяются в соответствии с земельным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

В действующей редакции основанием для изъятия земельного участка является его использование с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Предусмотренные поправками критерии кажутся более четкими. Для изъятия необходимо будет одновременное соблюдение двух условий:

– использование участка нарушает установленное для данного земельного участка целевое назначение и разрешенное использование;

– такая деятельность представляет опасность для жизни или здоровья человека, окружающей среды, либо угрожает сохранению особо охраняемых природных территорий, сохранению памятников истории и культуры.

Но как быть если деятельность на земельном участке введется в соответствии с его разрешённым использованием (например – строительство), но создает угрозу жизни людей, или сохранению памятникам истории и культуры? Из буквального смысла этой нормы следует, что в таком случае участок изымать нельзя.

Также предлагается признать утратившим силу пункт 3 статьи 286, а пункт 2 изложить в новой редакции, закрепив в нем правило о том, что порядок изъятия ненадлежаще используемого земельного участка, определяется земельным законодательством.

Наиболее существенные нововведения содержатся в части поправок, предусматривающих внесение изменений в Земельный кодекс РФ

 В него авторы поправок хотят внести новую статью 44.1 «Основания для принудительного изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, в связи с его ненадлежащим использованием». Данные основания более подробно воспроизводят рассмотренные выше положения Гражданского кодекса РФ.

Принципиально новой будет являться статья 54.1 «Порядок изъятия земельного участка в связи с его ненадлежащим использованием у частного собственника».

Согласно ее положениям, изъятие земельного участка в связи с его ненадлежащим использованием осуществляется у частного собственника по основаниям, определенным в соответствии со статьей 44.

1 настоящего Кодекса после вступления в законную силу постановления об административном наказании в виде административного штрафа, наложенного за правонарушение, содержащее предусмотренные названной статьей признаки, и при условии, что нарушение не устранено.

Одновременно с наложением административного взыскания федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный земельный надзор, выносит предписание об устранении допущенного земельного правонарушения, содержащее срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено, лицу, виновному в нарушении земельного законодательства.

Если собственник земельного участка не устранил нарушение в установленный в предупреждении срок орган исполнительной власти направляет копии материалов государственного земельного надзора (постановления о привлечении собственника земельного участка к административной ответственности, предупреждения, акта проверки выполнения такого предупреждения и иных необходимых документов) в уполномоченный орган государственной власти субъекта федерации или орган местного самоуправления, который направляет в суд заявление об изъятии земельного участка.

Заявление об изъятии земельного участка, подаваемое в суд, должно предусматривать следующие требования:

1) о разделе земельного участка, и продаже одного или нескольких образованных

из него земельных участков, в границах которого (которых) имеются признаки ненадлежащего использования, с публичных торгов (если земельное правонарушение совершено на площади меньшей, чем тридцать процентов площади исходного земельного участка);

2) о продаже земельного участка с публичных торгов (если земельное правонарушение совершено на площади большей, чем тридцать процентов площади исходного земельного участка или если раздел земельного участка не допускается).

Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов, понесенных в связи с подготовкой и проведением публичных торгов и стоимости кадастровых работ в связи с разделом земельного участка (в случае проведения таких работ), а также расходов, связанных с возмещением вреда окружающей среде в случае, если вред окружающей среде не был возмещен бывшим собственником земельного участка.

Если публичные торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене публичных торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Очевидно, что это положение нуждается в уточнении, поскольку Кодекс РФ об административных правонарушениях не содержит составов правонарушений, все признаки которых совпадали бы с основаниями для изъятия земельных участков. Например, часть 1 статьи 8.

8 предусматривает ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, но в ней ничего не говорится про признаки такого использования в виде опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды, угрозы сохранению особо охраняемых природных территорий, сохранению памятников истории и культуры. В этом случае необходимо будет либо вносить изменения в КоАП РФ, либо конкретизировать составы правонарушений назначение наказания за совершение которых будет являться основанием для изъятия земли.

Пока в открытых источниках нет информации о том, были ли эти поправки внесены в Государственную Думу, но очень вероятно, что если подобные идеи обнародовались для публичного обсуждения, в скором времени в той или иной форме будут предприняты попытки совершенствования правового регулирования процедуры изъятия земельных участков у недобросовестных собственников.

Источник: https://zakon.ru/blog/2015/09/18/izyatie_zemli_u_sobstvennikov_po_novym_pravilam

Государство строит высокоскоростную магистраль на месте моей дачи

Практика изъятия земельных участков у собственников

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

  1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
  2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
  3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
  4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Спасибо.
Алексей

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть.

Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей.

Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает.

Приложите копию договора купли-продажи, по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом.

Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то.

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/izyatie-zemli/

Изъятие земельного участка

Практика изъятия земельных участков у собственников

3 способа получить бесплатную консультацию юриста

01

Задать вопрос юристу онлайн бесплатно

02

Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)

03

Оставьте заявку нашему юристу в онлайн чат, он перезвонит вам через 5 минут

Бесплатная консультация юриста по земельным спорам
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Петр Романовский, юрист Стаж работы 15 лет, специализация – жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Под изъятием земельного участка понимается одно из оснований прекращения вещного права (собственности, а также различных форм владения и пользования) на данный объект недвижимого имущества. Изъятие участка земли у правообладателя допускается исключительно в случаях, предусмотренных законодательством.

Конституционный принцип неприкосновенности права собственности в сфере землепользования имеет существенные ограничения, вызванные наличие у земли особых качественных свойств.

Так как регулирование земельных правоотношений осуществляется в системе мер государственного управления, порядок изъятия участков из собственности или владения правообладателей должен быть предусмотрен законодательно. Основание и процедура изъятия земельного участка у правообладателя регламентированы нормами земельного и гражданского права.

Практическая реализация норм земельного и гражданского права в части изъятия участков вызывает сложности, так как гражданское законодательство является исключительной компетенцией Российской Федерации, а земельное законодательство является предметом совместного ведения Федерации и субъектов РФ. Поэтому нормы земельного права в сфере изъятия участков намного шире раскрывают все понятия и определения (например, понятие правообладателя, так как согласно Гражданского кодекса РФ изъятие допускается только у собственника).

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Задать вопрос юристу онлайн бесплатно

02

Звонок по бесплатной линии
8 800 350 14 85
(Москва и регионы РФ)

03

Оставьте заявку нашему юристу в онлайн чат, он перезвонит вам через 5 минут

Бесплатная консультация юриста по земельным спорам
Цены на услуги юриста по земельным спорам

Закон об ускоренном изъятии земельных участков

Изъятие участков осуществляется исключительно в случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

Система правовых актов об изъятии земельных участков у правообладателей включает в себя следующие нормы:

  1. Гражданский кодекс РФ. Статьи 279-287 ГК РФ регламентируют общие принципы и порядок изъятия участков, как на безвозмездной основе, так и с компенсацией собственнику рыночной стоимости участка.
  2. Земельный кодекс РФ. Главы VII и VIII Земельного кодекса не только дублируют положения гражданского законодательства в части изъятия участков, но и детализируют их. Изменения, внесенный в Земельный кодекс в 2015 году, вообще создают относительное противоречие в отношении круга лиц, у которых может быть изъят участок. Если Гражданский кодекс РФ не содержит определение такого перечня субъектов, то Земельный кодекс теперь объединяет их одним понятие – правообладатель. Это упрощает юридическое толкование спорных вопросов в отношении иных вещных прав, кроме права собственности на землю.
  3. Постановление Правительства РФ от 18 сентября 2013 года № 821. Данным постановлением утверждены Правила принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, предоставленного государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию. Постановление № 821 регламентирует порядок изъятия земли у конкретного круга субъектов, имеющих непосредственное отношение к государству и местным органам власти.

Органы местной власти обладают полномочиями по изъятию земельных участков у правообладателей, однако не вправе принимать нормативно-правовые акты в этой сфере.

Указанными нормативными актами установлена следующая общая схема изъятия участка для государственных или муниципальных нужд:

  1. Выявление основания для изъятия участка и подача ходатайства в уполномоченные органы об изъятии земельного участка для публичных нужд или начало органами власти процесса изъятия по собственной инициативе;
  2. Принятие уполномоченным органом решения об изъятии участка у правообладателя;
  3. Размещение в средствах массовой информации сведений о предполагаемом изъятии участка;
  4. Проведение оценки рыночной стоимости земли;
  5. Оформление соглашения об изъятии между органом власти и собственником;
  6. Процедура принудительного изъятия в судебном порядке, если соглашение об изъятии не будет достигнуто.

Судебная практика по делам об изъятии земельных участков

Наибольшую сложность в судебной практике представляют случаи изъятия участков для государственных или муниципальных нужд. Остальные случаи и способы изъятия участков у правообладателей детально регламентированы законодательством.

Основную категорию судебных споров по изъятию участков для государственных или муниципальных нужд составляют следующие дела:

  1. О признании правомерности решения об изъятии участка, вынесенного органом власти. На практике, органы власти нередко злоупотребляют своим правом на изъятие участка и начинают процедуру изъятия без наличия должных оснований. В ходе судебного процесса устанавливается не только наличие оснований для изъятия, но и возможность альтернативных вариантов строительства объектов государственного или местного значение, которые могут быть реализованы без изъятия участка;
  2. Об оспаривании размера выкупа изъятого земельного участка или объектов, тесно с ним связанных. Оценка рыночной стоимости земли зависит от конкретных способов и методов, использованных оценщиком. Нередко такая оценка не отражает реальную цену земли в регионе расположения участка. Кроме того, оценщик может не учитывать предполагаемое увеличение цены изымаемого участка, вызванное спорным строительством объектов государственного или местного значения;
  3. Об оспаривании размера убытков, выплачиваемых правообладателю при изъятии участков.

В Российской Федерации отсутствует прецедентное право, то есть решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции по конкретным делам не могут являться самостоятельной нормой права и, в теории, не используются в качестве доказательства по другому делу.

Процедура изъятия земельного участка

Для обобщения единообразия судебной практики по вопросам изъятия земельных участков, Президиумом Верховного суда РФ регулярно принимаются Обзоры судебной практики по наиболее актуальным вопросам земельного права.

Из наиболее важных и актуальных вопросов судебной практики по делам об изъятии участков земли можно выделить:

  1. Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2015) от 04 марта 2015 года;
  2. Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ от 10 декабря 2015 года.

Данные обзоры, а также ежеквартальные обзоры практики Верховного суда РФ, касаются спорных вопросов, наиболее часто возникающих в работе нижестоящих судов. В частности, в них разъясняются спорные вопросы расчета выкупной цены, оценка реальной необходимости размещения государственных или муниципальных объектов на участке, подлежащему изъятию.

Полезная информация по земельным спорам

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/izyatie.html

За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию

Практика изъятия земельных участков у собственников

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд — это прекращение права собственности, либо права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также досрочное прекращение договора аренды или договора безвозмездного пользования земельного участка по инициативе государства.

На основании чего государство изымает земли

Кроме плановых и внеплановых проверок, на основании № 234-ФЗ от 02.07.2014 в рамках земельного контроля создана форма обнаружения и фиксации правонарушения — административное обследование объектов земельных отношений.

В отличии от плановых и внеплановых проверок административное обследование не требует соблюдения специальной процедуры назначения.

Как указано в законе — административное обследование проводится в рамках систематического наблюдения за исполнением требований законодательства Российской Федерации.

Другими словами, инспектор вправе начать административное обследование вашего земельного участка в любой момент и частота проведения таких обследований не ограничена.

При этом, административное обследование не должно мешать хозяйственной деятельности собственника. При исследовании состояния земельного участка используют аэрокосмическую съемку, результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследования и другие методы.

В случае выявления по итогам административного обследования нарушений земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом. Выявление правонарушений является основанием для назначения в отношении владельца полноценной внеплановой проверки с возможным последующим изъятием земельного участка.

Причины внеплановой проверки земельного участка инспектором

В ходе административного обследования инспектор может обнаружить такие земельные правонарушения, как:

  1. использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его категории земель и видом разрешенного использования;
  2. неиспользование земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется № 101-ФЗ от 24.07.2002, по целевому назначению в течение одного года с момента возникновения права собственности;
  3. неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях аренды.

Какой штраф за нецелевое использование земельного участка

Пунктом 2 ст. №7 ЗК РФ предусмотрено, что земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением и зонированием территорий. К примеру, если собственник земельного участка построит жилой дом, не изменив при этом разрешенное использование на ИЖС, то у него образуется состав административного правонарушения согласно пункту 1 статьи 8.8 КоАП РФ.

Использование земельного участка не по целевому назначению влечет наложение административного штрафа. Для юридических лиц штраф составляет 1,5-2% кадастровой стоимости всего земельного участка, но не менее 100 тыс. руб. Для физлиц в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка.

Причины изъятия земельного участка сельскохозяйственного назначения

Согласностатьи №6 ЗК РФ «Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения» для изъятия земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено два основания.

Ухудшение полезных свойств земельного участка

Земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки. Критерии существенного снижения плодородия установлены постановлением Правительства РФ № 612 от 22.07.2011, а критерии значительного ухудшения экологической обстановки установлены постановлением Правительства РФ № 736 от 19.07.2012.

Существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения является изменение числовых значений не менее 3 следующих критериев:

  • снижение содержания органического вещества в пахотном горизонте на 15 процентов или более;
  • снижение кислотности в кислых почвах на 10 процентов или более;
  • повышение щелочности в щелочных почвах на 10 процентов или более;
  • снижение содержания подвижного фосфора (мг/кг почвы) на 25 процентов или более;
  • снижение содержания обменного калия (мг/кг почвы) на 25 процентов или более.

Критериями значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков сельскохозяйственного назначения с нарушением требований рационального использования земли являются:

  • загрязнение почв химическими веществами, при котором суммарный показатель содержания в почве загрязняющих веществ, концентрация которых превышает установленные для химических веществ нормативы предельно допустимой концентрации, равен или превышает значение 30;
  • размещение отходов производства и потребления 1-4 классов опасности в пределах земельного участка на суммарной площади от 0,5 гектара и выше.

Земельный участок не используется более 3-х лет

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством, деятельности. В 3-летний срок не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного не может составлять более чем два года.

Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности установлены в постановлении Правительства РФ № 369 от 23.04.2012.

Причины изъятия земельного участка для строительства

  1. На основании статьи 284 ГК РФ  неиспользование земельного участка для строительства в течение 3-х лет влечет возникновение у арендодателя права требовать расторжения договора аренды.

  2. Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

    Данный факт легко установить, взглянув на спутниковые снимки местности, либо обнаружить этот факт при выезде на местность.

Неиспользование земельного участка в целях строительства в течение сроков, установленных законом, не только влечет административную ответственность по статье 8.8 КоАП РФ, но и влечет серьезные риски утраты права на земельный участок.

Как происходит изъятие земельного участка для муниципальных нужд

  1. Согласно статьи 54 ЗК РФ и подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, изъятие земельного участка в связи с его ненадлежащим использованием осуществляется после вступления в законную силу постановления об административном наказании в виде административного штрафа, наложенного за правонарушение и при условии, что нарушение не устранено.

  2. Одновременно с наложением административного взыскания федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный земельный надзор, выносит предписание об устранении допущенного земельного правонарушения, содержащее срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено, лицу, виновному в нарушении земельного законодательства.
  3. Если собственник земельного участка не устранил нарушение в установленный срок, орган исполнительной власти направляет копии материалов государственного земельного надзора в уполномоченный орган государственной власти субъекта федерации или орган местного самоуправления, который направляет в суд заявление об изъятии земельного участка.

Как могут изъять земельный участок под недостроем

В соответствии с № 171-ФЗ от 23.06.2014 для собственников объектов незавершенного строительства существуют риски утраты права собственности на данные объекты.

Если строительство объекта недвижимости на арендованном участке не завершено до истечения срока аренды, то собственник объекта незавершенного строительства вправе однократно без торгов приобрести участок в аренду на новый срок, но не более чем на 3 года.

Однако данное право может быть реализовано, только если в течение 6-ти месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, уполномоченным органом не будет заявлено требование в суд об изъятии объекта незавершенного строительства.

Требование не подлежит удовлетворению, только если нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти (местного самоуправления) или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.

В остальных случаях суд может принять решение о реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Средства, вырученные от продажи недостроя, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Выводы

  1. От прав на земельный участок, который не обрабатывается и не используется по назначению, можно добровольно отказаться. При этом платить ничего не нужно.
  2. Если ваш земельный участок попал под проверку и установлен факт нарушения, то уплаты штрафа не избежать.
  3. Если нарушения не будут вовремя устранены, а штраф вовремя оплачен, то возникает реальная опасность изъятия земельного участка у собственника или арендатора.

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/izyatie-zemelnogo-uchastka/

Изъятие земельного участка: порядок конфискации, порядок проведения

Практика изъятия земельных участков у собственников

Земельное законодательство наделяет государство правом проводить изымание земельных наделов, если этого требуют нужды государства. Однако власти часто превышают свои полномочия. Они могут изымать земельные наделы незаконно. Именно поэтому обычным гражданам необходимо ознакомиться со всеми этапами процедуры изъятия участков земли.

Понятие изъятия земельного участка

Под этим понятием подразумевается процедура изъятия земельного ресурса для реализации нужд, которые может иметь муниципальный или государственный орган. Настоящая процедура состоит из 4 стадий:

  • принимается решение о будущем изъятии земли;
  • уведомляется владелец о таком решении;
  • определяется цель, а также порядок лишения надела;
  • выплачивается сума выкупа за надел, а также дополнительная компенсация.

В юридической практике понятие «изъятие земельного участка» трактуется по-разному. Одни юристы сравнивают эту сделку с куплей-продажей, а другие называют изъятие «квази-сделкой», ссылаясь на принудительный характер выкупа земли.

Изъятие ЗУ (его части) для государственных и муниципальных нужд (выкуп)

Порядок для изъятия земельного участка четко прописан в Земельном кодексе РФ. Согласно ему процедура выкупа проводится в следующих случаях:

  • земельный надел требуется для реализации государством международных обязательств;
  • существует необходимость строительства государственного объекта, а другой подходящей территории для выполнения этого обязательства найти не удалось;
  •  если имущество признано аварийным;
  •  в случае необходимости создания или расширения территории с особо охраняемым статусом.

Чаще всего изымаются земельные наделы, которые предоставлялись по договору аренды. В соответствии со ст. 610 ГК РФ после того как срок аренды истечет, действие договора автоматически продлевается на неопределенный срок.

Орган власти имеет право в любой момент забрать такой надел, предупредив о том, что аренда прекращается, за 3 месяца. Если на нем расположена собственность, то единственной возможностью сохранить ее является приобретение земли. Изъять государство не может только особо охраняемые территории.

Кто принимает решение для такого изъятия

Решение о лишении земли могут принять:

  • исполнительные органы власти на федеральном уровне;
  • местные органы управления;
  • органы исполнительной власти субъектов федерации.

Ходатайствующая сторона обязана компенсировать все расходы, связанные с выкупом земли и кадастровыми работами. Ходатайство может быть подано в отношении нескольких наделов.

Уведомление собственника об изъятии

Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ исполнительный субъект государственной власти должен отправить собственнику участка, землевладельцу, землепользователю или арендатору письменное уведомление как минимум за год о планах изъять землю. Лишение земли раньше указанной даты возможно только с согласия собственника, пользователя или арендатора земли.

Такое правило вытекает из ст. 279 ГК РФ и дает владельцу надела достаточно времени на решение всех хозяйственных вопросов, связанных с земельным наделом.

В соответствии со ст. 280 ГК РФ после получения извещения об изымании его собственник, землепользователь и арендатор и далее сохраняет за собой права пользования. Он имеет право возводить на этом участке новые здания или проводить реконструкцию старых сооружений.

Сколько стоит изъятие земельного участка

Пунктом 4 ст. 63 ЗК РФ определено, что в случае изымания земли исполнительным органом государственной власти его владелец может рассчитывать на назначение денежной компенсации. Она выплачивается в 2-х случаях:

  • собственник изымаемого участка не желает получать равноценный надел на бесплатном основании;
  • исполнительный орган не имеет возможности выделить для правообладателя новый надел.

В вышеперечисленных случаях собственник может претендовать на возмещение рыночной цены изымаемой земли. Более подробно правила расчета стоимости описаны в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 1998 г. Этот закон определяет факторы, которые влияют на стоимость земли:

  • рыночная цена;
  • кадастровая цена;
  • затраты на переоформление прав собственности;
  • компенсация за землю;
  • понесенные собственником убытки.

Законодательство предоставляет правообладателю право привлекать к оценке своего участка и имущества, расположенного на нем независимую организацию.

Выделение нового земельного участка за счет изъятого

Предоставление нового земельного надела взамен изъятого называют возмещением в натуральном виде. Характеристики нового и старого участков должны быть аналогичными. Если исполнительный орган не располагает подходящим наделом, собственнику предлагают участок, который уступает по собственным характеристикам, но с денежной доплатой.

Доплата в денежном эквиваленте выплачивается также тому правообладателю, который отдает государству землю с возведенными постройками, а взамен получает пустой участок. Или же он уступает надел, на котором был построен двухэтажный дом, а берет участок с небольшой деревянной постройкой.

Изъятие ЗУ при ненадлежащем использовании

Земля принадлежит к приоритетным природным ресурсам, которыми хотят владеть большинство людей. Но владелец земельного участка должен обеспечить надлежащий способ использования надела. В противном случае государство имеет право выписать штраф или же изъять надел за ненадлежащее использование.

Что такое ненадлежащее использование

Каждый собственник земли обязан соблюдать правила рационального пользования природными ресурсами. Понятие «рациональное пользование» может предусматривать:

  • исключение ухудшения плодородных свойств почвы, деградации и загрязнения земли;
  • сохранение свойств и уровня плодородности почвы;
  • эксплуатация участка по законному назначению;
  • применение нужных мер для охраны самого участка и также водных и лесных объектов;
  • выполнение мероприятий, направленных на восстановления плодородности почвы.

Соответственно под понятием «ненадлежащее использование» необходимо понимать эксплуатацию участка с грубыми нарушениями юридических норм. К факторам неправильного использования относят:

  • ненадлежащий способ эксплуатации земельного надела (например, на участке, который отдается под сельхозназначение, возводится жилой дом);
  • нерациональная эксплуатация участка;
  • неиспользование земли в течение как минимум трех лет (например, земля была получена под ИЖС, но строительство жилого дома так и не было начато).

Во всех таких случаях у государства есть право осуществлять принудительное изъятие земельного участка.

Порядок изъятия

Для проведения изъятия земли требуется соответствующее решение. Его принимают органы государственной власти на муниципальном или местном уровне. Кроме решения, порядок изъятия включает:

  • установление точного места расположения надела, уточнение его типа и кадастровых данных;
  • определение сроков и причин изъятия;
  • установление собственника земли (читайте: как оформить земельный участок в собственность), а также оснований, которые дают ему право использовать эту территорию;
  • извещение правообладателя о будущем принудительном изъятии исполнительным органом;
  • установления перечня прав, приобретаемых определенным человеком.

Если же собственник земли считает решение органа управления несправедливым, он имеет право обжаловать его в судебном порядке.

Изъятие ЗУ в порядке реквизиции

Согласно ст. 235 ГК РФ в некоторых случаях государству разрешено изымать землю с дальнейшей выплатой компенсации. Такой вид изъятия называют реквизицией. Государство может реквизировать землю в случаях острой необходимости и в интересах общества.

Что такое реквизиция

Реквизицией земельного надела называют отчуждение участка, за который власти выплачивают компенсацию.

К отличиям реквизиции и конфискации относят:

  • возмездный и временный характер;
  • используется только в особых ситуациях – авариях, эпидемиях, стихиях и т. д.

В порядке реквизиции отчуждение надела производится для защиты населения от угроз, которые возникли в связи с бедствием. После изъятия собственнику территории выдают документ, в котором объясняется понятие процедуры реквизиции, а также условия и содержание этого процесса.

Возмещение стоимости или предоставление аналогичного участка

После реквизиции владельцу надела предлагается 2 варианта дальнейшего развития событий:

  • ему возвращают участок и выплачивают денежную компенсацию за ущерб, причиненный лишением земли;
  • собственнику выдают новый участок по причине невозможности эксплуатации старого надела, ему также могут предложить компенсацию в размере рыночной цены надела.

Если владелец земли считает, что реквизиция его участка была проведена незаконно, он может требовать возврата надела в судебном порядке.

Конфискация земельного участка

В соответствии со ст. 50 ЗК РФ конфискацией называют принудительное лишение земельного ресурса на основании судебного решения. Вышеуказанный Кодекс в ст. 49 определяет случаи, когда власти могут конфисковать землю:

  • нецелевое использование надела;
  • земля требуется для соблюдения международных обязательств государства;
  • санкция за преступление (Уголовный кодекс позволяет проводить изъятие у физических лиц, достигших 16-летнего возраста);
  • неиспользуемый надел;
  • через этот надел планируется строительство автомобильной дороги;
  • на земле планируется строительство объектов снабжения;
  • на территории уже расположены или будут находиться объекты, связанные с обороной страны.

Первый этап конфискации – это судебный процесс, где проходит рассмотрение дела об отчуждении земли. В случае положительного решения оформляется постановление об изъятии земли. Его выносят за 2 месяца до предполагаемой даты отчуждения. В документе указывают:

Если в постановлении отсутствует хотя бы один из пунктов, то собственник имеет все шансы восстановить свои права на землепользование.

Если конфискация земли осуществляется для реализации государственных нужд, ее владелец может рассчитывать на выкуп надела на общих основаниях по кадастровой цене. После изъятия земли любые права на использование, продажу, аренду и наследование прекращаются.

Судебная практика

Как показывает судебная практика, власти довольно часто нарушают процедуру изъятия участков земли. Как результат, суд не удовлетворяет их иски об изъятии земли в принудительном порядке.

Обычно нарушения чиновников касаются:

  • неправильной процедуры принятия решения о лишении;
  • уведомления владельца земли о лишении в будущем;
  • неправильной оценки цены надела;
  • заключения соглашения о лишении;
  • регистрации новых прав собственности.

Рассмотрим один пример из судебной практики. 21 июля 2000 г. компания «В1» взяла в аренду несколько участков земли на 10 лет. На них были возведены постройки. В 2008 г. власти столицы отдали распоряжение забрать участки компании «В1» в государственных целях.

Департаменту земельных ресурсов приказали разорвать договор аренды и прекратить права арендатора на эти наделы. Кроме того, компании обещали выплатить компенсацию. 05 февраля 2009 г.

было зарегистрировано распоряжение об изъятии, а арендаторам отправлено соответствующее уведомление.

По причине невозможности прийти к согласию Департамент земельных ресурсов подал иск на компанию о принудительном изъятии земли. Но судьи задумались о возможности применения норм относительно изъятия участков для нужд государства к арендованным наделам.

Процедура изъятия земли в таких случаях регулируется ст. 49, 55, 57 и ЗК РФ и ст. 279–283 ГК РФ. А принудительное лишение прав владения арендованными землями основывается на пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, где сказано, что разорвать договор аренды можно по желанию арендодателя.

Суды первых инстанций удовлетворили иск истца.

А вот в Постановлении Президиума ВАС РФ № 2379/11 от 26 июля 2011 г. решения предыдущих инстанций были отменены. Дело отправили на доследование. Президиум отметил, что нормы об изымании земли для нужд государства касаются также арендованной земли. В таком случае власти должны выкупать надел, а также недвижимость, которая была построена на нем.

Если собственник земельного надела сумеет доказать нарушение в работе властей, то он может добиться:

  • восстановления положения, которое имело силу до нарушения прав;
  • отмены акта, принятого органами власти;
  • компенсации за понесенный убыток.

Если же государственный орган выполнил всю процедуру изъятия поэтапно, суд вынесет решение в его пользу.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/izyatie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.